109 初等考試五等 地政 土地法大意 考古題詳解

核心觀念

本題比較「土地徵收」與「土地徵用」的目的、權利效果及補償方式。法規依據主要是《土地法》第 208、209 條、《水利法》第 76 條，以及《土地徵收條例》第 30、58 條。以下以命題當年（民國 109 年）法規為準。

土地徵收是為法定公共事業或國家經濟政策需要，依法取得土地所有權；土地徵用則是在一定期間內取得土地或土地改良物的使用，所有權原則上仍屬原權利人。

解題方法

先區分兩種制度的法律效果：徵收會使原土地所有權移轉；徵用是暫時使用，期間屆滿後應返還土地或恢復權利。再核對補償標準，便可找出把數額、計算時點或徵收補償基準寫錯的選項。

《土地徵收條例》第 58 條規定，徵用土地每年使用補償費按徵用公告期滿第十五日公告土地現值的百分之十計算；土地改良物則按徵收補償費的百分之十計算。徵用期間不足一年按月計算，不足一月按日計算。

選項分析

(A) 正確。《土地法》第 208 條列舉國防、交通、公用、水利等公共事業需要，得徵收私有土地；第 209 條另規定，政府機關因實施國家經濟政策，得依法徵收私有土地。徵用則用於暫時使用土地，例如《土地徵收條例》第 58 條的臨時性公共建設工程，以及《水利法》第 76 條防汛緊急時的搶護需要。

核心觀念

本題比較「協議價購」與「土地徵收」在取得土地方式、所有權移轉時點及登記程序上的差異。法規與制度說明以命題當年（民國 109 年）為準。

不動產因法律行為而移轉，依民法第 758 條，須辦理登記始生效力。協議價購屬買賣等法律行為，買方取得土地屬繼受取得；土地徵收則是公權力使土地所有權移轉，屬原始取得，依土地徵收法制所定時點取得所有權，並由地政機關辦理囑託登記。

解題方法

先判斷兩種取得方式的性質，再檢查登記對所有權取得的作用：

• 協議價購：以雙方合意為基礎，屬法律行為，所有權移轉須登記。
• 土地徵收：依公法程序取得土地，屬原始取得，所有權取得不以登記為生效要件，登記是後續登記程序。

因此，凡把兩者登記效力說成相反的選項，即為本題錯誤敘述。

選項分析

(A) 正確。 依民國 109 年土地徵收法第 11 條，需用土地人應先與土地所有權人協議價購，協議價購價格不得低於市價；同法第 30 條以市價補償被徵收土地。

核心觀念

本題考《土地稅法》第 16 條的地價稅累進稅率。一般用地按地價總額計算，基本稅率為千分之十；超過累進起點地價的部分，依超過倍數適用累進稅率。以下以命題當年（民國 109 年）法規為準。

解題方法

逐一核對各選項所列的累進級距與稅率。第 16 條規定，超過累進起點地價十五倍以上者，就其超過部分課徵千分之四十五；選項 D 所列千分之五十五與法定稅率不符，因此為錯誤敘述。

選項分析

核心觀念

本題考《土地稅法》所稱「累進起點地價」的計算基準，以及計算時應排除的土地用地類別。累進起點地價以各直轄市或縣（市）土地七公畝的平均地價為準，但依法須排除特定用地的地價。

本題依命題當年（民國 109 年）法規作答。《土地稅法》第 16 條規定，計算累進起點地價時，不包括工業用地、礦業用地、農業用地及免稅土地。

解題方法

先從題幹抓住「不包括四種用地」這個關鍵，再逐一核對選項是否屬於法定排除項目。題目問「何種用地不屬之」，也就是找出不在四種排除用地之列的選項。

選項分析

核心觀念

本題考《平均地權條例》第 56 條所列的市地重劃辦理地區。依命題當年（民國 109 年）法規，各級主管機關得就下列地區，報經上級主管機關核准後辦理市地重劃：

1. 新設都市地區之全部或一部，實施開發建設者。
2. 舊都市地區為公共安全、公共衛生、公共交通或促進土地合理使用之需要者。
3. 都市土地開發新社區者。

選項 C 所稱「配合農業區域整體發展需要」，不在該條列舉的市地重劃地區之中。

解題方法

本題是法條列舉型題目，直接比對《平均地權條例》第 56 條的三種情形即可。題幹問「何者不屬之」，因此找出未列入法條的選項。

選項分析

核心觀念

本題考《土地法》第 73 條之 1，重點是未辦繼承登記土地的處理流程，以及標售後價款的領取期限。以下以命題當年（民國 109 年）法規為準。

未辦繼承登記逾一年，地政機關公告繼承人於三個月內聲請登記；逾期仍未辦理者，得列冊管理十五年。列冊管理期滿仍未辦理，土地或建物移請國有財產機關公開標售。標售所得價款存入國庫專戶，繼承人得按法定應繼分領取；逾十年無人申請提領，價款才歸屬國庫。

解題方法

逐項對照《土地法》第 73 條之 1 的期間規定，尤其留意各階段期限不同：逾一年、公告三個月、列冊管理十五年、標售前公告三十日、決標後十日，以及價款無人領取的十年期限。選項 D 把價款無人申請提領的期限寫成五年，因此錯誤。

選項分析

核心觀念

本題考《都市計畫法》第 27 條所定「都市計畫迅行變更」的情形。都市計畫發布實施後，遇有法定事由時，當地直轄市、縣（市）（局）政府或鄉、鎮、縣轄市公所應視實際情況迅行變更。

本題以命題當年（民國 109 年）法規為準。第 27 條列舉的事由包括：為適應國防或經濟發展需要、因重大災害或事變遭受損壞、為配合中央或地方政府興建重大設施，以及為避免重大災害等情事。加強資源保育並非該條列舉的迅行變更事由。

解題方法

辨識各選項是否屬於第 27 條列舉的法定事由即可。題目問「不屬之」，因此逐項對照條文，找出不在列舉範圍內者。

選項分析

核心觀念

本題考《土地法》與《平均地權條例》對荒地的處理方式。荒地未依法使用，違反土地有效利用及「地盡其利」的精神，法律因此設有促使土地使用、課徵荒地稅及照價收買等措施。

以命題當年（民國 109 年）法規為準，《土地法》第 88 條規定，編為農業或其他直接生產用地而未依法使用者，原則上為荒地；因農業生產必要而休閒者除外。《土地法》第 89 條、第 174 條，以及《平均地權條例》第 26 條之 1，均有針對荒地的處置規定。

解題方法

先辨認題目問的是「荒地使用制度」中有哪些處置，再把選項與法條規定對照：

• 先命限期依法使用，或命其委託經營。
• 逾期仍未使用者，加徵荒地稅。
• 經加徵荒地稅滿三年仍不使用者，得照價收買。
• 土地徵收則是基於公共事業或其他法定公益目的取得土地的制度，並非因土地閒置而採取的荒地處置。

因此，不屬於荒地處置措施的是「土地徵收」。

選項分析

(A) 限期使用或委託經營：屬於荒地處置。 《土地法》第 89 條規定，主管機關得對私有荒地劃定區域、規定期限，強制依法使用。

核心觀念

本題考《土地法》第 17 條禁止外國人取得特定土地的規定。依民國 109 年適用的條文，不得移轉、設定負擔或租賃於外國人的土地包括：林地、漁地、狩獵地、鹽地、礦地、水源地，以及要塞軍備區域及領域邊境之土地。農地不在這份列舉清單中。

解題方法

直接將各選項與《土地法》第 17 條列舉的土地類型比對：列在條文中的即屬禁止土地；未列入者即為本題所求。條文採列舉方式，不能只因農地也是直接生產用地，就將它擴張納入第 17 條的禁止範圍。

選項分析

核心觀念

本題考《土地法》第 25 條對地方政府處分、設定負擔或長期出租公有土地的限制。依該條，直轄市或縣（市）政府對其所管公有土地，未經該管區內民意機關同意，並經行政院核准，不得處分、設定負擔，或為超過 十年 期間的租賃。

本題以命題當年（民國 109 年）法規為準；該條所定年限為十年，現行法亦為十年，無後續重要修正。

解題方法

先找出條文的三種受限制行為：處分、設定負擔、超過一定期間的租賃；再辨認題目詢問的租賃期間門檻。土地法第 25 條明定門檻是「超過十年」，因此選十年。

選項分析

核心觀念

本題考《土地徵收條例》第 58 條關於「徵用期間過長或反覆徵用時，土地所有權人的徵收請求權」。徵用是為臨時性公共建設工程，在一定期間內使用私有土地或土地改良物；若徵用期間逾三年，或二次以上徵用期間合計逾三年，需用土地人應在申請徵用前以書面通知所有權人。所有權人收到通知後，可在法定期間內請求徵收所有權，需用土地人不得拒絕。

本題以命題當年（民國 109 年）法規為準，法定請求期間為收到通知書之日起 三十日內。

解題方法

題幹已指出適用《土地徵收條例》第 58 條，解題重點是辨認「收到通知書後，所有權人得請求徵收的期限」。依民國 109 年適用的條文，該期限為三十日，因此選擇以「日」為單位的選項 (D)。

核心觀念

本題考《土地徵收條例》第 49 條對「撤銷徵收」與「廢止徵收」的區分。以下以命題當年（民國 109 年）法規為準：

• 撤銷徵收：徵收時已有作業錯誤，或徵收公告時都市計畫已規定採其他開發方式，屬於法條列舉的撤銷事由。
• 廢止徵收：徵收原本並無上述撤銷事由，但後來因工程變更、事業計畫或開發取得方式變動等原因，已無繼續徵收的必要。

記憶重點是：「作業錯誤、公告時已有其他開發方式」屬撤銷；「事後變更」屬廢止。

解題方法

逐一比對選項與第 49 條列舉的法定事由，並注意兩個關鍵：一是變動發生的時間，二是法條將該事由歸在撤銷或廢止。題目問「何者錯誤」，只要找出事由與法律效果配錯的選項即可。

選項分析

核心觀念

本題考「徵收土地地點選擇」的限制，須合併掌握《土地法》及《土地徵收條例》的規定。徵收土地須符合公益與必要性，選址時應考量既有公共事業、文化資產及耕地等因素，並盡量降低土地所有權人及社會所受損害。

以下以命題當年（民國 109 年）法規為準。

解題方法

逐項比對法規明定的選址限制：

• 《土地法》第 220 條：現供該法第 208 條各款事業使用的土地，原則上不得徵收；舉辦較重大事業且無可避免者，或僅徵收小部分而不妨礙原事業繼續進行者，例外。
• 《土地法》第 210 條及《土地徵收條例》第 7 條：徵收土地遇有名勝古蹟，或古蹟、遺址、登錄之歷史建築，應於可能範圍內避免；未能避免時，依法辦理保存計畫等程序。
• 《土地徵收條例》第 3 條之 1：勘選用地應儘量避免耕地，並優先使用無使用計畫之公有土地或國營事業土地。

法規有「避免現供公共事業使用土地」、「避免文化資產」及「儘量避免耕地」等要求，但沒有概括規定要求徵收選址一律避免「產業用地」，因此可判定 B 為錯誤敘述。

選項分析

(A) 避免現供公共事業使用之土地：正確。 《土地法》第 220 條對現供該法第 208 條所列事業使用的土地設有保護規定。

核心觀念

本題考《土地徵收條例》第 44 條所定區段徵收後，可供建築土地的處理方式。以命題當年（民國 109 年）法規為準，區段徵收範圍內土地經規劃整理後，國民住宅用地、安置原住戶所需土地，以及經行政院專案核准所需土地，得以讓售方式處理。

解題方法

先抓題幹列出的三種土地用途，再對照第 44 條的處理方式：「國民住宅、安置原住戶、行政院專案核准」對應「讓售」。本題考的是法定用途與處理方式的配對，不是一般土地標售或設定權利的方式。

選項分析

核心觀念

本題考《契稅條例》第 24 條對逾期申報契稅的怠報金規定。以命題當年（民國 109 年）法規為準，納稅義務人未依期限申報者，每逾 3 日，加徵應納稅額百分之一的怠報金，最高以應納稅額為限。

解題方法

題幹已指出法條依據，作答關鍵是辨別逾期申報的「怠報金」計算間隔。依第 24 條，「每逾三日」即加徵一次應納稅額百分之一，因此題目問「每逾幾日」，答案是 3 日。

選項分析

核心觀念

本題考《房屋稅條例》關於房屋免徵與減半徵收的規定。以下以命題當年（民國 109 年）法規為準：公有房屋與符合特定條件的私有房屋，依情形免徵房屋稅；部分私有房屋則減半徵收。

其中，住家用房屋現值在新臺幣十萬元以下，符合條件者是免徵，不是減半徵收。現行法已修正此款，增訂自然人持有戶數等限制；本題仍依命題當年法規作答。

解題方法

辨認各選項所述待遇究竟是「免徵」還是「減半徵收」，再與《房屋稅條例》第 14 條及第 15 條的規定比對。選項 C 將十萬元以下住家用房屋的「免徵」誤寫為「減半徵收」，因此是錯誤敘述。

選項分析

核心觀念

本題考《土地稅法》第 31 條第 1 項第 2 款：計算土地漲價總數額時，哪些費用得自申報移轉現值中減除。以命題當年（民國 109 年）法規為準，得減除的項目包括：

• 土地所有權人為改良土地已支付的費用，例如已繳納的工程受益費。
• 土地重劃費用。
• 因土地使用變更而無償捐贈一定比率土地作為公共設施用地者，其捐贈土地的公告現值總額。

土地徵收費用不在這些法定減除項目內。

解題方法

先找出題目問的是「土地漲價總數額計算時，可減除的土地改良支出」，再逐一比對選項與第 31 條列舉的項目。工程受益費、土地重劃費用及特定情形下捐贈公共設施用地的公告現值，都在條文列舉範圍內；土地徵收費用則不屬之，因此選 C。

選項分析

核心觀念

本題考《平均地權條例》第 15 條規定的「規定地價或重新規定地價」程序。以命題當年（民國 109 年）法規為準，法定順序為：

1. 分區調查最近一年之土地買賣價格或收益價格。
2. 依調查結果劃分地價區段、估計區段地價，提交地價評議委員會評議。
3. 計算宗地單位地價。
4. 公告及申報地價，期限為三十日。
5. 編造地價冊及總歸戶冊。

解題方法

將題目敘述對應到法條程序：

• ③「分區調查最近一年之土地買賣價格或收益價格」是第一步。
• ①「劃分地價區段並估計區段地價後，提交地價評議委員會評議」是第二步。
• ⑤「計算宗地單位地價」是第三步。
• ②「公告及申報地價，其期限為三十日」是第四步。
• ④「編造地價冊及總歸戶冊」是第五步。

因此順序為 ③①⑤②④。

選項分析

核心觀念

本題考「抵價地」與「抵費地」的制度差異，以及兩者的面積比例規定。依命題當年（民國 109 年）法規：

• 抵價地：區段徵收時，原土地所有權人申請以徵收後可供建築的土地折算抵付地價補償，並由原土地所有權人領回。依《土地徵收條例》第 39 條，抵價地總面積原則上為徵收總面積的 50%；情形特殊經上級主管機關核准者，不在此限，但不得少於 40%。
• 抵費地：市地重劃時，參加重劃的土地所有權人按土地受益比例共同負擔公共設施用地及相關費用，以重劃區內未建築土地折價抵付。依《平均地權條例》第 60 條，折價抵付共同負擔土地的合計面積，以不超過重劃區總面積的 45% 為限；符合規定的私有土地所有權人及土地面積同意門檻者，不受此限。

解題方法

先辨認題目描述的是區段徵收的「抵價地」，還是市地重劃的「抵費地」，再核對各自的面積比例。選項 D 雖引用正確的同意門檻，但把抵費地面積上限寫成 55%；法定上限是 45%，因此 D 錯誤。

核心觀念

本題考《都市更新條例》第 4 條所定的都市更新處理方式。以命題當年（民國 109 年）法規為準，都市更新處理方式分為三種：

1. 重建
2. 整建
3. 維護

「合建」是地主與建商等權利人以協議方式合作興建的概念，並非第 4 條列出的都市更新處理方式。

解題方法

先辨認題目問的是「都市更新之處理方式」，再將各選項與第 4 條列舉的三種方式核對。選項中，重建、整建、維護均在法條列舉之內；合建則不在其中，因此選 (B)。

選項分析

• (A) 重建：錯誤選項。 重建是第 4 條明定的都市更新處理方式之一，通常涉及拆除原有建築物並重新建築。
• **(B) 合建：正確答案。

核心觀念

本題考《土地法》第 46 條之 2 關於重新實施地籍測量的指界規定，尤其是土地所有權人逾期未設立界標或未到場指界時，地政機關得採用的逕行施測順序。以下以命題當年（民國 109 年）法規為準。

解題方法

依題幹所列四項，依序排列法定施測依據：

1. 鄰地界址（③）
2. 現使用人之指界（②）
3. 參照舊地籍圖（①）
4. 地方習慣（④）

因此順序為「③②①④」，對應選項 (C)。

選項分析

核心觀念

本題考《地籍測量實施規則》第 204 條所列「得申請土地複丈」的事由。判斷關鍵是分清楚：題目詢問的是法條列舉的複丈申請情形；「因測量錯誤」則屬於更正地籍測量成果的處理事項，不是第 204 條所列的申請事由。

以下以命題當年（民國 109 年）法規為準。

解題方法

逐項對照第 204 條的事由：自然增加、浮覆、坍沒、分割、合併、鑑界、變更、界址曲折需調整，以及宗地部分設定特定用益物權或典權，均屬得申請土地複丈的情形。找出不在這份列舉中的選項，即為答案。

選項分析

核心觀念

本題考「限制登記」的類型，以及各類登記是否須經土地權利登記名義人同意。限制登記是為限制登記名義人處分土地權利所為的登記；四個選項分別涉及破產登記、假處分登記、預告登記及假扣押登記。

以命題當年（民國 109 年）法規為準，依土地法第 79 條之 1，預告登記原則上由請求權人與登記名義人會同申請；土地登記規則另定，預告登記應提出登記名義人同意書。因此，須經土地權利登記名義人同意的是預告登記。

解題方法

先找出題幹的關鍵字「須經土地權利登記名義人之同意」，再區分各種限制登記的依據與申請方式：

• 預告登記是為保全將來請求權，由當事人申請，須取得登記名義人同意。
• 破產、假處分、假扣押則是依破產程序或法院裁定等辦理，並非以登記名義人同意為要件。

選項分析

核心觀念

本題考《土地登記規則》第 56 條的「通知補正」事由。依民國 109 年命題時的規定，申請有法定欠缺時，登記機關應以書面敘明理由或法令依據，通知申請人於接到通知書之日起十五日內補正；不屬受理登記機關管轄，則不是通知補正的事由。

解題方法

逐項比對選項與《土地登記規則》第 56 條列舉的補正事由。判斷重點在於區分「申請資料或程序可以補正的欠缺」與「受理機關沒有管轄權」：前者通知補正，後者不適用本條的補正程序。

選項分析

核心觀念

本題考查土地法第 76 條所定的土地權利變更登記費率。以命題當年（民國 109 年）法規為準，聲請為土地權利變更登記，應由權利人按申報地價或權利價值的千分之一繳納登記費。

解題方法

先辨認題目問的是「土地權利變更登記」的法定費率，再依土地法第 76 條對照比例。若申報地價或權利價值為 $V$，登記費為：

因此應選千分之一。

選項分析

核心觀念

本題考《土地法》第 70 條的登記儲金制度。地政機關收取的登記費，應提存一定比例作為登記儲金，專供《土地法》第 68 條所定登記錯誤、遺漏或虛偽所生損害的賠償之用。本題以命題當年（民國 109 年）法規為準。

解題方法

直接依《土地法》第 70 條判斷法定比例：登記費應提存百分之十作為登記儲金。因此選項 B 正確。

選項分析

核心觀念

本題考《土地登記規則》第 28 條所列「應由登記機關逕為登記」的情形。逕為登記是由登記機關依職權辦理，無須權利人提出一般登記申請；判斷時應直接比對選項與條文列舉事項。

本題以命題當年（民國 109 年）法規為準。當時《土地登記規則》第 28 條列有建物標示變更、特定國有登記、特定塗銷登記、住址變更登記，以及其他依法得逕為登記的情形。第 29 條則規定政府機關得囑託登記機關辦理的登記，其中包括依《土地法》第 52 條規定辦理公有土地登記。

解題方法

逐一核對各選項所引用的依據是否列在《土地登記規則》第 28 條。若選項所述事項其實是其他登記方式，或依據與第 28 條列舉內容不符，即為題目所問的「非屬」情形。

選項分析

(A) 正確，不選。 《土地登記規則》第 28 條第 1 款規定，建物因行政區域調整、門牌整編，或基地號因重測、重劃、依法逕為分割或合併而辦理的標示變更登記，應由登記機關逕為登記。與選項內容相符。

(B) 正確，不選。 依《土地登記規則》第 28 條所列，依同規則第 144 條規定辦理的塗銷登記，屬登記機關應逕為登記的情形。

核心觀念

本題考《土地登記規則》第 27 條所列的單獨申請登記事由。土地權利變更登記原則上由權利人與義務人會同申請；但第 27 條明定若干例外，得由權利人或登記名義人單獨申請。解題時要辨認選項是否屬於該條列舉的單獨申請情形。

本題以命題當年（民國 109 年）法規為準。

解題方法

逐一比對四個選項與《土地登記規則》第 27 條的列舉事項。屬於條文列舉者，即可單獨申請；未列入者，就是題目所問「不屬之」。

選項分析

• (A) 土地權利信託登記：不屬之，為正確答案。 土地權利信託登記並非《土地登記規則》第 27 條列舉的單獨申請登記事由。依本題所考規定，不能僅因其為信託登記，就認為可由權利人或登記名義人單獨申請；

核心觀念

本題考我國土地登記制度的基本特色，重點在登記簿的編製方式，以及登記的公信力、權利書狀與登記儲金。涉及法規內容，以下以命題當年（民國 109 年）法規為準。

土地登記簿採「物的編成主義」，以土地或建物作為編製單位；每一筆土地或一個建物各有登記簿頁，記載其標示及權利狀態。相對地，「人的編成主義」是以權利人作為編製單位。

解題方法

逐項核對選項所述制度特色：公信力、登記完成後核發權利書狀、設置登記儲金，均屬我國土地登記制度的特色；登記簿採人的編成主義則與實際制度相反。因此依官方答案，錯誤選項為 (B)。

選項分析

(A) 登記具有公信力：正確。 我國土地登記具有公信力。土地權利經依法登記後，第三人得依登記簿所示的權利狀態進行交易；即使登記內容嗣後發現錯誤或遺漏，符合土地法規定要件的善意第三人仍受一定保障。

核心觀念

本題考《農業發展條例》第 16 條第 1 項前段的耕地分割限制。依命題當年（民國 109 年）法規，每宗耕地分割後，每人所有面積未達 0.25 公頃者，不得分割。

解題方法

直接辨認法條中的面積門檻即可。本題問的是分割後「每人所有面積」的最低限制，不是耕地原有面積，也不是其他土地使用管制的標準；將法條門檻與選項比對，即可選出 0.25 公頃。

選項分析

核心觀念

本題考「優先購買權」在不同法源下的行使期間，以及土地法第 104 條與第 34 條之 1 優先購買權的效力性質。解題以命題當年（民國 109 年）法規為準。

土地法第 34 條之 1 執行要點就共有人優先購買權設有通知及表示期間；土地法第 104 條則明定，優先購買權人接到出賣通知後十日內不表示，視為放棄。耕地三七五減租條例第 15 條另定承租人十五日內以書面表示承受。

解題方法

逐一核對各選項所述的期限與效力：

• 共有人優先購買權：依土地法第 34 條之 1 執行要點，接到出賣通知後 15 日內不表示，視為放棄。
• 土地法第 104 條：接到出賣通知後 10 日內不表示，視為放棄。
• 耕地三七五減租條例第 15 條：出租人應以書面通知賣典條件，承租人 15 日內未以書面表示承受，視為放棄。

因此，將共有人優先購買權的期間寫成十日的選項錯誤。

選項分析

核心觀念

本題考土地法第 34 條之 1 第 1 項所列、得由部分共有人依多數決辦理的共有物處分、變更及權利設定範圍。依該項規定，設定權利包括地上權、農育權、不動產役權或典權；條文沒有列入抵押權。

本題以命題當年（民國 109 年）法規為準。就本題所考列舉範圍，現行土地法第 34 條之 1 仍列為地上權、農育權、不動產役權及典權。

解題方法

先辨認題幹問的是「設定負擔」中的哪一種他項權利，接著直接比對土地法第 34 條之 1 第 1 項的列舉。地上權、農育權、典權均在條文列舉之中；抵押權不在其中，因此選 A。

選項分析

核心觀念

本題考私有土地面積最高額的兩種規範：土地法施行法第 7 條所定的一般標準，以及平均地權條例第 71 條、第 72 條對尚未建築私有建築用地的限制與處理方式。以下以命題當年（民國 109 年）法規為準。

解題方法

先核對各選項的法條內容與數字。土地法施行法第 7 條規定宅地以十畝為限，農地以其純收益足供一家十口生活為限；平均地權條例第 71 條規定尚未建築的私有建築用地，最高額以十公畝為限；第 72 條則規定超額土地須於二年內出售或建築使用。選項 D 把期限寫成三年，與法條不符。

選項分析

核心觀念

本題考查他項權利的期限，以及《土地法》對承墾人取得耕作權與土地所有權的規定。以下以命題當年（民國 109 年）法規為準。

農育權最長二十年；典權期限最長三十年，且典權期限不滿十五年，不得約定「到期不贖即作絕賣」。至於耕作取得土地所有權的年限，依《土地法》第 133 條是繼續耕作滿十年，不是十五年。

解題方法

逐一核對各選項所述期限與法條規定，特別留意耕作權與土地所有權的取得年限。前三項所列的期限規則符合規定；D 把十年寫成十五年，因此錯誤。

選項分析

核心觀念

本題考《都市計畫法》第 48 條所列的公共設施用地取得方式。以命題當年（民國 109 年）法規為準，公共設施用地得以徵收、區段徵收、市地重劃、購買、撥用或容積移轉方式取得。

「照價收買」不在該條所列的取得方式中，因此本題依官方答案選 (C)。

解題方法

先找出題目所問的法條範圍：它問的是《都市計畫法》規定的公共設施用地取得方式。逐一比對各選項與第 48 條列舉的方式，沒有列入的選項就是答案。

「照價收買」雖然也是法律上的土地取得手段，但不能因此直接視為《都市計畫法》第 48 條所列的公共設施用地取得方式。

選項分析

核心觀念

本題考《大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法》第 7 條對大陸地區人民取得住宅用不動產的移轉限制。以命題當年（民國 109 年）法規為準，取得供住宅用不動產所有權或地上權，於登記完畢後 三年內，不得移轉，也不得辦理該所有權或地上權移轉的預告登記。

解題方法

題目已直接指明法規名稱及條次，並詢問登記完畢後的限制期間。依第 7 條的期間規定判讀，即為三年，選項中對應 (B)。

選項分析

核心觀念

本題比較《土地法》與《平均地權條例》對「規定地價」的調查期間、未申報地價的處理、申報地價上下限，以及重新規定地價週期。以下以命題當年（民國 109 年）法規為準。

解題方法

逐項核對兩法的規定，找出與法定內容不一致的敘述。尤其注意「每幾年重新規定地價」是常見混淆點：兩法的週期並不相同。

選項分析

(A) 正確。《土地法》第 146 條規定，地價調查以最近二年內土地市價或收益價格為準；《平均地權條例》第 14 條則以最近一年內土地買賣價格或收益價格為準。

**(B) 正確。**依《土地法》第 154 條，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以標準地價為其申報地價。

核心觀念

本題考《土地法》第 100 條對出租人收回房屋的限制。以命題當年（民國 109 年）法規為準，出租人只有在法定事由之一存在時，才能收回房屋；本題相關事由包括：

1. 出租人收回自住或重新建築。
2. 承租人違反《民法》第 443 條第 1 項規定轉租。
3. 承租人以房屋供違反法令之使用。
4. 承租人違反租賃契約。
5. 承租人損壞房屋或附著財物，且不為相當賠償。

判斷時要注意：法條所稱「以房屋供違反法令之使用」，關鍵在於房屋本身被用於違法用途；承租人個人違法，並不當然等於房屋遭違法使用。

解題方法

逐項對照《土地法》第 100 條的收回事由，並區分「承租人的個人情事」和「房屋的使用方式」。A、B、C 都能對應到條文明定事由；D 只有承租人因違法而入監，題幹沒有指出房屋被用於違法用途，也沒有指出承租人因此違反租約，所以不符合所列收回事由。

選項分析

(A) 正確。 依實務見解，出租人主張收回自住，須客觀上有正當理由及收回必要，並能提出相當證明；不能只憑出租人主觀上想搬回去住，或發生某種個人情事，就認定符合要件。此與最高法院 79 年度台上字第 2721 號判決所示見解一致。

核心觀念

本題考《非都市土地使用管制規則》第 9 條所定各類建築用地的建蔽率與容積率上限。建蔽率是建築物投影面積占基地面積的比率；容積率是建築物各層樓地板面積總和占基地面積的比率。以命題當年（民國 109 年）法規為準，各類建築用地的上限如下：

這些是法規所定的最高限度；直轄市或縣（市）政府得視實際需要調降。後續法規修正未改變本題所列四種用地的上述基本數值。

解題方法

核心觀念

本題比較「區段徵收」與「市地重劃」的實施範圍、舉辦主體、補償或分配方式，以及法律性質。以下以命題當年（民國 109 年）法規為準。

區段徵收是政府為特定開發目的，對一定區域內土地一併徵收、重新規劃整理後，再依規定處理土地分配或補償；市地重劃則是將重劃區內土地重新整理，並由土地所有權人按規定共同負擔公共設施用地及工程費用，原則上分配整理後土地。

解題方法

先判斷各選項是否把兩種制度的適用範圍說成排他關係。區段徵收不只適用於非都市土地，也可因都市計畫開發等目的在都市計畫範圍辦理；因此「僅在非都市土地」是本題錯誤敘述。市地重劃通常在都市計畫範圍內實施，但題目用「僅」與區段徵收的「僅」並列，應留意是否把制度適用範圍說得過度絕對。

選項分析

(A) 錯誤。 區段徵收並非僅能在非都市土地實施。依土地徵收條例，都市計畫變更、新訂或擴大等開發情形，均可能採區段徵收；非都市土地的開發建設也可能採用區段徵收。故「僅在非都市土地」不正確。

核心觀念

本題考《大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法》對申請人資格、許可程序，以及大陸地區人民取得住宅不動產後移轉限制的規定。以下以命題當年（民國 109 年）法規為準。

依該辦法第 4 條，大陸地區人民、經許可的大陸地區法人等，以及經公司法認許的陸資公司，符合規定時得為不動產登記權利主體。其中，大陸地區人民若現任大陸地區黨務、軍事、行政或具政治性機關（構）、團體之職務或為其成員，不得取得或設定不動產物權。

解題方法

先區分三件事：誰可以成為登記權利主體、取得或設定物權須經哪個機關許可，以及住宅不動產三年移轉限制是否有例外。選項把這些規定混合陳述；只要核對限制適用對象、許可機關與法定例外，即可判斷。

選項分析

(A) 錯誤。 經公司法認許的陸資公司，依第 4 條得為不動產登記權利主體；依該辦法規定，符合業務需要等要件並經許可後，得申請取得、設定或移轉不動產物權。選項稱其「無法設定或移轉」，與規定不符。

核心觀念

本題考《土地稅法》所定土地增值稅納稅義務人的判斷。以命題當年（民國 109 年）法規為準，《土地稅法》第 5 條規定，土地因贈與而移轉時，土地增值稅的納稅義務人為取得土地的贈與人，即受贈人。

解題方法

先辨認土地移轉原因是「贈與」，再依《土地稅法》第 5 條判斷納稅義務人。贈與人是移轉土地的一方，受贈人是取得土地的一方；贈與移轉的納稅義務人由法律指定為受贈人乙，因此選 (B)。

選項分析

核心觀念

本題考《土地法》第 79 條之 1 的預告登記效力。預告登記是為保全土地權利變動請求權，例如買受人請求移轉土地所有權；它不是禁止所有權人處分土地，而是使登記名義人之後所為、且妨礙該請求權的處分，對該請求權無效。

依命題當年（民國 109 年）《土地法》第 79 條之 1：

• 預告登記未塗銷前，登記名義人所為妨礙已登記請求權的處分，對該請求權無效。
• 預告登記對於因徵收、法院判決或強制執行而為的新登記，無排除效力。

解題方法

甲先將乙的移轉請求權辦妥預告登記，之後又把土地所有權移轉給丙。先判斷甲讓與丙是否妨礙乙的請求權：若有妨礙，依土地法第 79 條之 1，該處分對乙無效；但這項效力有明文例外，不能用來排除徵收、法院判決或強制執行所為的新登記。

選項分析

核心觀念

本題考《地價調查估計規則》所定的地價調查估計程序。依命題當年（民國 109 年）法規，程序依序為：

先備妥查估所需的圖籍與資料，再調查可供估價的實例並估計其正常單價，之後依地價及土地條件劃分地價區段。因此本題選項中的順序是 蒐集圖籍 → 調查實例 → 估計實例正常單價 → 劃分地價區段。

解題方法

核心觀念

本題考《土地登記規則》第 45 條對「登記規費」的定義。以命題當年（民國 109 年）法規為準，登記規費包括土地法所規定的登記費、書狀費、工本費及閱覽費；公證費不在此列。

解題方法

題目問何者「不是」登記規費，直接將四個選項與法條列舉的四項逐一比對即可。三項與法條用語相符的選項都屬登記規費，未列入的「公證費」就是答案。

選項分析

核心觀念

本題考查土地登記的種類，判斷關鍵是：原已登記的土地權利因特定事由消滅時，應辦理何種登記。

依命題當年（民國 109 年）《土地登記規則》第 7 條，土地權利因權利拋棄、混同、終止、存續期間屆滿、債務清償、撤銷權行使或法院確定判決等原因消滅時，所為登記稱為塗銷登記。

解題方法

先抓題幹的核心結果：「權利消滅」。這些事由使原有登記的土地權利失去存續基礎，因此應將該權利的登記塗銷，選擇「塗銷登記」。

選項分析

核心觀念

本題考地籍測量的作業先後順序。地籍測量由整體控制逐步進入地面細部測量，再據測量成果計算面積並製圖；因此作業順序是：

三角測量 → 圖根測量 → 戶地測量 → 計算面積 → 製圖。

本題依命題當年（民國 109 年）的法規與地籍測量作業體系判斷，涉及法規後續修正時，應以命題當年規定為準。

解題方法

先辨認各測量工作的層級與功能：

1. 三角測量：建立較大範圍的基本控制點，提供全區測量的控制基礎。
2. 圖根測量：依據控制點加密測量控制點，作為後續細部測量的依據。
3. 戶地測量：測定各宗土地的界址及地形等細部資料。
4. 計算面積：利用戶地測量成果計算各筆土地面積。
5. 製圖：依測量及計算成果繪製地籍圖。

依此先後排列，即為選項（D）。

核心觀念

本題考《土地徵收條例》第 13 條，辨別申請徵收土地或土地改良物時，需用土地人應擬具或檢附哪些書圖。解題以命題當年（民國 109 年）法規為準。

依當時規定，需用土地人應擬具詳細徵收計畫書，並附具「徵收土地圖冊或土地改良物清冊」及「土地使用計畫圖」。其中並未將「地籍圖」列為獨立應擬具的書圖。

解題方法

抓住法條列舉的三類文件：徵收計畫書、徵收土地圖冊或土地改良物清冊、土地使用計畫圖。題目問「不是」者，選出法條未列為應擬具書圖的「地籍圖」，即 C。

選項分析

核心觀念

本題考《土地法》第 14 條第 1 項所列「不得為私有」的土地。依命題當年（民國 109 年）法規，該項列有海岸一定限度內之土地、天然形成之湖澤及可通航之水道、公共需用之水源地、城鎮區域內水道湖澤及其沿岸一定限度內土地、公共交通道路、礦泉地、瀑布地、公共需用之名勝古蹟，以及其他法律禁止私有之土地。

林地不在這份列舉之中，因此不能僅因土地屬於林地，就認定不得為私有。

解題方法

先辨認題目詢問的是「何者並非不得為私有」，再將四個選項與《土地法》第 14 條第 1 項的列舉項目比對。列入法條者屬不得為私有；未列入者，才是本題所求。依官方答案，林地不在該項列舉中，故選 B。

選項分析

核心觀念

本題考查土地法特別創設的土地所有權以外之不動產權利。判斷重點在於區分《土地法》所設的「耕作權」，與《民法》物權編所規定的農育權、地上權及不動產役權。

解題方法

依命題當年（民國 109 年）的法規，先辨認各選項的權利來源：若權利是《土地法》特別創設，即選之；若屬《民法》既有的用益物權，便不符合題意。《土地法》第 133 條規定耕作權，因而可由法源直接判斷。

選項分析

• (A) 耕作權：正確。《土地法》第 133 條以耕作權規範承墾人承領公有荒地後的權利，屬《土地法》特別創設的土地所有權以外不動產權利。
• **(B) 農育權：錯誤。