110 高普考普通考試 地政 土地利用概要 考古題詳解

核心觀念

本題考《市地重劃實施辦法》第 31 條的土地分配位置原則與調整方法。以命題當年（民國 110 年）法規為準。

重劃後土地原則上依重劃前土地的相關位次，分配在原街廓中面臨原有路街線的位置，通常稱為「原位次分配」。若因分配面積、最小分配面積標準、共有關係或公共設施配置等因素，無法照原位次分配，則依該條規定調整。

「原街廓原路街線最小分配面積標準」是判斷單宗土地能否個別分配或合併分配的基準；「重劃區最小分配面積標準」則用來判斷應分配面積過小時，能否分配土地或應以現金補償。兩者適用情境不同，不可混用。

解題方法與調整分配方法

作答時依第 31 條逐項說明，先寫原位次分配原則，再整理七種調整情形：

1. 同一所有權人持有數宗土地 每宗應分配面積已達原街廓原路街線最小分配面積標準者，原則上逐宗個別分配；未達標準者，按應分配面積較大者集中合併分配。但不得合併分配於公共設施用地，或依法不能建築的土地。

2. 同一所有權人的應分配面積過小 同一所有權人在重劃區內所有土地的應分配面積，未達或合併後仍未達重劃區最小分配面積標準二分之一者，除通知其申請與其他所有權人合併分配外，應以現金補償。已達最小分配面積標準二分之一者，得在深度較淺、重劃後地價較低的街廓，按最小分配面積標準分配，或協調合併分配。

3. 同一宗土地跨越分配線兩側 分配線兩側各自應分配的面積均達原街廓原路街線最小分配面積標準者，應分別在兩側分配；其中一側未達標準者，應併向面積較大的一側分配。

4. 分別共有土地 共有人按各自應有部分計算的應分配面積，達原街廓原路街線最小分配面積標準，且符合下列任一同意門檻者，得分配為單獨所有：

• 共有人過半數，且其應有部分合計過半數同意；或
• 應有部分合計逾三分之二同意。 未達該最小面積標準者，得依前述小面積土地的規定辦理，或仍分配為共有。

核心觀念

本題考《都市計畫法》第 7 條的六項名詞定義，並藉由主要計畫與細部計畫的分工，理解都市計畫如何由整體規劃進入實際建設。作答時應先標明法源，再分別說明各名詞的功能與範圍。

以下以命題當年（民國 110 年）法規為準；所涉名詞定義至今未有影響本題答案的重要修正。

解題方法

這是名詞解釋題，不需計算。依《都市計畫法》第 7 條逐項作答，並用「規劃層級、建設內容、發展時序、地區型態」四個角度整理：

• 規劃層級：主要計畫與細部計畫。
• 建設內容：都市計畫事業。
• 發展時序：優先發展區。
• 地區型態：新市區建設與舊市區更新。

名詞解釋

一、主要計畫

依《都市計畫法》第 7 條第 1 款，主要計畫是依同法第 15 條所定的主要計畫書及主要計畫圖，作為擬定細部計畫的準則。

主要計畫著重都市計畫地區的整體布局與發展方向，例如土地使用分區、主要道路及公共設施系統、計畫人口與實施進度等。它提供細部計畫擬定的上位依據。

二、細部計畫

依同條第 2 款，細部計畫是依同法第 22 條所為的細部計畫書及細部計畫圖，作為實施都市計畫的依據。

細部計畫依主要計畫的整體原則，進一步具體安排土地使用、公共設施與街廓等事項，使計畫能落實執行。兩者的關係可概括為：主要計畫定方向與準則，細部計畫作具體安排並作為實施依據。

三、都市計畫事業

依同條第 3 款，都市計畫事業是依《都市計畫法》舉辦的公共設施、新市區建設、舊市區更新等實質建設事業。

判斷重點在於「實質建設」：都市計畫書圖屬於規劃內容；依計畫進行公共設施興建、新市區開發或舊市區更新，才屬都市計畫事業。

四、優先發展區

依同條第 4 款，優先發展區是預計在十年內必須優先規劃建設發展的都市計畫地區。

核心觀念

本題考查都市計畫土地使用變更所產生的利益與成本如何分配。土地由非建築用地變為建築用地，或由低價值用途變為高價值用途，常因計畫變更而增加開發利益；同時，開發也可能帶來交通、公共設施及環境負擔。回饋制度的目的，是讓開發者負擔合理成本，並使變更利益與公共利益之間維持公平。

以命題當年（民國 110 年）法規為準。《都市計畫法》對土地使用變更回饋並未訂出全國一致的固定比例或單一回饋方式，實務上依各地規定及個案審議辦理。

解題方法

作答分兩層：先列出可要求提供或捐贈的回饋項目，再說明公平原則如何適用於回饋的評估、計算及執行。回饋項目要完整列舉；公平原則則從外部性、回饋方式、開發者貢獻、社經變遷、地方需求及爭議處理切入。

回饋項目

土地權利關係人自行擬定或變更細部計畫，或主管機關辦理都市計畫變更時，主管機關得要求土地權利關係人提供或捐贈下列項目予當地直轄市、縣（市）政府或鄉、鎮、縣轄市公所：

1. 公共設施用地：供道路、公園、綠地、學校等公共設施使用。
2. 可建築土地：提供可供建築使用的土地，供公共或公益目的運用。
3. 樓地板面積：提供一定樓地板面積，可供公共服務、公益設施等用途。
4. 一定金額：以繳納金錢方式回饋，供地方政府依規定運用。

社會公平原則

1. 兼顧正、負外部性 評估開發衝擊時，應同時衡量開發對地方帶來的正面貢獻與交通、環境、公共設施需求等負面影響。讓造成外部成本的開發者負擔適當回饋，可減少成本轉嫁給周邊居民及一般納稅人，符合負擔公平。

核心觀念

本題考查都市計畫的土地使用分區管制，以及都市計畫法對各使用區、特定專用區的使用原則與管制項目。法條以命題當年（民國 110 年）法規為準。

土地使用分區管制，是依都市計畫所規劃的土地使用安排，將都市計畫範圍劃設為住宅、商業、工業等使用區或特定專用區，再就各區的使用性質及使用強度訂定限制，以引導土地合理利用，維護居住環境與公共利益。

都市計畫法第 32 條規定得劃定住宅、商業、工業等使用區，以及其他使用區域或特定專用區；各使用區也可再細分，採取不同程度的管制。第 34 條至第 38 條分別規範住宅區、商業區、工業區、其他使用區及特定專用區的使用原則；第 39 條列出可管制的事項。

解題方法

採「先定義、再分管制項目、最後說明各區使用原則」的方式作答：

1. 先用「土地使用性質」與「使用強度」界定分區管制的內涵。
2. 依都市計畫法第 39 條列出土地及建築物可受管制的項目。
3. 依第 34 條至第 38 條說明各使用區及特定專用區的管制原則，並以臺灣省施行細則第 35 條補充細部計畫管制要點內容。

管制項目與各區使用原則

一、土地使用性質管制

限制各分區內土地及建築物可作何種用途，並以各區劃設目的為判斷基準：

• **住宅區：**依都市計畫法第 34 條，為保護居住環境而劃定，土地及建築物之使用不得妨礙居住的寧靜、安全及衛生。
• **商業區：**依第 35 條，為促進商業發展而劃定，土地及建築物之使用不得妨礙商業便利。
• **工業區：**依第 36 條，以供工業使用為主；具危險性或公害的工廠，應指定於特別指定工業區。
• **其他行政、文教、風景等使用區：**依第 37 條，以供該區規定目的之使用為主。
• **特定專用區：**依第 38 條，土地及建築物不得違反該區特定用途。例如，依計畫指定作特定機關、設施或產業用途者，應依其計畫目的使用。

二、使用強度及基地配置管制

依都市計畫法第 39 條，得管制下列事項：