115 高普考普通考試 地政 土地利用概要 考古題詳解

核心觀念與法規依據

本題考《農村社區土地重劃條例》第 3 條、《農村社區土地重劃條例施行細則》第 3 條，以及《農村社區土地重劃範圍勘選作業要點》。答題須依序掌握三件事：哪些地區可納入、如何勘選重劃區、範圍擴大時如何控制。以下以命題當年（民國 115 年）法規為準。

《農村社區土地重劃條例》所稱農村社區，指依《區域計畫法》劃定的非都市土地鄉村區、農村聚落及原住民聚落。勘選範圍以鄉村區、農村聚落或原住民聚落為主，依聚落類型適用不同的面積、土地使用及人口門檻。

一、適用的空間範圍

（一）鄉村區全區

得以非都市土地的鄉村區全區為重劃範圍。

（二）鄉村區部分範圍

以部分鄉村區為範圍時，區內乙種建築用地面積應達 0.5 公頃以上。

乙種建築用地面積未達 0.5 公頃時，得依土地所在位置合併計算相鄰的甲種或丙種建築用地：

• 非原住民保留地：與鄉村區乙種建築用地邊緣相距未逾 20 公尺的甲、丙種建築用地。
• 原住民保留地：與鄉村區乙種建築用地邊緣相距未逾 25 公尺的甲、丙種建築用地。

合計所需建築用地面積仍須達 0.5 公頃以上。

（三）農村聚落或原住民聚落

以農村聚落或原住民聚落為範圍時，原則上應同時符合：

1. 建築用地面積達 0.5 公頃以上。
2. 依戶籍資料，最近五年中每一年均有至少 15 戶人口聚居，且人口數均達 50 人以上。

災區重建時，門檻得依規定降低為面積 0.3333 公頃、戶數 10 戶、人口數 33 人以上。

以農村聚落為範圍者，另應位於非都市土地鄉村區範圍外，且為非原住民保留地；範圍以相距未逾 20 公尺的甲、丙種建築用地邊緣為準。

二、重劃區勘選作業程序

（一）政府辦理

依《農村社區土地重劃範圍勘選作業要點》，政府辦理的勘選作業可整理為「蒐集資料—初勘—說明會—複勘」四步驟：

1. 蒐集基本資料：地方提出初步辦理地區後，由直轄市、縣（市）政府蒐集土地登記資料、地籍圖、地形圖、非都市土地使用分區圖及各種使用地編定圖等。
2. 初勘：由直轄市、縣（市）主管機關邀集府內相關單位、鄉（鎮、市、區）公所、地政事務所、村（里）辦公處、社區發展協會、農田水利會等相關人員現地勘查。

核心觀念

本題考的是土地開發與利用如何同時納入「減緩」及「調適」：減緩著眼於降低溫室氣體排放、增加碳吸收與儲存，以減少氣候變遷的成因；調適則是依據氣候風險調整人類與自然系統，降低氣候衝擊或損害並提升韌性。兩者須一併納入國土規劃、土地使用管制及開發設計，避免只追求開發效益而增加排放或暴露於災害風險。

以命題當年（民國115年）法規為準。《氣候變遷因應法》第3條分別定義「溫室氣體減量」與「氣候變遷調適」；第5條要求政府秉持減緩與調適並重原則；第19條則規範中央目的事業主管機關擬訂調適行動方案、由中央主管機關整合為國家調適行動計畫。該法亦將2050年溫室氣體淨零排放列為國家長期減量目標。

土地規劃應以氣候風險評估及土地資源條件為基礎，從國土空間配置、開發區位選擇、使用管制、開發許可到工程設計與營運管理，建立全程整合機制。土地利用本身既能減少排放、增加碳匯，也能降低淹水、坡地災害、乾旱及高溫等風險。

解題方法

申論宜依「先評估、再配置、後設計，並以治理及監測收束」作答。先點出法制與減緩、調適的關係，再按土地開發生命週期提出具體作為，最後說明追蹤檢討及公私協力。這樣可同時回應題目中的「土地開發及利用過程」與「如何連結」兩個重點。

一、前期規劃：以風險與碳排資料決定土地配置

1. 進行氣候風險與脆弱度評估：參考氣候情境、淹水潛勢、坡地災害、海岸侵蝕、乾旱與熱島等資料，辨識高風險地區及脆弱族群，並評估土地承載能力。
2. 優先選擇低風險、低碳的開發區位：優先利用既有城鎮、既有建成區與閒置土地，採緊密、混合及大眾運輸導向發展，減少無序蔓延、長距離通勤與新增基礎設施需求。
3. 維護自然碳匯與生態系統：保留森林、濕地、農地、海岸及其他重要生態空間，避免不必要的開發造成碳儲存流失、生態破碎或自然調節功能下降。
4. 將評估結果納入計畫與審查：把減量及調適目標納入國土計畫、都市計畫、鄉村地區整體規劃、土地使用管制、開發許可與環境影響評估，並明訂基地層級的設計及管理要求。

二、開發與建設：減少排放並提升基地韌性

1. 降低開發及使用階段排放：採節能建築、低碳建材、再生能源、能源管理與資源循環；配合大眾運輸、步行及自行車系統，降低交通排放。工程規劃並應減少不必要的整地、拆除與土地覆蓋改變。

核心觀念

本題考查「土地開發造成公共設施需求增加時，如何由開發者負擔其外部成本」，並要求進一步評析現行課徵制度能否把費用用在受影響地區、改善受影響的公共設施。

開發影響費是指土地開發涉及土地使用分區或使用地性質變更，因而影響開發區周圍公共設施服務水準或其他公共利益，由主管機關向申請開發者徵收的費用。其目的在使開發者負擔開發所增加的公共建設成本，避免成本全由既有居民及一般納稅人承擔。

法制上，以命題當年（民國 115 年）法規為準。非都市土地的主要依據為《區域計畫法》第 15 條之 3及《非都市土地開發影響費徵收辦法》；《區域計畫法》第 16 條並規定，開發影響費得用於改善或增建相關公共設施，也得以開發區內可建築土地抵充；都市土地準用相關規定。

現行課徵規定

1. 課徵對象與時點 土地開發經許可，涉及土地使用分區變更或使用地變更編定，原則上應於辦理變更異動登記前繳交。現金繳納得由地方政府訂定分期方式，第一期於辦理變更登記前繳納，最後一期於建造執照核發前繳清，並應提出銀行保證文件。

2. 課徵項目 《非都市土地開發影響費徵收辦法》依開發型態區分必要項目與彈性項目。住宅使用的必要項目為聯外道路、學校；工業、工商綜合、遊憩及其他使用的必要項目均包括聯外道路。地區公園、消防或停車場等則依開發型態列為彈性項目，由地方政府視實際需要調整徵收。

3. 計算方式 各項費用依辦法附表所列公式計算，參考開發所增加的人口、交通量、設施需求、土地成本及設施建設成本等因素。例如，聯外道路影響費以開發造成的區外尖峰交通量推估道路需求，再依道路需求、道路單位建設成本及土地成本計算。各項公式涉及的參數與個案需求，依規定由主管機關或審議機關確認。

4. 繳納方式及抵充 開發者得以現金繳納；也得以開發區內等值可建築土地抵充。土地抵充價值依規定換算，並須於變更編定異動登記前完成分割、移轉登記。若其他法律已收取同性質費用，或開發者已依行政契約承諾興建並移交相同設施，得免重複徵收。

解題方法與制度評析

作答時宜先說明費用的本質與目的，再交代現行制度的課徵範圍、項目及計算方式，最後以「課得準、收得到、用得回受影響地區」三個面向提出調整建議。這樣能同時回答「何謂」與「如何調整以發揮功能」，避免只背法條而沒有制度評論。

一、依實際影響與受益程度調整課徵基準

現行制度已依開發型態列出應徵項目，並以交通量、人口及設施成本等因素計算；但不同開發案即使類型相同，區位、人口組成、尖峰交通、既有設施餘裕及周邊環境承載力仍可能差異甚大。若只依固定分類或僵化參數計費，可能造成費用與實際外部成本不相稱。

核心觀念

本題在考土地使用分區管制如何把空間計畫轉化為土地使用規則，並比較都市土地與非都市土地的管制方式。作答時應掌握：兩者皆以分區及使用管制落實計畫，但都市土地主要依都市計畫及其土地使用分區管制規定管理；非都市土地則採「使用分區＋使用地編定」的雙層架構，依使用地類別及其容許使用規定管制。

**法規時點：以下以命題當年（民國 115 年）法規為準。**民國 115 年 5 月 27 日《非都市土地使用管制規則》第 6 條曾修正，增訂重大建設或經行政院核定重大政策所需臨時性設施的相關規定；本文依該年度規定說明。

解題方法

採「共同目的—都市土地—非都市土地—比較歸納」的順序作答。先說明管制的共同功能，再分別交代法源、分區方式、管制內容與開發管理特色，最後點出兩種制度的差異。這樣能同時回答題目要求的「特性」與「內容」，也可避免只列分區名稱而未說明如何管制。

一、土地使用分區管制的共同功能

土地使用分區管制，是依空間計畫所設定的土地發展方向，將土地劃分為不同使用類別，並對各類土地的使用項目、使用強度及開發方式加以規範。主要目的包括：

1. 落實空間計畫：使住宅、商業、工業、農業、保育及公共設施等使用，依計畫適當配置。
2. 調和土地使用衝突：避免不相容的使用彼此干擾，例如高污染工業設施與住宅使用毗鄰造成環境問題。
3. 管理開發強度與外部影響：控制建築規模、人口與活動密度，並兼顧交通、公共設施、景觀、衛生及安全。
4. 維護公共利益與土地資源：保存農業生產、自然生態、文化資產及國土保安功能。

因此，分區管制不只是決定土地「可以做什麼」，也涉及「可以做到什麼程度」以及「須符合哪些開發程序或條件」。

二、都市土地分區管制

（一）制度特性與法源

都市土地依《都市計畫法》及都市計畫內容實施管制。《都市計畫法》第 32 條規定，都市計畫得劃定住宅、商業、工業等使用區，也得視實際情況劃定其他使用區域或特定專用區；各使用區得再細分，施以不同程度的使用管制。第 39 條則授權就土地及建築物使用、基地面積、空地比率、容積率、建築高度、停車、交通、景觀及防火等事項訂定必要規定。

都市土地管制的特色，是以都市計畫所劃定的使用分區及計畫書、管制規定為依據，將土地使用與建築開發納入較完整的都市空間配置中。除使用種類外，通常也明確管理基地開發強度及建築型態。

（二）主要內容

1. 使用種類管制：依計畫劃設住宅區、商業區、工業區及其他使用區或特定專用區，規範土地及建築物可為的使用，以及禁止或附條件容許的使用。
2. 使用強度管制：以建蔽率、容積率、建築高度等規定控制基地開發規模。建蔽率限制建築物在基地地面上的投影占比；容積率限制建築物各樓層總樓地板面積與基地面積的比例。
3. 基地及建築配置管制：例如基地面積、應留設空地、前後側院、停車空間、交通出入口及建築退縮等。
4. 環境與公共安全管制：依規定處理交通、景觀、防火及衛生等事項，降低開發對周邊環境與公共設施的影響。
5. 計畫與開發程序管理：土地使用及建築開發須符合都市計畫與相關建築管理規定；涉及計畫變更或特定開發程序者，應依法辦理。

（三）管制特色

都市土地分區管制通常較重視整體都市機能、街廓與公共設施配置，以及基地開發強度的控制。管制內容會依都市計畫、地方施行細則及個別計畫規定而有差異，不能只憑「住宅區」或「商業區」名稱，便推定所有土地都有完全相同的使用項目或容積限制。

三、非都市土地分區管制

（一）制度特性與法源

民國 115 年的非都市土地，依《區域計畫法》第 15 條及《非都市土地使用管制規則》等規定，採取「先劃使用分區，再編定使用地」的管制架構。使用分區說明土地的整體區域性質；使用地編定則進一步作為個別土地實際使用管制的依據。

依《非都市土地使用管制規則》第 2 條及第 3 條，非都市土地劃定為 11 種使用分區，並編定為 19 種使用地。