112 高普考普通考試 地政 民法物權編概要 考古題詳解
第 一 題25 分
某甲因缺錢，遂向乙銀行貸款新臺幣（下同） 萬元，並以其所有之 土地設定抵押權以供擔保。甲再次缺錢，再向丙銀行貸款 萬元，且以其所有之 土地設定第二次抵押權以供擔保。隨後，甲將 地設定地上權給丁，約定為期 年，每年地租 萬元，並完成登記。
試問：
- 何謂物權優先效力（或稱優先性）？（ 分）
- 以本題為例，乙銀行實行抵押權時，應如何主張其優先效力？（ 分）
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核心觀念
本題考查物權的優先效力，以及先設定的抵押權與後設定的地上權相遇時，抵押權人如何主張其優先地位。解題須區分「同一標的物上數個物權彼此的順位」與「抵押權實行時，後順位權利是否受影響」。
以命題當年（民國 112 年）法規為準。民法第 866 條規定，不動產所有人設定抵押權後，仍得於同一不動產設定地上權或其他權利；但抵押權人實行抵押權時，該權利妨礙抵押權者，法院得除去該權利後拍賣。
解題方法
物權優先效力，是指同一標的物上存在數個相互衝突的物權時，原則上依法律規定或成立先後決定其順位；順位在先的物權，其效力優先於順位在後的物權。此效力常見於兩種情形：
- 物權與物權間的順位：例如同一不動產先後設定數個抵押權，依設定登記先後決定優先受償順位。
- 物權與後來取得的權利間的優先關係：後成立的權利不得妨礙先成立物權的實現；但是否能排除後來權利，須依各該物權的法律規定判斷。
套用本題，乙銀行的第一順位抵押權先於丙銀行的第二順位抵押權，也先於丁的地上權。甲在抵押權設定後仍可設定地上權，但丁的地上權若妨礙乙實行抵押權，乙得依民法第 866 條請求法院除去該地上權後拍賣土地。地上權不妨礙抵押權實行時，則不能僅因其成立在後，就當然要求法院除去。
本題適用
第 二 題25 分
某大學法律系同班同學甲、乙、丙、丁合資購買機車一輛，每人出資新臺幣 萬元，但未約定應有部分。
甲、乙、丙、丁四人對於下列事項皆爭執不休：
- 如何使用該機車。
- 是否加裝導航機。
- 機件故障之維修。
- 能否將機車高價賣給同學戊。
試問，前述行為依法應如何為之？（ 分）
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核心觀念
本題考查「分別共有」中，共有物的使用、管理、修繕、改良與處分，應分別適用不同規則。
甲、乙、丙、丁共同出資購買機車，題目未約定應有部分，依民法第817條第2項，各人應有部分推定均等，因此每人持有 。以下以命題當年（民國112年）法規為準；本題涉及的民法共有規定，當時已適用下述規則。
解題方法與各項行為
判斷時，先區分行為性質：使用安排與一般管理、維修或改良，原則上依民法第820條處理；處分整輛共有物，則依民法第819條第2項，須全體同意。
1. 如何使用機車
民法第818條規定，共有人除另有約定外，按應有部分對共有物的全部有使用、收益權。因此，四人各自均得使用整輛機車，而不是只能使用機車的四分之一。
但各人行使使用權時，仍須顧及其他共有人也有使用權。若要決定輪流使用、使用時段或其他共同使用方式，屬共有物管理，可依民法第820條第1項，以共有人過半數且應有部分合計過半數同意決定；若應有部分合計逾三分之二，人數不予計算。
本題四人持分相同，須至少 三人同意：三人已同時超過共有人半數，持分合計也達 ，超過半數。
2. 是否加裝導航機
加裝導航機若屬共有物的改良或管理，且未使機車的性質發生重大變更，應依民法第820條第1項的管理多數決辦理。本題持分相同，仍須至少 三人同意。
若加裝方式已構成共有物的重大變更，則應依民法第819條第2項，取得 全體共有人同意。判斷關鍵在於行為是否超出通常改良或管理的範圍。
3. 機件故障之維修
第 三 題25 分
依民法第 條規定：「前五條之規定，於所有權以外財產權之取得，準用之。於已登記之不動產亦同。」故所有權以外之其他財產權，亦可依取得時效取得之。
試以地上權之取得時效為例，說明其要件為何？（ 分）
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核心觀念
本題考「以取得時效取得地上權」的要件。依民法第 772 條，民法第 768 條至第 771 條關於時效取得所有權及其中斷的規定，準用於所有權以外財產權的取得；已登記不動產亦同。
民法第 832 條所稱地上權，是以在他人土地上有建築物、其他工作物或竹木為目的，而使用其土地的權利。因此，主張時效取得地上權，須證明長期占有土地的事實，也須證明占有係以行使地上權的意思為之。
以下以命題當年（民國 112 年）法規為準；相關要件與本題所涉條文現行法並無影響本題結論的重要修正。
解題方法與要件
答題時可先由民法第 772 條連結至第 769 條、第 770 條，再依序說明「主觀意思、占有標的與使用型態、占有狀態、期間」四項要件。
一、須以行使地上權的意思占有
占有人須有在他人土地上使用土地、行使地上權的意思。單憑在土地上建屋、設置工作物或種植竹木等客觀事實，尚不足以證明此項主觀要件；占有人須提出相關證據證明。
民法第 944 條推定占有人以所有意思占有，並未推定其以行使地上權的意思占有。因此，主張取得地上權者須自行證明此項意思。若占有係基於租賃、使用借貸等關係，通常是依該法律關係使用土地，不能僅因占有時間久，即認定其係行使地上權。
二、須占有他人土地，並有地上權所要求的使用事實
地上權以使用他人土地為目的，故須有占有他人土地的事實；占有可以是直接占有，也可以是間接占有。就地上權的性質而言，土地上並須有建築物、其他工作物或竹木，並以使用土地作為目的。
三、占有須和平、公然、繼續
依民法第 769 條、第 770 條準用規定，占有須和平、公然且繼續：
第 四 題25 分
某甲從友人手中購得高級樟木一塊。因其篤信佛教，遂委託著名雕刻師傅乙，將該樟木雕刻成一尊彌勒佛像。事成之後，因該彌勒佛像栩栩如生，深受各人喜愛，故甲與乙均對外宣稱為佛像之所有權人。
試就我國物權法之規定，論該佛像所有權之歸屬？（ 分）
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核心觀念
本題考的是動產「加工」後，新物所有權如何依民法第814條歸屬。加工是以勞力或技術改變他人動產的形態或性質，使之成為具有獨立經濟價值的新物；將樟木雕刻成佛像，屬於加工。
民法第814條規定：「加工於他人之動產者，其加工物之所有權，屬於材料所有人。但因加工所增之價值顯逾材料之價值者，其加工物之所有權屬於加工人。」本題應以甲提供的樟木作為材料，乙提供雕刻技術與勞力，判斷加工所增加的價值是否「顯逾」樟木本身的價值。
法規基準：以下以命題當年（民國112年）法規為準。
解題方法
先確認是否產生新物。樟木經雕刻成佛像，形態與用途均已改變，應認為成立加工。
接著依第814條比較兩項價值：
- 材料價值：加工前高級樟木的客觀價值。
- 加工所增之價值：乙的雕刻加工使材料增加的價值。
若加工所增之價值顯著超過材料價值，佛像所有權歸加工人乙；若未達此程度，則依原則歸材料所有人甲。法條要求的是「顯逾」，不是只要加工後總價值高於原材料價值，就當然由加工人取得。
本題涵攝
甲原為樟木所有人，乙將該木材加工成佛像。題目提到乙是著名雕刻師傅，佛像栩栩如生且深受喜愛，足以顯示乙的技術與作品評價可能提高佛像價值；