109 高普考普通考試 地政 土地利用概要 考古題詳解

核心觀念

本題考查「新都市主義」與「聰明成長」的內涵、興起背景，以及兩者如何互補以促進都市永續發展。作答時應分清兩者的層次：新都市主義著重社區與街區的空間設計；聰明成長著重都市與區域的成長管理政策。

**新都市主義（new urbanism）**是以人為本的都市規劃與設計理念，主張打造緊密、混合使用、適合步行且具有公共生活的街區。其核心特徵包括：

• 緊密發展與混合使用：住宅、商業、工作場所及公共設施適度混合，縮短日常活動距離。
• 步行友善與街道連結：以連續人行空間、細密街廓及多元路網，降低對汽車的依賴。
• 重視大眾運輸與公共空間：讓街區與大眾運輸系統、公園及廣場相連。
• 提供多元住宅與公共設施：使不同所得、年齡與家庭型態的居民都能在社區生活。
• 兼顧地方特色與社區認同：尊重歷史紋理、地方景觀及建築尺度。

**聰明成長（smart growth）**是引導都市與區域成長的政策及規劃策略，旨在使成長集中於適當地區，減少無序蔓延。常見作法包括優先利用既有都市區、推動都市更新與填充式發展、保護農地及自然環境、將開發導向大眾運輸走廊，並以公共投資與土地使用管制協調成長方向。

新都市主義崛起的主要原因

新都市主義興起，主要是為回應戰後郊區化及汽車導向開發所造成的都市問題：

1. 都市蔓延與土地耗用：低密度、分散式開發持續侵占農地與自然地區，增加公共設施延伸及維護成本。
2. 汽車依賴與通勤負擔：住宅、工作與服務設施彼此分離，使居民日常活動仰賴汽車，造成交通壅塞、空氣污染與能源消耗。
3. 傳統街區及市中心衰退：開發外移、街區功能單一化，削弱傳統市中心與鄰里公共生活。
4. 社區隔離與生活品質下降：單一土地使用及封閉式開發減少不同群體的日常接觸，也降低步行與公共空間活動的機會。
5. 永續發展需求提升：面對環境負荷、能源使用及公共建設成本等問題，都市規劃逐漸重視緊密發展、運輸效率與資源保育。

新都市主義與聰明成長的關係

兩者方向相近，均反對無序都市蔓延，並重視緊密發展、混合使用、大眾運輸、環境保育及生活品質；但著力層次不同。

• 新都市主義偏重空間設計與街區營造：說明街道、建築、公共空間及土地使用如何配置，讓社區適合步行並形成公共生活。
• 聰明成長偏重成長管理與政策工具：說明開發應落在何處、如何配置公共投資，以及如何保護不宜開發的土地。

核心觀念

本題考《國土計畫法》中的兩種不同層次規劃：國土保育地區是國土功能分區，依土地的自然資源、生態、景觀、災害及防治設施等條件劃設；國土復育促進地區則是針對須積極復育的地區所採取的專案措施，並據以擬訂復育計畫。

以下依命題當年（民國109年）法規作答。109年4月21日修法未變動本題所涉《國土計畫法》第20條、第35條至第37條。其後《國土計畫法》第35條於民國114年修正；本題仍以民國109年規定為準。

解題方法：比較劃設依據與評估原則

依劃定辦法，復育促進地區的三項評估要點如下：

1. 必要性：是否威脅人口集居地區或重大公共設施；是否為重要物種棲息地；是否具有重要生態功能或價值。
2. 迫切性：評估災害受損現況、風險潛勢、保全對象安全、災害歷史及災害潛勢，也評估棲地破壞、生態劣化及生物多樣性減少情形。
3. 可行性：評估復育技術、成本效益、調查資料完整性，以及土地權屬或土地權利關係人意願。

直轄市劃設後的配合措施

題目指出直轄市轄區內有部分地區劃為國土復育促進地區，應掌握「地方計畫銜接、復育計畫執行」兩項工作：

1. 地方政府提供劃定建議事項及相關資料：依《國土復育促進地區劃定及復育計畫擬訂辦法》，直轄市、縣（市）國土計畫公告實施後，地方政府應檢具該計畫中建議劃定地區的相關資料，函送中央主管機關。
2. 由劃定機關擬訂復育計畫：國土復育促進地區經劃定後，劃定機關應擬訂復育計畫，報請中央目的事業主管機關核定後實施；復育計畫每五年通盤檢討一次。

核心觀念

本題考市地重劃的辦理類型、共同負擔項目及其正當性，以及負擔比例的計算依據。法源主要是《平均地權條例》第 56 條、第 58 條、第 60 條，以及《市地重劃實施辦法》相關規定。以下以命題當年（民國 109 年）法規為準；《市地重劃實施辦法》後續曾修正，解題仍依命題當年規定說明。

解題方法

依題目三個問句分段作答：

1. 先依辦理主體區分市地重劃方式。
2. 再列出法定共同負擔的公共設施用地，並說明為何由重劃區內土地所有權人分擔。
3. 最後說明負擔以土地受益比例為原則，並交代「受益」如何透過重劃前後地價、個別土地條件及負擔面積反映。

一、市地重劃的辦理類型

依辦理主體，市地重劃分為：

• 公辦市地重劃：由中央或直轄市、縣（市）主管機關辦理。
• 自辦市地重劃：土地所有權人依《平均地權條例》第 58 條組織重劃會自行辦理，並依規定取得主管機關核准。

二者均須依法辦理重劃計畫、土地分配及共同負擔等事項；主要差別在於執行主體及推動方式。

二、可列為共同負擔的公共設施用地及其合理性

依命題當年《平均地權條例》第 60 條，重劃區內供公共使用的下列十項公共設施用地，扣除可抵充的原有土地後，其不足部分得列為共同負擔：

1. 道路
2. 溝渠
3. 兒童遊樂場
4. 鄰里公園
5. 廣場
6. 綠地
7. 國民小學
8. 國民中學
9. 停車場
10. 零售市場

抵充土地包括原公有道路、溝渠、河川及未登記地。也就是說，先扣除既有可用土地，再由參與重劃者負擔不足部分。

合理性在於，市地重劃改善道路、排水及公共設施，並重新整理土地，使重劃區土地具備較佳利用條件，土地所有權人通常因此受益。由受益者共同分擔必要的公共設施用地，符合「受益者付費」及負擔公平原則。共同負擔以法定十項為範圍；其他公共設施用地，依規定不得逕列共同負擔，須符合相關同意要件。

三、共同負擔比例的計算依據

核心觀念

本題考《非都市土地使用管制規則》第 30 條、第 30 條之 1 及第 30 條之 5，核心是辨明：興辦事業計畫位於第一級環境敏感地區時，原則禁止；只有符合明文例外，才可申請或核准。

優良農地自民國 107 年 3 月 21 日修法生效起，列入第一級環境敏感地區。因此，變更編定須同時看計畫使用目的是否符合例外，以及是否符合相應的審查條件。以下以命題當年（民國 109 年）法規為準。

解題方法：先判限制，再寫程序，最後處理過渡例外

一、優良農地且屬第一級環境敏感地區的變更限制

依《非都市土地使用管制規則》第 30 條之 1，興辦事業計畫原則上不得位於第一級環境敏感地區。但有下列例外之一者，不在此限：

1. 政府興辦的公共設施或公用事業：經內政部會商中央目的事業主管機關認定，並經各該第一級環境敏感地區中央目的事業主管機關同意興辦。
2. 整體規劃所需、不可避免夾雜的零星土地：須符合第 30 條之 2，且納入範圍後應維持原地形地貌，不得開發使用。
3. 中央目的事業主管法令明定得許可或同意開發：須有該法令明確依據。
4. 優良農地供農業生產及必要產銷設施使用：須經農業主管機關認定符合農業發展所需，並且不影響農業生產環境及農地需求總量。
5. 特定水庫集水區案件：須位於供家用或公共給水的水庫集水區，且不屬與水資源保育直接相關的環境敏感範圍；並已有水庫集水區保育實施計畫，開發行為不影響該計畫執行。

第五款案件另須採低密度開發利用。目的事業主管機關審查時，應參考開發基地的土砂災害、水質污染、保水及逕流削減影響分析與因應措施，以及雨水、廢（污）水分流、處理設施和水質監測設施的設置情形。

本題所稱「位於優良農地」，不能只以其仍是農業用地作判斷；依民國 107 年 3 月 21 日修正後的規定，優良農地已列為第一級環境敏感地區，應先適用不得變更的原則，再檢視是否符合上述例外。

二、土地使用變更編定程序

依第 30 條，申請人辦理非都市土地變更編定，應擬具興辦事業計畫。一般程序如下：

1. 擬具興辦事業計畫，載明事業內容、土地範圍及使用需求。
2. 送目的事業主管機關審查。若計畫位於第一級環境敏感地區，先確認是否符合第 30 條之 1 的例外及其條件。
3. 確認是否須辦理使用分區變更。如符合第 11 條或第 12 條所定情形，應依第三章程序辦理使用分區變更；