108 地方特考四等 地政 土地法規概要 考古題詳解

核心觀念

本題考查司法院釋字第 709 號解釋後，立法機關是否修法補正都市更新程序中違反憲法正當行政程序的規定。作答時應說明修法時間、修法方式，以及修法如何回應解釋所指出的程序缺失。

釋字第 709 號於民國 102 年 4 月 26 日公布，認為當時《都市更新條例》關於核准都市更新事業概要及核定都市更新事業計畫的部分程序，未妥善保障利害關係人知悉資訊、陳述意見及參與程序的機會，違反憲法要求的正當行政程序，並要求相關機關於解釋公布之日起一年內檢討修正。

解題方法

採「先回答有無修法，再對照釋字要求說明修法內容」的方式作答。不可只寫「有修法」；應具體指出資訊公開、意見參與、審議組織及聽證等程序如何補強。

修法因應

我國已修正《都市更新條例》加以因應。民國 108 年 1 月 30 日總統公布《都市更新條例》全文修正，共 88 條；這次修法即包括回應釋字第 709 號對正當行政程序的要求。

修法重點如下：

1. 補強都市更新事業概要程序：規範申請概要的公聽會及相關程序，並調整申請同意比例，以回應釋字第 709 號對舊法概要程序及同意比例的疑慮。
2. 保障資訊知悉與意見表達：都市更新事業計畫擬訂或變更後，審議前應公開展覽並舉辦公聽會，使受影響者有機會了解計畫內容、提出意見。

核心觀念

本題有兩個層次：第一，依《土地徵收條例》第49條區分徵收的「撤銷」與「廢止」事由；第二，說明行政法上撤銷與廢止行政處分的適用前提及法律效果。

行政法上的基本區分是：撤銷處理違法處分，廢止處理合法處分嗣後失效。土地徵收條例則針對徵收土地的使用情形，另列撤銷與廢止的法定原因，作答時須分別說明，不能只套用行政程序法的概念。

以下以命題當年（民國108年）法規為準。民國108年時，土地徵收條例第49條所列事由如下；就本題涉及的撤銷、廢止規定而言，後續修法並未改變下列事由。

解題方法

先依徵收計畫的進度與土地不再使用的原因分類：

1. 撤銷徵收：作業錯誤，或徵收公告時已存在不應以徵收方式取得土地的情形。
2. 廢止徵收：徵收原本依法核准，但工程設計或事業計畫嗣後改變，或使用過程中發生情事變更，使土地全部或一部不再有徵收必要。
3. 再依行政程序法比較兩者的要件與效果，尤其掌握「違法／合法」及「溯及／向後」兩組區別。

一、土地徵收條例所定撤銷與廢止徵收原因

依《土地徵收條例》第49條，已公告徵收的土地，需用土地人應按核准計畫及期限使用；在完成使用前，並應定期檢討興辦事業計畫。法定事由分述如下。

（一）應撤銷徵收的原因

有下列情形之一，應辦理撤銷徵收：

1. 因作業錯誤，致原徵收土地不在工程用地範圍內。 例如測量、製圖或地籍資料作業錯誤，導致徵收了實際上不屬於工程用地的土地。

2. 公告徵收時，都市計畫已規定以聯合開發、市地重劃或其他方式開發。 徵收公告時既已有其他開發方式的規劃，原則上不應再以徵收方式取得該土地。但若採聯合開發，而土地所有權人不願參與聯合開發，則不適用此款。

（二）應廢止徵收的原因

有下列情形之一，應辦理廢止徵收：

1. 因工程變更設計，致原徵收土地不在工程用地範圍內。 土地原本在工程範圍內，因工程設計嗣後變更，才不再需要該土地。

2. 依徵收計畫開始使用前，發生事業或取得方式等變更。 包括興辦事業改變、興辦事業計畫經註銷、開發方式改變，或取得方式改變。

3. 已依徵收計畫開始使用，但尚未完成使用，因情事變更而全部或一部無徵收必要。 此款的前提是已開始使用，但尚未依計畫完成使用；嗣因情事變更，土地全部或部分已無繼續徵收的必要。

（三）一併徵收的殘餘部分

依第49條，土地或土地改良物撤銷或廢止徵收時，已一併徵收的殘餘部分原則上也應同時撤銷或廢止；但殘餘部分已移轉或另有他用者，不在此限。

二、行政處分撤銷與廢止的差異

（一）適用要件

核心觀念

本題考《房屋稅條例》第 5 條，重點是依房屋的實際使用情形分類適用稅率。房屋稅以房屋評定現值為計算基礎：

$$房屋稅額＝房屋評定現值 \times 適用稅率$$

以下以命題當年（民國 108 年）法規為準。​當時稅率可分為住家用、非住家用，以及同時供住家與非住家使用三類。法條所定的是稅率範圍，直轄市、縣（市）政府得在範圍內訂定實際徵收率。

解題方法與稅率要件

作答時先分辨房屋用途，再依用途說明稅率範圍及適用條件。

一、住家用房屋

1. 自住房屋：適用房屋現值 1.2%。
2. 非自住房屋：法定稅率為房屋現值 1.5% 至 3.6%；地方政府得依持有戶數等因素訂定差別稅率。
3. 公益出租人出租使用的住家用房屋：適用 1.2%。

因此，不能只看房屋登記或建物用途名稱；應依房屋實際用途及是否符合自住、公益出租等要件判斷。

二、非住家用房屋

1. 供營業使用：適用房屋現值 3% 至 5%。
2. 供私人醫院、診所、自由職業事務所或人民團體等非營業使用：適用 1.5% 至 2.5%。

判斷關鍵是實際使用性質：營業使用適用較高稅率範圍；私人醫院、診所、自由職業事務所及人民團體等非營業使用，適用另一稅率範圍。

三、同時供住家及非住家使用

核心觀念

本題考查都市計畫違法時，計畫範圍外居民是否具有提起行政救濟的資格，核心在於司法院釋字第774號解釋如何補充釋字第156號解釋，以及居民的權利或法律上利益是否因都市計畫的個別變更而受侵害。

釋字第156號解釋指出，主管機關變更都市計畫，若直接限制一定區域內人民的權利、利益或增加其負擔，該變更具有行政處分性質；權益遭受不當或違法損害者，應許提起訴願或行政訴訟。

釋字第774號解釋進一步指出，都市計畫個別變更範圍外的人民，如因該個別變更致其權利或法律上利益受侵害，基於「有權利即有救濟」原則，應許其提起行政訴訟，始符合憲法第16條保障訴訟權的意旨。釋字第774號並補充釋字第156號解釋。

法制基準：​本題以命題當年（民國108年）法規及解釋為準。釋字第774號於民國108年1月11日公布，已屬命題當年的解釋。

解題方法

先判斷題目所稱都市計畫是否為「個別變更」，再判斷範圍外居民是否因該變更而受有法律上權益侵害：

1. 確認計畫類型：​釋字第774號處理的是都市計畫的個別變更。不能因此推論所有都市計畫、所有計畫範圍外居民一概都有訴訟資格。
2. 確認權益受侵害：​居民須主張個別變更侵害其權利或法律上利益。