114 高普考普通考試 地政 民法物權編概要 考古題詳解
第 一 題25 分
甲向乙承租土地自建 A 屋，未辦理保存登記。民國（下同）96 年，甲將 A 屋出租與丙，並交由丙占有使用，該租賃契約約定為不定期限且未經公證。100 年時，甲復將 A 屋以新臺幣 300 萬元售與丁，並改由丁與乙簽訂基地租賃契約。
試問：丁得否對丙主張返還 A 屋？
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核心觀念
本題考點是未辦保存登記建物的受讓人取得何種權利，以及該權利能否對抗原本承租建物的承租人。分析時須區分：
- 房屋所有權與事實上處分權：不動產所有權依法律行為移轉，須依民法第 758 條辦理登記。未辦保存登記的房屋不能辦理所有權移轉登記；受讓人取得的通常是房屋的事實上處分權，而非所有權。
- 買賣不破租賃：民法第 425 條規定，出租人交付租賃物後，承租人占有中，出租人縱將租賃物所有權讓與第三人，租賃關係原則上仍對受讓人繼續存在。但該條以租賃物所有權移轉為前提。
- 事實上處分權的救濟：實務見解認為，事實上處分權不是物權，不能依民法第 767 條請求返還；但屬民法第 184 條第 1 項前段所稱的權利，受侵害時得依侵權行為規定請求損害賠償，並請求以返還占有物回復原狀。
本題以命題當年（民國 114 年）法規及實務見解為準。
解題方法
先判斷丁在 100 年受讓 A 屋後取得的是所有權還是事實上處分權，再判斷丙的租賃關係是否因甲讓與房屋而繼續對丁有效。
甲於 96 年將 A 屋出租並交付丙占有，租約為不定期限且未經公證。民法第 425 條第 2 項規定，未經公證的不動產租賃契約如為不定期限，前項買賣不破租賃規定不適用。即使不考慮房屋未登記，丙也不能僅憑第 425 條主張租賃關係對受讓人繼續存在。
然而，A 屋未辦保存登記，甲不能將 A 屋所有權移轉登記給丁。丁支付 300 萬元受讓房屋，取得的是事實上處分權，並非民法第 425 條所稱的房屋所有權。
第 二 題25 分
A 土地坐落於住商混合區，鄰近主要幹道，交通方便、生活功能良好，原為中華民國（管理者為財政部國有財產署，以下簡稱國產署）與乙、丙、丁所共有。惟多年後，丙、丁先後死亡，因繼承成為共有者（以下簡稱乙等共有人）人數眾多，A 土地管理、使用及處分困難。多次召開土地協議分割會議，乙等共有人均未出席。現況部分土地為空地，部分有建物由部分共有人占有使用。
試問：國產署能否主張共有物分割？若分割應受補償，其法律上擔保應如何辦理？
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核心觀念
本題考的是共有物分割請求權，以及裁判分割時以原物分配、金錢補償後的法定抵押權擔保。法條以命題當年（民國 114 年）法規為準。
民法第 823 條第 1 項規定，各共有人原則上得隨時請求分割共有物；只有因物的使用目的不能分割，或契約訂有不分割期限等情形，才不得請求。民法第 824 條則規定分割方法：共有人可協議分割；協議不成時，任何共有人得請求法院裁判分割，法院原則上以原物分配，不能或不適宜按應有部分分配時，得以金錢補償。
國產署是中華民國國有土地的管理者，但題目已說明國有部分與乙等共有人共有，因此國產署得代表國有共有人行使共有物分割請求權。
解題方法
先確認國產署是否具有共有人身分及分割請求權，再判斷是否有妨礙分割的事由，最後說明補償的擔保方式。
本題土地坐落於住商混合區，交通與生活機能良好；部分為空地，部分有建物供部分共有人占有使用。這些情況會影響法院選擇分割方案及評價各分得土地的價值，但不會單獨使土地成為「因使用目的不能分割」的土地。共有人死亡後由多人繼承，造成管理、使用及處分困難，反而說明分割有實際必要。
題目並未指出共有物有不得分割的法律規定、有效的不分割約定，或因物的使用目的不能分割。因此，國產署原則上得請求分割；協議會議未能成立分割方案，得向法院提起共有物分割訴訟。裁判時應列全體共有人為當事人；乙等共有人未出席協議會議，不會因此喪失其共有權，也不會阻止國產署依法起訴。
分割及補償的處理
第 三 題25 分
甲、乙約定借用乙的名義，將甲名下之 A 土地登記為甲、乙共有。惟乙死亡後，乙之繼承人丙因向丁借款，遂以其 A 土地之應有部分設定抵押權予丁，並完成抵押權設定登記。
試問：前述抵押權設定及登記之效力，與借名登記之關係如何？若因借名與否甚難釐清，甲請求裁判分割 A 土地，丁未參與該訴訟，則丁得如何主張實行抵押權？
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核心觀念
本題考查借名登記的內外部效力，以及共有土地分割後，設定於應有部分上的抵押權如何實行。
借名登記是借名人與出名人約定，由出名人以自己名義登記財產，但由借名人實際管理、使用、處分的無名契約。原則上，借名契約只在雙方間發生債權效力；登記名義人對外仍是登記權利人。依民法第759條之1，已登記的不動產物權推定登記權利人適法享有。
共有人的應有部分得設定抵押權。依民法第824條之1第2項，應有部分上已有抵押權時，原則上不因共有物分割而受影響；在抵押權人同意分割、參加分割訴訟，或經共有人告知訴訟而未參加等情形，抵押權才移存於抵押人分得的部分。
以下以命題當年（民國114年）法規為準。
解題方法
先分開判斷兩層關係：一是借名登記是否影響丙設定抵押權的效力；二是 A 土地分割後，丁的抵押權能及於哪些土地或權利。
甲、乙約定以乙名義登記共有，借名關係原則上是甲、乙間的內部債權關係。乙既登記為共有人，乙死亡後，丙繼承乙的登記持分，並以該持分設定抵押權、完成登記。依借名登記的實務見解，登記名義人就登記的不動產原則上有權處分；因此，不能只以甲主張借名登記，就認定丙設定抵押權無效。甲如能證明借名關係，仍可依借名契約向相關當事人主張權利，但借名關係本身不當然使已登記的抵押權失效。
再看裁判分割。民法第824條之1第2項規定的「經共有人告知訴訟而未參加」，是抵押權移存到抵押人分得部分的要件之一。因此，丁未參加訴訟，還要確認丁是否經共有人告知訴訟：
第 四 題25 分
甲藝術協會舉辦藝術博覽會，甲邀約乙畫家創作巨幅畫作參加展出，約定創作所需畫布及顏料由甲提供，畫作若於展覽期間賣出時，其價金應分歸創作人及該協會各二分之一。
乙創作題為「漁港」之畫作參展，嗣於該博覽會結束後，乙畫作未售出，且畫作亦未歸還乙。
試問：乙得如何主張權利？甲主張共有該畫作有無理由？
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核心觀念
本題考的是動產「加工」後的所有權歸屬，以及所有人如何請求返還其物。乙以甲提供的畫布、顏料創作「漁港」，須依民法第814條判斷畫作所有權屬於材料提供者甲，或加工者乙。
**以命題當年（民國114年）法規為準。**民法第814條規定：「加工於他人之動產者，其加工物之所有權，屬於材料所有人。但因加工所增之價值顯逾材料之價值者，其加工物之所有權，屬於加工人。」
解題方法
先判斷乙的創作是否屬於加工。乙在甲提供的畫布、顏料上作畫，使原材料成為一幅具有獨立藝術價值的作品，屬於民法第814條所稱的加工。
再比較加工所增加的價值與材料價值：
- 原則上，加工物歸材料所有人。
- 但加工所增加的價值「顯逾」材料價值時，加工物改歸加工人。
本題的畫布與顏料只是創作素材，作品的主要價值來自乙的構思、技藝與創作。依題意，乙創作的是供藝術博覽會展出的巨幅畫作，其加工所增加的價值顯逾材料價值，因此「漁港」畫作的所有權歸乙。