112 高普考高考二級 建築工程 營建法規（包括建築法、都市計畫法、區域計畫法、國民住宅條例等法律及其相關法規） 考古題詳解

核心觀念

本題要分別處理兩個層次：土地使用分區是否容許在學校用地設置長照據點，以及既有校舍能否依原使用執照改作長照用途。前者依都市計畫及公共設施用地多目標使用規定判斷；後者依建築法規辦理用途變更。土地使用許可與建築物使用許可是不同程序，符合其中一項不代表另一項也已完成。

以下以民國112年命題當年法規為準。都市計畫公共設施用地多目標使用辦法及相關附表後續曾有修正，實際案件應再依現行法規辦理。

解題方法：先看土地，再看建物

依序確認：

1. 校舍所在土地的都市計畫使用分區、用地類別及都市計畫書規定。
2. 長照據點的服務型態、設置樓層及使用面積，是否符合學校用地多目標使用的准許項目與條件。
3. 建物原使用執照所載用途、使用類組，與預定長照用途是否相同；若有變更，依建築法申請變更使用執照，並檢討建築與消防安全。

一、土地使用分區：先判斷能否採多目標使用

（一）學校用地得依規定容納特定社會福利用途

國中小校地在都市計畫中通常屬公共設施用地。依《都市計畫法》第30條及《都市計畫公共設施用地多目標使用辦法》，公共設施用地得在不妨礙原公共設施機能的前提下，依辦法及附表所列項目作多目標使用。

命題當年的附表已容許學校用地在一定條件下作社會福利設施使用，並納入符合規定的長期照顧服務用途。因此，將閒置或低度使用的國中小校舍改作長照據點，不必然要先變更都市計畫使用分區；若用途與服務型態符合學校用地多目標使用的規定，可循該辦法申請核准。

（二）應檢核多目標使用的條件

應按命題當年辦法及附表，逐項確認：

• 長照服務型態是否屬准許項目，例如社區式服務，而非未列入准許範圍的住宿式用途。
• 使用樓層、使用面積及出入口、樓梯、通道等是否符合附表條件。
• 是否提出符合要求的整體規劃，且不得影響校園原有教育機能。
• 是否取得該管教育主管機關及社會福利主管機關所需的同意。
• 是否符合都市計畫書及地方自治法規另定的條件。

多目標使用是在原學校用地規劃下，依特別規定容許兼作其他用途，不是把土地分區直接改成社會福利設施用地。

（三）不符合多目標使用時，才辦都市計畫變更

如果預定的長照用途、服務型態、樓層或面積不符合多目標使用辦法及附表，或都市計畫書明文禁止該用途，就不能僅以「活化閒置空間」作為使用依據。此時應循《都市計畫法》辦理都市計畫變更，由有權機關依適用的法定程序擬定或變更都市計畫，經公開展覽、都市計畫委員會審議及核定發布實施後，始得依變更後的計畫使用。

核心觀念

本題要掌握《建築法》如何處理施工現場安全違規：第 63 條規定工地安全義務，第 89 條規定違反施工安全義務的停工與罰鍰；第 58 條則是主管建築機關因施工危害公共安全等情形勒令停工或修改的一般規定。

以下以命題當年（民國 112 年）法規為準。民國 112 年適用的《建築法》第 89 條，罰鍰金額仍為新臺幣 6,000 元以上 3 萬元以下。

解題方法

依「工地應遵守什麼安全義務 → 違反後的處置依據 → 受處分人及罰鍰」作答，並區分兩種停工情形：

1. 違反第 63 條至第 69 條或第 84 條：適用第 89 條，除勒令停工外，並處罰鍰。
2. 施工中有第 58 條所列情形：主管建築機關應以書面通知相關人勒令停工或修改；必要時得強制拆除。第 58 條本身沒有另定罰鍰金額；若違規同時落入第 89 條列舉範圍，則另依第 89 條處罰。

相關規定及法律效果

一、《建築法》第 63 條：施工場所安全、防災義務

建築物施工場所應設置維護安全、防範危險及預防火災的適當設備或措施。這是工地安全的概括義務，例如施工現場應採取適當防護、警示及防火措施，避免危害施工人員、鄰近建物或公眾安全。

二、《建築法》第 64 條至第 69 條：施工管理及現場安全規定

第 64 條至第 69 條規範各類施工方式、機械施工、施工場所及公共設施等事項。答題時應指出，違反其中任何一條，均屬第 89 條明定的停工與罰鍰事由；不宜只寫第 63 條的概括安全義務。

三、《建築法》第 84 條：建築物拆除安全

第 84 條規範建築物拆除施工。違反該條的拆除安全規定，同樣納入第 89 條處罰範圍。

四、《建築法》第 89 條：停工與罰鍰

核心觀念

本題在考主辦機關選擇「統包」時，如何在招標前評估適用性，並把需求、風險與履約管理安排妥當。以命題當年（民國 112 年）法規為準。

依《政府採購法》第 24 條，機關基於效率及品質要求，得將工程或財物採購中的設計與施工、供應、安裝，或一定期間的維修等工作，併於同一採購契約辦理招標。「統包」的關鍵是由同一得標廠商整合設計與施工等工作，機關不再採傳統方式先完成設計，再另行招標施工。

《統包實施辦法》第 2 條要求機關在採用統包前，應先評估確認：整合設計與施工等工作，較自行設計或另行委託設計，能提升採購效率及確保品質；並可縮短工期且無增加經費之虞。統包不是一律優於傳統方式，必須有個案上的合理性。

解題方法

可從「適不適合統包、招標需求如何寫、廠商如何評選、履約如何控管」四個階段切入，再與傳統設計後發包方式比較。答題重點是：統包將設計與施工整合交由廠商負責，雖有利於整合及縮短工期，但機關仍須明確界定需求、保留設計審查及品質監督能力，不能因由廠商設計而放任成果規格不明。

主辦機關應注意事項

一、招標前先評估個案是否適合統包

機關應比較統包與傳統設計後發包方式，確認採統包確有整合設計與施工的效益，能提升效率、確保品質、縮短工期，且沒有增加經費的疑慮，並完成評估及核准程序。

評估時也應考量機關本身的工程管理及設計審查能力、是否需委託專案管理，以及用地取得、地上物拆遷、管線遷移、執照、預算、工程界面與採購規模等條件。若工期充裕，或工作項目、設計準則及施工規範已相當明確，採傳統設計後再發包可能較適當；若招標所需資料不足、技術工法尚未確定，也不宜貿然採統包。

二、把機關需求寫清楚，避免只訂模糊目標

統包下，機關未必先備妥傳統施工標所需的完整細部設計，但仍須提出足以供廠商估價、設計及履約的需求文件。招標文件應載明統包工作範圍、完成後須達成的功能與效益、品質及性能標準、設計與施工時程、應遵循的法令及設計準則，以及主要材料或設備的必要規範。

需求宜以功能、性能及成果標準表達，並明確列出機關不可退讓的條件。規範過於籠統，容易使廠商採最低可接受標準、減省材料或設備，造成成果不符使用需求；規範過度指定，也可能限制競爭或妨礙廠商提出有效的設計方案。

三、妥善設計廠商資格、投標文件與評選方式

機關應依採購內容，訂定廠商應具備的設計、施工、供應或安裝能力，並可依案件特性允許共同投標。資格條件應與履約需求相稱，不宜無必要地限縮投標者。

核心觀念

本題是五個建築與土地管制名詞的法規定義題。作答時，宜先寫出法定定義，再補充其制度目的或實務效果。以下均以命題當年（民國 112 年）法規為準；其中《住宅法》第 3 條於民國 112 年 12 月 6 日修正，以下公益出租人定義採修正後條文。

解題方法

逐項依序掌握名詞的「主體、要件、效果」：

• 公益出租人：誰出租、租給何人、須經誰認定。
• 特定區域：區域具何性質、由誰指定。
• 承攬造價限額：限制的是單一工程造價，並區分營造業等級。
• 垂直區劃：辨識垂直貫穿樓層的空間，說明防止火煙向上蔓延的防火分隔。
• 法定空地：說明它是建築基地的一部分，以及留設、使用上的限制。

名詞解釋

（一）公益出租人（《住宅法》第 3 條第 3 款）

公益出租人，是指住宅所有權人，或對於尚未辦理建物所有權第一次登記、且所有人不明的住宅之房屋稅納稅義務人，將住宅出租予符合租金補貼申請資格者；也包括出租予社會福利團體，再由該團體轉租予符合租金補貼申請資格者，並經直轄市、縣（市）主管機關認定的人。

判斷時要抓住三項要件：出租人身分、承租對象符合資格、地方主管機關認定。單純把房屋出租給一般租客，並不當然取得公益出租人身分。

（二）特定區域（《國土計畫法》第 3 條第 5 款）

特定區域，是指具有特殊自然、經濟、文化或其他性質，經中央主管機關指定的範圍。

其重點是：區域具有特殊性，且須由中央主管機關指定；僅具特殊條件，尚未經指定者，不能僅據此稱為《國土計畫法》上的特定區域。

（三）承攬造價限額（《營造業法》第 23 條及相關認定辦法）

承攬造價限額，是營造業依其業別、等級及資本額等條件，承攬單一工程所受的造價上限。營造業承攬工程，應符合該限額及工程規模範圍；另一定期間的承攬總額不得超過淨值二十倍，這是與單一工程限額不同的另一項管制。

以民國 112 年的綜合營造業規定為例：

• 丙等：承攬造價限額為新臺幣 2,700 萬元，並受建築物高度、地下室開挖深度及橋梁柱跨距等工程規模限制。
• 乙等：承攬造價限額為新臺幣 9,000 萬元，亦受工程規模限制。