114 高普考普通考試 地政 土地利用概要 考古題詳解

核心觀念

本題考《國土計畫法》所稱「成長管理」的目的，以及直轄市、縣（市）國土計畫中成長管理計畫的內容。成長管理不是單純限制都市擴張，而是依土地與環境條件，安排城鄉發展的規模、型態、區位及時程，兼顧國土永續、生活環境、經濟發展與社會公平。

以命題當年（民國 114 年）法規為準：《國土計畫法》第 3 條第 8 款定義成長管理；同法第 10 條及《國土計畫法施行細則》第 6 條規範直轄市、縣（市）國土計畫及成長管理計畫內容。

解題方法

作答分成兩部分：先依法律定義說明成長管理的目的，再依施行細則列出成長管理計畫的法定內容，並補充各項如何落實。目的可掌握「永續、容受力、公共設施、財務與公平」；內容則掌握「發展總量與型態、未來發展地區、發展優先順序」。

成長管理計畫之目的

依《國土計畫法》第 3 條第 8 款，成長管理係為確保國家永續發展、提升環境品質、促進經濟發展及維護社會公義，考量自然環境容受力、公共設施服務水準與財務成本，以及土地使用權利義務與損益公平性，規範城鄉發展總量及型態，並訂定未來發展地區的適當區位與時程，以促進國土有效利用。

據此，縣市成長管理計畫的目的包括：

1. 引導城鄉合理發展：控制發展規模與空間型態，避免城鄉無序蔓延及土地資源低度或不當利用。
2. 配合環境容受力：使發展規模符合自然環境、災害風險及資源條件，維護生態、農地及國土安全。
3. 配合公共設施與財務能力：使土地開發與交通、教育、污水、供水等設施服務水準相配合，並衡量興建及維護成本。
4. 兼顧經濟發展與社會公平：合理配置發展機會及土地利用利益、成本，維護使用權利義務與損益公平。
5. 促進國土有效利用及永續發展：以適當區位及發展時程引導土地使用，避免不必要的擴張與公共資源浪費。

成長管理計畫應包括的面向

核心觀念

容積獎勵是政府為達成特定都市政策目的，對符合條件的建築基地，准許其建築總樓地板面積超過原基準容積的制度。獎勵不是基地原有的法定權利，而是以增加可建樓地板面積作為誘因，換取公共利益或都市環境改善。

容積率是基地內建築物總樓地板面積與基地面積的比率；基準容積則為都市計畫或相關法令所定容積率上限乘以基地面積：

$\text{基準容積}=\text{基地面積}\times\text{基準容積率}$

政府給予獎勵後，容許興建的總樓地板面積增加，實際容積率也隨之提高。容積獎勵與容積移轉不同：前者是政府依政策給予額外容積；後者是將特定土地可建容積移轉至接受基地。

解題方法

本題是都市土地使用管制的申論題，宜依「制度定義與目的—正面效益—負面影響—治理原則」作答。優點須指出容積作為政策誘因的作用；缺點則從增加樓地板面積後的人口、交通、公共設施負荷，以及土地價值與分配公平等面向分析。

法規方面，可舉都市更新條例及都市更新建築容積獎勵辦法為例，說明都市更新等政策具有法定容積獎勵機制；容積獎勵的種類、要件與上限，仍應依各該法律、命令及地方自治法規認定。本題涉及法規，以命題當年（民國 114 年）法規為準。

容積獎勵的優點

1. 促進都市更新與危險建築改善 都市更新或老舊、危險建築重建往往涉及整合住戶、拆遷安置與工程成本。給予一定容積獎勵可提高實施誘因，促使老舊市區更新、改善居住安全與建築品質。

2. 引導私人投資配合公共政策 政府可將獎勵與提供公共設施、開放空間、公益設施或環境改善等條件連結，使私人開發資源投入都市公共利益，補充政府直接興建與財政投入的不足。

3. 改善都市環境與公共空間 若獎勵條件設計得宜，可鼓勵基地提供人行空間、綠地、公共通行或其他公共設施，提升街道環境、都市景觀及生活品質。

4. 提高土地使用與建築更新效率 在適當地區透過獎勵提高更新可行性，可加速老舊建物汰換，改善土地使用狀況，並使都市機能較有效率地調整。

容積獎勵的缺點

核心觀念

本題考查都市更新的政策目的，以及都市更新作為土地利用手段，如何改善都市土地使用的效率、品質與整體機能。作答可先引用《都市更新條例》的立法目的，再分別從「為何鼓勵民間參與」及「都市更新如何影響土地利用」說明。

以命題當年（民國 114 年）法規為準。《都市更新條例》第 1 條規定，都市更新是為促進都市土地有計畫的再開發利用、復甦都市機能、改善居住環境與景觀、增進公共利益。《同條例》第 3 條所稱都市更新，是指依該條例程序，在都市計畫範圍內實施重建、整建或維護措施。

解題方法

本題分成兩問，宜採「政策目的」與「土地利用關係」兩層作答：

1. 政府鼓勵民間推動都市更新，須說明更新要解決的都市問題，以及民間參與能帶來的作用。
2. 都市更新與土地利用的關係，須說明都市更新如何改變既有土地使用狀態，以及如何受都市計畫、土地使用管制與公共設施條件約束。

一、政府鼓勵民間推動都市更新之目的

政府鼓勵民間參與，是為了結合政府的規劃、審議與監督能力，以及民間的資金、專業與執行效率，促使老舊或低度利用的都市地區得以整體改善。具體目的如下：

1. 促進都市土地有計畫的再開發利用 都市內常見建物老舊、土地使用效率偏低、基地零碎或街廓機能不足等情形。透過更新整合土地與建築物，可使土地依都市發展需要重新配置與利用。

2. 復甦都市機能、改善居住環境與景觀 更新可改善老舊建物及公共空間，並配合道路、排水、消防通道、開放空間等設施改善，提升都市安全、生活品質與整體景觀。

3. 改善建築安全及防災韌性 以重建、整建或維護方式處理危險或機能不佳的建築與環境，可降低地震、火災等災害風險，並改善無障礙設施與公共安全條件。

4. 增進公共利益並促進都市永續發展 都市更新可在法定程序與計畫管制下，改善公共設施與生活環境，並兼顧歷史、人文、社區及環境需求，使都市土地能持續支持居住、產業及公共服務。

5. 引入民間資金與執行能量，分擔更新成本 都市更新涉及土地權利整合、規劃設計、拆遷安置及工程興建，所需資金與行政協調成本高。鼓勵民間參與，可補充政府財政與執行量能，加速更新推動；政府則透過都市計畫、審議、獎勵及監督機制，引導更新符合公共利益。

二、都市更新與土地利用的關係

核心觀念

本題考查非都市土地農地違規使用的土地使用管制與法律效果，以及如何以執法、規劃、產業輔導及農業支持措施減少違規、保全農地生產環境。

以下以命題當年（民國 114 年）法規為準。非都市土地應依區域計畫及非都市土地使用管制規則使用；農地未經許可作為工廠、倉儲、堆置、停車場等非容許用途，可能構成違反土地使用管制。農業發展條例第 69 條也明定，農業用地違反區域計畫法或都市計畫法土地使用管制規定者，依各該法律處理。

解題方法

可分兩部分作答：

1. 先列罰則：指出主要法源為區域計畫法第 21 條、第 22 條，說明罰鍰、限期改善、按次處罰及後續強制措施。
2. 再提治理建議：依「事前預防、即時查處、分類處理、復原與支持」提出具體措施，並兼顧農地保護、糧食安全及產業安置。

一、農地違規使用的罰則

（一）罰鍰及限期改善

依區域計畫法第 21 條，違反非都市土地使用管制者，由直轄市、縣（市）政府處新臺幣 6 萬元以上、30 萬元以下罰鍰，並得限期命其：

• 變更使用；
• 停止使用；或
• 拆除地上物、恢復土地原狀。

因此，裁罰的目的不只是科處金錢，也包括排除違規狀態、回復合法土地使用。

（二）逾期不改善的處置

經限期命變更、停止使用或拆除恢復原狀，仍不遵從者，依同條得按次處罰，並得停止供水、供電、封閉、強制拆除，或採取其他恢復原狀措施；所需費用由土地或地上物所有人、使用人或管理人負擔。

罰鍰逾期未繳納者，移送法院強制執行。

（三）刑事責任及其他法律責任

依區域計畫法第 22 條，違反前條規定，逾期仍不依限變更土地使用，或不拆除建築物、恢復土地原狀者，除依行政執行法辦理外，並得處 6 個月以下有期徒刑或拘役。

若違規行為同時涉及違章建築、違章工廠、廢棄物或土壤污染，仍應依個別事實適用建築法、工廠管理輔導法、廢棄物清理法、土壤及地下水污染整治法等規定；土地使用管制的裁罰不當然取代這些法律責任。

二、解決農地違規使用的具體建議

（一）建立完整盤查與持續監測

整合地籍、土地使用編定、農地利用現況、工廠登記及污染場址資料，建立違規案件清冊與圖資。運用衛星影像、航照、空拍及定期現勘掌握新增違規，並設置容易使用的通報管道，讓主管機關能及早查證處理。

（二）落實跨機關查處與追蹤列管