113 高普考普通考試 地政 土地利用概要 考古題詳解

核心觀念

本題分成兩層作答：先說明一般土地使用分區管制的目的與類型，再說明《國土計畫法》如何以國土功能分區及其分類，建立全國性的土地使用管制架構。涉及法條者，以下以命題當年（民國 113 年）法規為準。

土地使用分區管制，是依土地資源條件、環境特性與發展需求，將土地劃定不同分區，並規定各區可使用的項目、土地開發強度與建築條件。其主要目的如下：

1. 維護公共利益與居住環境：避免相互衝突或妨害環境品質的使用混雜，例如將高污染工業設施與住宅區適當區隔。
2. 保護自然資源與生態環境：依土地敏感程度限制開發，保護水源、森林、海岸、生態與景觀資源。
3. 引導土地合理利用與城鄉發展：將發展引導至適當區位，配合公共設施容量與環境容受力，避免無序擴張。
4. 維護公共安全與降低災害風險：限制易致災地區的不當開發，減少洪水、土石流等災害風險。
5. 兼顧土地權利與社會公平：透過一般性、預先公告的規範，明確界定土地使用權利與限制，並使土地利用的利益與成本較為公平。

土地使用分區管制可從不同面向分類，作答時宜掌握以下三類：

• 使用項目管制：規定各分區允許、附條件允許或禁止的用途。
• 使用強度管制：規定建蔽率、容積率、建築高度、開發規模等，以控制土地開發量與人口、活動密度。
• 土地使用與建築型態管制：例如基地配置、退縮、景觀、交通動線等設計條件，以維持環境品質及地方風貌。

依管制強度或使用許可方式，也可區分為禁止使用、免經申請同意使用、應經申請同意使用等類型。申論時宜先寫「管制目的」，再以「使用項目、使用強度、使用型態」說明管制內容，避免只列出分區名稱。

解題方法：國土計畫土地使用管制的整體設計

本題第二部分的作答主軸，是交代國土計畫如何從「分區分類」連結到「具體管制」，並說明主管機關、許可制度及與既有計畫的關係。主要法源為《國土計畫法》第 20 條至第 24 條。

一、以土地特性與發展需求劃設四大功能分區

依《國土計畫法》第 20 條，國土功能分區及其分類，是依自然資源、環境敏感程度、農業生產條件、海域使用情形及城鄉發展需求劃設。四大功能分區如下：

1. 國土保育地區：依天然資源、自然生態、景觀及災害條件劃設，並按環境敏感程度分類。
2. 海洋資源地區：依海域資源保育利用、原住民族傳統使用、特殊用途及其他使用需求劃設，並按用海需求分類。
3. 農業發展地區：依農業生產環境、糧食安全功能及農業改良設施等條件劃設，並按農地生產資源條件分類。
4. 城鄉發展地區：依都市化程度及發展需求劃設，並按發展程度分類；新訂或擴大都市計畫案件，應位於城鄉發展地區。

各功能分區再依環境敏感程度、農地生產條件或城鄉發展程度細分。作答時不必逐一羅列所有分類，重點是說明分類會進一步決定土地使用管制原則與強度。

二、以功能分區及分類決定使用原則

《國土計畫法》第 21 條規定各分區的使用原則。簡要而言：

核心觀念

容受力（carrying capacity）是指在一定時間與空間範圍內，土地及其環境系統在不發生不可接受的環境劣化、資源耗竭或生態失衡下，所能長期承受的人口、活動、設施及開發強度。它不是土地可容納人口或建物的單一數值，而是由自然環境條件、資源供給、污染排放與災害風險等因素共同決定的發展上限。

土地利用規劃應先辨識各類土地的限制與承載條件，再決定適宜的使用項目、開發量體與強度。若開發需求超過容受力，短期雖可增加產出或人口，長期卻可能造成水資源不足、污染累積、生態功能喪失，或使災害損失顯著升高。

土地資源開發利用應考慮的容受力

容受力可依其主要限制來源，從下列面向評估：

1. 自然與地形地質容受力：考量坡度、地質穩定性、土壤條件、地層下陷、洪泛可能性及地形破碎程度。坡地崩塌敏感、地質脆弱或易淹水地區，應限制開發種類與強度。
2. 水資源容受力：檢視地表水與地下水的可供水量、水質、水源涵養能力、枯旱期間供水及污水處理能力。開發所需用水與排放量須在水資源可持續供應及水體污染負荷可承受範圍內。
3. 環境污染容受力：評估空氣、水體、土壤及噪音等環境品質現況，以及污染源累積後是否超過環境標準或環境負荷上限。規劃時須納入開發後新增的污染量與防治設施效能。
4. 生態容受力：考量棲地完整性、生物多樣性、環境敏感區、自然保育功能及生態廊道。開發不應破壞維持生態系正常運作所需的關鍵空間與功能。
5. 土地生產與資源供給容受力：評估農地生產能力、森林涵養與保育功能、礦產等資源條件，以及土地長期提供糧食、能源或其他資源的能力，避免以不可逆的方式耗損重要土地資源。
6. 公共設施與社會服務容受力：檢視交通、供水、排水、污水處理、廢棄物處理、教育、醫療及防災設施能否支應開發帶來的人口與活動。若公共設施不足，開發量體便不宜超過其服務能力。
7. 景觀、文化與遊憩容受力：評估自然景觀、歷史文化資產及遊憩地區可承受的使用頻率與遊客量，避免過度使用造成景觀破壞、文化資產損害或遊憩品質下降。

實務上應以各項評估結果中最受限制的條件作為規劃控制依據，並透過土地使用分區、開發許可、開發強度管制、環境影響評估、公共設施配套及長期監測，將開發規模控制在可持續範圍內。

納入氣候變遷因應

氣候變遷會改變降雨、溫度、海平面及極端事件的頻率與強度，因而改變土地原有的容受力。規劃不能只用歷史平均條件判斷土地是否適宜開發，須將未來氣候風險納入評估，並兼顧調適與減緩。

核心觀念

本題考市地重劃地區的勘選評估因素。市地重劃是配合都市計畫，透過土地交換分配及公共設施工程，促進土地合理利用與都市發展的開發方式。選定地區時，須同時檢視計畫適宜性、土地所有權人意願、開發效益及執行可行性。

法源為《市地重劃實施辦法》第 8 條及《勘選市地重劃地區評估作業要點》；以下以命題當年（民國 113 年）法規為準。

解題方法與評估因素

作答時先列出《市地重劃實施辦法》第 8 條的八項評估事項，再簡要說明每項如何影響選定：

1. 都市計畫：檢視計畫內容、土地使用分區、公共設施配置及整體開發要求，確認重劃能配合計畫實施。依同辦法第 7 條，都市計畫指定以市地重劃方式辦理整體開發者，原則上應以指定範圍為重劃範圍。
2. 土地所有權人意願：了解所有權人參與及配合情形。意願與支持程度會影響計畫推動及實施可行性。
3. 地區發展潛力：評估區位、交通、鄰近發展、產業活動及未來都市發展趨勢，判斷重劃是否有助於土地有效利用。

核心觀念

土地利用現況資料是描述特定時間、特定地區土地實際使用狀態的空間資料，也是土地利用變遷分析、國土計畫、都市計畫、土地管理及環境監測的重要基礎。資料通常包含土地利用類別、空間位置、範圍、調查時間及資料來源等資訊。

本題重點在說明資訊技術如何支援兩個環節：

1. 資料蒐集：利用遙測、空拍、定位及行動調查工具，取得土地利用的影像、位置與現地紀錄。
2. 資料處理：以地理資訊系統整合資料，進行影像判釋、分類、圖層套疊、變遷偵測、品質檢核及更新。

各項技術的成果仍須配合明確的土地利用分類標準、調查尺度與品質管理，才能跨年度比較及支援決策。

解題方法

依「資料取得—資料判釋與處理—品質檢核與應用」的流程作答，並將每種技術連結到其用途，可完整呈現資訊技術對土地利用現況資料工作的支援。

一、資料蒐集的資訊技術

（一）衛星遙測與航空攝影

利用衛星影像、航空照片及正射影像觀察地表，可快速取得大範圍、具空間連續性的資料。不同時期的影像可呈現農地、建築、道路、水體、森林等地表特徵，適合進行區域性調查及定期更新。

衛星遙測覆蓋範圍大，適合掌握區域尺度的土地利用；航空影像解析度較高，較能辨識細部地物。影像可搭配光譜、紋理、形狀及鄰近關係等資訊，作為土地利用判釋依據。雲層遮蔽、拍攝季節與影像解析度，會影響判釋品質，因此須選擇適當影像來源及拍攝時間。

（二）無人機空拍

無人機可依調查需求彈性規劃航線及拍攝時間，快速取得高解析度影像，適用於特定地區的細部調查、現勘補充及災後土地利用檢視。影像經空中三角測量及正射校正後，可製作正射影像或地表模型，再供圖資判釋與比對。

（三）全球導航衛星系統與現地調查

調查人員可使用 GNSS 接收器或具定位功能的行動裝置，記錄地物座標、界址位置及調查路線。行動調查系統可將定位、照片、土地利用類別與備註整合於同一筆紀錄，減少紙本填寫及後續人工轉錄，並能即時回傳資料庫。

對於影像不易辨識的地區，例如建物內部用途、植被遮蔽處或土地使用混合區，仍須透過現地調查確認。遙測判釋與實地查核相互補充，能提高資料正確性。

二、資料處理的資訊技術

（一）地理資訊系統整合與建置

地理資訊系統（GIS）可整合衛星影像、航空照片、地籍圖、行政區界、道路、水系與現地調查資料，建立具有位置、類別及調查時間屬性的土地利用圖層。土地利用資料可依成果需求以向量圖徵表示，例如以面資料呈現各類土地使用範圍，並保存類別代碼、調查日期、判釋方式及資料來源等屬性。

透過 GIS 的座標轉換、圖層套疊、空間查詢與面積統計，可檢查土地利用圖形和其他基礎圖資的空間關係，也可依行政區或土地利用類別彙整成果。