111 高普考高考二級 建築工程 營建法規(包括建築法、都市計畫法、區域計畫法、國民住宅條例等法律及其相關法規) 考古題詳解

核心觀念

本題測驗《都市計畫法》體系中公共設施立體化與集約利用之核心管制機制——《都市計畫公共設施用地多目標使用辦法》（母法依據為《都市計畫法》第 30 條第 2 項）。

• 原則管制：公共設施用地作多目標使用時，原則上受限於該辦法第 3 條第 1 項規定之附表（即「公共設施用地多目標使用之用地類別、使用項目及准許條件一覽表」），採嚴格之正面表列管制。
• 例外排除（豁免限制）：依同辦法第 3 條但書規定，特定具備高度公益性、維生機能、低衝擊性或配合重大國策之使用範圍，得以排除附表之「用地類別」、「使用項目」與「准許條件」限制。
• 法規基準：本題以命題當年（民國 111 年）法規為準；現行法後續已針對社會住宅、運動設施及長期照顧服務等特定政策項目進一步整併與微調。

解題方法

本題屬高考二級研究型考題，評分標準兼重「法規條文熟稔度」與「政策學理批判申論能力」，解題應採兩階段切入：

1. 法定範圍盤點（規範層面）：精準引述《都市計畫公共設施用地多目標使用辦法》第 3 條但書各款，並按設施機能分類歸納（公益維生類、地下立體利用類、淨零綠能與低碳運具類、重大政策社福類），使法條記憶架構化。
2. 制度與空間見解申論（法理與實務層面）：從都市土地經濟學（最高最佳使用原則）、空間外部性理論（環境衝擊與微氣候）、都市設計管制（通風採光與透水率）及都市計畫通盤檢討常態化機制等維度展開深度評析，提出「正面效益」、「衍生隱憂」與「配套精進對策」。

選項分析

本題為公職高等考試二級之申論題，並無選擇題選項。在答題策劃上，須將法條各款豁免項目依其「解除管制之法理基礎」進行對比剖析：

• 非營業性防空避難、公眾通道與景觀綠美化：屬純公益無償設施，不具商業營利外部性，對周邊土地使用無排擠衝突，故全面豁免。
• 地下管線設施：屬都市維生生命線，空間深埋地下，無涉地表活動衝突，若受附表限制將導致重大公用事業窒礙難行。
• 地下停車場（地面維持原項目）：採垂直空間分層權能，以地表機能零減損為前提，滿足靜態交通需求。
• 公共自行車與電動車充換電設施：規模微型、具移設彈性，為推動綠色運具接駁之必要基礎設施。
• 太陽光電發電設備：配合淨零轉型創能目標，多利用既有建物屋頂或構架上方附屬設置。

解題技巧

1. 體系定位切入：破題時先點明《都市計畫公共設施用地多目標使用辦法》附表之性質為「正面表列之土地使用管制」，第 3 條但書為「立法特許之例外排除」，層次立刻分明。
2. 法條條列層次化：考生切忌雜亂背誦，應以「非營業性公共設施」「地下化維生與停車」「淨零永續低碳運具」「中央重大政策福利設施」四大面向分點作答。
3. 申論深度展現「二級公務員視野」：申論部分務必指出「地面仍按原項目使用」在實務上的盲點（例如出入口坡道、排風塔破壞地表綠地完整性，開挖率過高扼殺深根喬木生長），並提出性能式都市設計管制建議，方能取得頂尖高分。

【答案】

一、不受用地類別、使用項目及准許條件限制之法定使用範圍

依民國 111 年時施行之《都市計畫公共設施用地多目標使用辦法》第 3 條但書規定，公共設施用地作多目標使用，作下列各款使用者，得不受附表所定用地類別、使用項目及准許條件之限制：

1. 非營業性之公益與景觀設施：

• 作非營業性之防空避難設備。
• 作非營業性之公眾通道（如無償提供公眾通行之立體空橋、地下連通道或退縮騎樓走廊）。
• 作景觀綠美化設施或夜間照明設施。

2. 地下公共設施管線及相關附屬設施：

• 包含自來水、電力、電信、瓦斯（天然氣）、雨水下水道、污水下水道等地下管網、人孔、閥門與抽水泵浦等維生工程附屬設施。

核心觀念

1. 法規基準與法理本質（以命題當年民國 111 年法規為準）：

• 《建築法》第 77 條之 1：立法目的在於維護公共安全，打破傳統「既得權」概念與嚴格之「法律不溯既往原則」，採「不真正溯及既往原則」。針對供公眾使用或經中央主管建築機關認有必要之非供公眾使用之「原有合法建築物」，當其構造、防火避難設施及消防設備不符「現行」規定時，賦予主管機關令其「改善」或「改變其他用途」之公權力裁量權。
• 授權子法：《原有合法建築物防火避難設施及消防設備改善辦法》。
• 行政法理衡量：在憲法第 15 條保障人民財產權與憲法第 23 條維護公共利益（生命財產安全）之間取得衡平；主管機關命令改善須符合比例原則，並兼顧法規修正過渡期間之信賴保護調和。 註：建築法於民國 111 年 5 月總統公布修正第 77 條之 1 及第 91 條，增訂未依規定改善之罰則與得予勒令停止使用之處分規定；現行法已加強罰則與執行強制力，本題解題以民國 111 年之法制發展脈絡為準。

2. 國內建築物高齡化之結構性困境：

• 建物屋齡與法規落差：全台 30 年以上老舊建築物占比已逾五成，早期建造之集合住宅或住商混合大樓，其耐震、排煙、防火區劃及避難走廊寬度皆依舊法興建，與現行《建築技術規則》高規格標準落差甚鉅。
• 產權產權零碎與管理失靈：老舊建物常面臨產權複雜、空置率高、無管委會（管理委員會）組織運作，導致依第 77 條之 1 限期改善時，面臨經費籌措不易、無人統籌執行之實務困境。
• 使用型態變更與複合使用風險：早期建築物用途幾經轉手，低樓層商業停業荒廢、中高樓層弱勢租住，形成類似「城中城大樓」等重大公共安全隱患。

解題方法 本題為公職高階考試（高考二級）之標準政策法制申論題，切入點應採「法理基礎 $\rightarrow$ 現況問題診斷 $\rightarrow$ 實務見解與因應對策」三層次架構鋪陳：

1. 首段（法規與法理界定）：開門見山點明《建築法》第 77 條之 1 的立法背景，論述公共安全公益要求凌駕於形式既得權之憲法法理，並指出授權之《原有合法建築物防火避難設施及消防設備改善辦法》之法規地位。
2. 中段（結合建築物高齡化之實務觀察）：從「法規標準落差」、「空間構造限制」、「管理維護中斷」三大維度，申論高齡化老屋在面臨現行消防及防火避難規定時所產生的結構性排斥與衝突。
3. 末段（立論與政策見解）：針對前述問題提出具體解方，包括：替代性性能評估之彈性設計、強制成立管理組織、結合危老重建與都市更新雙軌機制、公權力介入輔導與代履行機制等。

選項分析 本題為申論題，非選擇題。針對本科目閱卷計分向度，將各論述核心範疇之「正確立論焦點」與「常見失分偏誤」分析如下：

• 向度一：建築法第 77 條之 1 的法理與法令內涵
• 正確立論焦點：須明確指出此條文為「不真正溯及既往」之特別規定，授權法規為《原有合法建築物防火避難設施及消防設備改善辦法》；主管機關處分包含「令其改善」或「改變其他用途」二擇一或循序處置，旨在兼顧人民財產權與公眾生命安全之衡平。
• 常見失分偏誤：僅抄寫題目給予之法條文字，未引申其憲法公益要求及授權子法名稱；誤將其視為一般新建物審查法條。
• 向度二：建築物高齡化現況之痛點連結
• 正確立論焦點：必須結合國內都市人口與建物雙重高齡化數據趨勢，具體舉出老舊住商混合大樓（複合用途）在防火區劃、排煙設備、逃生直通樓梯走廊及無障礙設施上的實體改造物理困難，並切中管委會缺位之集體行動困境。
• 常見失分偏誤：偏離「第 77 條之 1（構造、防火、避難、消防改善）」核心，通篇大談都市更新條例的容積獎勵或危老條例的耐震補助，忽略「不拆除重建前提下之既有合法建物現況改善」要求。
• 向度三：個人見解與精進對策
• 正確立論焦點：提出務實且具行政可行性之策略，例如：以性能式審查替代硬性規定、輔導成立管委會以利申報改善、對弱勢高齡建物給予防災改善補貼、對限期未改善者之強制處分與代履行程序等。
• 常見失分偏誤：提出「全面強制拆除」或「完全比照新建物標準開罰停用」等缺乏比例原則與現實可行性之極端見解。

解題技巧

1. 破題關鍵詞精準化：開題務必寫出「不真正溯及既往」、「比例原則」、「原有合法建築物防火避難設施及消防設備改善辦法」，展現專業法規素養。

核心觀念

本題測驗核心為我國違章建築管制之「法律授權依據」、「法規命令內容體系」，以及考生將抽象營建法令對接當前都市社會實務問題之「政策評析與行政批判能力」。

1. 法源授權：依據《建築法》第 97 條之 2 規定：「違反本法或基於本法所發布之命令規定之建築物，其處理辦法，由內政部定之。」內政部據此訂定《違章建築處理辦法》（法規命令層級）。
2. 法規內容範圍：

• 違章建築之定義（第 2 條）：在建築法適用地區內，依法應申請當地主管建築機關之審查許可並發給執照方能建築，而擅自建築之建築物。
• 分類與態樣：程序違建（得補辦執照手續者）與實質違建（無法補辦執照者）；新違建（即報即拆）與既存違建（分期分類列管緩拆）。
• 查報、認定與執行程序（第 3 條至第 6 條）：鄉鎮市區公所之查報責任、直轄市與縣（市）主管建築機關之勘查認定、勒令停工、補辦手續及拆除執行。
• 既存違建之彈性處理機制（第 11 條之 1）：劃定既存違建日期基準，依影響公共安全程度採取分類分期處理。

3. 法規適用時點：本題評析以命題當年（民國 111 年）法規為準。《違章建築處理辦法》現行架構與民國 111 年一致，法規範圍與原則維持穩定。

解題方法

本題為高考二級之高階申論題，題目包含「法規內容體系盤點」與「社會觀察及見解申論」雙重軸線，切入策略應兼顧「法學嚴謹度」與「實務政策深度」：

1. 第一部分：法規精準定位（點出骨架）：明確寫出授權母法條號（《建築法》第 97 條之 2），並將《違章建築處理辦法》提煉為「定義範疇」、「查報認定程序」、「分類處置原則（新舊/實質/程序）」與「拆除執行」四大體系。
2. 第二部分：社會病理深度觀察（點出現象與成因）：跳脫單純法條覆誦，從「都市經濟（高房價與租屋黑市）」、「所有權絕對迷思（私有產權凌駕公共安全）」、「地方行政量能困境（人力預算不足與政治干預）」三面向剖析違建常態化之成因。
3. 第三部分：政策評述與革新見解（提出可行對策）：針對制度盲點提出解方，包括「落實強制拆除收費法制化」、「導入科技巡查（GIS/無人機）」、「公共安全風險分級導向取締」及「都市更新與租賃政策整合」。

選項分析

本題為申論題，非選擇題。試卷評閱重點著重於以下申論維度：

• 維度一（法源完備性）：能否準確指陳《建築法》第 97 條之 2 授權依據，並完整歸納違建定義、查報、認定、限期補照及拆除程序。若僅泛稱「依建築法規定」，未點出第 97 條之 2 及具體條文內涵，將大幅失分。
• 維度二（分類辨析度）：能否精準區分「實質違建」與「程序違建」、「新違建」與「既存違建」之處理邏輯差異，並論及地方政府訂定違建基準日之行政裁量機制。
• 維度三（批判與論述深度）：對於社會現況的觀察是否切中核心（如火災公安風險、頂樓加蓋出租市場需求），以及見解是否具備公共行政與工程實務之可行性（如拆除收費自治條例、斷水斷電處分配合）。

解題技巧

1. 破題法規引用必精確：開頭直接標出授權法源《建築法》第 97 條之 2，建立專業法制高度。
2. 避免情緒化批評，改以結構性分析：評論「違建越拆越多」現象時，切忌流於情緒謾罵，應使用「行政執行力與違規存量之結構性落差」、「以罰代拆或列管緩拆之道德風險」等專業術語。
3. 理論與實務並陳：申論政策解方時，援引直轄市「強制拆除違章建築收費自治條例」之實踐成果，佐證使用者付費與提高違規成本之必要性，展現應考人具備二級公務人員之政策決策思維。

【答案】

一、《違章建築處理辦法》之法源依據與內容範圍

1. 法源依據 本辦法係依據《建築法》第 97 條之 2 規定：「違反本法或基於本法所發布之命令規定之建築物，其處理辦法，由內政部定之。」經內政部訂定發布，屬授權明確之中央法規命令，為我國各級主管建築機關取締、認定與拆除違章建築之核心程序依據。

核心觀念

本題涉及《住宅法》中關於「政府興辦社會住宅」之法定程序與計畫內容，以及公共建設引入「公私協力（Public-Private Partnership, PPP）」時民間企業之投資評估決策。

1. 法規依據：以命題當年（民國 111 年）法規為準，主要規範為《住宅法》第 19 條（興辦方式）、第 20 條（興辦計畫報核與應載明事項）、第 22 條至第 28 條（獎勵民間興辦、租稅優惠與融資管道），以及《促進民間參與公共建設法》（BOT、BTO、ROT 等促參機制）。（註：現行《住宅法》後續於民國 112 年底針對弱勢族群身分及公益出租人免稅額等細節條文進行部分修正，但興辦計畫主體架構仍以 111 年規定為基準。）
2. 制度特性：社會住宅本質為「只租不售」，並依法保障一定比例（民國 110 年修法起為 40% 以上）出租給經濟或社會弱勢者。政府自行興辦注重「政策目標達成、公共利益與財務自償平衡」；民間企業評估參與則著重「資本回報（IRR）、現金流穩定性、商業附屬設施補貼與營運風險分攤」。

解題方法

本題由兩個子題構成，作答切入點與鋪陳邏輯如下：

1. 子題一（興辦計畫法定事項）——「全生命週期工程法規體系」切入： 依據《住宅法》第 20 條規定，由公部門（主管機關或目的事業主管機關）擬定興辦計畫，其內容橫跨專案生命週期之各階段。應以邏輯架構化拆解為：計畫目標與期程、土地現況與取得方式、工程規劃設計與施工標準、財務計畫、營運維護與租金方案、弱勢照顧與配租機制等要項，並點明其報核程序（中央報核定、地方報核定並備查）。
2. 子題二（民間企業評估重點）——「企業投資決策與風險報酬矩陣」切入： 民間資本（如開發商、壽險金控、大型營造廠、專業物業代管公司）之核心為「在控制風險下追求合理利潤」。社會住宅具有「租金偏低（市價 7～8 折甚至更低）」與「弱勢住戶占比高」之先天限制，故民間評估核心必定在於：財務可行性（報酬率與融資條件）、土地與興建成本、複合式商業收益（附屬事業交叉補貼）、營運維護與租賃管理風險、契約年期與政策變更風險。

要件與爭點分析（申論題重點拆解）

本題為專業申論題，評分關鍵在於能否將「生硬法條」與「實務財務開發邏輯」高度整合：

1. 第一子題要件解析（《住宅法》第 20 條）：

• 程序要件：中央主管機關興辦報中央核定；地方主管機關興辦報地方核定並送中央備查；目的事業主管機關興辦亦須報主管機關核定。
• 實體要件：興辦計畫內容並非單純的工程圖說，而是集「法規、都市計畫、建築設計、財務模型、社會福利、物業經營」於一體的綜合性計畫書。

2. 第二子題評估向度拆解（民間視角）：

• 爭點一：投資誘因不足。社宅低租金難以支撐龐大造價，若無政府補貼或商業收益挹注，淨現值（NPV）常為負值。
• 爭點二：複合使用與交叉補貼。民間高度關注都市計畫容積獎勵、商場/辦公室/停車場等附屬事業之營收是否能挹注住宅本體虧損。
• 爭點三：長期營運維護包袱。社宅合約動輒 30 至 70 年，建材設備折舊、重置成本，以及 40% 弱勢戶之欠租、社工協調與物業維護門檻，均是民間企業實務上最大的顧慮。

解題技巧

1. 子題一背誦口訣化：興辦計畫之核心內容可濃縮為六大構面記憶——「標（目標期程）、地（土地權屬）、建（規劃施工）、財（財務模型）、營（營運管理）、弱（弱勢照護）」，層次井然且絕不漏項。
2. 子題二避開「政令宣導」陷阱：許多考生誤以政府視角回答民間參與（例如寫「促進居住正義、協助青年」），這是嚴重失分點。第二題務必切換為「民間 CFO 與投資審查委員會」的思維，從內部報酬率（IRR）、現金流量折現（DCF）、風險溢酬及退場機制著手。

【答案】

一、主管機關及目的事業主管機關興辦社會住宅，其擬定興辦計畫應包含之事項

依命題當年（民國 111 年）之《住宅法》第 20 條規定，主管機關或目的事業主管機關興辦社會住宅，應擬訂興辦計畫，報中央主管機關核定；直轄市、縣（市）主管機關興辦者，報直轄市、縣（市）主管機關核定，並報中央主管機關備查。該興辦計畫應載明下列各項實質內容：

1. 計畫目標、期程及戶數規模：

• 明確訂定興辦政策目標、整體推動時程（包含規劃設計、工程發包、施工興建至完工點交時程）。
• 預計興辦之住宅單元總戶數、房型配比（如一房型、二房型、三房型之比例分布）與服務人口推估。

2. 土地及建築物取得方式與基地現況：