112 高普考普通考試 都市計畫技術 都市及區域計劃法規概要 考古題詳解

核心觀念

本題考兩項制度：一是依《國土計畫法》第 32 條及《實施國土計畫管制所受損失補償辦法》第 2 條，辨識哪些人因國土計畫管制而得請求補償；二是依《國土計畫法》第 38 條，區分不同違規使用態樣的罰鍰級距及後續處置。

以下以命題當年（民國 112 年）法規為準。現行法於民國 114 年修正部分條文，但第 38 條罰則的分級架構未變。

解題方法

先將補償分成「既有建物、設施遭命遷」與「合法可建築用地改為非可建築用地」兩類；再將罰則按違規程度區分為「不符分區分類原則的大規模或特殊使用」、「符合原則但未取得許可或違反許可內容」，以及「違反一般土地使用管制」三類，分別列出罰鍰。

一、損失補償辦法的適用對象

依《實施國土計畫管制所受損失補償辦法》第 2 條，適用對象有兩類：

1. 原合法建築物、設施因管制而遷移受損者 區域計畫實施前，或直轄市、縣（市）主管機關公告國土功能分區圖前，已存在的原合法建築物、設施，若與《國土計畫法》第 23 條第 2 項或第 4 項所定土地使用管制內容不符，且地方主管機關認為有必要，斟酌地方情形限期命其遷移，因遷移而受有損害者，得依辦法請求補償。 要件重點：建築物或設施原本合法、與新管制不符、主管機關認有必要而限期命遷，並因遷移受有損害。

2. 既有合法可建築用地改為非可建築用地而受損者 既有合法可建築用地，經依直轄市、縣（市）國土計畫變更為非可建築用地，土地所有權人因此受有損失者，得依辦法請求補償。該辦法另就「既有合法可建築用地」的範圍及補償程序設有規定。

補償的關鍵在於受影響者原有合法權利，因國土計畫管制或地方國土計畫變更而遭受特定損害或損失；並非所有土地使用受限制的情形，都當然符合本辦法的補償要件。

二、未符合國土功能分區及其分類使用原則的罰則

依《國土計畫法》第 38 條，罰則按違規情形分級：

核心觀念

本題考《都市計畫取得特定工廠登記土地變更處理原則》第三點，重點是申請將都市土地變更為「特定工廠專用區」時，土地本身須符合的區位與條件。法源依據為《都市計畫法》第二十七條之一第二項。

本解答以命題當年（民國112年）法規為準。

解題方法

依處理原則第三點逐款作答，並注意題目問的是「申請變更的土地應符合哪些規定」，因此聚焦土地範圍、形狀、道路、禁限用區位及山坡地條件；捐贈公共設施、建蔽率等屬土地使用規劃事項，不是本題所問的土地條件。

土地應符合的規定

1. 土地面積範圍 以特定工廠登記的廠地範圍為原則；有必要時，得將範圍外的毗鄰土地納入，作為隔離綠帶或公共設施。

2. 土地形狀與連接 土地原則上應完整連接。若土地被寬度不超過十公尺的都市計畫道路用地、既成道路或水路分隔，且仍可與特定工廠登記廠地合併，供同一生產單元完整使用，則不受完整連接限制。

3. 臨路條件 土地應臨接寬度至少八公尺的道路，且該道路須連接計畫道路，以符合交通及防救災需求。臨接道路未達八公尺時，經都市計畫委員會同意後，應以退縮建築方式補足，使所臨接道路寬度達八公尺以上。

核心觀念

本題不是要求逐條背誦《都市計畫法》，而是要說明土地混合使用的空間型態，並分析其對都市機能、交通與居住環境的影響。作答宜先界定「混合使用」，再依空間尺度分類，最後比較效益與外部成本。

土地混合使用，是指在一定空間範圍內安排兩種以上土地使用或活動，例如住宅、商業、辦公、公共服務等，使不同機能共存。混合的範圍可以是一棟建築、一筆基地、一個街廓，也可以是較大的地區。混合使用不等於毫無區分地把各種用途放在一起，仍須考量用途相容性、環境承載與公共設施服務能力。

以命題當年（民國 112 年）法規為準，《都市計畫法》第三章為土地使用分區管制，相關規定包括使用分區劃設及土地、建築物使用管制；第四章為公共設施用地，要求公共設施的項目、位置與面積配合人口、土地使用及交通等現況與發展趨勢。法律架構重點在於透過分區及使用管制安排都市土地，並配置公共設施，並未將混合使用視為不受管制的概念。

解題方法與混合使用類型

本題可採「空間尺度分類」作答：由大到小說明地區、街廓、基地與建築物內的混合，再交代各類型可能如何呈現。考場上以「平面混合」與「垂直混合」為主軸，並補充建築物內的水平混合及時間混合，即能兼顧傳統分類與實際使用情形。

一、平面混合

不同使用機能在同一地區或相鄰基地，以水平方向交錯分布。例如住宅街廓附近配置商店、診所、學校與公園，或住宅與商業街區相鄰。其混合尺度可由地區、街廓延伸至基地群。

此類型可讓住宅、工作、購物及休閒機能在步行或短程交通範圍內銜接；但若干擾性較高的用途緊鄰住宅，也容易產生噪音、異味、交通或安全問題。

二、垂直混合

不同使用機能配置在同一棟建築物的不同樓層。例如低樓層為商店、餐飲或辦公，較高樓層作住宅或辦公；也可在建築地下層設置停車或公共設施。

此類型能提高土地與建築空間的使用效率，並使居民近距離取得服務；但出入口、卸貨、停車、垃圾處理與設備管線若規劃不當，會造成居住與營業活動彼此干擾。

三、建築物內水平混合

多種用途在同一樓層或同一建築平面並置，例如同一樓層分設商店、餐飲與辦公空間，或同一基地內配置住宅與社區服務設施。這種方式可縮短不同服務間的移動距離，但須清楚安排公共與私密空間、動線及管理責任。

四、時間混合

同一空間在不同時段供不同活動使用，例如校園或公共空間於特定時段開放社區使用，或廣場於平日作通行與休憩空間、假日兼作市集活動場地。這類混合可提高設施使用率，但須處理使用時段、維護管理、噪音及安全責任。

優點

核心觀念

本題分成兩部分：第一部分考《都市計畫法施行細則》第 33 條，說明都市計畫書應如何訂定容積管制；第二部分考《都市計畫法》第 83 條之 1及《都市計畫容積移轉實施辦法》，整理送出基地類型、可移出容積的計算方式，以及接受基地的移入容積上限。

以下以命題當年（民國 112 年）法規為準。

解題方法

先依「住宅區及商業區」、「其他使用分區」、「實施容積率管制前的合法建築物」分別作答；再依序列出容積移轉的三類送出基地、各類可移出容積的基準，以及接受基地的一般上限與例外上限。

一、都市計畫書應訂定的容積管制規定

依《都市計畫法施行細則》第 33 條，都市計畫地區內為使土地合理使用，應於都市計畫書內訂定下列容積管制規定：

1. **住宅區及商業區：**應依計畫容納人口、居住密度、每人平均居住樓地板面積及公共設施服務水準，訂定平均容積率；並依計畫特性、區位、面臨道路寬度、鄰近公共設施配置、地形地質、發展現況及限制，分別訂定不同的容積率管制。
2. **其他使用分區：**依實際發展情形需要及公共設施服務水準訂定容積管制。
3. **實施容積率管制前已存在的合法建築物：**其使用符合分區規定者，改建時的容積規定及建築物管理事宜，應視實際發展需要及公共設施服務水準訂定。

這部分的答題要點是：住宅區、商業區須先有平均容積率，再因地制宜分別管制；其他分區及既有合法建築物改建，則依發展需求與公共設施服務水準處理。

二、容積移轉規定

（一）法源與適用目的

《都市計畫法》第 83 條之 1規定，為取得公共設施保留地、保存維護具有紀念性或藝術價值的建築與歷史建築，以及提供公共開放空間，得以容積移轉方式辦理。相關送出基地、移轉量及上限，依《都市計畫容積移轉實施辦法》辦理。

（二）送出基地種類

依《都市計畫容積移轉實施辦法》第 6 條，送出基地限於下列三類：

1. **保存建築所定著的土地：**都市計畫表明應予保存，或經直轄市、縣（市）主管機關認定有保存價值之建築所定著的土地。
2. **提供公共開放空間的可建築土地：**為改善都市環境或景觀，提供作公共開放空間使用的可建築土地。