109 專技高考高等考試 建築師 敷地計畫與都市設計 考古題詳解

核心觀念與作答架構

本題考查兩種都市再生工具如何透過拆除重建、容積誘因與權利整合，回應建築安全、居住環境與都市機能問題；也要辨明兩法在實施範圍、參與程序、同意門檻及整體環境規劃上的差異。

都市更新著眼於「地區整體更新」，措施包含重建、整建與維護；危老重建著眼於「符合條件之單棟或基地重建」，程序較簡便，但原則上須取得土地及合法建築物所有權人全體同意。兩者都可能改善建築安全與環境，也都可能因容積增加而加重周邊交通、公共設施及環境負荷。

**以下以命題當年（民國 109 年）法規為準。**兩法後續均有修正，實際申辦應查核現行法規；本題仍依 109 年當時條文作答。

解題方法

依題目要求分成三層作答：

1. 先說明各法的立法意旨及適用範圍。
2. 再整理制度重點，尤其是更新方式、實施程序、容積獎勵與權利整合。
3. 最後從敷地計畫、都市設計與環境影響，說明制度如何落實、可能帶來哪些效益與代價，並以比較表收束。

作答時不要只列獎勵比例；應指出容積與建蔽率提高會改變量體、開放空間、日照、交通及公共設施需求，並說明設計和審議如何處理這些影響。

（一）《都市更新條例》

1. 立法意旨與基本定義

《都市更新條例》於民國 87 年 11 月 11 日公布，民國 108 年 1 月 30 日全文修正。依第 1 條，立法目的為促進都市土地有計畫再開發利用、復甦都市機能、改善居住環境與景觀，並增進公共利益。

依第 3 條，都市更新是在都市計畫範圍內，依條例程序實施重建、整建或維護：

• 重建：拆除原建築物，重新建築，或以其他方式重新配置土地與設施。
• 整建：改善建築物設備、外觀、結構或使用機能。
• 維護：維護更新地區內土地、建築物及設施的良好狀況。

更新地區是依程序劃定或變更、應進行都市更新的特定地區；更新單元則是可單獨實施都市更新事業的範圍。

2. 重要制度內容

（1）以地區調查與計畫引導更新

地方主管機關應調查都市發展、居民意願、原有社會與經濟關係、人文特色及整體景觀，再依實際狀況劃定更新地區、訂定都市更新計畫。建築窳陋、公共安全或防災環境有疑慮，以及其他符合條例所列條件的地區，可優先劃定更新。

（2）重建、整建、維護並行

都市更新並非一律拆除重建。依地區狀況採取不同方式，可保存具有文化或歷史價值的建築與街區紋理；對可透過修繕改善的建築，採整建或維護，可減少拆除及重建造成的資源消耗。

（3）實施者與實施方式

都市更新可由政府機關（構）、都市更新會或都市更新事業機構等擔任實施者，依規定擬訂、報核都市更新事業計畫。政府亦可主導都市更新，或透過公開評選委託都市更新事業機構辦理。

實施者依規定辦理公聽會、公開展覽及審議，並取得法定比例的土地及合法建築物所有權人同意。民國 108 年修法後，同意比率依實施方式及更新地區類型而有不同；例如一般案件與依第 7 條劃定或變更的更新地區，適用不同門檻，不能以單一比例概括所有案件。

（4）權利變換與協議合建

重建可透過協議合建或權利變換等方式處理。權利變換係將更新前土地、建物及相關權利換算價值，扣除共同負擔後，分配更新後土地及建築物；無法分配者依規定補償。制度核心是整合權利、分擔成本與分配更新成果，並應保障權利人法定權益。

（5）獎勵、補助與管理

條例設有容積獎勵、稅捐減免、更新事業費用補助等措施，並要求事業計畫納入財務、實施方式、期程、土地使用、建築配置及相關公共設施等事項。容積獎勵須依個案及相關規定審議，並非僅因申請更新即可任意增加樓地板面積。

3. 敷地計畫與都市設計應注意事項

• 更新單元及街廓整體性：範圍劃定應考量道路、地籍、街廓、公共設施與周邊發展，避免過度零碎或以單一基地利益切割整體環境。
• 土地使用與公共設施容量：檢核更新後人口及樓地板面積增加對道路、停車、公共運輸、學校、開放空間、排水及消防救災的需求；必要時配合改善或增設設施。
• 建築量體與都市景觀：依周邊街廓尺度、建築高度、街道立面、天際線及歷史紋理配置量體，避免容積集中造成壓迫、遮蔽或景觀斷裂。
• 開放空間與步行環境：妥善配置可使用、可連通的開放空間、行人動線及街角空間，並銜接周邊公共空間；不宜只以形式上的空地或退縮面積取代實際環境品質。
• 日照、通風、熱環境與雨水：評估建築高度及棟距對日照、通風、熱島與鄰地環境的影響，並透過綠化、透水鋪面、雨水貯留及適當植栽改善微氣候與逕流。
• 文化資產與社會延續：確認文化資產、歷史建築及地方特色，評估原住戶安置、弱勢照顧與社區網絡維繫，避免更新造成排除或原有生活機能消失。
• 施工與防災：規劃施工期間交通、噪音、粉塵、廢棄物及鄰房安全管理，並檢核消防救災、避難及防災空間。

4. 對環境的影響

正面效益包括改善老舊建築安全、提升居住衛生與設備品質、補足公共設施、改善街道景觀及活化衰退地區。若搭配完整街廓規劃，也可提升步行環境與防災韌性。

負面風險包括高容積造成交通與公共設施負荷增加、日照通風受阻、開放空間不足，以及拆除施工產生噪音、粉塵與營建廢棄物；若欠缺社會與文化評估，亦可能使原居民與地方產業被迫遷離。故應以整體環境承載、公共利益及居民權益共同檢討更新方案。

（二）《都市危險及老舊建築物加速重建條例》

1. 立法意旨與適用範圍

《都市危險及老舊建築物加速重建條例》於民國 106 年 5 月 10 日公布施行，民國 109 年 5 月 6 日修正第 3、6、8 條。第 1 條明定，為因應潛在災害風險，加速都市計畫範圍內危險及老舊瀕危建築物重建，改善居住環境，提升建築安全與國民生活品質，特制定本條例。

依民國 109 年修正後第 3 條，適用對象限於都市計畫範圍內、非經目的事業主管機關指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值，且符合危險條件的合法建築物。

核心觀念與法規

本題同時考都市更新法制理解與校園敷地規劃。作答主軸是：先說清楚都市更新與危老重建的適用範圍，再把「教育空間更新」和「社區公共介面」落到校園分區、出入口、開放空間與建築配置。

法規以命題當年（民國 109 年）為準。

• 《都市更新條例》：民國 87 年公布，民國 108 年 1 月 30 日修正。立法目的在改善都市環境與機能、促進土地有計畫再開發、增進公共利益。都市更新方式包括重建、整建及維護；修法重點包括連結都市計畫程序、強化更新審議與爭議處理、擴大政府主導、明確容積獎勵及改善弱勢住戶保障。
• 《都市危險及老舊建築物加速重建條例》：以都市計畫範圍內符合條件的危險或老舊合法建築物為對象，藉由簡化程序與重建獎勵，加速拆除重建、改善居住安全。民國 109 年 5 月 6 日修正第 3、6、8 條：放寬合併鄰地面積限制；合併鄰地適用容積獎勵的面積設有上限；調整時程獎勵並增列規模獎勵，並處理合併土地的稅捐減免範圍。
• 兩法的關係：兩者都以改善都市環境、提高建築安全與土地使用效益為目標，也都可能促成街廓量體與人口結構改變。都市更新處理的是更新地區及事業計畫層次，可採重建、整建或維護並處理整體公共利益；危老條例則以符合條件的個別建築基地重建為核心，重點在加速實施。危老基地累積成片時，可能促成周邊高樓化，但不等於都市更新事業計畫。
• 民國 109 年以後，兩法均有修正；現行法已修正。本題申論仍依命題當年的法規內容說明。

解題方法與申論作答

一、都市更新條例的立法意旨與重要內容

可從「都市問題、更新手段、公共利益」三層回答：

1. 都市問題：老舊建物與環境窳陋可能造成居住安全、公共衛生、交通及都市機能問題。
2. 更新手段：依地區條件辦理重建、整建或維護，並透過都市更新計畫整合土地、建物、公共設施及開放空間。
3. 公共利益：在改善環境與機能的同時，應重視居民參與、程序公開、權利保障、爭議協調及弱勢住戶安置。

民國 108 年修法的答題重點，可歸納為程序簡明與透明、更新審議及聽證、政府主導、公有土地參與、金融與獎勵制度，以及弱勢權益保障。規劃上不能只談增加容積或興建量體，還要交代公共設施、開放空間、交通與居住環境品質。

二、危老重建條例的立法意旨與重要內容

條例目的在因應建築物潛在災害風險，加速都市計畫範圍內危險及老舊瀕危建築物重建，提升建築安全與生活品質。民國 109 年條文的適用對象，包含經主管機關通知拆除或限期補強、結構安全評估未達最低等級，以及屋齡 30 年以上且耐震能力未達一定標準、改善不具效益或未設昇降設備的合法建築物；具歷史、文化、藝術及紀念價值者不適用。

民國 109 年修法的重要內容，是讓危老建築得合併鄰接基地或土地以提高重建彈性，同時限制合併鄰地可計入容積獎勵及稅捐減免的範圍，以兼顧整體利用與獎勵公平。對敷地規劃而言，危老重建帶來更新速度加快及基地規模擴大的機會，也可能增加周邊高樓量體、人口、交通與日照壓力；因此校園應以退縮綠帶、開放空間及安全交通界面回應周邊變化。

三、兩法的相同與差異

解題方法與基地配置

一、先定量體與土地使用基準

基地面積約 4 公頃，即 $40{,}000\text{ m}^2$。依題目配比估算：

三者合計 $40{,}000\text{ m}^2$。這是土地使用配置的參考比例，不代表建築物樓地板面積或建蔽率。

國小部分的普通教室、專科教室及行政服務單元可先估算淨面積下限：

此數值尚未包含走廊、樓梯、電梯、穿堂及其他必要空間。幼兒園、長青學院與社區共享設施另行分區並估量；球場、跑道、遊戲場及停車空間則納入室外配置。