115 初等考試五等 地政 土地法大意 考古題詳解

核心觀念

本題以命題當年（民國 115 年）法規為準。本題測驗的核心為《土地法》第 5 條關於「土地改良物」之法定分類及其細部內涵：

1. 土地改良物之法定分類（《土地法》第 5 條）：

• 建築改良物：附著於土地之「建築物」或「工事」。
• 農作改良物：附著於土地之「農作物及其他植物」與「水利土壤之改良」。

2. 「建築物」與「工事」之區別：

• 建築物：指定著於土地上或地面下，具有頂蓋、樑柱或牆壁，足蔽風雨，供人居住、工作或營業等使用之構造物（例如：住宅、廠房、領有使用執照之成屋）。
• 工事：指附著於土地上，但非供人居住生活，亦不具備典型屋宇構造之各類土木工程設施或雜項工作物（例如：紀念碑、塑像、擋土牆、圍牆、煙囪、水塔等）。

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解題方法

解答本題採「兩階段層級篩選法」：

• 第一階段（區分改良物種類）：檢視各選項屬於「建築改良物」或「農作改良物」。選項 (C)「客土整地」與 (D)「農田之排水」本質上皆為農地地力與排水機能之改造，法規上均歸類為「農作改良物（水利土壤之改良）」，首輪直接排除。
• 第二階段（區分建築物與工事）：剩餘選項 (A) 與 (B) 皆為「建築改良物」。此時依構造機能進一步區分：
• (B)「取得使用執照的房屋」係供人實際生活使用且具備完備結構之屋舍，屬於「建築物」。
• (A)「紀念碑」為非供人居住且無頂蓋牆壁等完整屋宇形態之構造物，法理上定性為「工事」。故 (A) 為正確答案。

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核心觀念

本題測驗物權法與土地法學理上「原始取得」與「繼受取得」之核心定性與重要實務見解（法規以命題當年民國 115 年之《土地法》、《平均地權條例》及《民法》物權編為準）。

1. 原始取得：非基於他人既存之權利而取得所有權，取得人之所有權係獨立、原始創設，不承接前手權利之瑕疵，原土地上存在之負擔與他項權利原則上均歸於消滅。
2. 繼受取得：基於他人既存之權利而取得所有權，權利具延續性與同一性，原權利之負擔與瑕疵原則上隨同移轉。

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解題方法

解題之切入點在於檢視各選項中所有權取得之法理基礎：判斷該權利取得係「阻斷前手負擔之重新獨立創設（原始取得）」，抑或「承接前手或延續既有權利之狀態（繼受取得）」。

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選項分析

• (A) 錯誤（屬於原始取得） 依《土地法》第 12 條規定，私有土地因天然變遷成為湖澤或可通運之水道時，其所有權「視為消滅」；浮覆後經證明原所有權人為其原有者，其所有權回復。依最高法院實務見解，土地流失時所有權已絕對消滅，其後土地浮覆而回復所有權，係本於法律規定直接獨立取得之新權利，原土地上之負擔（如抵押權）並不隨同回復，故其性質屬於「原始取得」。

• (B) 正確（非屬於原始取得，為本題應選選項） 依《平均地權條例》第 62 條規定，市地重劃後重行分配與原土地所有權人之土地，自分配結果確定之日起，「視為其原有之土地」，且原土地上既存之權利（如抵押權、典權等）除法規另有規定外，依重劃結果「移存」於新分配土地。

核心觀念 本題解說以命題當年（民國 115 年）法規為準。本題核心在於測驗「所有權（自物權）」與「他項權利（他物權／定限物權）」之法律本質區分。

1. 他項權利之意義：在土地法規（如土地法第 102 條、土地登記規則第 4 條）與地政實務上，所稱「他項權利」，係指土地或建築物「所有權」以外，設定於他人土地或建物上之各類定限物權（含用益物權與擔保物權）及法定得登記之權利。登記完畢後，地政機關對所有權發給「所有權狀」，對他項權利則發給「他項權利證明書」。
2. 區分所有權之本質：民法第 799 條所定之「區分所有建築物」，指數人區分一建築物而各專有其一部，並就全棟建築物之共用部分及基地享有應有部分之權利。其權利本質上仍為「所有權」，而非他項權利。

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解題方法 本題切入點在於檢視各選項權利屬於「自物權（所有權）」或「定限物權（他項權利）」：

• 若為支配標的物全面圓滿效力之自物權（如單獨所有權、共有所有權、區分所有權），即不屬於他項權利。
• 若為建立在他人土地或建物上之限制物權（如地上權、區分地上權、農育權、不動產役權、典權、抵押權、最高限額抵押權），即屬於他項權利。

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選項分析

• (A) 最高限額抵押權（錯誤）：依民法第 881 條之 1 規定，最高限額抵押權係為擔保一定範圍內不特定債權之抵押權，本質為「定限物權」中的「擔保物權」，係在他人不動產上設定之

核心觀念

本題以命題當年（民國 115 年）法規為準，測驗核心在於《土地法》第 14 條第 1 項所列「不得為私有之土地」範圍，以及土地私有權限制之法理界限。

依《土地法》第 14 條第 1 項規定，下列土地不得為私有：

1. 海岸一定限度內之土地。
2. 天然形成之湖澤而為公共需用者，及其沿岸一定限度內之土地。
3. 可通運之水道及其沿岸一定限度內之土地。
4. 城鎮區域內所有水道湖澤及其沿岸一定限度內之土地。
5. 公共交通道路。
6. 礦泉地。
7. 瀑布地。
8. 水基；水力所及之廣度。
9. 名勝古蹟。
10. 其他法律禁止私有之土地。

解題方法

本題為標準的法條記憶題，切入點在於對照《土地法》第 14 條第 1 項第 1 款至第 9 款所列之天然資源、公共設施或特殊利用地。逐一比對選項是否落入法定列舉之「絕對公有／禁止私有」客體即可快速破題。

選項分析

• (A) 公共交通道路（不得為私有） 依《土地法》第 14 條第 1 項第 5 款明定「公共交通道路」不得為私有。因公共交通道路供不特定公眾通行，具高度公用性，故法律直接剝奪其私有權能力。本選項屬於法定禁止私有之土地，故不合題意。
• (B) 可通運之水道及其沿岸一定限度內之土地（不得為私有）

核心觀念

本題考《土地法》外國人取得土地之程序，核心法源為《土地法》第 19 條及第 20 條。

《土地法》第 19 條規定，外國人為供自用、投資或公益之目的，得取得法律所列用途之土地；其土地面積及所在地點，並受該管直轄市或縣（市）政府所定限制。

《土地法》第 20 條規定，外國人依前條需要取得土地時，應檢附相關文件，申請該管直轄市或縣（市）政府核准。

因此，題目所問的「核准機關」，就是土地所在地的直轄市或縣（市）政府。

本題依命題當年（民國 115 年）法規為準。

解題方法

判斷本題可分為兩步：

1. 先確認題目涉及的法規主題：外國人取得土地。
2. 再對照《土地法》第 20 條的明文規定，辨識法定核准機關。

法條的關鍵文字是：

外國人依前條需要取得土地，應檢附相關文件，申請該管直轄市或縣（市）政府核准。

其中「該管」是指土地所在地的直轄市政府或縣（市）政府，而不是中央主管機關、中央所屬機關或基層行政機關。

因此，本題應選直轄市或縣（市）政府。

選項分析

(A) 直轄市或縣（市）政府：正確

《土地法》第 20 條明定，外國人取得土地時，應檢附相關文件，向該管直轄市或縣（市）政府申請核准。

所以，土地位於直轄市者，由該直轄市政府核准；土地位於縣（市）者，由該縣（市）政府核准。

(B) 內政部：錯誤

以命題當年（民國 115 年）法規為準。

核心觀念

本題測驗核心為「我國土地登記制度之特色」與地政機關「審查主義之歸屬」。 我國土地登記制度承襲托倫斯登記制（Torrens System）精神，並融合德國權利登記制法理，具有以下五大基本特色：

1. 強制登記制度：課予申請人規定期限內申辦登記之義務，並輔以逾期罰鍰等制裁（土地法第 72 條、第 73 條）。
2. 實質審查主義：登記機關非僅形式核對文件，尚須就申請人之權利能力、行為能力、處分權限及實質法律關係之真實性進行審查（土地法第 55 條、第 56 條；土地登記規則第 56 條、第 57 條）。
3. 登記具有公信力：貫徹公示與公信原則，賦予登記絕對效力以保護善意第三人（土地法第 43 條）。
4. 登記簿公開原則：允許任何人依規定申請閱覽或發給謄本，維護不動產交易安全（土地法第 79 條之 2、土地登記規則第 24 條）。
5. 國家損害賠償責任：因登記錯誤、遺漏或虛偽致人民受損害者，由地政機關負賠償責任（土地法第 68 條）。

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解題方法

解答本題應直接從「我國土地登記之基本特徵」切入。審查制度區分為「形式審查主義」（僅審查提出之書面文件是否備齊、程式是否相符，不問實質法律關係真實性）與「實質審查主義」（審查實體權利之真實性與法律效力）。因我國土地法賦予登記絕對效力並課予地政機關損害賠償責任，邏輯上地政機關必採「實質審查主義」，故凡指稱我國採「形式審查」者，即為錯誤敘述。

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選項分析

• (A) 採強制登記的制度：敘述正確。 土地總登記後，土地權利有移轉、分割、合併、設定、增減或消滅時，依土地法第 72 條規定應為變更登記；土地法第 73 條第 2 項更明定，應於權利變更後 1 個月內聲請，逾期得處登記費數倍之罰鍰。

核心觀念

本題測驗重點為**「地籍圖重測（重新實施地籍測量）中界址爭議之法定處理程序」**。以命題當年（民國 115 年）法規為準，相關法條規範如下：

1. 土地法第 46 條之 2 第 2 項：「重新實施地籍測量時，土地所有權人應於地政機關在限期內設立界標，並到場指界。土地所有權人因設立界標或到場指界發生界址爭議時，準用第五十九條第二項規定處理之。」
2. 土地法第 59 條第 2 項：「前項異議，由該管直轄市或縣（市）地政機關予以調處，不服調處者，應於接到調處通知後十五日內，向司法機關訴請處理，逾期不起訴者，依原調處結果辦理之。」
3. 土地法第 34 條之 2：直轄市或縣（市）地政機關為處理本法之不動產糾紛，應設不動產糾紛調處委員會。

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解題方法

本題切入點在於精確掌握土地法規中行政機關介入爭端解決的法定專有名詞與權責劃分：

1. 土地法明定主管機關（直轄市或縣（市）地政機關）為解決地籍測量、登記或權利行使之爭議，所組設委員會進行的法定行政前置程序，法文統一規範為**「調處」**。
2. 透過《土地法》第 46 條之 2 第 2 項準用同法第 59 條第 2 項，界址爭議由地政機關進行「調處」，直接依法條文義即可鎖定正解。

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核心觀念

本題測驗《地籍測量實施規則》中關於建物第一次測量時「建物平面圖測繪邊界」之法定標準（以命題當年民國 115 年法規為準，法源為《地籍測量實施規則》第 273 條）。考生須精確掌握獨立建物外牆、相鄰建物共用牆壁、陽臺（附屬建物）以及地下層等不同空間型態的界線認定原則（「外緣」、「中心」或「竣工圖說範圍」）。

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解題方法

本題為標準的法條規範題，解題切入點在於區分產權邊界測繪是採「外緣」或「中心」：

1. 面對外部空間（無相鄰產權重疊）：如獨立建物所有之牆壁，產權包含完整牆體厚度，以「外緣」為界。
2. 面對相鄰產權（兩戶共用）：如兩建物間之區隔牆壁，權利各半，以共用牆壁之「中心」為界。
3. 特定附屬構造與地下層：陽臺突出部分以外緣為界；地下層則直接以竣工圖說記載之樓層面積範圍為界。

依此標準逐一檢核各選項之用詞即可迅速破題。

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選項分析

• (A) 錯誤：依《地籍測量實施規則》第 273 條第 1 款規定，獨立建物所有之牆壁，應以牆之外緣為界，而非「牆壁中心」。題目敘述為「牆壁中心」，與法規不符，故本項為錯誤選項（應選）。

核心觀念

本題以命題當年（民國 115 年）法規為準，測驗考生對「土地登記種類」及其對應「土地登記簿結構（標示部）」的掌握程度。

1. 土地登記簿的三部架構：

• 標示部：記載土地或建物的基本物理客觀狀態（如坐落、地號／建號、面積、地類、使用分區、使用編定等）。
• 所有權部：記載土地或建物所有權人之基本資料、權利範圍及相關憑證。
• 他項權利部：記載抵押權、地上權、不動產役權、典權等他項權利之設定與變更。

2. 法源依據： 依《土地登記規則》第 85 條規定，土地標示變更登記，指土地因分筆、合併、重測、重劃、分割、坐落、地號、面積或使用編定等事項變更所為之登記。建物標示事項變更亦同。

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解題方法

解答本題的切入點為**「登記簿的記載部位與登記事項之本質」**：

• 題目列舉之事項：「坐落、地號、面積、使用編定」，皆屬於土地或建物於地政機關登記簿「標示部」之記載範疇。
• 當標示部所記載的客觀物理狀態或法定管制資訊，於完成登記後發生實質變更（例如：都市計畫地籍整理改編地號、界址重測致面積增減、非都市土地使用編定檢討變更等），其相應辦理之登記程序即為「標示變更登記」。

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選項分析

• (A) 錯誤： 總登記係指於一定期間內，就直轄市或縣（市）管轄區內之全部土地或建物辦理權利之第一次登記（《土地法》第 48 條、第 51 條）。

核心觀念

本題測驗「不動產登記之申請方式（共同申請主義與單獨申請之例外）」，依命題當年（民國 115 年）法規為準，核心規範如下：

1. 土地法第 73 條第 1 項：土地權利變更登記，應由權利人及義務人會同聲請之。但其無義務人或義務人受破產宣告者，得由權利人單獨聲請之。
2. 土地登記規則第 27 條：明文列舉得由權利人或登記名義人單獨申請登記之各款法定例外情形（如消滅登記、法定地上權登記、預告登記等）。
3. 土地法第 79 條之 1 第 2 項：預告登記之申請程序，得由登記名義人單獨為之，或由請求權人檢附登記名義人同意書單獨申請。

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解題方法

不動產登記制度為保障交易安全、確認權利真實性，原則上採「雙方會同申請主義」（共同申請主義）。僅於無對立之義務人存在、法有明文特別准許、或有公權力與證明文件足以替代義務人協同之情況下，始例外允許「單獨申請」。

解題時，應檢視各選項之登記類別，辨識何者屬於土地法明定之「原則性會同申請」，何者屬於法條列舉得「由單方（權利人或登記名義人）單獨提出申請」之法定事由。

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選項分析

• (A) 土地權利變更登記【正確，符合題意當選】 依土地法第 73 條第 1 項前段規定，土地權利變更登記「應由權利人及義務人會同聲請之」。雖然同條但書規定「無義務人（如繼承）或義務人受破產宣告」時得由權利人單獨聲請，但題幹所指為一般性的「土地權利變更登記」，法律原則上仍課予雙方會同申請之義務，並非權利人一方本即可任意單獨申請，故非屬單獨申請之情形。

核心觀念

本題以命題當年（民國 115 年）法規為準。主要測驗土地登記錯誤之國家賠償責任體系，以及賠償義務機關（地政機關）賠償後對所屬公務員（登記人員）行使「求償權」之主觀責任條件。

1. 特別法地位與法規適用順序：

• 依土地法第 68 條第 1 項規定：「因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害，由該地政機關負損害賠償責任。但該地政機關證明其原因應歸責於受害人者，不在此限。」
• 土地法第 68 條相較於國家賠償法，屬於特別法性質（國家賠償法第 6 條參照）。但土地法僅規範地政機關對外部受害人民之賠償要件與範圍，對於機關賠償後對內部公務員之「求償權」，土地法未另設特別規定。

2. 求償權之法定要件：

• 特別法未規定者，應補充適用普通法。地政機關行使內部求償權，回歸適用國家賠償法第 2 條第 3 項：「賠償義務機關對有故意或重大過失之公務員，有求償權。」

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解題方法

本題解答關鍵在於區分「外部賠償責任」與「內部求償責任」之責任條件差異：

1. 外部關係（機關對人民）：地政機關依土地法第 68 條負無過失責任或推定過失責任（除非機關能舉證原因應歸責於受害人，否則即應對人民負責）。
2. 內部關係（機關對公務員）：土地法未規範機關內部求償要件，補充適用國家賠償法第 2 條第 3 項。立法目的在於保障公務員勇於任事，避免公務員因處理繁重日常業務時之一般輕微疏失而動輒得咎、產生畏縮卸責之心態。因此，法律明文限制賠償義務機關僅在公務員具備「故意」或「重大過失」之極高歸責事由時，方得行使求償權。

核心觀念

本題以命題當年（民國 115 年）法規為準，核心考點為《土地法》第三編第叁章「房屋及基地租用」中，關於房屋租賃擔保金（即實務所稱押金、押租金）之法定最高限額及其超過限額之法律效果。

依土地法第 99 條規定：

1. 第一項：「前條擔保之金額，不得超過二個月之房屋租金總額。」
2. 第二項：「已交付之擔保金超過前項限度者，承租人得以超過之部分抵充租金。」

此項規定屬於強行規定，目的在於保護經濟上處於相對弱勢之房屋承租人，避免出租人要求過高之擔保金而加重承租人之負擔。

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解題方法

本題為純粹的法條記憶與數字題，解題切入點在於精確掌握土地法第 99 條第 1 項之條文內容。條文已明確明定擔保金上限為「二個月」之租金總額，考生直接對照條文法定期間即可迅速鎖定正確選項。

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選項分析

• (A) 1 個月：錯誤。 現行土地法並無租賃擔保金上限為 1 個月之規定。
• (B) 2 個月：正確。 完全符合土地法第 99 條第 1 項：「前條擔保之金額，不得超過二個月之房屋租金總額」之規定。

核心觀念

本題以命題當年（民國 115 年）法規為準。 本題測驗《土地法》第 101 條關於「基地租用爭議調處」之法定主管機關及其「管轄原則（物之所在地主義）」：

• 《土地法》第 101 條規定：「因租用基地建築房屋發生爭議時，得由該管直轄市或縣（市）地政機關調處。不服調處者，得向司法機關訴請處理。」
• 土地管轄原則（不動產所在地主義）：不動產具不可移動性，涉及土地租賃、權利變更或產權爭議時，行政管轄權以「土地所在地」為準，不隨當事人之住所或戶籍所在地而改變。

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解題方法

1. 確認爭議性質與適用法條：題目明示為「基地租用發生爭議」，應適用《土地法》第 101 條之法定調處程序。
2. 釐清管轄機關之層級：法條明定由「該管直轄市或縣（市）地政機關」進行調處。層級為直轄市或縣（市）政府之專責地政機關，既非中央機關（內政部），亦非基層公所。
3. 判斷土地管轄權歸屬：

• 出租人與承租人之戶籍雖均在彰化縣彰化市，但爭議之基地座落於「臺中市」。
• 依法應由標的物所在地之直轄市地政機關管轄，臺中市屬直轄市，其一級地政機關即為「臺中市政府地政局」。

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選項分析

• (A) 臺中市政府地政局【正確】 爭議之基地座落於臺中市轄區內，依不動產所在地主義，臺中市為直轄市，其法定專責地政主管機關為「臺中市政府地政局」，完全符合《土地法》第 101 條「該管直轄市地政機關」之要件。

核心觀念

本題測驗《房屋稅條例》第 4 條關於「房屋稅納稅義務人」之認定標準，包含原則規定、共有房屋、信託財產、地上權使用權房屋，以及未辦保存登記建物之課徵對象。本題以命題當年（民國 115 年）適用之《房屋稅條例》法規為準。

相關法條依據為《房屋稅條例》第 4 條：

1. 原則與典權（第 1 項）：房屋稅向房屋所有人徵收之；設有典權者，向典權人徵收之。
2. 共有房屋（第 2 項）：共有房屋向共有人徵收之，由共有人推定一人繳納，其不為推定者，由現住人或使用人代繳。
3. 未辦登記房屋（第 4 項）：未辦建物所有權第一次登記且所有人不明之房屋，向使用執照所載起造人徵收之；無使用執照者，向現住人或管理人徵收之。
4. 信託房屋（第 5 項）：房屋為信託財產者，於信託關係存續中，以受託人為房屋稅之納稅義務人。
5. 地上權使用權房屋（第 6 項）：土地設定地上權之使用權房屋，向該使用權人徵收之。

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解題方法

解答本題採「法條要件對比法」：

1. 先確認房屋稅納稅義務人之基本原則為「向所有人徵收」。
2. 檢視各選項之特殊態樣（信託、共有、使用權、未登記建物）。
3. 特別檢驗例外規範是否具備「法定前提要件」。未辦建物所有權登記房屋並非一概找起造人，必須在「所有人不明」之前提下始向起造人課徵；若所有人可得確定，仍應以實質所有人為納稅義務人。

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選項分析

核心觀念

本題以命題當年（民國 115 年）法規為準。本題核心在於測驗考生對《土地稅法》及《平均地權條例》中**土地增值稅「免徵」與「減徵」**規定的精確掌握與辨析能力。

關鍵法規依據：

1. 《土地稅法》第 28 條但書（《平均地權條例》第 35 條但書）：因繼承而移轉之土地，免徵土地增值稅。
2. 《土地稅法》第 39 條第 2 項（《平均地權條例》第 42 條第 3 項）：依法得徵收之私有土地，土地所有權人與需用土地人達成協議價購者，準用被徵收土地免徵土地增值稅之規定。
3. 《土地稅法》第 39 條之 1 第 1 項（《平均地權條例》第 42 條之 1 第 1 項）：區段徵收以抵價地補償其地價者，免徵土地增值稅。
4. 《土地稅法》第 39 條之 1 第 4 項（《平均地權條例》第 42 條之 1 第 4 項）：經重劃之土地，於重劃後第一次移轉時，減徵土地增值稅百分之四十。

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解題方法

本題為標準的「法條要件混淆型」選擇題。審題時必須採取「租稅優惠效果二分法」：

1. 全額免稅（免徵）：如繼承移轉、政府徵收、協議價購、區段徵收受領抵價地當期。
2. 比例優待（減徵）：如重劃後第一次移轉、區段徵收領回抵價地後第一次移轉，均為減徵 $40\%$。

解題切入點在於精準抓出各選項移轉時點是「完全免納」或是「打折計徵」，即可迅速剔除干擾選項。

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選項分析

• (A) 敘述正確： 依《土地稅法》第 39 條第 2 項規定，依法得徵收之私有土地，土地所有權人與需用土地人達成「協議價購」者，準用同條第 1 項「被徵收之土地，免徵其土地

核心觀念

本題測驗重點為規定地價程序中「申報地價」之法定擬制效力。法規依據以命題當年（民國 115 年）之《平均地權條例》第 16 條為準。

政府舉辦規定地價或重新規定地價時，地價稅係以「申報地價」作為課徵基準（法定地價）。為防範土地所有權人怠於申報導致地價稅稽徵程序延宕，法律特別設計「法定擬制申報地價」制度，明定逾期未申報者的申報地價核算標準。

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解題方法

直接對應《平均地權條例》第 16 條本文之構成要件：

「舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價。」

解題切入點為題幹之關鍵字「未於公告期間申報地價」。法律明文規定此情形直接擬制以「公告地價之 $80\%$」作為其申報地價，用以核課地價稅。

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選項分析

• (A) 錯誤：法條並無「百分之九十（$90\%$）」之規定，為出題者設置之數字干擾項。
• (B) 正確：依《平均地權條例》第 16 條本文規定，土地所有權人未於公告期間申報地價者，依法以公告地價「百分之八十（$80\%$）」為其申報地價。
• (C) 錯誤：「百分之一百二十（$120\%$）」為申報地價之法定上限規制。

核心觀念

本題測驗《土地稅法》關於農業用地閒置時加徵「荒地稅」之倍數規定（以命題當年民國 115 年法規為準）。 依《土地稅法》第 22 條之 1 第 1 項前段明定：「農業用地閒置不用，經直轄市或縣（市）政府報經內政部核准通知限期使用或命其委託經營，逾期仍未使用或委託經營者，按應納田賦加徵一倍至三倍之荒地稅；經加徵荒地稅滿三年，仍未使用或委託經營者，得照價收買。」（同法條亦見於《平均地權條例》第 26 條之 1）。

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解題方法

本題為標準的法條數字記憶題，關鍵在於精準掌握土地稅法對「荒地稅」處罰倍數之法定區間：

1. 確認客體與責任：農業用地閒置不用，經通知限期使用或委託經營，逾期仍未辦理。
2. 對應法律效果：法條明定課徵標準為「按應納田賦加徵一倍至三倍之荒地稅」。
3. 依據上述明文規定，直接鎖定數額範圍為「一倍至三倍」，選出選項 (A)。

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核心觀念

本題測驗的核心在於農地重劃區內耕地出售時之法定優先購買權順位。 依據《農地重劃條例》第 5 條（以命題當年，即民國 115 年法規為準）之明文規定，重劃區內耕地出售時，立法者為貫徹「耕者有其田」及「擴大農場經營規模」之政策目的，賦予特定主體具有法定排他順位的優先購買權。

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解題方法

本題屬於「法條純記憶型」的直觀選擇題，切入點為直接檢視《農地重劃條例》第 5 條明定的法定次序：

《農地重劃條例》第 5 條： 「重劃區內耕地出售時，其優先購買權之次序如左： 一、出租耕地之承租人。 二、共有土地現耕之他共有人。 三、毗連耕地之現耕所有權人。」

題目所詢問者為「第一順位」的優先購買權人，直接對應法定次序之第 1 款，即可鎖定「出租耕地之承租人」。

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選項分析

• (A) 出租耕地之承租人：正確。 依《農地重劃條例》第 5 條第 1 款規定，出租耕地出售時，其承租人享有第一順位之優先購買權。此規定旨在落實耕者有其田政策，保障實際自任耕作之承租人能取得土地所有權。
• (B) 共有土地現耕之他共有人：錯誤。

核心觀念

本題以命題當年（民國 115 年）之《土地法》、《土地徵收條例》及憲法財產權保障為準。

本題測驗土地徵收之核心法律性質與基本要件，包含：

1. 公益目的性：依《土地徵收條例》第 1 條及第 3 條規定，土地徵收係國家因興辦公益事業之需要，依法強制取得人民私有土地。徵收必須具備「公益性」與「必要性」，並受目的事業主管機關監督與許可。
2. 取得性質（原始取得）：土地徵收非依原所有權人之意思繼受權利，而係本於國家高權力之發動，創設新的所有權，原土地上之負擔除法定例外原則均歸消滅（《土地徵收條例》第 36 條），法律性質屬公法上的「原始取得」。
3. 高權強制性：徵收為單方強制之公法處分，雖以「協議價購」為法定前置程序，但協議不成時，國家本於公權力發動徵收，並不以土地所有權人同意為必要。
4. 特別犧牲與完全補償：基於憲法第 15 條財產權保障及司法院釋字第 400 號、第 579 號解釋意旨，徵收係令特定人民為公共利益承受特別犧牲，國家應給予相當、公平且完全之補償（現行採市價補償）。

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解題方法

解答「土地徵收本質」之題型，切入點為檢視徵收制度的四大支柱：「公益性」、「強制性（不需所有人同意）」、「物權效果（原始取得）」與「對價補償（完全補償）」。

逐一對照選項是否符合徵收法理與法律規範，特別注意出現絕對化或悖離公益本質的敘述，即可快速鎖定錯誤選項。

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選項分析

• (A) 錯誤（本題應選）： 依《土地徵收條例》第 3 條規定，國家因興辦國防、交通、水利、公共衛生、環境保護或政府興建之社會住宅等「公益事業」之需要，得依法徵收私有土地；且申請徵收前須經「目的事業主管機關」許可（同條例第 13 條）。

核心觀念

本題以命題當年（民國 115 年）法規為準。本題核心在於測驗考生對「土地徵收程序中各機關之法律地位與權限劃分」之理解，涉及《土地徵收條例》第 2 條、第 14 條、第 15 條及第 18 條之規定，並結合行政法上「行政處分作成機關」之定義。

依《土地徵收條例》第 14 條規定：「徵收土地或土地改良物，由中央主管機關核准之。」同條例第 2 條規定中央主管機關為「內政部」。因此，具有對外形成公法上剝奪人民財產權效力、作成徵收處分的機關，自始至終僅有內政部。

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解題方法

解題切入點在於區分土地徵收流程中的「四種角色」：

1. 需用土地人：提出徵收計畫與申請之機關（非處分機關）。
2. 審議組織：內政部內部任務編組之審查單位（土地徵收審議小組），不具獨立機關地位。
3. 處分機關（核准機關）：中央主管機關（內政部），有實質核准權並作成終局徵收處分。
4. 執行與公告機關：直轄市、縣（市）主管機關，負責執行公告、通知所有權人及發放補償費。

掌握「誰核准，誰就是處分機關」之法理，即可直接鎖定中央主管機關內政部。

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選項分析

• (A) 錯誤： 依《土地徵收條例》第 15 條第 1 項規定，中央主管機關審查徵收申請應由「土地徵收審議小組」審議。該小組僅屬內政部內部設立之合議制審議單位，提供專業諮詢與審查意見，並非獨立之行政機關，對外亦不具作成行政處分之管轄權限。

核心觀念

本題考《土地徵收條例》有關「徵收公告後」所產生的法律效果，重點包括：

1. 被徵收土地移轉、設定負擔的限制及其例外。
2. 共有分管耕地部分被徵收時，是否得辦理共有物分割登記。
3. 徵收公告後，土地使用行為的限制。
4. 被徵收土地或建築改良物權利關係的認定基準及其例外。

以下以命題當年（民國115年）法規為準。

解題方法

判斷本題可依「公告後的三種法律效果」逐一檢驗：

• 權利移轉：原則限制，但法律設有例外。
• 土地使用：公告後禁止特定行為。
• 權利認定：原則以公告日登記簿記載為準，但仍有法律上的例外。

四個選項中，只有完整符合條文規定者為正確答案。

選項分析

(A) 被徵收之土地自徵收公告之日起一律不得移轉。

錯誤。

徵收公告後，被徵收土地原則上不得移轉或設定負擔，但並非「一律」禁止。法律對於因繼承、強制執行或法院判決等情形所生的移轉，設有例外規定。

因此，本選項使用「一律不得移轉」的絕對用語，忽略法律例外，故不正確。

(B) 共有分管之耕地部分被徵收者，不得進行共有物分割登記。

錯誤。

共有分管之耕地，其部分遭徵收時，法律特別允許共有人就共有物辦理分割登記。其目的在於使共有關係及實際分管狀態得以整理，避免因部分土地被徵收而造成權利關係混亂。

所以，本選項所稱「不得進行共有物分割登記」與法律規定相反。

核心觀念

本題以命題當年（民國 115 年）法規為準，測驗核心為土地徵收條例第 44 條第 1 項關於區段徵收範圍內「公共設施用地之處理與產權取得方式」。

區段徵收範圍內土地經規劃整理後，其公共設施用地依取得方式分為兩大類：

1. 無償取得之公共設施（第 44 條第 1 項第 1 款）： 「道路、溝渠、公園、綠地、兒童遊樂場、廣場、停車場、體育場所及國民學校用地」共 9 項，無償登記為當地直轄市、縣（市）有。
2. 有償取得或讓售之公共設施（第 44 條第 1 項第 2 款）： 前款以外之公共設施用地（如：零售市場、機關、郵政、電信、消防等），得由主管機關依財務計畫需要，指明讓售予各該事業主管機關，或由需用土地人「有償取得」。

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解題方法

本題之切入點在於精確掌握土地徵收條例第 44 條第 1 項第 1 款正面列舉的「9 項無償取得公共設施」。解題步驟如下：

1. 檢視題幹關鍵字：「土地徵收條例」、「區段徵收」、「並非……應無償取得之公共設施」。
2. 逐一比對選項與法條之 9 項法定項目（道、溝、公、綠、童、廣、停、體、校）。
3. 凡落入 9 項內者皆為「無償取得」；未列入 9 項者，則屬「前款以外之公共設施用地」，應「有償取得」或「讓售」。

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選項分析

• (A) 公園：錯誤（屬於應無償取得之公共設施）。 依土地徵收條例第 44 條第 1 項第 1 款明文，公園用地應無償登記為當地直轄市、縣（市）有。

核心觀念

本題測驗土地徵收前置程序中「公聽會」之舉辦主體（以命題當年民國 115 年法規為準）。 依《土地徵收條例》第 10 條第 2 項規定：「需用土地人於事業計畫報請目的事業主管機關許可前，應舉行公聽會，聽取土地所有權人及利害關係人之意見。但因舉辦具機密性之國防事業或已依其他法律規定舉行公聽會或說明會者，不在此限。」 公聽會之法理在於落實正當法律程序與民眾參與，要求提出興辦事業構想、欲使用土地之主體，於計畫送審前先行向利害關係人說明並廣納意見。

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解題方法

本題解題關鍵在於辨明土地徵收程序中各機關／主體之角色定位：

1. 需用土地人：為興辦公益事業之發起主體，負責「研擬事業計畫」、「舉行公聽會」、「與所有權人協議價購」及「擬具徵收計畫書報請徵收」。
2. 目的事業主管機關：負責審查、核准該興辦事業計畫之合法性與公益性。
3. 中央主管機關（內政部）：設土地徵收審議小組，掌理徵收案之最終「核准」。
4. 直轄市或縣（市）主管機關：受領內政部核准處分後，辦理「公告、通知、徵收補償費發放」等執行作業。

題目問及「事業計畫報請許可前」由何者舉辦公聽會，此時事業計畫尚未報准，屬需用土地人規劃階段的前置作業，自應由發起興辦事業的「需用土地人」辦理。

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核心觀念

本題測驗《土地徵收條例》中關於「區段徵收」之補償作業、抵價地申請程序及權責管轄機關（以命題當年民國 115 年法規為準）。

依《土地徵收條例》第 40 條第 1 項規定：「實施區段徵收時，原土地所有權人不願領取現金補償者，應於徵收公告期間內，檢具有關證明文件，以書面向該管直轄市或縣（市）主管機關申請發給抵價地。該管直轄市或縣（市）主管機關應於公告期滿後三十日內審定之。」

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解題方法

1. 切入點：鎖定題目關鍵字「區段徵收」、「不願領取現金補償」、「申請發給抵價地」、「以書面向何者提出申請」。
2. 釐清權限劃分：

• 核准機關：土地徵收與區段徵收之核准權專屬於中央主管機關（內政部）。
• 執行與受理機關：徵收公告、補償發放、受理異議、受理抵價地申請及審定等第一線業務，均屬「該管直轄市或縣（市）主管機關」之法定職掌。

3. 依法條明文，申請發給抵價地之受領機關為直轄市、縣（市）主管機關。

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選項分析

• (A) 內政部：錯誤。內政部為中央主管機關，掌理土地徵收案件之「核准」（《土地徵收條例》第 2 條、第 14 條），並非受理被徵收人申請抵價地

核心觀念

本題以命題當年（民國 115 年）法規為準，測驗重點為《國有財產法》中關於「非公用財產類不動產出租之法定約定期限」。

依《國有財產法》第 43 條第 1 項規定： 非公用財產類之不動產出租，其約定期限，依下列規定：

1. 建築基地：二十年以下。
2. 建築改良物：五年以下。
3. 其他土地：六年至十年。 約定期限屆滿時，得更新之。

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解題方法

本題屬於純法條記憶型考題，解題切入點在於精確抓取題幹的三大核心要件：

1. 法規依據：《國有財產法》。
2. 標的屬性：「非公用財產類」不動產。
3. 租賃客體：「建築基地」。

直接對照《國有財產法》第 43 條第 1 項第 1 款規定，建築基地之約定租賃期限法定上限即為「二十年以下」，由此可迅速鎖定正確選項。

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選項分析

• (A) 50 年以下：錯誤。 《國有財產法》中並無租期 50 年之規定。50 年至 70 年多見於國有非公用土地「設定地上權」之存續期間，或依《促進民間參與公共建設法》享有之特許經營租用年限，並非本法非公用財產出租建築基地之約定期限。
• (B) 30 年以下：錯誤。

核心觀念

本題以命題當年（民國 115 年）法規為準。本題核心在於測驗考生對於**「共有物處分與設定負擔之法規適用」以及「土地法第 34 條之 1 多數決適用範圍」**的精準掌握：

1. 普通法原則（民法第 819 條第 2 項）：共有物之處分、變更及設定負擔，原則上應得共有人全體之同意。
2. 特別法多數決（土地法第 34 條之 1 第 1 項）：共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定「地上權、農育權、不動產役權或典權」，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之；但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。
3. 土地法第 34 條之 1 的客體與權利限制：依土地法第三十四條之一執行要點及最高法院實務見解，土地法第 34 條之 1 第 1 項所列之物權設定僅限於用益物權（地上權、農育權、不動產役權、典權），且所稱「處分」不包括設定負擔之抵押權。因此，將共有土地全部設定抵押權，完全不適用土地法第 34 條之 1 的多數決規定，必須回歸民法規定。

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解題方法

解題切入點分為以下三個步驟：

1. 判斷標的客體是「應有部分」還是「共有物全部」：

• 題幹載明「甲有意將 A 地設定抵押權」，設定之客體為整筆「A 地」（共有物全部），而非甲自身持有的「應有部分四分之一」。
• 若僅就「自身應有部分」設定抵押權，依民法第 819 條第 1 項規定，各共有人得自由處分，甲可獨自為之，毋庸他人同意。但本題是對「A 地全部」設定抵押權。

2. 檢視是否符合土地法第 34 條之 1 之多數決例外：

• 土地法第 34 條之 1 第 1 項明文列舉之設定行為僅限於「用益物權」（地上權、農育權、不動產役權、典權），並排除擔保物權（抵押權）。
• 共有物全部設定抵押權，因欠缺公示占有性質且變價拍賣將直接剝奪未同意共有人之所有權，立法上排除多數決之適用。

3. 回歸適用民法普通規定：

核心觀念

本題以命題當年（民國 115 年）之法規為準，核心考點在於《土地登記規則》中「塗銷登記」與「消滅登記」之法定原因區分，以及民法上「混同」對於物權效力之影響。

1. 法條依據： 依《土地登記規則》第 143 條第 1 項規定：「依本規則登記之土地權利，因權利之拋棄、混同、存續期間屆滿、債務清償、撤銷權之行使或法院之確定判決等，致權利消滅時，應申請塗銷登記。」
2. 實體法概念（混同）： 依《民法》第 762 條及第 763 條規定，同一物之所有權與他項權利，或同一物之數個他項權利歸屬於同一人時，除有法律另有規定或涉及他人利益外，該他項權利因「混同」而歸於消滅。此種因實體法律事實所生之權利消滅，於土地登記程序上應辦理「塗銷登記」，將原已登載之他項權利登記事項予以塗銷。

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解題方法

解題切入點在於精準辨別「權利消滅（標的物仍存在）」與「標的物滅失（物理上消滅）」所對應之登記種類：

• 若因法律事實或法律行為（如混同、拋棄、清償、存續期間屆滿），使「標的物上所附著之權利」消滅，但標的物本身仍完整存在者，依《土地登記規則》第 143 條應辦理塗銷登記。
• 若為土地或建物在物理上滅失（如土地流失坍沒、房屋拆除倒塌），依《土地登記規則》第 142 條應辦理消滅登記。

題幹明確指出「因權利混同之原因而致權利消滅」，標的物本身並未滅失，故應對應申請「塗銷登記」。

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選項分析

核心觀念

本題測驗核心為地籍圖重測（重新實施地籍測量）之法定公告、異議複丈救濟及土地標示變更登記程序。 主要規範法源為《土地法》第 46 條之 3（以命題當年民國 115 年法規為準）：

「重新實施地籍測量之結果，應予公告，其期間為三十日。 土地所有權人認為測量結果有錯誤，除未依前條之規定設立界標並到場指界者外，得於公告期間內，向該管地政機關繳納複丈費，聲請複丈。經複丈者，不得再聲請複丈。 逾公告期間未經聲請複丈，或複丈結果無誤或經更正者，地政機關應即據以辦理土地標示變更登記。」

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解題方法

本題為標準的法條精準記憶題。解題時直接切入《土地法》第 46 條之 3 之三項規定：

1. 公告期間：檢視是否符合法定期間「30 日」。
2. 複丈主體資格與次數限制：檢視是否符合「設立界標並到場指界」之前提，以及「不得再聲請複丈」（以一次為限）之要件。
3. 登記效力：檢視期滿無異議、複丈無誤或更正後之法定接續程序是否為「辦理土地標示變更登記」。

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選項分析

• (A) 錯誤： 依《土地法》第 46 條之 3 第 1 項規定，重新實施地籍測量之結果，應予公告之期間為30 日，而非 15 日。
• (B) 錯誤： 依《土地法》第 46 條之 3 第 2 項前段規定：「除未依前條之規定設立界標並到場指界者外，得於公告期間內……聲請複丈。

核心觀念

本題測驗「繼承登記」之基本法制與作業規定（以命題當年民國 115 年法規為準），重點法源包括：

1. 土地法第 73 條：土地權利變更登記與繼承登記之申請期限、部分繼承人單獨申請為全體辦理公同共有登記、以及逾期登記之行政罰鍰。
2. 土地登記規則第 120 條：數繼承人中由一人或數人申辦公同共有繼承登記之程序。
3. 土地登記規則第 121 條：胎兒繼承人之登記處理方式及其死產時之效力（呼應民法第 7 條胎兒權利能力之保護）。

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解題方法

本題屬於典型之「法條數字與關鍵規範」記憶題。解題時直接檢視土地法關於權利變更登記期限的核心數字，辨別「一般權利變更」與「繼承」之法定期間差異，即可快速辨析：

1. 一般土地權利變更登記：權利變更後 1 個月 內為之。
2. 繼承登記：繼承開始之日起 6 個月 內為之。 題目 (B) 選項主張「3 個月內為之」，明顯違背土地法第 73 條第 2 項之明文規定，故為錯誤選項。

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選項分析

• (A) 正確： 依土地登記規則第 121 條第 3 項規定：「胎兒將來為死產者，其經登記之權利，溯及繼承開始時消滅，由其他繼承人檢附證明文件申請更正登記。」民法第 7 條亦明定胎兒只要非死產者，關於其個人利益之保護視為既已出生；若將來為死產，則自始無權利能力，故已辦理之繼承登記權利依法溯及繼承開始時消滅。

核心觀念

本題測驗《公寓大廈管理條例》中關於「區分所有權人會議」的法定組織、召集頻率、少數請求召開臨時會議之門檻，以及法定一般決議（普通決議）之人數與比例雙重門檻。

本題法源依據（以命題當年民國 115 年法規為準）：

1. 《公寓大廈管理條例》第 25 條第 1 項（會議組成與定期會議頻率）
2. 《公寓大廈管理條例》第 25 條第 2 項第 2 款（少數區分所有權人請求召開臨時會議之要件）
3. 《公寓大廈管理條例》第 31 條（區分所有權人會議之普通決議門檻）

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解題方法

本題屬於法條精準記憶與數字細節題。解題時直接切入《公寓大廈管理條例》針對區分所有權人會議之明文規範，逐一比對各選項的「主體」、「法定次數」及「各類成數（雙重比例門檻）」：

1. 先檢驗會議類型與頻率：定期會議法律底線為「每年至少一次」，發現選項 (A) 誤植為「二次」，即可鎖定為錯誤選項。
2. 再驗證其他選項：組織成員為全體區分所有權人（選項 B 合法）、臨時會發動門檻為雙 $\frac{1}{5}$（選項 C 合法）、普通決議門檻為出席雙 $\frac{2}{3}$ 與同意雙 $\frac{3}{4}$（選項 D 合法），確認其餘選項均完全符合法條文字。

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選項分析

• (A) 選項錯誤（本題應選）： 依《公寓大廈管理條例》第 25 條第 1 項規定：「區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次。」法律明定定期會議每年最低召開頻率為「一次」，選項寫「二次」顯然違反法定最低要求，故 (A) 錯誤。
• (B) 選項正確： 依《公寓大廈管理條例》第 25 條第 1 項規定：「區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成……」區分所有權人會議為公寓大廈全體所有權人所共同組成之最高意思決定機關，故 (B) 正確。

核心觀念

本題測驗核心為土地權利書狀因滅失申請補給之要件與公告期間。 以命題當年（民國 115 年）法規為準，本題規範依據為《土地法》第 37 條授權中央地政機關訂定之法規命令——《土地登記規則》第 155 條第 1 項（國考「土地法大意」科目涵蓋廣義土地法規及相關子法）。

權利書狀（所有權狀、他項權利證明書）為表彰物權之重要憑證。當書狀「滅失」（如遺失、焚毀）而申請補發時，因舊權狀並未繳回註銷，為防範不法冒領、保護真實權利人及維護不動產交易安全，法律強制規定地政機關必須踐行公告 30 日之程序，藉此向不特定大眾揭示，待公告期滿無人提出異議，始得辦理補發。

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解題方法

1. 法規文字對應： 依《土地登記規則》第 155 條第 1 項規定：「土地權利書狀因滅失請求補給者，應由登記名義人敘明其滅失原因，檢附切結書或其他有關證明文件，經登記機關公告三十日，期滿無人就該滅失事實提出異議後補給之。」
2. 切入點鎖定： 題幹敘述完全吻合上述規定之法定要件，所詢「公告之期間」，依法定日數即為 30 日。

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選項分析

• (A) 30 日：【正確】 依《土地登記規則》第 155 條第 1 項，權利書狀滅失補給之法定公告期間即為 30 日。期滿無人提出異議，登記機關始得補發新權利書狀，原權利書狀公告註銷。
• (B) 15 日：【錯誤】

本詳解以命題當年（民國 115 年）法規為準。

核心觀念

本題測驗《土地徵收條例》中「撤銷徵收」與「廢止徵收」之法定要件區分，並對應行政法上「行政處分之撤銷（自始違法瑕疵）」與「行政處分之廢止（後發情事變更）」之核心法理：

1. 撤銷徵收（自始瑕疵）：依《土地徵收條例》第 49 條第 1 項規定，原徵收處分作成時即存在作業錯誤或違法瑕疵，依法應撤銷徵收，使處分溯及既往失其效力。
2. 廢止徵收（後發事由）：依《土地徵收條例》第 49 條第 2 項規定，原核准徵收處分作成時完全合法，但於公告徵收後，因客觀情事變更或工程變更設計等後發事由，致原處分無繼續存續之必要，應予以廢止，使處分向後失其效力。

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解題方法

本題之解題切入點在於判斷土地脫離工程用地範圍的成因發生時點：

• 若成因為「自始之作業錯誤」導致土地不在工程範圍內，屬於徵收處分作成時之瑕疵，依《土地徵收條例》第 49 條第 1 項第 1 款應辦理「撤銷徵收」。
• 若成因為公告徵收後之「工程變更設計」導致土地不在工程範圍內，原徵收處分作成時並無錯誤，係因後續事實變更所致，依《土地徵收條例》第 49 條第 2 項第 1 款規定，應辦理「廢止徵收」。

題幹明確指明「因工程變更設計，致原徵收之土地不在工程用地範圍內」，符合事後變更之要件，故應辦理「廢止徵收」。

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核心觀念

本題考查《土地徵收條例》中關於「撤銷或廢止徵收」之行政公告程序與法定期限。以命題當年（民國 115 年）法規為準，主要規範依據為《土地徵收條例》第 52 條第 2 項。

直轄市或縣（市）主管機關接獲中央主管機關核准撤銷或廢止徵收之處分通知後，必須踐行「對外公告」以使利害關係人知悉，並兼採「書面個別通知」原所有權人限期繳還價額以發還土地。其公告期間於法條中有明確嚴格的日數規定。

解題方法

本題屬於標準的法條記憶與體系對稱題，解題切入點如下：

1. 定位主管機關之執行程序：撤銷或廢止徵收由中央主管機關（內政部）核准後，由該管直轄市或縣（市）主管機關負責執行公告及發還土地程序。
2. 對應法定公告日數：檢索《土地徵收條例》第 52 條第 2 項本文規定：「直轄市或縣（市）主管機關於收到中央主管機關通知核准撤銷或廢止徵收案時，應公告三十日，並通知原土地所有權人於一定期間內繳清應繳回之價額，發還其原有土地。」故法定公告期間即為 30 日。

核心觀念

本題以命題當年（民國 115 年）法規為準，測驗重點為空間徵收之法律關係與比例原則，核心法源依據為《土地徵收條例》第 57 條及第 3 條之 1：

1. 空間利用之權利取得順序：需用土地人因興辦公益或交通事業，穿越私有土地之上空或地下時，基於最小侵害原則，原則上僅需取得該空間之「地上權（實務與民法物權編上之區分地上權）」，程序上採「先協議、後徵收」：

• 先就需用之空間範圍「協議取得地上權」。
• 協議不成時，「準用徵收規定取得地上權」，而非直接徵收所有權。

2. 土地所有權人之救濟保障：若土地所有權人認為穿越影響其權利甚鉅，法律賦予其特別權利，得反向「請求徵收土地所有權」，此時需用土地人不得拒絕。
3. 比例原則（損害最小處所與方法）：公權力限制私有財產權，必須擇其損害最少之處所及方法為之。

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解題方法

本題為法條文義記憶與法律邏輯判斷題，解題切入點如下：

1. 辨析需用權利與階段程序：需用土地人因穿越需要，所欲取得之權利客體僅為「特定立體空間」，並非整筆土地；因此取得客體為「地上權」。若協議不成，法律賦予的法律效果為「準用徵收規定取得地上權」，不得任意擴大侵害逕行強制徵收土地所有權。
2. 辨別權利主體與主動權：

• 需用土地人：只能主動協議取得地上權，或準用徵收取得地上權。
• 土地所有權人：才享有「請求徵收土地所有權」的選擇權（但書保護規定）。

3. 比對選項：檢視何者曲解法條效果、強加非必要的徵收手段。

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選項分析

核心觀念

本題測驗核心為土地徵收條例中關於「撤銷或廢止徵收後，原他項權利及耕地租約之效力回復與例外限制」。 法源依據以命題當年（民國 115 年）法規為準，主要規範於《土地徵收條例》第 52 條。

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解題方法

解題關鍵在於熟記《土地徵收條例》第 52 條將「撤銷或廢止徵收」後之權利回復分為兩大體系：

1. 原則不予回復者（第 1 款）：

• 地上權。
• 定有期限之耕地租約（不論徵收前是否已屆期，一律不予回復）。
• 依第 42 條規定註銷之典權、抵押權。 【但書例外】：原土地所有權人及他項權利人申請於發給之抵價地設定抵押權或典權者，原抵押權或典權准予回復。

2. 依原登記或契約內容予以回復者（第 2 款）：

• 永佃權、農育權、不動產役權。
• 未定期限之耕地租約。

審題時，應特別注意耕地租約的區分標準是「定有期限」與「未定期限」，而非民法租賃常見的「已到期」與「未到期」。

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選項分析

• (A) 敘述錯誤，為本題正確選項 依《土地徵收條例》第 52 條第 1 款及第 2 款規定，法律對耕地租約之效力處理，係以「定有期限」與「未定期限」為分界：
• 定有期限之耕地租約：不論在撤銷徵收時租期是否屆滿，法律一律明定為不予回復。

本題以命題當年（民國 115 年）法規為準。

核心觀念

本題測驗《土地徵收條例》第 9 條關於被徵收土地收回權之成立要件、排除標的及阻卻收回事由。

依《土地徵收條例》第 9 條規定：

1. 原則與要件（第 1 項）： 被徵收之土地，除區段徵收及本條例或其他法律另有規定外，有下列情形之一者，原土地所有權人得於徵收公告之日起 20 年內，向該管直轄市或縣（市）主管機關申請照原徵收補償價額收回其土地：

• 第一款：徵收補償費發給完竣屆滿 3 年，未依徵收計畫開始使用者。
• 第二款：未依核准徵收計畫期限使用。
• 第三款：依原徵收計畫開始使用後未滿 5 年，不繼續依原徵收計畫使用者。

2. 阻卻收回事由（第 3 項）： 第一項第一款及第二款主要係因不可歸責於需用土地人之事由者，不得申請收回土地。

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解題方法

解答收回權題目時，應採取「三步檢驗法」：

1. 審查標的限制：確認是否為不得申請收回之例外情形（如：區段徵收排除適用）。
2. 審查法定事由：對照是否符合第 9 條第 1 項之三種法定情形（3年未開始、未依限、開始後未滿5年不繼續使用）。
3. 審查阻卻要件：檢視第 1 款與第 2 款是否因「不可歸責於需用土地人」而遭阻卻。

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核心觀念

本題考《土地徵收條例》關於徵收補償費的三項規範：

1. 補償費的負擔主體。
2. 補償費的發給期限及程序。
3. 都市計畫區內公共設施保留地的地價補償標準。

以命題當年（民國 115 年）法規為準，相關規定如下：

• 徵收土地應發給的補償費，由需用土地人負擔。
• 補償費原則上應於公告期滿 15 日內發給。
• 補償費由需用土地人繳交主管機關轉發被徵收人。
• 都市計畫區內公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。

解題方法

本題不涉及計算，應逐一核對各選項與《土地徵收條例》的法定主體、期限及補償標準。

其中最容易判斷錯誤的地方，在於「由誰轉發補償費」。需用土地人負擔補償費，但並非由內政部轉發，而是由直轄市或縣（市）主管機關辦理轉發。因此，C為錯誤選項。

選項分析

(A) 徵收土地應發給之補償費由需用土地人負擔。

正確。

依《土地徵收條例》規定，徵收土地所應發給的補償費，應由需用土地人負擔。所謂需用土地人，是指因公共建設或其他法定事業需要使用土地，而提出徵收申請的機關或事業單位。

因此，補償費的最終負擔者是需用土地人，而不是被徵收土地所在地的主管機關或內政部。

(B) 徵收土地應發給之補償費原則上應於公告期滿後 15 日內發給之。

正確。

《土地徵收條例》規定，徵收土地或土地改良物所應發給的補償費，原則上應於公告期滿 15 日內發給。

核心觀念

本題測驗核心為《土地徵收條例》中關於「土地改良物及應遷移物件之限期遷移程序」，特別是當「應受領遷移費人無可考或所在地不明」時，主管機關應採取的法定公告程序與期間規定。 （本題以命題當年民國 115 年法規為準，相關規範為《土地徵收條例》第 28 條。）

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解題方法

依《土地徵收條例》第 28 條所建構的「限期遷移與強制執行體系」進行切入：

1. 正常送達程序（第 1 項）：被徵收土地或土地改良物應受之補償費發給完竣或核定發給抵價地後，直轄市或縣（市）主管機關應通知土地權利人或使用人限期遷移完竣。
2. 無法送達程序（第 2 項）：應受領遷移費人無可考或所在地不明，致其應遷移之物件未能遷移者，直轄市或縣（市）主管機關應公告 30 日限期遷移完竣。
3. 強制執行依據（第 3 項）：徵收公告期滿後，土地權利人或使用人已受領遷移費而逾期不遷移者，直轄市或縣（市）主管機關得依**《行政執行法》**執行。

題幹明定「應受領遷移費人無可考或所在地不明，致其應遷移之物件未能遷移者」，直接對應第 28 條第 2 項之構成要件，直轄市或縣（市）主管機關之法定作為即為「應公告 30 日限期遷移完竣」。

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選項分析

• (A) 錯誤：法定公告限期遷移之期間為「30 日」，非 15 日。15 日多為其他程序（如地上物查估或更正補正）之常見干擾天數。
• (B) 錯誤：有兩處錯誤：

本題以命題當年（民國 115 年）法規為準。

核心觀念

本題測驗《國土計畫法》中「國土功能分區」之劃設目的、土地使用原則，以及與「都市計畫」之體系銜接關係：

1. 國土功能分區之劃設（國土計畫法第 20 條第 1 項）： 全國國土劃分為四大功能分區：

• ① 國土保育地區：以保護自然生態、水源涵養、地質災害防治為核心。
• ② 海洋資源地區：以海域永續利用與維護為目的。
• ③ 農業發展地區：以確保糧食安全、保護優質農業生產環境為主。
• ④ 城鄉發展地區：指都市化程度較高、活動密集，或「屬未來發展需要，適宜作為都市化發展之地區」。

2. 都市計畫與國土計畫之銜接管制（國土計畫法第 15 條第 3 項、第 21 條第 4 款及全國國土計畫土地使用指導原則）： 都市計畫之擬定或變更應符合各該管國土計畫之指導。國土計畫法為遏止非都市土地浮濫開闢並導正城鄉發展秩序，確立「發展與保育分流」原則；凡屬新訂或擴大都市計畫案件，本質上皆為新增都市化高強度實質開發需求，故應在各該直轄市、縣（市）國土計畫中，指認並以位屬「城鄉發展地區」為限，不得任意擴展至保育或農發地區。

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解題方法

從「土地使用強度本質」與「國土功能分區核心功能」之對應關係切入推導：

1. 分析開發本質：「新訂或擴大都市計畫」涉及大量人口引入、高密度住宅、商業、工業或公共設施用地之闢建，屬於典型的高強度都市化活動。
2. 對應功能分區：

• 國土保育地區（①）以「保育」為最高指導原則，嚴格限制開發。
• 海洋資源地區（②）針對海域環境進行整合利用與保護，非屬陸域都市計畫用地。

核心觀念

本題以命題當年（民國 115 年）法規為準。本題核心在於測驗《國土計畫法》第 35 條及第 36 條關於「國土復育促進地區」之復育計畫擬訂、核定、通盤檢討變更之權限劃分，以及土地取得手段。考生必須精確釐清「劃定機關」、「中央目的事業主管機關」與「中央主管機關（內政部）」三者在復育計畫中的權責分工。

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解題方法

解題切入點在於掌握行政法上的「權限對稱原則」與法規明定之機關主體：

1. 計畫擬訂與核定層級：復育計畫由劃定機關擬訂後，報請「中央目的事業主管機關」核定實施（非內政部核定）。
2. 通盤檢討與變更程序：依行政程序之慣例及法條明文，計畫報請核准變更之對象，與原核定機關一致，均為「中央目的事業主管機關」。選項出現「報請內政部核准變更」，即產生機關主體置換之破綻。
3. 通案法規命令訂定：涉及全國一致性之規範（如計畫標的、內容、變更要件、禁止與相容事項），始由中央主管機關（內政部）定之。

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選項分析

• (A) 正確：符合《國土計畫法》第 36 條規定：「各目的事業主管機關為執行復育計畫，必要時，得依法價購、徵收區內私有土地及合法土地改良物。」賦予各目的事業主管機關依法徵收或價購之公法手段。

核心觀念

本題以命題當年（民國 115 年）法規為準，測驗《都市更新條例》中關於「權利變換」之法定程序與法律效果，核心法條包括：

1. 禁止處分之期限（都市更新條例第 65 條）
2. 權利分配之確定力（都市更新條例第 63 條）
3. 他項權利（不動產役權）之清理（都市更新條例第 60 條）
4. 權利價值之查估評定機制（都市更新條例第 50 條）

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解題方法

本題為法條記憶與易混淆概念之檢驗題。解題切入點在於區分土地法規體系中各類土地開發作業的「禁止移轉、分割、建築等處分限制之最長期間」。國家考試中，常將「都市更新」與「市地重劃／區段徵收」之禁止管制期限互為置換作為誘答選項，比對法條數字即可快速鎖定破綻。

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選項分析

• (A) 選項錯誤（本題應選）

• 法源依據：都市更新條例第 65 條第 2 項。

• 分析說明：依該條規定，直轄市、縣（市）主管機關得於權利變換計畫書核定後，公告禁止土地及建築物之移轉、分割或設定負擔，以及建築物之改建、增建等事項。其禁止期限，「最長不得超過二年」。選項敘述為「1 年 6 個月」，係將《平均地權條例》市地重劃或《土地徵收條例》區段徵收之禁止處分期限移花接木，故 (A) 錯誤。

• (B) 選項正確

• 法源依據：都市更新條例第 63 條第 1 項。

• 分析說明：本項明定：「權利變換後，原土地所有權人應分配之土地及建築物，自分配結果確定之日起，視為原有。」此為法律上之「擬制」，使所有權人分配之新房地無縫承續其原有產權之法律地位，無須另行辦理移轉登記始生效力。

核心觀念

本題以命題當年（民國 115 年）法規為準。本題測驗重點為《平均地權條例》為遏止炒房所增訂之「私法人買受供住宅使用房屋許可制」，以及其授權子法《私法人買受供住宅使用房屋許可辦法》中有關「許可文件效期」之具體規定。

政府為防止私法人利用住宅炒作、囤房，於《平均地權條例》第 79 條之 1 規定，私法人買受供住宅使用之房屋，除經公告免經許可者外，應檢具使用計畫經中央主管機關（內政部）許可。為確保私法人確實依計畫執行且避免許可文件遭囤積利用，子法對於許可文件的有效期限設有嚴格限制。

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解題方法

本題依《平均地權條例》第 79 條之 1 第 3 項授權訂定之《私法人買受供住宅使用房屋許可辦法》第 8 條進行判斷：

1. 第 1 項：中央主管機關許可私法人買受住宅，應核發許可文件。
2. 第 2 項：前項許可文件之有效期限為一年。
3. 第 3 項：私法人於有效期限內，未能辦竣建物所有權移轉登記，且具有正當理由者，得於期限屆滿前一個月內申請展期，以一次為限，展期期限不得逾一年。

因此，中央主管機關核發許可文件之基本有效期限為「1 年」。

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核心觀念

本題測驗核心為都市更新之稅捐減免優惠，法規依據以命題當年（民國 115 年）之《都市更新條例》第 67 條為準。 本科目常考重點在於精準掌握不同更新階段（更新期間、更新後、權利變換、領取現金補償、抵付負擔等）所對應的稅目（地價稅、房屋稅、土地增值稅、契稅）及其減免幅度（免徵、減半徵收、減徵 $40\%$）。

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解題方法

解題時應將焦點放在「更新期間」與「更新後」之地價稅減免標準：

1. 更新期間：

• 土地無法使用者：免徵地價稅。
• 土地仍可繼續使用者：地價稅減半徵收（即減徵 $50\%$）。

2. 選項比對：選項 (D) 敘述「減徵地價稅百分之四十」，與條文所定之「減半徵收」不符，明顯屬於出題者置換數字的典型干擾選項，故可直接判定 (D) 為錯誤。

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選項分析

• (A) 正確： 依《都市更新條例》第 67 條第 1 項第 5 款規定，不願參加權利變換而領取現金補償者，減徵土地增值稅百分之四十。

• (B) 正確： 依《都市更新條例》第 67 條第 1 項第 2 款規定，更新後地價稅及房屋稅減半徵收二年。

• (C) 正確： 依《都市更新條例》第 67 條第 1 項第 6 款規定，實施權利變換，以土地及建築物抵付權利變換負擔者，免徵土地增值稅及契稅。

核心觀念

本題以命題當年（民國 115 年）法規為準，測驗考生對《土地稅法》基本概念、法條定義及法定稅目分類的掌握程度。

1. 法條依據：依土地稅法第 1 條規定：「本法所稱土地稅，包括地價稅、田賦及土地增值稅。」
2. 稅制體系劃分：

• 土地稅：屬地方稅，由直轄市及各縣（市）稅捐稽徵處稽徵，分為地價稅、田賦及土地增值稅 3 種。
• 房屋及土地交易所得稅（俗稱房地合一稅）：規範於《所得稅法》，屬於中央稅（國稅），由各地區國稅局稽徵，其性質為所得稅，非土地稅。

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解題方法

本題為標準的「法條文義記憶與體系區分題」，解題步驟如下：

1. 檢索法規定義：直接回想《土地稅法》總則篇第 1 條對「土地稅」之立法定義，明確框定土地稅僅有「地價稅」、「田賦」與「土地增值稅」三類。
2. 排除非屬土地稅法之稅目：比對選項中何者並非上述三種法定土地稅。其中房地合一稅係針對不動產移轉交易所得課徵之「所得稅」，規範依據為《所得稅法》，非屬《土地稅法》之範疇。

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選項分析

• (A) 田賦：屬於土地稅。 依土地稅法第 1 條規定，田賦為法定土地稅之一種，係對未規定地價或已規定地價之農業用地徵收之土地稅。雖然行政院已於民國 76 年停徵田賦，但法條明定之稅目地位並未廢除，法律地位仍屬土地稅，故不選。

核心觀念

本題測驗《房屋稅條例》（以命題當年民國 115 年法規為準）於房屋稅新制（俗稱房屋稅 2.0）下，改採「按年計徵」後所增訂之「納稅義務基準日」核心法條規範。

• 法源依據：《房屋稅條例》第 6 條之 1 第 1 項明定：「房屋稅以每年二月末日為納稅義務基準日，由當地主管稽徵機關按房屋稅籍資料核定，向房屋所有人或以土地設定地上權之房屋使用權人徵收之。」

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解題方法

解答本題之切入點在於掌握房屋稅的年度週期架構：

1. 課稅所屬期間：每年 7 月 1 日起至次年 6 月 30 日止（《房屋稅條例》第 6 條之 1 第 2 項）。
2. 納稅義務基準日：每年 2 月之末日（《房屋稅條例》第 6 條之 1 第 1 項）。於該基準日登記在房屋稅籍上的所有人或地上權使用權人，為全年度房屋稅之納稅義務人。
3. 申報使用情形變更期限：每年期開始前 60 日（即 3 月 22 日）以前（《房屋稅條例》第 7 條第 2 項）。
4. 繳納期間：每年 5 月 1 日起至 5 月 31 日止。

主管機關為利於 5 月開徵前完成查定、造冊與送達，因而立法將納稅義務基準日定於「每年 2 月之末日」。

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核心觀念

本題以命題當年（民國 115 年）法規及實務見解為準，測驗以下三項核心法理：

1. 共有型態之區分（民法第 817 條、第 827 條）：數人按「應有部分」對一物享有所有權者，為「分別共有」；公同共有則以公同關係為基礎，各共有人並無具體獨立之應有部分。
2. 應有部分之自由處分權（民法第 819 條第 1 項）：各共有人得自由處分其應有部分，無須得其他共有人之同意。
3. 土地法第 34 條之 1 第 4 項優先購買權之適用界限：立法意旨旨在「簡化共有關係、減少共有人數、促進土地有效利用」。依最高法院 72 年台上字第 94 號民事判例及土地法第三十四條之一執行要點規定，共有人將其應有部分出賣與「他共有人」時，已達成減少共有人人數之立法目的，其他共有人無主張優先購買權之餘地。

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解題方法

本題為典型的「共有人內部移轉應有部分」實務題，切入推導步驟如下：

1. 界定共有類型：題目載明甲、乙、丙各有 $\frac{2}{5}$、$\frac{1}{5}$、$\frac{2}{5}$ 之「應有部分」，定性為分別共有（非公同共有）。
2. 判斷出賣人之處分權限：丙僅出售自己的應有部分（$\frac{2}{5}$），屬於自身財產權之行使，依民法第 819 條第 1 項，得自由處分，無須他人同意。
3. 檢驗優先購買權之成立要件：買受人為「甲」（原共有人之一）。丙將應有部分售予甲後，共有人數由 3 人減為 2 人，共有關係趨於單純，已符合土地法簡化共有之旨趣。因此，乙不得依土地法第 34 條之 1 第 4 項對甲、丙間之內部買賣主張先買權。

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選項分析

• (A) 錯誤： 甲、乙、丙各有具體量化之應有部分（分別為 $\frac{2}{5}$、$\frac{1}{5}$、$\frac{2}{5}$），符合民法第 817 條規定，其性質為分別共有人。

核心觀念

本題以命題當年（民國 115 年）法規為準，測驗公有土地之法律性質、權利主體與管理機關之區別，以及處分之法定程序：

1. 公有土地之本質：公有土地為國家或地方自治團體所支配之財產，在法理上屬行政法之「公物」，受公法之高度管制與監督。
2. 權利主體（所有者）與管理機關（管理者）之劃分：公有土地之所有權人為「公法人」（中華民國、直轄市、縣市、鄉鎮市），而非行政機關；行政機關僅為公法人行使管理權責之組織（管理者）。
3. 國有土地之管理體系：依《國有財產法》第 12 條規定，非公用財產由財政部國有財產署擔任管理機關。
4. 地方公有土地處分限制：依《土地法》第 25 條規定，直轄市或縣（市）管公有土地之處分、設定負擔或超過 10 年之租賃，須具備「民意機關同意」與「行政院核准」雙重程序要件。

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解題方法

本題為概念辨析題，解題切入點在於**「權利主體（公法人）」與「管理機關（行政組織）」的法理區別**：

• 物權之所有權主體必須具備「權利能力」。行政機關（如局、處、署）不具獨立權利能力，僅是公法人之代表與執行機關。
• 檢視各選項時，直接鎖定公有土地產權登記架構：所有權人欄位為「公法人名稱」（如中華民國），管理機關欄位始為「行政機關名稱」（如財政部國有財產署）。由此即可快速擊破將所有者與管理者混為一談的謬誤。

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選項分析

• (A) 正確： 公有土地在實質意義與法理上，係國家或自治團體為達成行政目的、供公眾使用或充作財政基礎之財產，本質上屬於行政法學所稱之廣義「公物」（包括公共用物、行政用物及財政財產），不得依民法自由放任處分，並受公法之特別監督與限制。

本題以命題當年（民國 115 年）之法規為準。

核心觀念

本題核心在於測驗《土地稅法》第 5 條關於土地增值稅納稅義務人之法定分類與歸屬判斷：

1. 《土地稅法》第 5 條第 1 項： 土地增值稅之納稅義務人如左：

• 第一款：土地為有償移轉者，為原所有權人。
• 第二款：土地為無償移轉者，為取得所有權之人。
• 第三款：土地設定典權者，為出典人。

2. 《土地稅法》第 5 條第 2 項：

• 所稱「有償移轉」，指買賣、交換、政府照價收買或徵收等方式之移轉。
• 所稱「無償移轉」，指繼承、贈與或遺贈等方式之移轉。

土地增值稅係以「漲價歸公」為立法精神。原則上有償移轉由享有對價與漲價利益的原所有權人負擔；無償移轉因原所有權人無對價收益，轉由獲得利益之新取得人負擔；設定典權時出典人已取得典價，故由出典人預繳。

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解題方法

解答此類法條主體題型，採取**「二步驟定性法」**：

1. 第一步：定性移轉行為性質：辨識題目所列之移轉行為屬於「有償移轉」、「無償移轉」或「設定典權」。
2. 第二步：依法律規定對應主體：

• 有償移轉（買賣、交換、照價收買、徵收） $\rightarrow$ 原所有權人。
• 無償移轉（贈與、遺贈、繼承） $\rightarrow$ 取得所有權之人。
• 設定典權 $\rightarrow$ 出典人。

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選項分析

• (A) 錯誤（本題應選）： 依《土地稅法》第 5 條第 2 項規定，「徵收」在法律性質上明定屬於**「有償移轉」**。

核心觀念

本題測驗核心為「殘餘土地及建築改良物之一併徵收」，其規範依據為《土地徵收條例》第 8 條（以命題當年民國 115 年法規為準）。主要命題焦點在於一併徵收之：

1. 申請期限與受理機關：所有權人得於「徵收公告之日起 1 年內」，向「該管直轄市或縣（市）主管機關」提出。
2. 申請方式與撤回：須以「書面」為之；於補償費發給完竣前，得以書面撤回。
3. 適用對象（客體）：包含「土地」（面積過小或形勢不整，致不能為相當之使用）及「建築改良物」（殘餘部分不能為相當之使用）。
4. 補償發給方式：依原徵收殘餘部分之標準發給補償費；殘餘部分為土地者，應以「現金」發給。

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解題方法

五等初等考試之《土地法大意》常以「法定期限之數字」與「法條明文之強制要件」作為誘答陷阱。解題時採法條精準對照法：

• 優先檢視牽涉「期間/數字」的選項（通常為命題高風險區）。
• 逐一比對《土地徵收條例》第 8 條各項規定，即可迅速鎖定錯誤處。

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選項分析

• (A) 敘述正確 依《土地徵收條例》第 8 條第 2 項前段規定：「前項申請，應以書面為之。」故殘餘地一併徵收必須採要式行為（書面申請），不得以言詞為之。

核心觀念

本題測驗重點在於《國有財產法》中關於「非公用財產短期借用」之法定要件與借用期間限制（以命題當年民國 115 年法規為準）。

法規依據為《國有財產法》第 40 條第 1 項：

「非公用財產得供各機關、部隊、學校因臨時性或緊急性之公務用或公共用，為短期之借用；其期間，不得逾三個月。如屬臨時性之公務用或公共用，經借用機關主管機關核定者，得為一年以下之借用。」

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解題方法

解答本題的關鍵在於掌握法條中借用期間的「原則」與「例外」層次結構：

1. 鎖定題幹要件：

• 標的：國有「非公用財產」。
• 事由：「臨時性」或「緊急性」之公務用或公共用。
• 性質：短期借用。

2. 法規要件比對：

• 原則期間：因臨時性或緊急性需要借用者，借用期間「不得逾 3 個月」。
• 例外延長：僅限於「臨時性」（排除緊急性），且須符合「經借用機關主管機關核定」此一程序要件，始得為「1 年以下」之借用。

3. 結論導出： 題幹詢問的是一般短期借用之法定期間原則，並未附加「經主管機關核定」之例外情境，因此法定借用期間為「不得逾 3 個月」。

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