109 身心障礙特考五等 地政 土地法大意 考古題詳解

核心觀念

本題考查「地價調查估計規則」中，地價區段如何劃分及估計。以命題當年（民國 109 年）法規為準，相關規定包括：

• 地價調查估計規則第 16 條：以收益實例估計土地正常單價，依《不動產估價技術規則》第三章第二節辦理。
• 第 18 條：公共設施保留地原則上應單獨劃分地價區段；但符合特定條件時，得併入毗鄰區段。
• 第 21 條：有買賣或收益實例的區段，以調整至估價基準日的實例土地正常單價之中位數，作為區段地價。
• 第 21 條、第 22 條：區段地價應經地價評議委員會評議。

解題方法

逐一核對各選項所述的法規依據與估價程序。關鍵在於辨認：收益實例估價的依據不是《平均地權條例》，而是《不動產估價技術規則》。

選項分析

(A) 公共設施保留地應單獨劃分地價區段：正確。 依「地價調查估計規則」第 18 條，公共設施保留地原則上應單獨劃分地價區段。不過，若毗鄰的非公共設施保留地均屬相同區段地價，得併入毗鄰地區一併劃分。因此，選項所述符合原則性規定。

核心觀念

本題考公告地價與公告土地現值的用途、公告頻率，以及土地移轉時申報移轉現值偏低的處理方式。以下以命題當年（民國 109 年）法規為準。

• 公告地價：辦理規定地價或重新規定地價時公告，供土地所有權人申報地價，並作為地價稅課徵的基礎。依《平均地權條例》第 14 條，規定地價後每二年重新規定地價一次，必要時得延長。
• 公告土地現值：依《平均地權條例》第 46 條，直轄市或縣（市）政府調查、估計並經地價評議委員會評定後，編製土地現值表於每年一月一日公告，作為土地移轉申報移轉現值的參考，以及審核申報移轉現值、補償徵收土地地價的依據。
• 申報移轉現值經審核低於公告土地現值時，依《土地稅法》第 30 條，主管機關得照申報移轉現值收買，或照公告土地現值徵收土地增值稅。

解題方法

先分辨兩種公告價格的用途與頻率：公告地價通常每二年重新規定，與地價稅相關；公告土地現值每年一月一日公告，與土地移轉及土地增值稅相關。

核心觀念

本題考《土地徵收條例》第 57 條第 1 項的「穿越私有土地上空或地下」規定。以命題當年（民國 109 年）法規為準，需用土地人因興辦該條例第 3 條所定事業，需穿越私有土地上空或地下時，得就需要的空間範圍協議取得地上權；協議不成時，準用徵收規定取得地上權。

解題方法

抓住題幹的關鍵情境：「興辦交通事業」、「穿越私有土地之上空或地下」、「協議不成」。這些文字對應《土地徵收條例》第 57 條第 1 項，條文明定取得的權利是地上權，因此選 A。

此處取得的是土地一定空間範圍的利用權利，不是整筆土地所有權，也不是其他種類的他項權利。

選項分析

核心觀念

本題考《土地徵收條例》第 7 條對文化資產的保護要求。申請徵收的土地如有古蹟、遺址或登錄之歷史建築，應在可能範圍內避免；若未能避免，需用土地人應先擬訂保存計畫，並徵得目的事業主管機關同意，始得徵收。

本題以命題當年（民國 109 年）法規為準；現行法這項規定仍是以「保存計畫」及目的事業主管機關同意作為徵收前提。

解題方法

抓住題幹中的「登錄之歷史建築」與「未能避免」兩個關鍵詞，對應《土地徵收條例》第 7 條的處理程序：

1. 土地遇有古蹟、遺址或登錄之歷史建築，先在可能範圍內避免。
2. 確實未能避免時，由需用土地人擬訂保存計畫。
3. 徵得目的事業主管機關同意後，才得申請徵收。

因此，題目詢問的計畫種類是「保存計畫」。

核心觀念

本題考《土地徵收條例》第 10 條第 3 項的聽證規定：特定農業區經行政院核定為重大建設須辦理徵收者，若有爭議，應依《行政程序法》舉行聽證。

依《土地徵收條例施行細則》第 11 條之 1，「特定農業區」是指特定農業區農牧用地；「有爭議」則是指土地所有權人對其農牧用地列入徵收計畫範圍的必要性提出異議，經中央目的事業主管機關說明後仍有異議。

本題法規依據以命題當年（民國 109 年）為準。

解題方法

題幹已給出「行政院核定為重大建設」、「辦理徵收」及「若有爭議、依行政程序法舉行聽證」等關鍵條件。直接對照《土地徵收條例》第 10 條第 3 項即可：該項明定的使用分區是特定農業區，因此選（D）。

選項分析

核心觀念

本題考《土地徵收條例》第49條，區分「撤銷徵收」與「廢止徵收」。以命題當年（民國109年）法規為準：

• 撤銷徵收：原徵收有作業錯誤等問題，例如因作業錯誤，致原徵收土地不在工程用地範圍內。
• 廢止徵收：原徵收後發生工程或事業計畫變動等情形，例如工程變更設計，或興辦事業改變、計畫經註銷。

解題方法

先辨別各選項所述情形屬於「原徵收時即有錯誤」，還是「徵收後計畫發生變動」。前者依第49條第1項辦理撤銷；後者則屬第2項所定廢止徵收情形。題目問「非屬廢止徵收之條件」，因此要找不在第2項、而屬撤銷徵收的情形。

選項分析

核心觀念

本題考民法物權編的地上權，包括地上權能否設定抵押權、區分地上權的定義、法定地上權，以及積欠地租時的終止要件。以下以命題當年（民國 109 年）法規為準。

民法第 882 條規定，地上權、農育權及典權均得為抵押權的標的物。因此，地上權人可以將地上權設定抵押權。

解題方法

逐一核對選項是否符合民法規定，尤其注意「地上權可以設定抵押權」與「地上權人不得設定抵押權」意思相反；A 正是錯誤敘述。

選項分析

(A) 地上權人不得將其權利設定抵押權——錯誤。 依民法第 882 條，地上權得為抵押權的標的物，故地上權人可以將其地上權設定抵押權。本選項否定此規定，為錯誤選項。

(B) 在他人土地上下之一定空間範圍內設定之地上權，稱為區分地上權——正確。 依民法第 841 條之 1，區分地上權是在他人土地上下的一定空間範圍內設定的地上權。選項敘述符合其定義。

核心觀念

本題考《國有財產法》對國有非公用不動產的標售與讓售規定，重點在分辨：

• 哪些空屋、空地可標售，以及面積限制。
• 哪些特定對象或特殊情形得讓售。
• 鄰地合併建築使用的認定機關。

以下以命題當年（民國 109 年）法規為準。《國有財產法》相關條文在命題當年規定：非公用財產類不動產經地方政府認定應與鄰接土地合併建築使用者，得讓售給有合併使用必要的鄰地所有權人；《國有財產法施行細則》另列出原屬國有房屋已出售、尚未併售建築基地的讓售對象。題目四個選項的關鍵在於辨認法定機關與條文適用情形。

解題方法

先把選項依規範類型分類：A 考標售面積門檻；B 考特殊情形的讓售對象；C 考公營事業因業務需要的讓售；D 考鄰地合併建築的認定機關。前三項均可在法規中找到對應規定，D 則把法定認定機關「地方政府」改成「經濟部」，因此錯誤。

選項分析

(A) 正確。《國有財產法》第 53 條規定，非公用財產類的空屋、空地，須無預定用途，面積未達 1,650 平方公尺，才得由財政部國有財產局辦理標售；面積達 1,650 平方公尺以上者不得標售。選項所述與法條相符。

核心觀念

本題考《住宅法》對民間興辦社會住宅取得基地內零星或狹小公有土地的讓售價格規定。以命題當年（民國 109 年）法規為準，《住宅法》第 29 條規定，民間需用基地內夾雜零星或狹小公有土地時，出售公有土地機關應依「讓售當期公告土地現值」辦理讓售。

解題方法

題幹已指出是民間興辦社會住宅，且基地內夾雜零星公有土地，直接對應《住宅法》第 29 條的特殊讓售規定。依條文抓住「讓售當期」及「公告土地現值」兩個關鍵字，即可選出公告土地現值。

選項分析

核心觀念

本題考《國土計畫法》第 11 條至第 14 條的國土計畫擬訂、審議、公開展覽及復議程序。以下以命題當年（民國 109 年）法規為準。

依第 12 條，國土計畫應於擬訂後、送審議前公開展覽 30 日並舉行公聽會；不是審議完成後才公開展覽。第 14 條則規定，直轄市、縣（市）國土計畫擬訂機關對核定計畫申請復議，以一次為限。

解題方法

先掌握程序先後：擬訂 → 公開展覽及公聽會 → 送審議 → 核定 → 公告實施。再逐項核對主管機關層級，以及公開展覽與復議的時點和次數。選項 C 把公開展覽安排在審議完成後，與法定程序不符。

選項分析

(A) 正確。 《國土計畫法》第 11 條規定，全國國土計畫由中央主管機關擬訂、審議，報請行政院核定。

核心觀念

本題考《國土計畫法》使用許可案件的負擔義務，以及國土保育費、影響費的徵收機關與相關辦法的訂定機關。以下以命題當年（民國 109 年）法規為準。

依當時《國土計畫法》第 27 條，使用許可案件核發後，中央主管機關向申請人收取國土保育費，直轄市、縣（市）主管機關向申請人收取影響費。影響費的收費方式及其他相關事項之辦法，由中央主管機關定之；影響費得成立基金，其保管及運用規定則由直轄市、縣（市）主管機關定之。

解題方法

先辨別兩項費用的徵收機關，再看題目詢問影響費相關辦法由誰訂定。徵收機關與訂定辦法的機關不同：影響費由地方主管機關收取，但其收費方式及其他相關事項之辦法由中央主管機關定之。

核心觀念

本題考《都市計畫法》對私人或團體獲准投資辦理都市計畫事業時，取得所需公共設施用地的規定。以命題當年（民國 109 年）法規為準，依《都市計畫法》第 27 條之 1，獲准投資辦理都市計畫事業者，所需公共設施用地屬公有者，得向該公地管理機關申請租用。

解題方法

抓住題幹的兩個關鍵條件：「私人或團體獲准投資辦理都市計畫事業」及「所需公共設施用地屬於公有」。法條對這種情形明定的取得方式是向管理機關申請租用；題目問的是可申請的權利，直接對應「租用」。

選項分析

• (A) 租用：正確。 符合《都市計畫法》第 27 條之 1 所定，得向公有土地管理機關申請租用的情形。
• **(B) 徵收：錯誤。

核心觀念

本題考「市地重劃後土地分配位置」的特殊規則。依命題當年（民國 109 年）《市地重劃實施辦法》第 31 條第 1 項第 5 款，重劃前已有合法建築物，且建築物不妨礙都市計畫、重劃工程及土地分配者，重劃後土地「按原有位置分配」。

題幹列出的三項條件都符合這項規定，因此應選「原位置分配」。

解題方法

先抓題幹的關鍵詞：「重劃前已有合法建築物」及「不妨礙都市計畫、重劃工程及土地分配」。這正是《市地重劃實施辦法》第 31 條第 1 項第 5 款所列的適用條件；法條效果是按原有位置分配。題目中的「原有位置」對應選項的「原位置」。

選項分析

核心觀念

本題考《市地重劃實施辦法》第 84 條所定的抵費地處分方式。抵費地是以重劃區內未建築土地，按評定重劃後地價折價抵付重劃負擔的土地。

依命題當年（民國 109 年）法規，抵費地原則上應訂底價公開標售；例外得按底價讓售的用途有三種：

1. 社會住宅用地
2. 公共事業用地
3. 行政院專案核准所需用地

因此，選項中不屬於列舉例外者，就是本題答案。

解題方法

先抓住法條中的「得按底價讓售」例外清單，再逐一對照選項。這是法規列舉題，判斷重點在於用途是否落入條文明列的三類；不能僅因某項設施具有公共效益，就直接把它視為公共事業用地。

選項分析

(A) 社會住宅用地：錯誤選項。 社會住宅用地列於第 84 條的例外清單內，得按底價讓售，並非本題所問的「非為」。

核心觀念

本題考《農地重劃條例》第 5 條，測驗農地重劃區內耕地出售時，數種優先購買權人之法定先後次序。以命題當年（民國 109 年）法規為準，條文規定：

1. 出租耕地之承租人
2. 共有土地現耕之他共有人
3. 毗連耕地之現耕所有權人

因此，題目中的 ②、①、③依序排列。

解題方法

先辨認題幹所述情形是「農地重劃區內耕地出售」，直接適用《農地重劃條例》第 5 條，不需改用一般共有土地買賣的優先承購規則。再將三種權利人與條文列舉順序逐一對照：

• ②出租耕地之承租人：第一順位
• ①共有土地現耕之他共有人：第二順位
• ③毗連耕地之現耕所有權人：第三順位

順序為 ②①③，故選 (D)。

選項分析

核心觀念

本題考《農村社區土地重劃條例》第 11 條的費用分擔規定。以命題當年（民國 109 年）法規為準：

• 行政業務費及規劃設計費由政府負擔。
• 工程費由政府與土地所有權人分擔，分擔比例由行政院定之。
• 貸款利息由參加重劃的土地所有權人按土地受益比例共同負擔。

解題方法

先辨認題目問的是「政府與土地所有權人共同分擔」的費用，再對照條文的費用分類：行政業務費、規劃設計費屬政府負擔；工程費屬政府與土地所有權人分擔；貸款利息則由土地所有權人負擔。符合題意者為工程費。

選項分析

核心觀念

本題考《土地登記規則》第 31 條關於建物滅失後辦理消滅登記的規定。以命題當年（民國 109 年）法規為準，建物滅失時，所有權人應於規定期限內申請消滅登記；若所有權人未申請，得由土地所有權人或其他權利人代位申請，也得由登記機關查明後逕為辦理。

解題方法

抓住題幹「查明後逕為辦理消滅登記」這組法條關鍵字，對照《土地登記規則》第 31 條，即可判斷辦理機關是登記機關。

選項分析

核心觀念

本題考《土地登記規則》第 126 條，重點是遺囑信託土地辦理信託登記前，須先完成何種登記。依民國 109 年法規，信託以遺囑為之者，應由繼承人先辦理繼承登記，再會同受託人申請信託登記。

同條另規定：若遺囑指定遺囑執行人，則應辦妥遺囑執行人及繼承登記後，由遺囑執行人會同受託人申請。

解題方法

抓住題幹中的「信託以遺囑為之」及「繼承人辦理何種登記後」兩個關鍵語句，直接對照《土地登記規則》第 126 條：繼承人先辦理繼承登記，再會同受託人申請信託登記。因此應選「繼承登記」。

選項分析

核心觀念

本題考《土地法》第 73 條之 1：逾期未辦繼承登記的不動產經列冊管理、公開標售，五次標售仍未標出而登記為國有後，原權利人申請領取價金的期限及審查程序。

依命題當年（民國 109 年）法規，原權利人應自登記完畢之日起 10 年內，檢附證明文件，按法定應繼分向國有財產局申請發給價金；經審查無誤後，應公告 30 日，期滿無人異議，始按第五次標售底價分算發給。

解題方法

先抓題幹的關鍵條件：「經五次標售未標出、登記為國有」後，原權利人仍有申領價金的法定期間。接著依《土地法》第 73 條之 1 記住兩個不同期間：

• 申請期限：自登記完畢之日起 10 年內。
• 審查後公告期間：30 日。

核心觀念

本題考《都市更新條例》第 37 條的事業計畫同意比率，重點是辨別「政府主導、經公開評選委託都市更新事業機構辦理」的特別規定。以下以命題當年（民國 109 年）法規為準。

依當時《都市更新條例》第 37 條第 1 項第 1 款，這類案件原則上應取得更新單元內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過二分之一的同意，且其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過二分之一。但公有土地面積超過更新單元面積二分之一者，免取得私有土地及私有合法建築物之同意。

解題方法

先抓題目限定的實施方式：政府主導，並經公開評選委託都市更新事業機構辦理。接著對照第 37 條第 1 項第 1 款的門檻：

• 公有土地面積未超過更新單元面積二分之一：原則上須達私有土地及私有合法建築物各自的「人數、面積均超過二分之一」同意。
• 公有土地面積超過更新單元面積二分之一：免取得上述私有土地及私有合法建築物同意。

核心觀念

本題考《土地登記規則》第 33 條所定土地權利變更登記的申請期限，以及計算期限的「權利變更之日」。一般土地權利變更登記應於權利變更之日起 1 個月內申請；判斷起算日須依變更原因，對照條文列舉的日期。

以命題當年（民國 109 年）法規為準，第 33 條明定：依鄉鎮市調解條例成立的調解，權利變更之日是「經法院核定之日」，不是調解成立之日。

解題方法

逐一比對選項與第 33 條第二項列舉的日期。法院判決、產權移轉證明文件及仲裁判斷，各有明確的法定日期；鄉鎮市調解則須特別注意「成立」與「經法院核定」是不同時間點。

選項分析

核心觀念

本題考民法第 534 條「概括委任中的特別授權」事項，以及土地登記規則第 38 條的代理申請規定。以命題當年（民國 109 年）法規為準，土地登記代理申請所附委託書具備特別授權要件時，委託人得免在登記申請書內簽名或蓋章。

民法第 534 條規定，受任人受概括委任時，對特定重要行為仍須有特別授權，包括：不動產之出賣或設定負擔、不動產租賃期限逾二年、贈與、和解、起訴及提付仲裁。

解題方法

逐項對照民法第 534 條的特別授權清單，特別留意不動產租賃的期限門檻是「逾二年」，也就是超過二年；期限恰為二年並未達門檻。因此，題目問「不屬之」，應選租賃期限為二年的選項。

選項分析

核心觀念

本題考占有的類型。依民法第 940 條，對於物有事實上管領力者為占有人；依民法第 941 條，基於一定法律關係，將物交由他人直接占有，而自己對他人有返還請求權者，自己是間接占有人，直接管領物的他人則是直接占有人。

地上權是使用他人土地的物權。甲設定地上權予乙後，由乙使用收益土地；題目以乙為實際使用者，甲則透過地上權設定的法律關係與土地占有相連結，依本題命題意旨，甲屬間接占有人。本題依民國 109 年命題時法規及官方答案作答。

解題方法

先找出誰在實際管領土地：題目明示由乙使用收益，因此乙是直接占有人。再判斷甲是否仍透過法律關係保有間接占有；依官方答案的判斷，甲為間接占有人，故選 (B)。

選項分析

核心觀念

本題考土地登記的代位申請。以命題當年（民國 109 年）法規為準，《土地登記規則》第 26 條規定，土地登記原則上由權利人與義務人會同申請；但同規則第 27 條列有得由權利人或登記名義人單獨申請的情形，其中包括「權利人為保全其權利，於義務人怠於申請時，得代位申請」。

代位申請的重點是：依法應先由義務人申請登記，但義務人怠於申請，權利人為保全自己的權利，遂以自己的名義代替義務人申請。

解題方法

題幹已提供代位申請的構成要件：義務人依法應先申請、義務人怠於申請、權利人為保全權利，並以自己名義代義務人申請。直接對照《土地登記規則》第 27 條的用語，即可判定是「代位申請」。

選項分析

核心觀念

本題考「消滅登記」與「塗銷登記」的原因及效力差異。消滅登記是因登記標的物或權利客觀上不復存在而辦理，例如建物滅失；塗銷登記則是因原登記有瑕疵，或登記的權利因一定原因消滅，而將原登記除去，常見原因包括當事人行為或其他人為因素。

本題依命題當年（民國 109 年）的土地登記法規與登記實務判斷。

解題方法

先看「登記原因」：消滅登記通常以標的物或權利客觀上滅失為前提；塗銷登記則多因法律行為或其他人為原因，使原登記應予除去。再比對各選項對勘查、物權效力及後續登記的敘述，即可判斷。

選項分析

(A) 消滅登記不須先向地政或建築主管機關勘查：錯誤。 以建物滅失為例，申請建物消滅登記時，須查明建物是否確已滅失，並依規定辦理勘查；不能一概說不須向地政或建築主管機關勘查。

核心觀念

本題考《信託法》第 28 條第 1 項對「共同受託人」之信託財產歸屬規定。以命題當年（民國 109 年）法規為準，該項規定：「同一信託之受託人有數人時，信託財產為其公同共有。」

「公同共有」是數人基於共同關係，共同享有財產，並非各自按應有部分分別持有。信託法明文採此制度，不能因受託人有數人，就直接套用一般共有的分別共有概念。

解題方法

看到題幹指定《信託法》第 28 條第 1 項，直接抓法條的法律效果：同一信託有數名受託人時，信託財產由受託人公同共有。據此比對四個選項即可，不須另行計算或判斷各受託人的持分。

選項分析

核心觀念

本題考「定限物權」的分類。物權依權利內容，可分為：

• 所有權：權利人於法令限制範圍內，對物得使用、收益、處分，並排除他人干涉，屬於完整的物權。
• 定限物權：又稱限制物權，權利人僅能在特定目的或範圍內支配他人之物，常分為用益物權與擔保物權。

本題以命題當年（民國 109 年）法規及物權分類為準。民法第 765 條規定所有權的權能；農育權、質權及留置權則各屬定限物權。

解題方法

逐一判斷選項是「完整支配物的所有權」，還是「基於特定用途或擔保目的，對他人之物享有的有限支配權」。前者不是定限物權；後者屬定限物權。

選項分析

核心觀念

本題考《公寓大廈管理條例》第 27 條關於區分所有權人表決權的規定，包括每一專有部分的表決權、數人共有時的行使方式、出席與表決權的計算上限，以及委託代理出席的資格。

解題方法

先逐項對照第 27 條：

• 每一專有部分的區分所有權人有一表決權；數人共有一專有部分時，應推由一人行使。
• 計算出席人數與表決權時，單一區分所有權人的持分或專有部分數達到法定五分之一門檻，超過部分不予計算。
• 區分所有權人因故不能出席，得以書面委託法定範圍內的人代理；受託人所代理的數量也受五分之一限制。

本題以命題當年（民國 109 年）法規為準。第 27 條相關規定與題目所考內容相同。

選項分析

(A) 錯誤，為本題答案。 依第 27 條第 3 項，區分所有權人得以書面委託「配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人」代理出席。

核心觀念

本題考《都市更新條例》不同程序階段的民眾參與方式，尤其要區分：

• 公聽會：蒐集民眾意見的程序。
• 聽證：主管機關作成核定前，讓利害關係人到場陳述及論辯，並由主管機關斟酌聽證紀錄作成決定。
• 公開展覽：讓民眾閱覽計畫內容並提出意見。

以下以命題當年（民國 109 年）法規為準。當年《都市更新條例》第 22 條、第 32 條及第 33 條，分別規範事業概要階段的公聽會、事業計畫階段的公開展覽及公聽會，以及主管機關核定前的聽證。

解題方法

先按程序先後排列三個階段，再核對各階段要求的參與方式：

1. 土地及合法建築物所有權人擬具事業概要時，舉辦公聽會。
2. 事業計畫擬訂或變更後、送主管機關審議前，辦理公開展覽及公聽會。
3. 主管機關核定發布實施事業計畫前，原則上舉行聽證；符合法定情形者得免舉行。

選項分析

核心觀念

本題考《國土計畫法》第 35 條及第 37 條，重點是國土復育促進地區的劃定條件、劃定機關的決定方式，以及區內既有聚落或建築設施的居住與遷居規定。以下以命題當年（民國 109 年）法規為準。

依第 35 條，土石流高潛勢地區、嚴重地層下陷地區等，得由目的事業主管機關劃定為國土復育促進地區；劃定機關由中央主管機關協調有關機關決定，協調不成，報行政院決定。

依第 37 條，區內已有的聚落或建築設施，須經主管機關評估安全堪虞，才涉及居住限制或強制遷居；且除有立即明顯危害外，不得限制居住或強制遷居。

解題方法

先核對第 35 條列舉的地區及劃定機關程序，再用第 37 條判斷既有聚落是否一律須限制居住、強制遷居。題目中的「一律」是關鍵：法律要求評估安全，並設有不得限制居住或強制遷居的原則，因此不能概括說區內所有聚落或建築設施都須遷離。

選項分析

核心觀念

本題考《民法》農育權的定義、期限、未定期限時的終止，以及出租限制。以下以命題當年（民國 109 年）法規為準。

農育權是以在他人土地上為農作、森林、養殖、畜牧、種植竹木或保育土地為目的，使用、收益該土地的權利；其規定見《民法》第 850 條之 1 至第 850 條之 9。

解題方法

先辨認選項中的法條用語是否與農育權規定相符：A 是地上權的定義；B 把期限逾 20 年的效果寫成無效；C 對未定期限農育權的終止及通知期間作概括敘述；D 把出租限制誤寫成出租人資格限制。判斷 C 時，須留意法條另有造林、保育目的的例外。

選項分析

• (A) 錯誤。「在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地」是《民法》第 832 條地上權的定義，不是農育權。農育權著重土地的農業利用或保育。

• (B) 錯誤。《民法》第 850 條之 1 規定，農育權期限不得逾 20 年；逾 20 年者，法律效果是縮短為 20 年，不是一律無效。

核心觀念

本題考「公益出租人出租房屋之土地」適用的地價稅優惠稅率。依民國 109 年適用的《住宅法》第 16 條，公益出租人出租房屋的土地，直轄市、縣（市）政府得按自用住宅用地稅率課徵地價稅；《土地稅法》第 17 條所定自用住宅用地稅率為千分之二。

公益出租人是指住宅所有權人將住宅出租給符合租金補貼申請資格者，並經直轄市、縣（市）主管機關認定者，依《住宅法》第 3 條第 3 款規定。

解題方法

先辨認題目問的是「地價稅」，再找公益出租人出租土地適用的優惠規定：依《住宅法》第 16 條得按自用住宅用地稅率課徵；接著依《土地稅法》第 17 條確認該稅率為千分之二。因此選擇 (A)。

選項分析

核心觀念

本題考《都市更新條例》關於權利變換稅捐減免的規定。以命題當年（民國 109 年）法規為準，依當時《都市更新條例》第 67 條第 1 項第 7 款，實施權利變換時，以土地及建築物抵付權利變換負擔者，免徵土地增值稅及契稅。

解題方法

先抓題幹中的關鍵條件：「實施權利變換」且「以土地及建築物抵付權利變換負擔」。接著對照第 67 條第 1 項第 7 款，即可判定兩種稅捐都免徵。題目問的是減免方式，並未要求計算稅額。

選項分析

核心觀念

本題考查納稅義務人不服核定稅捐處分時的行政救濟程序。以命題當年（民國 109 年）法規為準，依《稅捐稽徵法》第 35 條，納稅義務人不服核定稅捐處分，應先向稅捐稽徵機關申請復查；不服復查決定，再提起訴願；不服訴願決定，得提起行政訴訟。因此，這些都是本題所問的救濟程序。

復審則是公務人員保障制度中的救濟程序，適用於公務人員因身分或工作上權益受損而提起的救濟，並非納稅義務人對核定稅捐處分所循的程序。

解題方法

先辨認題幹所問的是「土地稅納稅義務人不服核定稅捐」的救濟途徑，再區分稅務救濟與公務人員保障救濟：

核心觀念

本題考《土地徵收條例》第 30 條第 1 項。被徵收土地原則上按徵收當期市價補償地價；但位於都市計畫區內的公共設施保留地，法條特別規定，應按「毗鄰非公共設施保留地之平均市價」補償。

本題以命題當年（民國 109 年）法規為準。這裡的「市價」是市場價格，並非「公告土地現值」；「毗鄰」比較的對象則是非公共設施保留地。

解題方法

先辨認題目中的兩個關鍵條件：「都市計畫區內」及「公共設施保留地」。符合這組條件時，直接套用《土地徵收條例》第 30 條第 1 項的特別規定：比較毗鄰的非公共設施保留地，並以平均市價作為補償地價的基準。故選項須同時符合「非公共設施保留地」與「平均市價」。

選項分析

核心觀念

本題考查土地徵收的生效時點。依命題當年（民國 109 年）的《土地徵收條例》第 20 條及司法院釋字第 513 號解釋意旨，土地徵收經核准後，須經公告，而徵收效力於公告期滿時發生；公告期間為 30 日，因此本題所指的時點是徵收公告期間屆滿 30 日時。

解題方法

抓住釋字第 513 號解釋所指的「公告期滿」即可。徵收核准是公告前的程序；公告使徵收內容對外周知；公告期間屆滿，徵收才發生效力。補償費發給則涉及補償義務的履行，不是本題所問的徵收生效時點。

選項分析

核心觀念

本題考《文化資產保存法》的文化資產稅捐優惠，關鍵是分辨免徵與減徵，以及適用的文化資產類別。

以命題當年（民國 109 年）法規為準，《文化資產保存法》第 99 條規定，古蹟、考古遺址、歷史建築、紀念建築及其所定著之土地，免徵房屋稅及地價稅；聚落建築群、史蹟、文化景觀及其所定著之土地，則得在百分之五十範圍內減徵。《文化資產保存法》第 100 條另規定，私有古蹟、歷史建築、紀念建築、考古遺址及其所定著之土地，因繼承而移轉者，免徵遺產稅。

**現行法已修正：**民國 112 年修正第 99 條，增列歷史建築及紀念建築所定著土地的相關稅捐優惠；本題仍依民國 109 年法規判斷。

解題方法

先看題目問的是哪一種稅，再對照法條與文化資產類別：

核心觀念

本題考查土地徵收核准後，公告及通知由哪一機關辦理。依命題當年（民國 109 年）《土地徵收條例》第 18 條第 1 項，徵收土地或土地改良物，應由直轄市或縣（市）主管機關公告 30 日，並通知土地或土地改良物所有權人及他項權利人。

因此，核准徵收的機關與辦理公告、通知的機關，不可混為一談。

解題方法

先抓題幹中的「經核准之土地徵收案」：題目問的是核准後公告及通知的執行機關，不是核准徵收的機關，也不是提出徵收需求的機關。再依《土地徵收條例》第 18 條第 1 項判斷，公告及通知由直轄市或縣（市）主管機關辦理。

本題法規依據以命題當年（民國 109 年）法規為準。

選項分析

核心觀念

本題考《土地徵收條例》第 22 條第 5 項，重點是徵收補償費已發給完竣後，才發現原補償價額認定錯誤時，補償差額的發給期限。

以命題當年（民國 109 年）法規為準，該項規定：徵收補償價額經復議、行政救濟結果有變動，或補償費經依法發給完竣後，嗣經發現原補償價額認定錯誤者，其應補償價額差額，應於結果確定之日起 3 個月內發給。

解題方法

題幹已明確指出補償價額「依法發給完竣後」才發現認定錯誤，直接對應第 22 條第 5 項。法條明定期限從「結果確定之日」起算，期間為 3 個月，因此選擇 3 個月的選項。

選項分析

核心觀念

本題考《土地徵收條例》第 20 條及《土地徵收條例施行細則》第 20 條，重點是：徵收補償費未依期限發給時，原土地所有權人主張該部分徵收失效，應向哪個機關提出申請。

依命題當年（民國 109 年）《土地徵收條例》第 20 條，徵收土地或土地改良物的補償費，應於公告期滿後 15 日內發給；未於期限內發給完竣者，該部分土地或土地改良物的徵收失其效力。

《土地徵收條例施行細則》第 20 條進一步規定，原土地所有權人依此主張徵收失效，應向該管直轄市或縣（市）主管機關申請。主管機關查明補償費發給情形、研擬徵收是否失效的意見後，報原核准徵收機關核定，再函復原土地所有權人。

解題方法

先區分「補償費未按期限發給，徵收依法失效」的實體效果，以及「原土地所有權人主張失效時，向何機關申請」的程序問題。

題目問的是相關程序，直接對照《土地徵收條例施行細則》第 20 條：申請對象是該管直轄市或縣（市）主管機關。因此，選項 B 正確。後續核定程序由地方主管機關報原核准徵收機關辦理，並非土地所有權人逕向中央機關或需用土地人提出申請。

選項分析

核心觀念

本題考《土地徵收條例》第 26 條對未能領取徵收補償費的處理。以命題當年（民國 109 年）法規為準，因受領遲延、拒絕受領或不能受領而未領取的補償費，應由直轄市或縣（市）主管機關存入國庫設立的「土地徵收補償費保管專戶」，並通知應受補償人。

條文規定，存入專戶的期限是「本條例規定應發給補償費之期限屆滿次日起三個月內」。補償費依規定存入專戶保管時，視同補償完竣。

解題方法

抓住第 26 條的兩個關鍵：保管方式是存入專戶；期限是應發給補償費之期限屆滿次日起三個月內。將題目各選項的期限、法律效果及適用法規逐一與條文比對，即可判斷。

選項分析

(A) 錯誤。 未於期限屆滿次日即存入專戶，不會因此直接使該部分徵收失其效力。第 26 條明定的存入期限是「屆滿次日起三個月內」，並非次日當天。

核心觀念

本題考《土地法》第 34 條之 1 的共有土地多數決規定，以及民法共有物處分的原則。依命題當年（民國 109 年）法規，部分共有人就共有土地為處分、變更，或設定地上權、農育權、不動產役權、典權，須有「共有人過半數」且「應有部分合計過半數」同意；但應有部分合計逾三分之二時，不計算共有人數。

若不符合《土地法》第 34 條之 1 的適用範圍，處分共有物或設定負擔，原則上依《民法》第 819 條第 2 項，須得共有人全體同意。

解題方法

先辨認各選項所稱權利是否列在《土地法》第 34 條之 1 的適用範圍，再檢查門檻用語：

• 「過半數」是超過二分之一，不是「至少二分之一」。
• 「逾三分之二」是嚴格大於三分之二，不包括恰好三分之二。
• 本題三人各持有三分之一。若由兩人同意，人數為三分之二，持分合計也為三分之二；若三人同意，持分合計為一，已逾三分之二。

選項分析

(A) 錯誤。 設定地上權適用《土地法》第 34 條之 1，但門檻是共有人過半數及應有部分合計過半數同意。三人共有時，共有人過半數須至少二人；選項所稱「三分之一以上」只要一人，未達人數門檻。

核心觀念

本題考《土地法》第 68 條及第 71 條的土地登記損害賠償責任與請求程序。依命題當年（民國 109 年）法規，因登記錯誤、遺漏或虛偽而受有損害者，原則上由該地政機關負損害賠償責任；但地政機關證明損害原因應歸責於受害人時，不在此限。賠償額不得超過受損害時的價值。

《土地法》第 71 條規定，損害賠償請求經地政機關拒絕後，受害人得向司法機關起訴。這表示請求賠償須先向地政機關提出，遭拒絕後才能起訴；訴訟由普通法院審理。

解題方法

先抓住第 71 條所定的程序順序：向地政機關請求賠償，若遭拒絕，再向司法機關起訴。接著分辨其他選項是否把責任要件、法院管轄或時效期間說錯。第 68 條採登記損害的特別賠償責任，並非以受害人須證明登記機關有過失為要件；時效也不是 15 年。

選項分析

• (A) 正確。 依第 71 條，地政機關拒絕賠償後，受害人得向司法機關起訴，因此須先向地政機關請求賠償，不能逕行起訴。題目所稱「以書面」是實務上的請求方式；

核心觀念

本題考查繼承登記的申請期限、申請方式、登記費，以及繼承取得不動產物權的時點。以下以命題當年（民國 109 年）法規為準。

依民法第 1147 條，繼承因被繼承人死亡而開始；依民法第 759 條，因繼承而取得不動產物權者，登記前已取得物權，但須先辦理登記，始得處分。這表示繼承登記採「登記處分要件」的效果，並非「登記生效要件」。

解題方法

逐一對照各選項的法定規則即可：

1. 土地法第 73 條規定，繼承登記的申請期限是自繼承開始之日起 6 個月內。
2. 土地法第 73 條及土地登記規則第 120 條允許一名或數名繼承人為全體繼承人的利益申請公同共有登記，並非所有繼承登記都要全體同意。
3. 土地法第 76 條規定，土地權利變更登記原則上按申報地價或權利價值千分之一繳納登記費。
4. 民法第 759 條規定繼承取得不動產物權後，登記是處分物權的要件。因此 D 正確。

選項分析

(A) 申請繼承登記之期間為自繼承開始之日起 1 個月內為之：錯誤。 依民國 109 年土地法第 73 條，申請期限為自繼承開始之日起 6 個月內，不是 1 個月。

核心觀念

本題考《土地登記規則》第 136 條的「限制登記」。依該條，限制登記是限制登記名義人處分其土地權利的登記，包括預告登記、查封、假扣押、假處分、破產登記，以及其他依法禁止處分的登記。

本題以命題當年（民國 109 年）法規為準。

解題方法

先辨認各選項是否屬於「限制登記」的法定類型。限制登記的關鍵，在於限制登記名義人處分土地權利；若登記是為了首次建立土地所有權的登記資料，就不屬於限制登記。

選項分析

核心觀念

本題考「作農業使用之農業用地」在繼承、贈與或移轉時的租稅優惠，須分辨遺產稅與贈與稅的適用對象及條件。以下以命題當年（民國 109 年）法規為準。

依當時《農業發展條例》第 38 條，作農業使用之農業用地及其地上農作物，由繼承人或受遺贈人承受者，其土地及地上農作物價值免徵遺產稅；贈與民法第 1138 條所定繼承人，且受贈人繼續作農業使用者，則有免徵贈與稅的規定。兩種優惠都不是單憑「移轉給自然人」或「有人耕作」就一律適用。

解題方法

先看選項所述的移轉方式，再比對法定對象與條件：

• 繼承：符合「作農業使用」及法定承受人條件時，適用遺產稅優惠。
• 贈與：須注意受贈人是否為民法第 1138 條所定繼承人，以及是否繼續作農業使用。
• 一般移轉：不能只因受讓人是自然人，就推論免徵贈與稅。

選項分析

(A) 移轉自然人時，免徵贈與稅：錯誤。 「移轉自然人」不是《農業發展條例》第 38 條所定的贈與稅優惠條件。贈與農業用地要享有免徵贈與稅優惠，受贈人須為民法第 1138 條所定繼承人，並繼續作農業使用；只要受讓人是自然人並不足夠。

核心觀念

本題考《國土計畫法》所定「全國國土計畫核定之審議」由哪一機關召開國土計畫審議會。應區分兩件事：全國國土計畫的擬訂、審議與報請核定，以及全國國土計畫「核定之審議」由哪個層級的審議會辦理。

以命題當年（民國 109 年）法規為準，《國土計畫法》第 7 條規定，行政院應召開國土計畫審議會，辦理全國國土計畫核定之審議；同法第 11 條則規定，全國國土計畫由中央主管機關擬訂、審議，報請行政院核定。

解題方法

先抓住題幹中的關鍵語句「全國國土計畫核定之審議」，對照《國土計畫法》第 7 條，確認負責召開國土計畫審議會的是行政院。第 11 條所稱中央主管機關負責擬訂及審議全國國土計畫，不能與第 7 條所定「核定之審議」混為一談。

選項分析

核心觀念

本題考《租賃住宅市場發展及管理條例》的適用範圍與排除情形。以下以命題當年（民國 109 年）法規為準。

依該條例第 3 條，租賃住宅是指出租供居住使用的建築物；但租賃期間未達 30 日者，不適用本條例。另依第 4 條，供休閒或旅遊為目的、由政府或其設立之專責法人或機構經營管理，以及由合作社經營管理的租賃住宅，也不適用本條例。

解題方法

先看各選項是否屬於第 4 條列出的排除情形，再確認租賃期間是否未達 30 日。選項 A 租期一年，未落入「未達 30 日」的排除範圍；題目也未指出有第 4 條的其他排除事由，因此適用本條例。

選項分析

核心觀念

本題考《租賃住宅市場發展及管理條例》第 17 條的租金所得稅優惠。以命題當年（民國 109 年）法規為準，個人住宅所有權人將住宅委託租賃住宅代管業管理，且契約約定供居住使用一年以上者，出租期間每屋每月租金收入不超過新臺幣 6,000 元部分，免納綜合所得稅。

題目所述居住使用期間為 2 年，符合「一年以上」的期間要件，因此可適用該項優惠。

解題方法

先確認是否符合優惠對象與期間：甲是個人住宅所有權人，將住宅委託代管業管理，且居住使用期間為 2 年，符合條例要件。再依第 17 條判斷免稅額度：每屋每月租金收入不超過 6,000 元部分免納綜合所得稅。

選項分析

核心觀念

本題考《都市更新條例》對更新單元內土地及建築物所定的稅捐減免，關鍵在區分「依權利變換取得土地及建築物」與「不願參加權利變換而領取現金補償」兩種情形。

以命題當年（民國 109 年）法規為準，《都市更新條例》第 67 條第 1 項第 5 款規定，不願參加權利變換而領取現金補償者，減徵土地增值稅百分之四十。現行法條款次已有調整，解題仍依命題當年規定。

解題方法

先抓題幹的限定語：「不願參加權利變換」且「領取現金補償」。對照第 67 條的稅捐優惠規定，這種情形適用的是土地增值稅減徵百分之四十；不是免徵，也不是契稅減徵。

選項分析