110 高普考普通考試 地政 土地登記概要 考古題詳解

核心觀念

本題考《土地登記規則》第 79 條至第 83 條：區分所有建物所有權第一次登記的申請要件、可登記的權利範圍、實施建築管理前建物無使用執照時的替代證明，以及基地權利的登記方式。以下以命題當年（民國 110 年）法規為準。

區分所有建物由專有部分及其所屬共有部分構成；區分所有權人並有基地權利。建物所有權第一次登記原則上應提出使用執照或依法得免發使用執照的證件，以及建物測量成果圖或建物標示圖。

解題方法

依題目順序分成四部分作答：先列一般申請要件，再說明登記權利範圍，接著列出無使用執照時的替代證明，最後交代基地權利的登記方式。作答時要區分「建物權利範圍」與「基地權利種類及範圍」：前者包括專有部分與所屬共有部分，後者須於申請時另行記明。

一、區分所有建物第一次登記的要件

依《土地登記規則》第 79 條，申請建物所有權第一次登記，應提出：

1. 使用執照，或依法得免發使用執照的證件。
2. 建物測量成果圖或建物標示圖。
3. 專有部分、共有部分及基地權利的分配文件：區分所有建物申請登記時，應檢具全體起造人就各專有部分所屬共有部分及基地權利應有部分的分配文件。
4. 必要時的其他文件：

• 專有部分依使用執照無法認定申請人的權利範圍及位置者，應提出全體起造人的分配文件。
• 地下層或屋頂突出物依主管建築機關備查圖說標示為專有部分且未編釘門牌者，應提出戶政機關核發的所在地址證明；圖說未標示為專有部分者，另應提出區分所有權人依法約定為專有部分的文件。
• 申請人不是起造人者，應提出移轉契約書或其他證明文件。

另依第 80 條，區分所有權人得就其專有部分及所屬共有部分的權利，單獨申請建物所有權第一次登記。

二、可登記的權利範圍

登記權利包括：

• 專有部分：構造上及使用上具有獨立性，且得單獨為所有權標的的部分。
• 所屬共有部分的應有部分：例如依設置目的、使用性質供相關區分所有權人共同使用的樓梯、走廊等部分，依第 81 條分別合併、另編建號，登記為相關區分所有權人共有。
• 基地權利：申請人對基地所享有的權利種類及範圍，應依第 83 條記載於申請書適當欄位，並由登記機關記載於建物登記簿標示部。

核心觀念

本題分成兩部分：共有不動產的使用、管理如何決定及登記，以及區分地上權人與土地上下其他使用收益權利人如何約定彼此的使用限制、登記後有何效力。

**以命題當年（民國 110 年）法規為準。**主要依據為民法第 820 條、第 826 條之 1、第 841 條之 1、第 841 條之 2，以及土地登記規則第 155 條之 1 至第 155 條之 3。

解題方法與法規適用

一、共有物的使用與管理

1. 管理決定如何作成 依民法第 820 條第 1 項，共有物管理原則上由共有人以共有人數過半數，且其應有部分合計過半數決定。若應有部分合計逾三分之二者，人數不予計算。

2. 共有人間的約定及決定如何登記 依民法第 826 條之 1 第 1 項，不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割的約定，或依民法第 820 條第 1 項所作的管理決定，經登記後，對應有部分的受讓人或取得物權之人發生效力；法院裁定所定的管理，經登記後亦同。

3. 登記簿如何記載 依土地登記規則第 155 條之 1，共有人申請此類登記時，登記機關在登記簿標示部其他登記事項欄記明收件年月日、字號及使用、管理、分割或禁止分割的內容，並註明詳共有物使用管理專簿。約定或決定文件另整理成專簿，供閱覽或申請複印。

二、區分地上權人與土地上下其他權利人的相互使用限制

區分地上權是在他人土地上下的一定空間範圍內設定的地上權。依民法第 841 條之 2，區分地上權人得與對該土地上下有使用、收益權利之人約定彼此使用、收益的限制；此類權利人例如土地所有權人、普通地上權人或其他具有使用收益權利之人。

核心觀念

本題考《土地登記規則》申請登記時應提出的文件，以及土地所有權狀遺失時的補給程序。以下以命題當年（民國 110 年）法規為準。

依《土地登記規則》第 34 條，申請登記原則上應提出登記申請書、登記原因證明文件、已登記土地的所有權狀或他項權利證明書、申請人身分證明及其他依法應提出的文件。第 35 條則列出得免提出權利書狀的例外情形。

土地所有權狀遺失，並不表示所有權消滅；但甲辦理移轉登記時，原則上仍須提出所有權狀。題目未指出甲的移轉登記符合第 35 條例外，因此應先依規定申請補給權狀，再辦理移轉登記。

解題方法

先分辨題目問的兩件事：

1. 甲的權狀遺失，如何繼續辦理移轉登記？ 依《土地登記規則》第 154 條、第 155 條，向登記機關申請權狀補給。甲應敘明權狀滅失原因，提出切結書或其他相關證明文件；登記機關公告 30 日並通知登記名義人，公告期滿無人提出異議後，補給權狀。甲再提出補給的權狀，申辦所有權移轉登記。

2. 哪些情況得免提出權狀？ 直接依第 35 條逐款列舉。免提出的是「已登記的所有權狀或他項權利證明書」，不是免除登記申請所需的其他文件。

第 155 條另規定，申請補給權狀時，登記名義人原則上應親自到場，並依第 40 條辦理身分確認；符合第 41 條所列特定情形者，不在此限。

得免提出土地所有權狀或他項權利證明書的情形

依民國 110 年《土地登記規則》第 35 條，有下列情形之一者，得免提出第 34 條第 1 項第 3 款的權利書狀：

核心觀念

本題考共有土地分割的限制、共有物分割登記程序，以及共有人就其應有部分設定普通抵押權後，分割時抵押權如何處理。以下以命題當年（民國 110 年）法規為準。

甲、乙為分別共有，甲設定抵押權的標的是甲的應有部分。共有物分割後，依民法第 824 條之 1，抵押權原則上不因分割而受影響；符合特定情形時，抵押權則移存於甲分得的部分。

分割限制與解題方法

先確認甲、乙能否分割，再判斷分割方式是否受土地管制限制：

1. **分割請求與特約限制：**依民法第 823 條，共有人原則上得請求分割；法律另有規定或因物之使用目的不能分割者除外。共有人得約定一定期間不分割，期限原則上不得逾五年；共有不動產契約另有管理約定時，期限不得逾三十年。
2. **分割方法：**依民法第 824 條，共有人得協議分割；協議不成時，得請求法院裁判。裁判分割原則上以原物分配，必要時得採變賣或金錢補償。
3. **土地法規限制：**依土地法第 31 條，地方地政機關得依土地性質及使用種類規定最小面積，並禁止再分割；此外，仍須符合土地使用管制及相關分割規定。因此，甲、乙要分成兩筆單獨所有土地，不能只看雙方是否同意，也須確認分割後土地符合適用的面積及使用規定。

應辦登記

共有物分割涉及土地標示及所有權變動，依土地登記規則第 105 條，原則上先辦標示變更登記，再辦所有權分割登記；無須辦理標示變更者，才免此步驟。

協議分割時，通常由共有人會同提出登記申請書、共有物分割契約等登記原因證明文件，以及土地權利書狀、身分證明及其他依法應備文件。若依確定判決分割，依土地登記規則第 100 條，部分共有人得提出法院確定判決書及其他應備文件，單獨為全體共有人申請分割登記。

普通抵押權的處理方式