114 高普考高考二級 建築工程 營建法規（包括建築法、都市計畫法、區域計畫法等法律及其相關法規） 考古題詳解

核心觀念

本題考的是兩件事：第一，土地使用權同意書遭第三人爭執、民事訴訟尚未確定時，建管機關能否因此拒發使用執照；第二，建造執照與使用執照在行政程序中的先後關係及審查範圍。

以下以命題當年（民國 114 年）法規為準。依建築法第 30 條，申請建造執照應備具土地權利證明文件；依同法第 70 條，建築工程完竣後，主管建築機關查驗主要構造、室內隔間及主要設備與核定圖樣相符者，應發給使用執照。

建造執照與使用執照是先後相連的行政程序。依最高行政法院相關見解，先前核發的建造執照仍有效存在、且事實與法律狀態未變時，該執照對後續使用執照程序具有跨程序拘束力。主管機關不能在建造執照尚未撤銷前，於使用執照審查中逕以建照申請階段的同一理由，否准使用執照。

解題方法

先分辨爭議屬於哪一階段，再依序判斷：

1. **建照階段：**土地使用權同意書是否具備土地權利證明文件的形式要件，原則上於建造執照申請程序審查。
2. **使用執照階段：**依建築法第 70 條，重點在查驗工程是否完竣，以及主要構造、室內隔間、主要設備是否符合核定圖樣。
3. **執照後續處理：**如果司法判決確定土地使用權同意書有瑕疵，且起造人確無合法土地使用權，建管機關再依確定判決及相關事證，依法處理原建造執照及其後續執照。

本案土地權利爭議尚未經法院判決確定，建造執照也仍然存在；因此，建管機關不能只因第三人提起爭執，就把尚未確定的私權爭議當成已經證明建造執照違法，並以此拒發使用執照。

本案建管機關的處置

建管機關應依建築法第 70 條，查驗建築工程是否完竣，並確認主要構造、室內隔間及主要設備與核定工程圖樣相符。符合規定者，應核發使用執照；如有不符，則依建築法規定要求改善或為相應處置。

土地使用權同意書的真偽及起造人是否享有土地使用權，仍在法院審理中。建管機關不應僅憑第三人提出爭議，即自行代替法院判定私權關係，也不得在使用執照程序中，以建造執照申請階段的權利瑕疵主張，重新否定仍有效的建造執照。

核心觀念

**本題以民國 114 年法規為準。**題目核心是分辨「誰負責管理修繕」與「誰對受害人負損害賠償責任」：先確認外牆磁磚屬何種部分，再確認管理組織及維護義務人，最後依個案的因果關係與過失判斷民事、刑事及行政責任。民事賠償與建管機關命令、裁罰是不同法律關係，不能混為一談。

依《公寓大廈管理條例》第 3 條，外牆原則上屬於共用部分；「約定專用部分」則是共用部分經約定供特定區分所有權人使用的部分。外牆是否確已約定專用，須依規約、區分所有權人會議決議及建物相關資料認定；不能只因某戶實際使用該處外牆，就直接認定為約定專用。

《公寓大廈管理條例》第 10 條區分管理修繕義務：專有部分、約定專用部分，原則上由區分所有權人或約定專用部分使用人負責；共用部分、約定共用部分，原則上由管理負責人或管理委員會負責。《建築法》第 77 條另要求建築物所有權人、使用人維護建築物構造及設備安全。

民事求償常須併看《民法》第 184 條的一般侵權行為責任，以及第 191 條建築物或其他工作物致人損害的責任。依第 191 條，原則上由建築物所有人對損害負責；所有人能證明其設置或保管並無欠缺、損害非因設置或保管欠缺所致，或已盡相當注意，才可能免責。實際負責者仍須依所有權、管理維護義務、致害原因及個案證據認定。

解題方法

按三個問題依序分析：

1. **先找管理義務人：**有無管理委員會；沒有時，是否有管理負責人。
2. **再判斷外牆性質：**共用部分或有效約定專用部分，會影響日常修繕管理及費用負擔。
3. **最後分開處理責任：**受害人得依民事規定請求損害賠償；建管機關則依法要求改善或裁罰。是否成立賠償責任，不能僅以「有管委會」或「外牆磁磚掉落」直接推定，仍須查明義務人、欠缺、因果關係及免責事由。

（一）有無設置管理委員會的差異

**已設管理委員會：**外牆屬共用部分時，依《公寓大廈管理條例》第 10 條第 2 項及第 36 條，管理委員會負責共用部分的管理、維護及執行區分所有權人會議決議事項。若未盡必要檢查、警示、修繕或防護義務，因而造成他人受傷或財物損害，受害人可依民法侵權行為等規定，向依法應負責的主體請求賠償；管委會也可能因其管理行為或怠於執行職務而涉及民事責任。若有具體過失並符合犯罪構成要件，相關行為人亦可能負刑事責任。

**未設管理委員會：**公寓大廈仍應依《公寓大廈管理條例》第 29 條設置管理組織；未組成管理委員會時，依法由管理負責人處理相關管理事務。若既未成立管委會，也未推選管理負責人，外牆為共用部分時，不能因欠缺管理組織而免除維護責任，仍須由全體區分所有權人依其權利關係共同負責，實際求償對象及分擔方式則依民法與個案事實判斷。

**差異重點：**設有管委會時，由管理組織處理日常管理及修繕；未設時，則由管理負責人或相關區分所有權人承接維護責任。管理組織的有無改變管理與求償的對象、程序，不會使建築物安全維護義務消失。

（二）共用部分或約定專用部分的差異

**屬共用部分：**外牆原則上是共用部分，由管理負責人或管理委員會負責修繕、管理及維護。費用依《公寓大廈管理條例》第 10 條第 2 項，除區分所有權人會議或規約另有規定外，由公共基金支付，或由區分所有權人按共有應有部分比例分擔。

核心觀念

本題考《都市計畫法》第 26 條與第 27 條：都市計畫發布實施後，原則上不得隨時任意變更；但法律明定兩種變更途徑：

1. 定期通盤檢討：依第 26 條辦理。
2. 特殊情事迅行變更：依第 27 條辦理。

以下以命題當年（民國 114 年）法規為準。

解題方法

題目詢問「在何種條件下，依法可變更實施中之都市計畫」，應分別掌握一般性的定期檢討與特殊情事下的迅行變更，並列出各自的條件。

一、定期通盤檢討：都市計畫法第 26 條

擬定計畫的機關應依計畫發布實施後的發展情況，並參考人民建議，每三年內或五年內至少通盤檢討一次，據以作必要變更。對於非必要的公共設施用地，應變更其使用。

此處的「三年內或五年內」須依都市計畫類型及相關規定辦理，考試作答宜照法條用語完整列出。

二、特殊情事迅行變更：都市計畫法第 27 條

核心觀念

本題分為兩部分：既有公寓大廈住戶如何依法申設充電設備，以及新建建築物如何依建築技術規則，在設計至竣工階段預留充電設備及裝置的空間。

以下以命題當年（民國 114 年）法規為準。

• 《公寓大廈管理條例》第 6 條第 1 項第 4 款：住戶設置管線必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會同意。
• 同條例第 10 條：共用部分及約定共用部分的修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會負責；費用依規定由公共基金或區分所有權人分擔。
• 同條例第 11 條：共用部分及其相關設施的拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議決議辦理。
• 《建築技術規則》建築設計施工編第 62 條第 4 款：停車空間應依《用戶用電設備裝置規則》預留供電動車輛充電相關設備及裝置的裝設空間，並便利行動不便者使用。

解題方法

先判斷充電設備施工是否會使用共用部分，再依施工規模判斷是由管理委員會同意、管理，或須提區分所有權人會議決議。新建建築物部分，則沿著「建照設計與申請—施工—竣工查核」整理辦理流程。

一、公寓大廈住戶有充電需求時的辦理方式

1. 提出設置需求並確認施工範圍 住戶應確認充電設備、供電來源、配線路徑，以及施工是否涉及停車場牆面、天花板、走道、管道間、主配電設備等共用部分。另應依社區規約及管理程序提出申請，並確認用電安全、電費計量與後續維護方式。

2. 施工涉及共用部分或設置管線時，取得管理同意 依《公寓大廈管理條例》第 6 條第 1 項第 4 款，設置管線必須使用共用部分者，應先取得管理負責人或管理委員會同意，不能逕自穿越或占用共用部分施工。

3. 涉及共用設施重大修繕或改良時，提區分所有權人會議決議 若工程不只是個別住戶的管線安裝，而涉及共用部分或相關設施的拆除、重大修繕或改良，例如需改造主配電設備，應依同條例第 11 條提區分所有權人會議決議。會議決議依法律規定的出席與表決門檻辦理，不以全體區分所有權人一致同意為必要。

4. 依核准內容施工，並由住戶負擔個別設置及使用責任 施工應符合《用戶用電設備裝置規則》等用電安全規範；設備、施工、用電及個別維護費用，依社區決議、規約及相關法令辦理。若涉及共用部分修繕、管理或維護，則依第 10 條處理其管理與費用分擔。

**判斷關鍵：**是否為私人車位，不是唯一判準；配線或施工只要使用共用部分，就須處理共用部分的同意及管理程序。