107 地方特考四等 地政 土地利用概要 考古題詳解

核心觀念

本題旨在測驗非都市土地轉軌為都市土地時，主管機關在審查「新訂或擴大都市計畫」先期規劃過程中的「成長管理」（Growth Management）與「實質空間規劃評估」機制。

法規依據以命題當年（民國 107 年）為準：

1. 法規基礎：《都市計畫法》第 10 條、第 11 條，以及內政部訂定之《非都市土地申請新訂或擴大都市計畫審查規範》（及相關先期作業審查要點）。
2. 上位計畫架構：依循《區域計畫法》、當時公告實施之《全國國土計畫》與縣市綜合發展計畫之指導。 現行法提醒：隨著《國土計畫法》全面推動，未來非都市土地全面改依「國土功能分區」管轄，新訂或擴大都市計畫轉軌納入「城鄉發展地區」之檢討與總量總額管理。

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解題方法

本題屬「都市計畫實務規範」結合「土地利用規劃學理」之記憶與體系建構題。答題切入點應鎖定「空間規劃三要素」之邏輯鏈：

1. 區位分析（Where & Why here）：探討「地點之合理性與合法性」，側重上位計畫銜接、交通條件與環境敏感地之避讓。
2. 規模分析（How much & How large）：探討「發展總量之必要性」，側重既有都市計畫用地飽和度檢討、計畫人口與用地需求核算，防範都市蔓延與浮濫開發。
3. 機能分析（What & How to function）：探討「實質角色定位與支援系統」，側重區域分工角色、土地配置構想及公共設施／維生管線承載力。

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選項分析

本題為申論試題，無選項設計。作答時須依序將「區位、規模、機能」三者之「重點」（審查目的與原則）與「內容」（具體分析指標與項目）分項並列，結構對稱，以利閱卷委員依點給分。

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解題技巧

1. 三維答題心法：

• 區位 $\rightarrow$ 看「外部適宜性」（上位計畫、環境敏感、交通聯外）。
• 規模 $\rightarrow$ 看「數量緊縮性」（既有發展率是否達門檻、人口推估、各類用地核算）。
• 機能 $\rightarrow$ 看「內部整合性」（角色定位、分區佈局、公共設施與維生承載力）。

2. 高分陷阱防範：

• 「規模分析」不可只泛泛寫「計算面積」，務必寫出「鄰近都市計畫區發展率檢討（如發展率達 $80\%$ 之門檻）」，這是證明「新訂或擴大具有必要性」的法規關鍵核心。
• 避免將「機能分析」狹隘化為一般分區規劃，必須強調「外部維生管線與公共設施承載力」。

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【答案】

非都市土地申請新訂或擴大都市計畫，係將非都市土地納入都市計畫嚴格管制作業，依據內政部審查規範與空間規劃學理，其區位、規模及機能分析之重點與內容分述如下：

一、區位分析（Location Analysis）

(一) 分析重點 評估選址之合法性、合理性與環境適宜性。核心在於落實上位空間計畫指導，避開環境敏感與災害風險地區，確認基地具備良好之可及性，避免不當跳躍式開發（Leapfrog Development）。

核心觀念 本題旨在測驗考生對於我國解決「私有公共設施保留地長期未取得」問題之政策工具與法令機制的掌握度。

• 法源與政策依據：以命題當年（民國 107 年）法規為準，本題核心依據為內政部訂定之《都市計畫公共設施保留地檢討變更作業原則》及《都市計畫法》第 26 條有關定期通盤檢討之規定（現行法及作業原則後續雖歷經微調修正，惟其「解編未必要公設、跨區市地重劃、負擔回饋」之核心機制並未改變）。
• 核心意旨：早期都市計畫劃設大量公共設施保留地，因政府財政困窘長期未能辦理徵收補償，造成憲法所保障之人民財產權遭受過度限制（司法院釋字第 336 號、第 409 號解釋參照）。內政部為徹底解決該項歷史共業，推動公共設施專案通盤檢討，採「跨區整體開發」（主要為跨區市地重劃）將分散、零星且無保留必要之公保地解編，轉型為可建築用地，兼顧地主權益與都市健全發展。

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解題方法 本題為標準的制度政策型申論題，作答切入點應涵蓋「作法內容」與「優缺點分析」兩大核心子題：

1. 第一部分：跨區整體開發之作法及內容：切入點應由巨觀至微觀，依序說明「檢討篩選與範圍整併」、「使用分區變更」、「共同負擔與土地分配」三大關鍵作業流程與規範內涵。
2. 第二部分：優點分析：由「政府財政（公益）」、「地主權益（私益）」、「都市空間機能」三個構面切入。
3. 第三部分：缺點分析：由「權益整合與配地爭議」、「行政人力與行政成本」、「局部鄰里公共設施失衡」等面向深入剖析實務困境。

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選項分析 本題為申論題，非選擇題，無個別選項。作答時應以邏輯清晰之標號分段（一、二、三...），將題目所問各點完整鋪陳，切忌將作法與優缺點混為一談。

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解題技巧

• 審題關鍵字定位：看清題目包含四個子問：「作法」、「內容」、「優點」、「缺點」，缺一不可，需平均分配配分版面。
• 作法與內容的區分竅門：「作法」指行政推動程序與手段（跨區、重劃、通檢）；「內容」指實質規劃機制（負擔比率、變更後用途、配地原則）。
• 常見陷阱：避免只寫「市地重劃」而忽略「跨區」的特殊性；「跨區」是將多處非相鄰、零星的公保地整合成單一重劃區（或合併負擔計算），並非單一街廓的獨立重劃。

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【答案】

一、都市計畫公共設施專案通檢中「跨區整體開發」之作法及內容

都市計畫公共設施專案通盤檢討推動跨區整體開發（實務上多採「跨區市地重劃」方式辦理），其具體作法與實質內容如下：

（一）作法（推動程序與規劃機制）

1. 清查與解編指認：全面盤點各計畫區內劃設後逾期未開闢之私有公共設施保留地，評估各該主管機關是否有具體取得開闢計畫；若無急迫性或無使用需求者，列入解編檢討清冊。

核心觀念

本題測驗「都市及區域計畫／土地利用」領域中之成長管理（Growth Management）策略體系。 成長管理旨在透過政府對土地開發的「速度（Rate）」、「數量（Amount）」、「型態（Pattern）」、「區位（Location）」及「品質（Quality）」進行動態調控，以遏止都市無序蔓延（Urban Sprawl）、保護優良農地與環境敏感地，並確保公共設施能量與土地開發相互配合。

本題之核心考點分為兩大層次：

1. 防止都市蔓延之擴張防杜機制（外圍界線管制工具）。
2. 界線內可發展地區之引導與規範機制（內部時序、容量、公共設施連動管制工具）。 法制背景以命題當年（民國 107 年）之《都市計畫法》（特別是第 17 條關於實施進度與公共設施計畫）及當時剛公布施行之《國土計畫法》（城鄉發展總量與時序管制）為學理與實務參照依據（註：現行國土計畫體系已陸續公告直轄市、縣（市）國土計畫，惟學理內涵一脈相承）。

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解題方法

本題採「外圍界線防堵（規範都市擴張）」與「內部時序引導（可發展區規範）」之雙層架構切入：

1. 確立層次：破題先界定成長管理之核心精神（動態調控、外部成本內部化）。
2. 第一子題（規範都市擴張之方法）：列舉具有「實體或服務邊界」效果之管制工具（都市成長界線、都市服務邊界、環狀綠帶）。
3. 第二子題（可發展地區之規範內容）：詳述在許可發展範圍內，如何藉由「時序排定」、「公共設施配合」及「財務負擔」規範開發行為（同期發展管制、發展許可制、衝擊費、發展權移轉）。
4. 結語整合：說明內外機制相互銜接，始能達成集約緊湊（Compact City）之永續發展目標。

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選項分析

本題為申論題型，無選項。閱卷評分標準主要檢視考生是否精準區分「圍堵外擴」與「內部規制」之差異，並能明確闡釋各項專用名詞（如 UGB、USB、APFO、TDR）之內涵與機制。若誤將傳統靜態的土地使用分區管制（Zoning）當作主要答題內容，將難以契合「成長管理」之核心命題旨趣。

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解題技巧

1. 審題關鍵字拆解：

• 「規範都市擴張」 $\rightarrow$ 空間上的界線防堵（擋在外面）。
• 「成為可發展地區之規範」 $\rightarrow$ 時間與能量上的管制規範（管在裡面）。

2. 答題架構口訣：

• 外阻蔓延：「界線（UGB）、服務（USB）、綠帶（Greenbelt）」。
• 內控發展：「時序（Phasing）、公設（APFO）、負擔（Impact Fees）、移轉（TDR）」。

3. 避免常見陷阱：

• 傳統分區管制僅管制「用途」與「強度（建蔽率、容積率）」，屬於靜態規範；成長管理著重「時序連動」與「公共設施服務水準（Level of Service, LOS）」，答題時必須特別點出「公共設施容量不足即不得開發」之動態本質。

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【答案】

一、前言

成長管理係指地方政府運用綜合性規劃、法規與財政工具，引導土地開發之區位、時序、總量與品質，使其與公共設施之擴充能量相互平衡，達成防止都市蔓延、促進土地有效利用與永續發展之目標。針對都市擴張之外延防堵及可發展地區之內部規範，其核心管制策略分述如下：

二、規範都市擴張之方法（外部邊界防堵管制）

為遏止都市無序侵入外圍農業區或生態敏感地，主要透過空間邊界劃設予以圍堵：

核心觀念

本題旨在測驗考生對於「人口結構變遷（少子高齡化）對都市空間之衝擊」及「都市計畫公共設施用地之彈性利用與活化機制」之掌握程度。核心考點在於如何運用都市計畫法制工具，在兼顧原本公共設施機能的前提下，引入新型態的社會福利與長照設施。

涉及法規與核心制度（以命題當年民國 107 年法規為準；現行相關法規雖歷經附表微調，但整體架構一致）：

1. 公共設施用地之劃設與類別：依《都市計畫法》第 42 條第 1 項第 2 款，學校用地屬文教設施之公共設施用地。
2. 公共設施用地多目標使用：依《都市計畫法》第 30 條第 2 項授權訂定之《都市計畫公共設施用地多目標使用辦法》，學校用地免經都市計畫變更程序，即可依法作附表准許之老人福利機構、日間照顧、長青學苑等使用，為最主要且具時效性之都市計畫手段。
3. 都市計畫變更機制：依《都市計畫法》第 26 條（定期通盤檢討）及第 27 條（迅行變更／個案變更），針對長期確定無設校或擴校需求之剩餘校地，辦理檢討解編或變更為「社會福利設施用地」、「特定專用區」。

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解題方法

本題為標準的政策結合法制型申論題，答題架構應採「手段分析 $\to$ 可行性論述 $\to$ 困境與解方」三層次推進：

1. 手段切入：區分「短中期（不變更都市計畫）」與「長期（變更都市計畫）」。短中期以《都市計畫公共設施用地多目標使用辦法》為核心，快速活化校舍閒置空間；長期則以《都市計畫法》第 26 條通盤檢討將閒置公共設施保留地檢討轉型。
2. 可行性論述：採正面肯定態度，從「法規適法性」、「供給與需求對接」、「社區在地老化」三面向說明其高度可行性。
3. 困難與待解決事項：不可僅流於口號，應從實務四大衝突切入剖析理由：

• 空間營運面：學童安全與高齡者活動之「人車／門禁動線衝突」。
• 建管消防面：舊校舍既有規格與高齡長照之「無障礙及耐震消防規範落差」。
• 行政權管面：教育機關與社福主管機關之「本位主義與管理權責爭議」。
• 都市規劃面：人口變動不確定性下「教育保留空間與長期解編的彈性拿捏」。

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解題技巧

1. 切題抓準「都市計畫手段」：題目問的是「都市計畫手段」，切忌整篇大談長照 2.0 或社福補貼。核心必須寫出《都市計畫公共設施用地多目標使用辦法》與《都市計畫法》第 26 條、第 27 條之變更機制。
2. 區分空間活化層次：公設多目標使用適用於「既有校舍之部分閒置空間（如空教室、獨立單棟校舍）」；都市計畫個案或通盤檢討變更則適用於「整座學校裁併廢校或未開闢之學校保留地」。分層論述能展現專業深度。
3. 避開極端思考：切勿主張「直接將學校全面廢除變更為商業區或住宅區」，少子化空間活化首重「跨世代共融（老幼共學／共處）」與「公有資產公共利益最大化」。

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【答案】

一、以都市計畫手段使高齡者合法利用國中小閒置空間之方式

因應少子化導致學校班級數驟減衍生之閒置空間，配合高齡化社會之長照與活動需求，主要之都市計畫手段可分為「短中期之多目標使用」與「長期之都市計畫檢討變更」：

(一) 短中期手段：依《都市計畫公共設施用地多目標使用辦法》辦理（免變更都市計畫）

1. 法源依據：依《都市計畫法》第 30 條第 2 項及《都市計畫公共設施用地多目標使用辦法》第 3 條規定，公共設施用地得於附表所定之使用項目及限制條件下作多目標使用。