113 高普考普通考試 地政 土地法規概要（包括土地登記） 考古題詳解
第 一 題25 分
為促進不動產市場健全發展，政府鼓勵房東加入公益出租人行列，並給予地價稅及綜合所得稅的相關優惠。
請根據《住宅法》規定，說明公益出租人之定義及相關稅賦優惠的內容。
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核心觀念
本題考《住宅法》第3條公益出租人之定義，以及第15、16條所定綜合所得稅與地價稅優惠。作答時要分清楚：符合公益出租人定義，與實際適用個別稅賦優惠的條件，分別依條文判斷。
以下以命題當年（民國113年）有效法規為準。
解題方法
依序說明「誰是公益出租人」、「租金所得如何優惠」、「出租土地地價稅如何優惠」，並補充優惠期間及地方自治條例的適用方式。
一、公益出租人之定義
依《住宅法》第3條第3款，公益出租人是指：
住宅所有權人，或未辦建物所有權第一次登記且所有人不明之房屋的房屋稅納稅義務人，將住宅出租予符合租金補貼申請資格者，或出租予社會福利團體轉租給符合租金補貼申請資格者，並經直轄市、縣（市）主管機關認定者。
因此，判斷重點有三：
- 出租人須為住宅所有權人，或符合條文所定未辦第一次登記房屋的房屋稅納稅義務人。
- 承租對象須符合租金補貼申請資格；亦可透過社會福利團體轉租予符合資格者。
- 須經直轄市、縣（市）主管機關認定。
符合租金補貼申請資格，不代表當然取得公益出租人身分；仍須符合出租人及主管機關認定等要件。
二、綜合所得稅優惠
依《住宅法》第15條，公益出租人將住宅出租予依該法接受主管機關租金補貼，或接受其他機關辦理各項租金補貼者，出租期間所獲租金收入免納綜合所得稅。
但免稅額度以每屋每月新臺幣1萬5,000元為上限。超過部分不在本項免稅範圍內，應依租賃所得規定計算並申報。此優惠的實施年限為五年，期限屆滿前半年，行政院得視情況延長。
第 二 題25 分
辦理土地徵收時，需用土地人未於公告期滿十五日內，將應發給之補償費繳交該管直轄市或縣（市）主管機關發給完竣者，該部分土地或土地改良物之徵收從此失其效力。
請問有哪些情形不受此規定之限制？又，所謂的「發給完竣」係指哪些情形？
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核心觀念
本題考《土地徵收條例》第20條：徵收土地或土地改良物應發給的補償費，原則上應於徵收公告期滿後15日內發給完竣。需用土地人未在期限內將補償費繳交主管機關發給完竣，該部分土地或土地改良物的徵收即失其效力；但法律列有四種例外。
以下以命題當年（民國113年）法規為準。
解題方法：先列例外，再界定「發給完竣」
依《土地徵收條例》第20條，四種不受逾期失效規定限制的情形是：
- 公告期間內對補償估定有異議，並提交地價評議委員會復議：須在公告期間內因補償估定發生異議，且由主管機關依第22條提交地價評議委員會復議。
- 應受補償人以書面同意延期或分期發給：須有應受補償人的書面同意。
- 應受補償人拒絕受領或不能受領：例如受領人拒收，或因客觀事由無法受領。
- 應受補償人所在地不明：因受領人所在處所不明而無法發給。
這些是法定例外，不是只要補償作業有所延誤，就能免除徵收失效的效果。
「發給完竣」的意義
第 三 題25 分
請依相關法令規定，分別說明地籍圖重測與土地複丈之原因，並說明二者的差異。
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核心觀念
本題比較兩種地籍測量作業：地籍圖重測是因既有地籍圖或測量成果有重大問題，對一定區域重新辦理地籍調查及測量；土地複丈則是依個別土地的申請或法定需要，針對特定宗地辦理測量。
**以下以命題當年（民國 113 年）法規為準。**主要法源為《土地法》第 46 條之 1，以及《地籍測量實施規則》第 204 條。
解題方法：分別列出法定原因，再按作業性質比較
一、地籍圖重測的原因
依《土地法》第 46 條之 1，已辦地籍測量的地區，因下列原因之一，得重新實施地籍測量，亦即辦理地籍圖重測：
- 地籍原圖破損：原地籍圖老舊或受損，影響測量及地籍管理。
- 地籍原圖滅失：原圖已不存在，難以據以維護地籍資料。
- 比例尺變更：原地籍圖比例尺不再適用，須重新測製。
- 其他重大原因：有足以影響地籍測量成果或地籍管理的重大事由。
重測是針對一定地區重新辦理地籍調查與測量，重新確認界址並製作地籍圖成果；不是單純就一筆土地的某一項需求進行測量。
二、土地複丈的原因
依《地籍測量實施規則》第 204 條，土地有下列情形之一者，得申請土地複丈：
- 因自然增加、浮覆、坍沒、分割、合併、鑑界或變更。
- 因界址曲折需調整。
- 依《建築法》第 44 條或第 45 條第 1 項規定調整地形。
- 宗地的一部分設定地上權、農育權、不動產役權或典權。
- 因主張時效完成，申請時效取得所有權、地上權、農育權或不動產役權。
二者差異
第 四 題25 分
為落實平均地權之土地政策，在規定地價程序中有所謂的區段地價。
請針對區段地價的估計方法予以說明，並說明區段地價與實價登錄制度之市價的差異為何？
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核心觀念
本題考「規定地價」中的區段地價估計，以及區段地價和實價登錄所呈現的市價差異。區段地價是主管機關依地價調查結果，對地價相近、地段相連且情況相同或相近的土地分區估計所得的單價；它是計算宗地單位地價的基礎之一。
以命題當年（民國 113 年）法規為準，依《平均地權條例》第 15 條，規定地價程序包括：分區調查最近一年土地買賣價格或收益價格、劃分地價區段並估計區段地價、計算宗地單位地價、公告及申報地價等。《地價調查估計規則》第 21 條則規定區段地價的具體估計方法。
解題方法：依有無買賣或收益實例分流
估計區段地價，先判斷該區段有無買賣或收益實例；有實例時以調整後實例單價的中位數估計，沒有實例時則以基準地價區段修正推估。
一、有買賣或收益實例的區段
先估計實例土地的正常單價，再將單價調整至估價基準日，取中位數作為該區段的區段地價。中位數依《地價調查估計規則》第 21 條計算：
- 實例單價由高至低排列後，實例數為奇數，取中間一筆。
- 實例數為偶數，取中間兩筆的平均數。
- 只有一筆實例，則以該筆正常單價為中位數。
例如，調整至估價基準日後有三筆正常單價，分別為每平方公尺 10 萬、12 萬及 16 萬元，中位數即為每平方公尺 12 萬元。
二、無買賣及收益實例的區段
在鄰近或適當地區選取二個以上、使用分區或編定用地相同，且已依前述方法估計區段地價的區段，作為基準地價區段；再依影響地價區域因素評價基準表及明細表，衡量價格形成因素的相近程度，修正推估目標區段的地價。
若找不到使用分區或編定用地相同的基準地價區段，得改以鄰近且使用性質類似或其他地價區段的地價修正推估。估計過程及決定地價的理由，應記載於區段地價估價報告表。
三、區段地價與宗地單位地價