107 地方特考四等 地政 土地登記概要 考古題詳解

核心觀念

本題測驗《土地登記規則》第 40 條所定「登記義務人親自到場核符簽證制度」之例外身分證明規範，並涉及內政部訂頒之《申請土地登記應附身分證明文件一覽表》與《土地登記審查手冊》之規定。

以命題當年（民國 107 年）法規為準，為防杜偽冒登記、確保物權變動之真實性，申請土地登記時，登記義務人原則上應親自到場並提出國民身分證正本，由登記機關指定人員核對身分無誤後簽證，以替代印鑑證明。然而，實務上登記義務人未必均領有中華民國國民身分證（例如未成年人、無戶籍國民、外國人、陸港澳居民等），故地政法規就各類主體明定法定之替代身分證明文件，作為指定人員查核人別之依據。 （現行法已修正簡化部分戶籍與登記附繳文件，推動免附戶籍謄本等跨網絡查詢便民措施，惟針對各類未領有身分證主體所應備之實質有效證明文件體系仍維持一致。）

解題方法

本題為標準的申論法條與實務規範題。解題切入點應採「權利主體身分類別法」，切忌雜亂列舉。

1. 主體分類：依我國戶籍、涉外及兩岸法律關係，將「未領有中華民國國民身分證」之登記義務人，周延劃分為六大類型：

• 境內設有戶籍但未領身分證之本國人（未成年人）
• 臺灣地區無戶籍國民（旅外僑民）
• 外國人
• 香港、澳門居民
• 大陸地區人民
• 歸化取得我國國籍尚未設籍者

2. 對應證明文件：依序指出各該主體親自到場時，足以表彰其人別、國籍或合法停留居留身分之法定證明文件（必須強調提出「正本」）。
3. 邏輯鋪陳：先破題點出法規依據與到場核符目的，再分點詳述各類主體應提出之文件，最後作結，架構嚴整即可獲取高分。

選項分析

本題為申論題，非選擇題，無題設選項。針對各類未領有國民身分證之登記義務人，其應提出之身分證明文件內容與法理分析如下：

1. 在臺灣地區設有戶籍之未成年人（未滿 14 歲尚未請領國民身分證者）：

• 應提出：戶口名簿正本或戶籍謄本（記事欄不可省略）。
• 分析：依戶籍法規定，未滿 14 歲之國民得免請領身分證，故以登載完整親屬身分關係之戶口名簿或戶籍謄本作為人別認定依據。

2. 臺灣地區無戶籍國民（含旅外僑民）：

• 應提出：中華民國護照正本、僑居身分加簽之護照、僑務委員會核發之華僑身分證明書，或入出國及移民署核發之入國許可證明文件（如臺灣地區居留證）。
• 分析：無戶籍國民未在臺設籍，無國民身分證統號，須依表彰我國國籍之護照或合法入國證明文件以確認主體身分。

3. 外國人：

核心觀念

本題測驗「實施建築管理前無使用執照建物」申請建物所有權第一次登記（俗稱保存登記）時，登記機關在審查實務上對於「標示面積」與「規費計徵標準」之法定裁量與認定規範。涉及之核心法規如下：

1. 面積認定法源：《土地登記規則》第 79 條第 2 項、《地籍測量實施規則》（民國 107 年規定）第 288 條、《建物所有權第一次登記法令補充規定》第 13 點與第 14 點。
2. 權利價值法源：《土地法》第 76 條、《土地登記規則》第 47 條、《土地登記規費及其罰鍰計徵作業注意事項》。
3. 法規基準說明：本題以命題當年（民國 107 年）法規為準。（現行法已修正《地籍測量實施規則》部分條號與建物測量章節，但實體審查認定之法理原則仍維持一致，解題依命題當年法規為準）。

解題方法

本題為標準的雙子題申論題型，答題架構應採「法條依據 $\rightarrow$ 實體認定要件 $\rightarrow$ 例外與防弊配套」之邏輯推進：

1. 子題一（登記面積如何認定）： 因欠缺主管建築機關核發之使用執照與竣工圖說，面積認定須建立於「實體佐證文件」與「地政現場測繪成果」之比對。切入點應按「證明文件有無載明面積」分流說明，並補充「多樓層垂直投影限制」與「排除建管後增建」之防弊原則。
2. 子題二（計算登記費之權利價值如何認定）： 先敘明登記費之法定計徵費率（千分之一），再針對無法依常態「使用執照工程造價」認定之情形，依行政法規所定之層級化遞補順位（房屋稅現值 $\rightarrow$ 房屋標準單價表）作明確論述。

解題技巧

1. 審題關鍵字定位：鎖定「實施建築管理前」、「無使用執照」、「登記面積」、「權利價值」。題目已給定前提是「已提出足資證明興建完成之文件」，故作答不必贅述八種證明文件的列舉，應直接切入面積與價值的認定標準。
2. 陷阱防範：

• 面積陷阱：切勿誤答「一律以證明文件為準」或「一律以現場實測為準」。實務採「證明文件載明面積者以文件為準，但現場實測小於文件以實測為準；大於文件者超出部分不予登記」之嚴格控管。
• 規費價值陷阱：計算登記費之價值切勿誤寫為「公告土地現值」或「市價」，建物之權利價值以「房屋現值」或「房屋標準單價表之工程造價」為法定計量基準。

【答案】

本題以命題當年（民國 107 年）之《土地登記規則》、《地籍測量實施規則》及相關法規為準，分述如下：

核心觀念

1. 法規基準：本題以命題當年（民國 107 年）之法規為準。（現行法提醒：《土地法第三十四條之一執行要點》後於民國 113 年進行全文修正，部分點次及條文文字已調整，但解題仍以命題當年規定為準。）
2. 處分一體性原則：依民法第 799 條第 5 項及公寓大廈管理條例第 4 條第 2 項規定，專有部分與其所屬之基地權利應有部分具有「處分一體性」，不得分離而為移轉或設定負擔。
3. 共有專有部分處分之擬制主體與客體：當數人「共有一專有部分」時，多數共有人依土地法第 34 條之 1 第 1 項出賣該專有部分，必須併同基地持分處分。為落實多數決精神，避免受制於全棟大樓其他區分所有權人，法規特別將計算門檻之「基地共有人」及「基地權利應有部分」限縮於該專有部分內部。
4. 多數決登記名義與用印主體：共有物多數決處分之登記程序中，義務人欄位之填載與簽名蓋章之主體依《土地登記規則》第 95 條第 1 項及《土地法第三十四條之一執行要點》有明文分流規定。

解題方法

本題為土地登記申論題，採「法源依據 $\to$ 構成要件 $\to$ 實務運作理由」之論述架構：

1. 子題 (一) 的切入點：依民國 107 年施行之《土地法第三十四條之一執行要點》第 3 點規定直球破題。說明何以基地共有人僅限於「該專有部分之共有人」，而不及於全棟其他區分所有權人；並闡明基地權利應有部分僅指「該專有部分所配屬之基地應有部分」，確保多數決計算母數與專有部分一致。
2. 子題 (二) 的切入點：依《土地登記規則》第 95 條第 1 項及民國 107 年《土地法第三十四條之一執行要點》第 8 點，精確區分「列名」與「簽名蓋章」的法律主體：

• 應列明之共有人：因移轉標的為該共有物全體，登記簿義務人欄須與土地登記簿記載吻合，故必須列明「全體共有人」。
• 應簽名蓋章之共有人：多數決係法律賦予之特別處分權，不同意之共有人實務上無法亦無意願配合用印，故明定僅由「同意處分之共有人」簽名或蓋章即可。

選項分析

本題為申論題，以下針對各小題之法定要件與實務爭點進行剖析：

1. 子題 (一) 之要件與法理剖析：

• 「基地共有人」之界定： 區分所有建物全棟基地之所有權人可能成百上千，若將整筆基地之所有共有人視為基地共有人，將導致單一專有部分之共有人永遠無法達到土地法第 34 條之 1 第 1 項「共有人過半數及其應有部分合計過半數」之門檻。因此，《土地法第三十四條之一執行要點》明定此處之「基地共有人」係指「該專有部分之共有人」。
• 「基地權利之應有部分」之界定： 所指為「該專有部分共有人就該專有部分所享有之基地權利應有部分」（即該專有部分所對應隨附之基地持分總額）。例如：甲、乙、丙共有 A 戶專有部分各 $\frac{1}{3}$，A 戶對應之基地持分為 $\frac{1}{100}$，則該專有部分共有人就基地享有之應有部分即為該 $\frac{1}{100}$。

本題以命題當年（民國 107 年）之法規（主要是《民法》及《土地登記規則》）為評析與解答基準（現行法規相關條文要旨亦維持一致）。

核心觀念

1. 法人的權利能力與登記能力（民法第 30 條、土地登記規則第 4 條）： 法人非經向主管機關完成設立登記，不得成立，在未完成設立登記前尚無權利能力，依法原則上不得為土地權利主體。
2. 籌備期間的權宜登記（土地登記規則第 104 條）： 為兼顧交易安全與法人籌備之實際需要，法規明定設立中的法人得以「公推之代表人名義」申請登記，並於登記簿上註明身分以達公示與產權區隔之效果。
3. 主體同一性與登記類別（土地登記規則第 150 條）： 設立中法人與成立後之法人具同一體性，籌備期間所取得之財產於法人正式成立後，直接歸屬於該法人。因此，名義之變更並非權利移轉，應申請「更名登記」，而非所有權移轉登記。

解題方法

本題為標準的二階段申論題，作答時切入點如下：

1. 第一階段（籌備期間）：

• 先點出實體法上「未登記法人無權利能力」之困境。
• 引出《土地登記規則》第 104 條之特例：說明申請名義（公推之代表人名義）、應備文件（主管機關許可文件）、登記簿登載方式（所有權人欄附註「○○○籌備處代表人」）。

2. 第二階段（取得法人資格後）：

• 點明應申辦之法定登記種類為「更名登記」（《土地登記規則》第 150 條）。
• 闡述法理理由（設立中法人與成立後法人之權利義務歸屬實質同一，不構成權利移轉，無須課徵土地增值稅與契稅）。
• 列舉應檢附之證明文件（法人登記證明文件、原登記公推代表人為籌備處代表人之證明文件等）。

選項分析

本題為申論題，非選擇題。考生在思考登記類別時，常見之概念辨析如下：

• 更名登記（正確）：依《土地登記規則》第 150 條，權利實質主體具同一性，僅將過渡期之代表人名義更正為成立後之法人名稱，手續最簡便且符合法制。
• 所有權移轉登記（錯誤）：若辦理買賣、贈與等所有權移轉，將誤認代表人與法人為兩個獨立且實質轉讓財產的主體，並衍生土地增值稅與契稅爭議，不合法律特別規定。
• 更正登記（錯誤）：更正登記係因登記錯誤或遺漏所為之補正（《土地登記規則》第 13 條），而籌備期間以代表人名義登記完全合乎當時法規程序，並無登記事項錯誤，故不可申請更正登記。