107 地方特考四等 地政 土地法規概要 考古題詳解

核心觀念

本題測驗核心為市地重劃後抵費地之處分程序與法定限制。

• 法規依據與適用版本：本題以命題當年（民國 107 年）之《市地重劃實施辦法》第 54 條為準。（現行法已修正，將原讓售對象由「國民住宅主管機關興建國民住宅」修正放寬為「讓售予需地機關興建社會住宅、公共托育設施或其他社會福利設施，或讓售予國民住宅主管機關興建國民住宅」，解題仍依 107 年命題時法規作答）。
• 抵費地之本質：依《平均地權條例》第 60 條規定，抵費地係重劃區內土地所有權人折價抵付之土地，其變價收入主要用於償付重劃負擔總費用（工程費、重劃費、貸款利息）。
• 處分時機：必須於「土地分配結果公告確定後」始得為之，以確保產權無涉訟爭議。
• 處分規範核心：包含法定處分途徑、底價評定權責與門檻，以及標售流標時之降價幅度限制。

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解題方法

本題為典型法條規範題，閱卷重點在於關鍵法條文字與層次結構的完整度。解答採「法規範層次解構法」切入：

1. 第一層（處分方式）：分點列舉五種法定處分型態（標售、讓售、設定地上權、信託、議會同意之其他處分）。
2. 第二層（底價決定）：指明評定機關（重劃委員會）與底價的法定絕對下限（不得低於評定重劃後地價）。
3. 第三層（標售實務規範）：闡述底價得酌予提高之彈性，以及無人投標（流標）或廢標時之降價比例限制（不得逾 $20\%$）。

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選項分析

本題為申論題，非選擇題，無個別選項。作答時應依《市地重劃實施辦法》第 54 條之三項結構，將「處分途徑」、「底價評定」、「標售作業及流標處理」依序分項開標作答，以爭取全額分數。

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解題技巧

1. 處分方式五字訣：記誦「標、讓、權、託、他」：

• 標：公開標售。
• 讓：讓售予國宅主管機關（107 年法規）。
• 權：設定地上權。

核心觀念

本題以命題當年（民國 107 年）法規與最新司法院大法官解釋為準（註：現行土地徵收條例施行細則第 52 條已配合本號解釋意旨修正刪除系爭規定）。

本題的核心爭點與測驗觀念如下：

1. 法律保留原則與授權明確性原則（憲法第 23 條、司法院釋字第 443 號解釋）：

• 涉及人民財產權之限制，或課予人民、公法人財政上重大負擔者，應有法律或法律具體明確授權之命令作為依據，行政機關不得逕以施行細則等法規命令增設母法所無之負擔或限制。

2. 區段徵收「開發總費用」與抵價地之連動性（土地徵收條例第 44 條第 1 項第 5 款）：

• 區段徵收中，原土地所有權人領回「抵價地」之比例與面積，係依「開發總費用」等成本折算計算。開發總費用膨脹，將直接壓縮被徵收人領回抵價地之權益，實質干預其憲法保障之財產權。

3. 公用事業管線工程費之法制體系（自來水法）：

• 自來水管線屬於自來水事業之營業資產與設施，其管線鋪設費用之分擔於自來水法中已有規範，非屬土地徵收條例母法文義所當然涵蓋之區段徵收公共設施工程費。

4. 司法院釋字第 765 號解釋（民國 107 年 6 月 1 日公布）：

• 針對土地徵收條例施行細則第 52 條第 1 項第 5 款規定是否逾越母法授權範圍、是否違反憲法第 23 條法律保留原則之具體合憲性審查。

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解題方法

本題為標準的「憲法原則結合土地法規」之公法跨領域申論題。解題時必須採取「行政法違憲審查三段式論法」切入：

1. 確立審查標的與審查標準： 系爭規定為法規命令（施行細則）。涉及人民財產權之限制及地方自治團體（若為需用土地人）之財政負擔，應受嚴格之法律保留原則及授權明確性原則拘束。
2. 檢視母法授權意旨與系爭規定之實質影響： 分析土地徵收條例第 44 條第 1 項第 5 款授權訂定「開發總費用」中之「公共設施費用」。檢討將「新設自來水管線全額工程費」計入開發總費用，對被徵收人（抵價地權益）及需用土地人造成的法律與財政效果。
3. 引用釋字第 765 號核心理由予以涵攝： 指出系爭規定無母法明文授權，且逾越母法授權範圍，以命令創設法定負擔，判定違反法律保留原則。
4. 論述其法律效果： 釋字第 765 號宣告該規定自解釋公布之日起不再適用。

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選項分析（申論題論證層次與得分要點剖析）

本題為非選擇題（申論題），無選項可資比對。評分關鍵在於能否精準鋪陳以下四個層次的論證：

1. 第一層次：法律保留原則之審查密度

• 憲法第 23 條之法律保留原則，依司法院釋字第 443 號解釋所建構之層級化體系，給付行政或涉及人民財產權之限制，若由法律授權主管機關發布法規命令予以規範者，其授權之目的、內容及範圍必須具體明確。
• 若法規命令逕行創設人民或行政主體於母法外未規定之義務或重大財務負擔，即屬牴觸法律保留原則。

2. 第二層次：系爭規定對人民財產權產生實質限制

• 土地徵收條例施行細則第 52 條第 1 項第 5 款將「新設自來水管線之工程費用」全額列為區段徵收之公共設施費用，並計入「開發總費用」。
• 區段徵收係以抵價地補償地價，依土地徵收條例第 44 條規定，抵價地總面積係以徵收總面積扣除開發總費用折算。因此，將自來水管線費用全數列入開發總費用，將使開發總費用增加，直接導致原土地所有權人得領回之抵價地面積或比例減少，對被徵收人之財產權產生直接且重大之實質干預。

3. 第三層次：逾越母法文義與授權範圍

• 土地徵收條例第 44 條第 1 項第 5 款僅規定開發總費用包含「公共設施費用」，所指公共設施依立法意旨與文義，應限於該區段徵收範圍內由政府直接興闢、無特別法

核心觀念

本題以命題當年（民國 107 年）法規為準（現行法規本條文內容維持一致）。本題主要測驗《平均地權條例》第 60 條授權訂定之《市地重劃實施辦法》第 21 條，核心在於掌握市地重劃「受益者付費」與「利益共享」之法理架構。

市地重劃由土地所有權人共同負擔之項目，在法制體系上截然劃分為兩大支柱：

1. 公共設施用地負擔（土地負擔）：重劃區內法定 10 項公共設施用地，扣除法定 4 項公有及未登記土地抵充後之不足部分。
2. 費用負擔（金錢負擔，以土地折價抵付）：包含「工程費用」、「重劃費用」及「貸款利息」三目。

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解題方法

本題屬典型的「法條內容默寫與體系化整合」之申論題型。答題時切忌雜亂平鋪，應採「兩大主幹、多項細目」之階層式架構鋪陳：

1. 確立上位法源與分類：開門見山引出《平均地權條例》第 60 條及《市地重劃實施辦法》第 21 條，將負擔精準劃分為「公共設施用地負擔」與「費用負擔」。
2. 精準列舉公共設施用地與抵充要件：公共設施用地負擔必須精準列出法定「10 項公共設施用地」，並指明以法定「4 項土地」優先抵充，強調「不足之土地」方由地主共同負擔。
3. 逐項拆解費用負擔內容：詳細開展工程費用、重劃費用、貸款利息之具體工作項目與範疇，展現對實務執行細節之熟悉度。
4. 補充負擔之償付方式與法定限制：文末補充說明共同負擔之抵付方式（折價抵付為抵費地）及負擔比率上限（不超過 45% 之原則與例外），使整體答題內容具備完整之法理縱深。

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選項分析

本題為申論題，非選擇題，無個別選項，其各分項得分關鍵如下：

• 公共設施用地負擔項目：必須一字不漏寫出「道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、國民小學、國民中學、停車場、零售市場」等 10 項，缺一不可；且須點出僅能以「原公有道路、溝渠、河川及未登記地」等 4 項土地抵充。
• 費用負擔之工程費用：須清楚包含規劃、設計、施工、整地、排水、照明等基礎公共工程支出。
• 費用負擔之重劃費用：須涵蓋地籍調查、測量、地價查估、負擔計算、分配設計、各項表冊公告通知、招標驗收等行政業務費用。
• 費用負擔之貸款利息：為籌措工程費用及重劃費用所借貸資金衍生之利息。

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解題技巧

1. 記憶口訣法：

• 十項公共設施用地口訣：「道、溝、兒、公、廣、綠、小、中、停、市」 （道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、國民小學、國民中學、停車場、零售市場）。
• 四項抵充土地口訣：「道、溝、川、未」

核心觀念

本題的核心在於「租賃權保障與所有權行使之平衡」，聚焦於我國土地法規中限制出租人收回房屋（終止契約）之「法定事由主義」與「法規競合」體系。本題以命題當年（民國 107 年）法規為準，主要涵蓋以下法條與法理：

1. 土地法第 100 條：城市房屋不定期租賃之收回限制（依實務見解，如司法院院字第 2205 號解釋、最高法院 37 年上字第 7729 號判例，本條僅適用於「不定期限之房屋租賃」）。
2. 租賃住宅市場發展及管理條例（下稱租賃條例）第 10 條（107 年 6 月 27 日施行版）：出租人於「定期租賃住宅租賃契約」存續期間內，法定得單方提前終止租約之事由與程序。

現行法已修正：租賃條例於民國 112 年再次修正，包括增訂管轄規範及租賃契約全面適用消費者保護法等規定，惟本題解題仍以命題當年（107 年）施行之法規為準。

3. 民法普通租賃與特別法之關係：民法為普通法，土地法第 100 條為土地租賃特別法，租賃條例則為針對居住用住宅之特別法（特別法優於普通法）。

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解題方法

本題為典型的「比較型申論題」，標準切入步驟如下：

1. 體系定位與適用客體界定：先說明兩者在規範對象（房屋 vs. 租賃住宅）與契約性質（不定期租賃 vs. 定期租賃）之本質差異。
2. 相同點歸納（法理與共通事由）：從「立法意旨（保護經濟弱者、限制任意收回）」與「實質終止事由（毀損不修賠、欠租達二期、非法轉租、重新建築）」切入。
3. 不同點對比（四維對比法）：

• 適用範圍與契約類型（不定期 vs. 定期）。
• 事由之列舉差異（有無「收回自住」、有無「違法使用或違約」之概括規定）。
• 程序要求（一般意思表示 vs. 書面檢附事證並設法定預告期）。
• 損害賠償之明文規定（有無明定免負賠償責任）。

4. 結論與法律適用競合：點出租賃條例為土地法之特別法，成立住宅租賃時應優先適用租賃條例。

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選項分析

本題為公職考試「申論題」，非選擇題，故無個別選項。作答時需將兩法條之各款事由進行「項對項」的對比解析，不可僅默寫法條，必須從法規本旨闡明其規範差異之理由。

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解題技巧

1. 判斷竅門（背誦口訣：對象、自住、程序、賠償）：

• 對象差：土地法第 100 條實務專指「不定期房屋」；租賃條例第 10 條指「定期租賃住宅之提前終止」。
• 自住差：土地法第 100 條第 1 款有「收回自住」；租賃條例第 10 條絕對沒有收回自住（否則出租人隨時藉自住打破定期約，定期保障形同虛設）。
• 程序差：租賃條例第 10 條強制要求「書面＋事證＋預告期（30 日／3 個月）」；土地法第 100 條無此法定預告限制。
• 賠償差：租賃條例第 10 條明定承租人「不得要求任何賠償」。

2. 常見陷阱：

• 誤以為土地法第 100 條適用於所有房屋租賃（遺漏實務上限於「不定期租賃」的要件）。
• 忽略租賃條例為 107 年剛施行之特別法，在住宅租賃領域優先於土地法適用。

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【答案】