107 地方特考四等 都市計畫技術 土地使用計劃概要 考古題詳解

核心觀念

本題評量考生對於「氣候變遷」與「土地使用計畫」整合性應用之掌握程度，為四等考試《土地使用計劃概要》歷久彌新的指標題型。核心觀念涵蓋：

1. 氣候變遷因應之雙軌主軸：

• 減緩（Mitigation）：透過空間結構與生活型態改變，減少溫室氣體排放並增加碳匯（吸存）。
• 調適（Adaptation）：調整土地使用配置與環境耐災力，降低極端氣候（暴雨、乾旱、熱浪、海平面上升）帶來的脆弱度與災害衝擊，建立具備回復力的「氣候韌性都市（Resilient City）」。

2. 空間規劃核心學理：緊密都市（Compact City）、大眾運輸導向發展（TOD）、低衝擊開發（LID, Low Impact Development）、綠色基盤（Green Infrastructure）、海綿城市（Sponge City）。
3. 法規與政策依據（以命題當年民國 107 年法規為準）：

• 《國土計畫法》（民國 104 年公布施行）：確立「因應氣候變遷」為國土規劃基本原則，強調環境敏感地區之保育與國土容受力限制。
• 《溫室氣體減量與管理法》（民國 104 年公布）：明定減緩與調適並重之國家氣候政策。（提醒：現行法已於民國 112 年修正並更名為《氣候變遷因應法》）。
• 《水利法》（民國 107 年增訂第 82 條之 1 等出流管制與逕流分擔規定）：促使土地開發與土地使用規劃共同承擔滯洪責任。

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解題方法

本題為典型的雙核心申論題，答題策略應採取「總分並陳、理論與實務對照」之架構：

1. 第一部分：概念破題 清楚區分「減緩」與「調適」兩大軸心，且論述必須緊扣「土地使用面向」，切忌泛談節能減碳生活宣導，必須著重於分區管制、使用強度、空間結構、綠地留設及發展區位導引。
2. 第二部分：案例佐證 選取國內外具高度公信力與代表性的實務作為（例如：國外「荷蘭還地於河計畫」或國內「台北市／高雄市海綿城市與滯洪公園公園化」），分別交代「具體政策／方法」以及「可衡量的實質成效」，證明論點具備實務可行性。
3. 架構布局邏輯： 基本主軸概念（減緩＋調適） $\rightarrow$ 土地使用對應手段 $\rightarrow$ 實務案例方法 $\rightarrow$ 量化與質化成效。

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選項分析

本題為申論題，非選擇題，故無個別選項之對錯辨析。考生於申論作答時，關鍵在於辨析「減緩」與「調適」之概念界線與互補關係，不可將兩者混為一談：

• 若僅回答「減緩」（如搭乘大眾運輸、植樹造林），將遺漏因應極端降雨與海平面上升之核心防護機制（調適）。
• 若僅回答「調適」（如工程防洪、避難空間），則忽略了由源頭抑制溫室氣體排放的土地使用型態變革（減緩）。

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解題技巧

1. 破題口訣化：以「源頭減緩抑排碳、空間調適韌耐災」作為論述主軸，一開始即向閱卷委員展現宏觀架構。
2. 避免落入純水利工程思維：考生最常犯的錯誤是將實務方法寫成「蓋水庫、建堤防、清淤泥」。本考科為《土地使用計劃》，必須寫「非工程手段」，如：逕流分擔、限制不透水鋪面比率、都市計畫農業區與河川區劃設、退縮建築與保留洪泛平原。
3. 成效論述不可空泛：舉例時切忌僅以「效果顯著」帶過，應指出具體面向，如：提升防洪頻率標準、降低市區淹水面積、緩解都市熱島效應降溫數度、公共休憩多目標效益等。

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【答案】

申論答題示範如下：

核心觀念

本題評量重點為「都市與交通整合規劃」（Integrated Land Use and Transportation Planning）之核心理論——大眾運輸導向發展（Transit-Oriented Development, TOD）。

1. 基本定義：TOD 概念由美國學者彼得・卡爾索普（Peter Calthorpe, 1993）於新都市主義（New Urbanism）脈絡下提出。其定義為：以大眾運輸場站（鐵路、捷運、輕軌或公車捷運）為核心，在步行可達距離內（通常為半徑 $400 \sim 800\text{ 公尺}$，約 $5 \sim 10\text{ 分鐘}$ 步行圈），進行高密度、多功能混合使用的緊湊土地開發，並塑造舒適安全之人本步行環境。
2. 關鍵理論工具（Robert Cervero 的 3Ds / 5Ds 架構）：

• Density（密度）：提高場站周邊土地利用強度（高建蔽率、高容積率）。
• Diversity（多元性）：土地使用分區混合，結合住宅、商務、零售、公共服務。
• Design（人本設計）：提供友善步行、無障礙設施與綠色運具轉乘動線。
• Destination Accessibility（目的端可及性）：強化節點與都市整體路網之串聯度。
• Distance to Transit（場站距離）：縮短起迄點至大眾運輸乘車點的物理距離與步行阻抗。

3. 都市計畫與政策管制工具：

• 土地使用分區管制（Zoning）：TOD 特定專用區劃定、混合使用許可。
• 容積誘因與財務工具：TOD 增額容積（Incentive Zoning）、容積移轉、租稅增額融資（TIF）、大眾捷運場站聯合開發（捷運聯開）。
• 交通需求管理（TDM）：停車供給上限管制（Parking Maximums）、削減汽機車停車位配設標準。

4. 法源參考（以命題當年民國 107 年法規為準）：

• 《大眾捷運法》第 7 條（大眾捷運系統路線、場、站及其毗鄰地區之大眾運輸導向發展及聯合開發）。
• 《都市計畫法》第 39 條及各直轄市、縣（市）都市計畫土地使用分區管制要點（以容積獎勵或增額容積促進場站周邊集約利用）。 （註：現行實務各直轄市已陸續完備「TOD 增額容積申請要點」或「TOD 策略推動計畫」，其核心管制作法仍本於當年之法規與學理基礎。）

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解題方法

本題為標準的「三段式申論問答題」，各子問具備邏輯因果關係（概念與工具 $\rightarrow$ 實施目的 $\rightarrow$ 交通行為反饋）。答題採用「演繹推導與因果架構法」，分為三大主軸：

1. 拆解第一子問（主要概念與工具）：

• 先破題點出 TOD 的空間幾何定義（核心站點、服務半徑、緊湊空間）；
• 再從實務操作面向，將「工具」分列為「土地使用規劃工具」、「都市設計工具」與「交通政策管理工具」（對應 Cervero 的 3Ds/5Ds）。

2. 拆解第二子問（實施目的）：

• 從都市形態（抑制都市蔓延）、環境永續（節能減碳）、交通營運（提升大眾運輸搭乘率）、財務機制（外部效益內部化／土地增值回收）四大維度歸納。

3. 拆解第三子問（工具對交通行為之影響）：

• 引用交通行為分析之四步驟架構關鍵環節（旅次發生、旅次分佈、運具分配），說明 TOD 工具如何產生「推力（Push）」與「拉力（Pull）」，進而改變使用者的運具選擇、縮短旅次長度及促進綠色運輸。

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選項分析

本題為申論題，無選擇題選項。各子題評分爭點與應答對策分析如下：

1. 子題一：主要概念或工具

• 要點：不可僅寫「坐捷運、蓋大樓」。須明確列出具體專業術語（步行圈範圍、3Ds/5Ds、混合使用、容積誘因、停車管理）。

2. 子題二：TOD 實施的目的

• 要點：必須區分「交通目的」與「都市發展目的」，涵蓋提升運量、節能減碳、防堵都市蔓延、促進大眾運輸財務自主。

3. 子題三：主要工具如何影響交通行為

• 要點：不可流於口語化（如「讓大家不想開車」），須以運輸規劃學理之「旅次特性」（Trip Characteristics）與「運具選擇」（Mode Choice）因果關係作答，明確對應 Density、Diversity、Design 及 Parking Control 對旅次長度與運具移轉的機制。

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解題技巧

1. 關鍵構詞：作答時務必寫出彼得・卡爾索普（Peter Calthorpe）、新都市主義（New Urbanism）、緊湊都市（Compact City）、3Ds（Density, Diversity, Design）、交通需求管理（TDM）、土地增值回收（Value Capture）等專有名詞，此為閱卷老師給分的核心採分點

核心觀念

本題測驗都市計畫土地使用與公共設施需求量推估之「預測單元本質差異」及其於空間規劃實務之應用。涉及核心概念如下：

1. 人口數（人數，Population/Persons）：指計畫區內個別自然人的總量，為衡量個人生理、社交、就學、通勤及人均資源消耗之基本單位。其需求推估常採用「人均指標法」（Per Capita Standard Method）。
2. 家戶數（Households）：指共同生活且具獨立居住消費性質之基本社會生活單元。家戶數推估常藉由平均家戶規模法（Average Household Size, $H = \frac{P}{S}$，其中 $P$ 為人口數、$S$ 為平均每戶人口）或戶長率法（Headship Rate Method, $H = \sum (P_i \times hr_i)$，其中 $P_i$ 為年齡組人口、$hr_i$ 為各年齡組戶長率）。
3. 相關法源依據：以命題當年（民國 107 年）之《都市計畫法》第 45 條（公園綠地依計畫人口分配）、《都市計畫定期通盤檢討實施辦法》（第 15 條至第 22 條公共設施檢討基準）及《建築技術規則》建築設計施工編停車空間規定為基準。（註：現行法規後續雖有局部條文微調，但都市計畫人口推估與用地檢討之學理原則一致，解題仍以命題當年架構為準。）

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解題方法

本題採「需求主體屬性（個人 vs. 共同生活單元）」與「空間層級／消費特性」作為切入點。解題應依題目指定的三大空間範疇，採系統化架構進行對比分析：

1. 住宅用地：從「總居住樓地板面積需求」與「住宅單元套數及格局型態」切入。
2. 商業用地：從「個人日常消費／商務購買力」與「家戶週期性／耐久財消費門檻」切入。
3. 公共設施：從「人均配額服務型設施」與「以戶為配置／管線計量單位型設施」切入。

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選項分析

本題為申論題，非選擇題。針對題目要求比較「人數」與「家戶數」於三種空間範疇運用之核心差異，逐項深入剖析如下：

一、住宅用地需求預測之運用差異

• 以「人數」為單位：
• 推估內涵：主要用於推算全區「總居住樓地板面積」與「人口總承載密度」。計算公式為： $\text{總居住樓地板面積需求} = \text{計畫人口數} \times \text{每人平均居住樓地板面積標準}$
• 侷限性：僅能反映整體容積總量，無法掌握個別住宅單元的套數、房型結構（如幾房幾廳）與基地細分坵塊規模。
• 以「家戶數」為單位：
• 推估內涵：家戶是住宅市場的直接消費主體，1 個家戶原則對應 1 個「住宅單元」（Housing Unit）。住宅用地總需求須以家戶數為基礎，加計自然空屋率（Vacancy Rate）與折損拆遷補償率。
• 現代規劃優勢：在「少子化」與「高齡單身化」趨勢下，平均每戶人數（$S$）持續下降。即使總人口負成長，家戶總數仍可能持續增長，促成小坪數住宅需求上升。因此，家戶數方能精準指導「住宅單元總戶數」、「建蔽率／坵塊劃分」及「多元居住型態（如單身宅、高齡宅）」之用地配置。

二、商業用地需求預測之運用差異

• 以「人數」為單位：
• 推估內涵：適用於以「個人行為」為消費導向之商業活動。例如大眾餐飲、通勤商業、個人文娛零售、街頭小吃等。
• 預測方法：常運用「購買力法」（Purchasing Power Method）或「人均商業樓地板面積法」，以全體居民之個人人均可支配所得與人均消費係數，推算各類個人零售服務之總樓地板面積需求。
• 以「家戶數」為單位：
• 推估內涵：適用於以「家庭生活單位」為主要目標之商業業種。例如大型量販店、超市、家具與家電等耐久財零售、家庭休閒複合設施。
• 商圈階層配置：中央地理論（Central Place Theory）之商圈門檻人口常以家戶為計量單位。鄰里商業中心（Neighborhood Commercial Center）與社區日常用品採買設施之服務半徑與規模，係以特定家戶數門檻作為劃設標準。

核心觀念

1. 理論基礎：本題涉及土地經濟學之「建築生命週期與租金差距理論（Rent Gap Theory）」、都市計畫之「外部性理論（Externalities）」、「公共財與公私協力（Public-Private Partnership）」以及社會學之「仕紳化現象（Gentrification）」。
2. 制度與法源依據：以命題當年（民國 107 年）法規為準，核心為《都市更新條例》（民國 99 年修正公布版，當時實務運作深受司法院釋字第 709 號解釋影響）及《建築法》。 （現行法已於民國 108 年 1 月 30 日大幅修正公布《都市更新條例》，並配合民國 106 年公布之《都市危險及老舊建築物加速重建條例》併行運作，但解題仍以命題當年之時空背景與體系為準。）
3. 名詞定義：

• 都市更新：依《都市更新條例》第 3 條，係指在都市計畫範圍內，實施「重建」、「整建」或「維護」措施，目的在促進土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益。
• 建物重建：依《建築法》第 9 條，係將原有建築物全部拆除而重行建築，本質上屬於個別基地、單一建物生命週期終結時之「物理性再造」行為。

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解題方法 本題為標準的二合一申論題型，總分 25 分，採兩階段架構切入：

1. 第一部分：理論面差異比較（佔分約 12 分） 採用「多維度比較法」，從「本質範疇」、「目標導向（公益 vs. 私益）」、「空間尺度」、「外部性與公共設施」、「產權處理機制」五大理論構面切入，並輔以表格對照，展現系統化分析能力。
2. 第二部分：臺灣都更制度優缺點分析（佔分約 13 分） 採用「制度評析法」，立足於民國 107 年制度實務。優點著重於「誘因機制（容積與租稅）」、「產權轉換創新（權利變換）」與「公共利益回饋」；缺點則深刻批判「重重建輕整維」、「審議冗長與產權爭議」、「市場導向之區位失衡」、「環境容受力過載」及「仕紳化社會衝擊」。

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選項分析 本題為非選擇題之申論申述題，無選項設計。作答時須依閱卷評分標準，劃分階層標號並給予充實論述，不可僅列條列式大綱。

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解題技巧

1. 避免觀念窄化：「都市更新」不等於「拆除重建」，切記都更涵蓋「重建、整建、維護」三種手段；若將都更僅當作重建來比較，理論層次會大幅縮水。
2. 理論名詞加分：比較差異時導入「租金差距（Rent Gap）」、「外部經濟（External Economies）」、「地籍細分克服」等專有名詞，能有效提高得分檔次。
3. 優缺點兼顧法制與市場：說明制度缺點時，務必點出「市場誘因失靈」與「憲法財產權保障（如文林苑事件及釋字第 709 號效應）」兩大痛點。

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【答案】

一、都市更新與建物重建於理論面上的差異比較

都市更新與一般建物重建，兩者在空間尺度、價值導向及法制手段上存在本質差異，其理論面比較如下：

1. 本質與手段範疇之差異

• 都市更新：屬於都市計畫層次的綜合性空間重整。理論上涵蓋「拆除重建」、「整建補強（老屋拉皮、耐震補強）」與「修繕維護（歷史保存、環境維持）」三種手段，強調實質空間、經濟活動與社會紋理的全面復甦。
• 建物重建：純粹屬於建築工程與實質物理層次的置換。僅限於「拆除後重新起造」，著重建築結構壽命終結後的硬體更新。

2. 目標導向與效益歸屬之差異（公益 vs. 私益）

• 都市更新：以「增進公共利益」為核心。透過都市機能的修復，解決公共安全、防災救災能量不足及都市衰敗（Urban Decay）等市場失靈問題，強調創造「正外部性（Positive Externalities）」。
• 建物重建：以「私有財產效用最大化」為驅動。著眼於解決個別建築物物理折舊與使用機能衰退，著重單一土地所有權人資產價值的提升與使用安全，屬於私益範疇。

3. 空間尺度與整體規劃之差異

• 都市更新：採「街廓或單元整體規劃」。