111 初等考試五等 地政 土地法大意 考古題詳解

核心觀念

本題考《土地徵收條例》所定徵收失效的情形，並須區分「徵收失效」與「原土地所有權人申請收回土地」兩種不同法律效果。

以命題當年（民國 111 年）法規為準，《土地徵收條例》第 20 條規定，需用土地人未於徵收公告期滿十五日內，將應發給的補償費繳交主管機關發給完竣者，該部分土地或土地改良物的徵收從此失其效力。若因受領人拒絕受領或不能受領等法定事由，將補償費存入土地徵收補償費保管專戶，則視同補償完竣。

解題方法

先辨認題目問的是「徵收失效」，再對照《土地徵收條例》第 20 條的法定要件：補償費未在公告期滿十五日內繳交主管機關並發給完竣。選項 D 提到主管機關未在法定期限內辦理補償費發給，符合徵收失效的判斷方向。

其他選項則涉及徵收計畫變動或事業計畫取消，不能直接當作第 20 條所定的徵收失效原因。

選項分析

核心觀念

本題考《土地徵收條例》第 49 條、第 50 條：廢止徵收的法定事由，以及由誰提出申請。依命題當年（民國 111 年）法規，第 50 條第 1 項規定：「撤銷或廢止徵收，由需用土地人向中央主管機關申請之。」所以，正式提出申請的主體是需用土地人；中央主管機關為內政部。

第 49 條第 2 項規定，已公告徵收土地有下列情形之一者，應廢止徵收：

1. 因工程變更設計，致原徵收土地不在工程用地範圍內。
2. 依徵收計畫開始使用前，興辦事業改變、興辦事業計畫經註銷、開發方式或取得方式改變。
3. 已依徵收計畫開始使用，但尚未完成使用，因情事變更致全部或一部土地已無徵收必要。

解題方法

先抓題目問的是「廢止徵收由誰提出」，再對照第 50 條第 1 項：需用土地人向中央主管機關申請。選項中符合此一法定程序者為 C。

要留意原土地所有權人也有法定請求途徑，但不是直接取代需用土地人成為第 50 條第 1 項的申請人：需用土地人未申請時，原土地所有權人得先向該管直轄市或縣（市）主管機關請求；經審查符合規定者，再由需用土地人依第 1 項提出申請。

核心觀念

本題考《區段徵收實施辦法》第 13 條的法定作業期限。都市計畫規定應辦理區段徵收，且細部計畫已發布實施時，應於區段徵收範圍勘定後 三個月內完成都市計畫樁位測定。以命題當年（民國 111 年）法規為準。

同條另規定，樁位測定後二個月內，應完成區段徵收範圍邊界分割測量登記。兩個期限的起算事件不同：前者自「區段徵收範圍勘定後」起算，後者自「樁位測定後」起算。

解題方法

題幹中的「細部計畫已發布實施」對應《區段徵收實施辦法》第 13 條。抓住法條所列的起算點「區段徵收範圍勘定後」，即可得知都市計畫樁位測定須於三個月內完成。

選項分析

核心觀念

本題考《都市計畫法》第 27 條之 1 規定的細部計畫變更回饋項目。土地權利關係人自行擬定或變更細部計畫時，主管機關得要求提供的回饋，包括公共設施用地、可建築土地、樓地板面積或代金。

本題依命題當年（民國 111 年）法規作答。

解題方法

題目問的是主管機關得要求的回饋項目，應直接比對法條所列的完整項目。關鍵在於確認「樓地板面積」是否也在列舉之中；不能只依一般印象，把回饋限縮為土地或代金。

選項分析

核心觀念

本題考《土地登記規則》第148條：土地滅失時應申請消滅登記；若滅失的土地是需役土地，也應同時申請塗銷登記，將登記在供役不動產上的不動產役權移除。

不動產役權是為了特定不動產（需役不動產）的便宜，利用他人不動產（供役不動產）的權利。依《民法》第859條第2項，需役不動產滅失時，不動產役權消滅。因此，需役地滅失後，供役不動產上的役權登記也須塗銷。

解題方法

先分辨「滅失」涉及的標的是什麼：需役地滅失時，該土地本身辦理「消滅登記」；登記在供役不動產上的不動產役權，則辦理「塗銷登記」。本題問的是後者，所以依《土地登記規則》第148條，選塗銷登記。

本題法規說明以命題當年（民國111年）為準。

選項分析

核心觀念

本題考《土地法》第 160 條所定的重新規定地價時機。以下依命題當年（民國 111 年）法規說明：土地法規定，地價申報期間屆滿一年後，土地所有權人申報的地價若較原標準地價有 $50\%$ 以上的增減，直轄市或縣（市）政府得重新規定地價。

解題方法

抓住兩個要件即可判斷：

1. 時間要件：地價申報期間屆滿一年。
2. 幅度要件：申報地價較原標準地價增減達 $50\%$ 以上。

兩項條件須同時具備；因此，不是單看申報經過幾年，也不是只看地價變動幅度。

選項分析

核心觀念

本題考《區段徵收實施辦法》關於抵價地分配及土地所有權人死亡時申請發給抵價地的規定。判斷重點是：土地所有權人死亡且尚未辦妥繼承登記時，繼承人或遺產清理人仍可依法申請，不以先完成繼承登記為必要條件。

以下以命題當年（民國 111 年）法規為準。

解題方法

逐一比對選項與《區段徵收實施辦法》第 22 條、第 26 條及第 28 條：

• 第 22 條處理土地所有權人死亡、繼承登記未完成時的申請方式。
• 第 26 條規定分配作業要點由直轄市或縣（市）主管機關會商需用土地人訂定。
• 第 28 條規定抵價地分配以公開抽籤並由土地所有權人自行選擇分配街廓為原則。

因此，將「先完成繼承登記」列為申請前提的選項，與第 22 條規定相反。

選項分析

(A) 正確。 依第 26 條，抵價地分配作業要點由直轄市或縣（市）主管機關會商需用土地人訂定，並依規定辦理分配作業，與選項所述相符。

核心觀念

本題考《平均地權條例》第 81 條的「未辦竣權利移轉登記而再行出售」罰則。依民國 111 年適用的規定，土地買賣尚未辦竣權利移轉登記，承買人又將土地出售者，處應納登記費二十倍以下罰鍰。

解題方法

抓住題幹的兩個要件：「未辦竣所有權移轉登記」及「承買人再行出售」。兩者符合《平均地權條例》第 81 條的規定，因此直接依該條判斷罰鍰基準：以應納登記費為計算基礎，最高為其二十倍。故選項 D 正確。

選項分析

• **(A) 新臺幣三萬元以上十五萬元以下之罰鍰：錯誤。**這是違反平均地權條例其他規定可能涉及的罰鍰額度，並非第 81 條對承買人未辦妥移轉登記即再行出售所定的罰則。

核心觀念

本題考《土地登記規則》關於預告登記的申請文件。預告登記是為保全土地權利移轉、消滅或變更請求權，限制登記名義人處分其土地權利的一種登記。聲請土地權利移轉請求權的預告登記，須提出登記名義人的同意書。以下以命題當年（民國 111 年）法規為準。

解題方法

先辨認題目問的是「聲請預告登記應檢附的文件」，再依《土地登記規則》第 136 條判斷：預告登記應由請求權人檢附登記名義人的同意書，向登記機關申請。題目詢問土地權利移轉請求權的預告登記，直接對應此項要件。

選項分析

核心觀念

本題考《土地法》第 76 條所定的登記費，以及《土地登記規則》列舉的免納登記費登記種類。判斷時要分清楚「登記本身免納登記費」與「因登記而移轉或設定權利所需繳納的其他費用」。

以下以命題當年（民國 111 年）法規為準。

解題方法

逐一比對各選項是否屬於免納登記費的登記類型。《土地登記規則》規定，更正登記、限制登記及塗銷登記免納登記費；共有物分割登記則不在這些免納類型之中，應依規定繳納登記費。

選項分析

核心觀念

本題考《土地法》第 74 條關於聲請土地權利變更登記時應檢附文件的規定。以命題當年（民國 111 年）法規為準，條文規定：聲請為土地權利變更登記，應檢附「原發土地所有權狀及地段圖，或土地他項權利證明書」。

條文的文件組合有兩種：

1. 涉及土地所有權變更：檢附原發土地所有權狀及地段圖。
2. 涉及土地他項權利變更：檢附土地他項權利證明書。

解題方法

先把法條中的「及」與「或」分清楚：「所有權狀及地段圖」是一組，與「土地他項權利證明書」是二選一的另一組。再比對選項，只有（B）完整保留這項組合關係。

選項分析

核心觀念

本題考《土地稅法》第 4 條的地價稅代繳義務人。地價稅原則上由土地所有權人繳納；土地有特定使用、收益或權屬不明情形時，法律另指定代繳義務人。解題應辨認各選項是否列於該條所定的代繳義務人範圍。以下以命題當年（民國 111 年）法規為準。

解題方法

依《土地稅法》第 4 條，土地有下列情形之一者，主管稽徵機關得指定土地使用人負責代繳其使用部分的地價稅：

1. 土地所有權人申請由使用人代繳。
2. 土地所有權人與使用人約定由使用人代繳。
3. 土地所有權屬於公有或公同共有。
4. 土地所有權人或典權人住址不明。
5. 權屬不明土地。
6. 依法限制土地所有權人或典權人不得移轉、設定典權，或設有他項權利。

核心觀念

本題考《平均地權條例》關於規定地價及重新規定地價的週期。依命題當年（民國 111 年）《平均地權條例》第 14 條，規定地價後，除依法辦理重新規定地價外，原則上每 2 年重新規定地價一次。

解題方法

辨認題目問的是「原則上」重新規定地價的法定週期，直接對照《平均地權條例》第 14 條的規定即可：週期為每 2 年一次。題目未提供須適用例外情形的資訊，因此依一般原則作答。

選項分析

核心觀念

本題考《平均地權條例》對政府依法照價收買土地的後續處理方式，特別是土地如何出售，以及是否受《土地法》第 25 條限制。以下以命題當年（民國 111 年）法規為準。

解題方法

先掌握《平均地權條例》的處理原則：照價收買取得的土地，得隨時公開出售，且不受《土地法》第 25 條限制。逐項比對選項時，應注意「土地用途」及「是否併同建物處理」等敘述是否符合條文規定。

選項分析

• (A) 錯誤。 照價收買的土地為空地時，條例規定應公開標售，並非得興建商場使用。選項將土地處理方式改成特定開發用途，與條文規定不符。
• **(B) 錯誤。

核心觀念

本題考《土地徵收條例》第 8 條的「一併徵收」：土地或建築改良物被徵收後，符合條件的殘餘部分，所有權人可在法定期間內申請一併徵收；另有關徵收時土地改良物是否一併徵收及其例外，見同條例第 5 條。以下以命題當年（民國 111 年）法規為準。

解題方法

先區分兩種情形：一是被徵收土地或建築改良物的「殘餘部分」符合條件，得申請一併徵收；二是徵收土地時，土地改良物原則上應一併徵收，但法律另有排除情形。逐項比對法定期限、排除規定與補償方式，即可判斷錯誤敘述。

選項分析

• (A) 正確。 徵收土地後，殘餘部分面積過小或形勢不整，致不能為相當使用者，所有權人得自徵收公告日起一年內申請一併徵收。題目所述符合《土地徵收條例》第 8 條規定。
• **(B) 正確。

核心觀念

本題考《農地重劃條例》有關土地所有權人自行辦理農地重劃的同意比例。依命題當年（民國 111 年）法規，自行辦理農地重劃須同時符合「人數」及「私有土地面積」兩項門檻：重劃區內私有土地所有權人三分之二以上同意，且其所有私有土地面積達私有土地總面積三分之二以上。

解題方法

先辨認題目問的是「自行辦理」農地重劃的同意門檻，再分別核對兩個比例：

• 人數：以重劃區內私有土地所有權人為計算對象，須達三分之二以上。
• 面積：以重劃區內私有土地面積為計算基準，須達三分之二以上。

兩項條件必須同時符合，因此選項須同時寫對人數比例與面積比例，且面積的分母是「私有土地面積」，不是全部土地面積。

選項分析

核心觀念

本題考《平均地權條例》第 53 條所定，地方主管機關辦理特定新社區區段徵收時的核准機關。依命題當年（民國 111 年）法規，地方主管機關於農村社區或配合農業發展規劃開發新社區而施行區段徵收，須先報經行政院核准。

解題方法

抓住題幹中的「農村社區或配合農業發展之規劃開發新社區」及「區段徵收」，對應《平均地權條例》第 53 條的特別規定。該條明定此類區段徵收須先報經行政院核准，因此選行政院。

選項分析

核心觀念

本題考《農地重劃條例》第 5 條所定，農地重劃區內耕地出售時，優先購買權人的法定順位。以命題當年（民國 111 年）法規為準，順位依序為：

1. 出租耕地之承租人。
2. 共有土地現耕之他共有人。
3. 毗連耕地之現耕所有權人。

條文不只列出哪些人有優先購買權，也明定彼此的先後次序；前順位人優先於後順位人。

解題方法

直接依《農地重劃條例》第 5 條排列三類權利人，再比對選項。關鍵是記住「承租人 → 現耕共有人 → 毗連地現耕所有權人」，不能只辨認三者都有優先購買權，卻忽略順位。

選項分析

核心觀念

本題考《區段徵收實施辦法》第 4 條：特定土地開發情形以區段徵收作為整體開發方式時，應提出區段徵收評估報告書。判斷重點是辨認第 4 條列舉的適用情形，找出不在其中者。以下以命題當年（民國 111 年）法規為準。

解題方法

逐一比對選項與第 4 條列舉的情形：非都市土地實施開發建設、農村社區實施更新，以及新訂或擴大都市計畫，均屬應提出評估報告書的情形；「新市鎮開發」則不在該條列舉之列，因此選 D。

選項分析

核心觀念

本題考《市地重劃實施辦法》第 7 條的重劃地區範圍劃定原則，以及第 8 條勘選重劃地區時的評估事項。以下以命題當年（民國 111 年）法規為準。

依第 7 條，重劃地區範圍應儘量配合都市計畫的閭鄰單位，邊界以明顯地形、地物等原則劃定；道路全寬納入重劃區，則僅在法定例外情形下得為之。第 8 條並要求主管機關勘選時評估土地所有權人意願等事項。

解題方法

逐一比對選項與法條的規範強度：若選項把「得在特定情形採行」說成「原則上都要如此」，即與法條不符。本題關鍵在於道路全寬納入重劃區是例外，而非一般原則，因此錯誤選項為 C。

選項分析

核心觀念

本題考《平均地權條例》第 71 條與第 72 條的私有建築用地面積限制及超額處理。依命題當年（民國 111 年）法規，地方政府應限制土地所有權人持有的「尚未建築之私有建築用地」面積；最高額以十公畝為限。計算時，因法令限制不能建築的土地應予扣除。

超過限額的土地，地方政府應通知所有權人於二年內出售或建築使用；逾期仍未出售或未建築使用，得照價收買。但建設發展較緩的地段不在此限。

解題方法

先確認法條限制的土地類型與計算範圍，再比對各選項。關鍵在於：法定上限不是所有私有土地面積的總上限，而是針對尚未建築的私有建築用地；十公畝是最高限額，並非一律把所有權人在同一縣（市）的私有土地合計計算。

選項分析

核心觀念

本題考《國土計畫法》對部門計畫的指導、先期徵詢及競合協調機制，並比較全國國土計畫與直轄市、縣（市）國土計畫應記載的內容。以下以命題當年（民國 111 年）法規為準。

《國土計畫法》第 9 條規定，全國國土計畫應載明「部門空間發展策略」；第 10 條則規定，直轄市、縣（市）國土計畫應載明「部門空間發展計畫」。策略與計畫的用語及所屬計畫層級，是本題判斷關鍵。

解題方法

逐一比對選項與《國土計畫法》第 7、8、9、10、17 條：

1. 第 8 條確認各目的事業主管機關擬訂的部門計畫應遵循國土計畫。
2. 第 17 條規定一定規模以上、性質重要的部門計畫，先期規劃時應徵詢同級主管機關意見；發生競合時，依規定協調、決定。
3. 第 9、10 條的記載事項不同：全國層級是「部門空間發展策略」，地方層級才是「部門空間發展計畫」。

因此，將「部門空間發展計畫」說成全國國土計畫應載明事項的選項錯誤。

選項分析

核心觀念

本題考《土地徵收條例》第 43 條之 1。依命題當年（民國 111 年）法規，區段徵收範圍內得規劃配設「農業專用區」，供原土地所有權人以已領取的現金地價補償費數額申請折算配售土地，作為農業耕作使用。

「農業專用區」是本條規定的專有名稱，題幹所描述的用途與申請方式，正是這項規定的內容。

解題方法

抓題幹中的關鍵條件：「區段徵收範圍內」、「已領之現金地價補償費」、「折算配售土地」及「農業耕作使用」。這些條件共同指向《土地徵收條例》第 43 條之 1 所稱的農業專用區，毋須另外判斷都市計畫中一般農業分區的功能。

選項分析

核心觀念

本題考《地籍清理條例》第 19 條第 1 項。以神明會名義登記的土地，得由下列人員代表神明會，檢附文件向土地所在地的直轄市或縣（市）主管機關申報：

1. 神明會管理人。
2. 經三分之一以上會員或信徒推舉的代表一人。

本題依命題當年（民國 111 年）法規作答。

解題方法

抓住法條列出的兩種申報資格：管理人，或由「三分之一以上」會員或信徒推舉的代表。接著比對各選項；未達三分之一門檻的推舉方式，不具法定代表資格。

選項分析

核心觀念

本題考「法定計畫」與「政策性、綜合性發展計畫」的區別。依民國 111 年的國土規劃架構，全國國土計畫、直轄市及縣（市）國土計畫，均是《國土計畫法》所定的法定國土計畫；都市計畫則依《都市計畫法》擬定、審議及發布實施，也屬法定計畫。

縣（市）綜合發展計畫雖然涉及地方發展與土地規劃，但並非依法律所定程序擬定、審議並發布實施的法定計畫。

解題方法

先判斷各選項的計畫是否有法律明定的法源與法定程序。題目問「不屬法定計畫」，因此應找出名稱雖是計畫、具有政策或規劃功能，卻不具法定計畫地位者。

選項分析

核心觀念

本題考《土地徵收條例》第 34 條之 1 的安置計畫規定。依命題當年（民國 111 年）法規，徵收公告一年前已有居住事實的低收入戶或中低收入戶人口，因其所有建築改良物被徵收而無屋可住，或有相同情形且經直轄市、縣（市）政府社會工作人員查訪屬實者，需用土地人應訂定安置計畫，並在徵收計畫書內敘明安置計畫情形。

因此，題幹問「何類住戶」，關鍵類別是低收入戶或中低收入戶人口。

解題方法

先從題幹找出法條的辨識用語：「徵收公告一年前有居住事實」、「建築改良物被徵收」、「致無屋可居住」、「社會工作人員查訪屬實」。這些條件對應《土地徵收條例》第 34 條之 1，再依條文確認適用對象為低收入戶或中低收入戶人口，選出 D。

法條重點不在是否設籍，也不是只要因徵收而無屋可住就一律適用；還須符合條文所定的身分及居住、無屋可居住或社工查訪等條件。

選項分析

核心觀念

本題考查都市計畫區內公共設施保留地遭徵收時，地價補償的法定計算基準。以命題當年（民國 111 年）法規為準，依《土地徵收條例》第 30 條第 3 項，都市計畫區內公共設施保留地的地價補償，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償。

解題方法

先辨認題目問的是「公共設施保留地」的特別補償規則，再抓住法條中的兩個關鍵詞：「毗鄰非公共設施保留地」與「平均市價」。因此，補償基準不是公告地價或公告土地現值，而是毗鄰非公共設施保留地的平均市價。

選項分析

核心觀念

本題考《土地徵收條例》第 3 條之 1 第 4 項對特定農業區農牧用地的徵收限制。該項規定：「特定農業區農牧用地，除零星夾雜難以避免者外，不得徵收。」

本題以命題當年（民國 111 年）法規為準。判斷時要同時看土地的「使用分區」與「使用地類別」：限制針對的是「特定農業區」內的「農牧用地」。

解題方法

逐一核對選項中的兩項條件：

1. 分區是「特定農業區」還是「一般農業區」？
2. 使用地類別是「農牧用地」還是「乙種建築用地」？

只有同時符合「特定農業區」及「農牧用地」的選項，才落入第 3 條之 1 第 4 項的禁止徵收規定；例外為零星夾雜且難以避免者。

選項分析

核心觀念

本題考《所得稅法》第 24 條之 5，測驗總機構在中華民國境內的營利事業，交易房屋、土地時，依持有期間適用的房地合一所得稅率。以下以命題當年（民國 111 年）法規為準。

依當時規定，這類營利事業的稅率級距為：

• 持有期間在二年以內：$45\%$
• 超過二年、未逾五年：$35\%$
• 超過五年：$20\%$

解題方法

先確認題目問的是「總機構在中華民國境內之營利事業」，再對照《所得稅法》第 24 條之 5 的持有期間級距。切勿套用個人房地合一稅率；兩者的級距與稅率不同。

選項分析

核心觀念

本題考《房屋稅條例》第 8 條的房屋停止課稅規定。以命題當年（民國 111 年）法規為準，房屋遇有焚燬、坍塌，或拆除至不堪居住程度時，須由納稅義務人申報，經當地主管稽徵機關查實後，在未重建完成期內停止課稅。

解題方法

抓住題目問的「多久時間內」，直接對照第 8 條的期間用語即可。條文並未設定六個月、一年或一年六個月等固定期限，而是以房屋重建完成作為停止課稅期間的終點。

因此，符合房屋受損或拆除至不堪居住程度的情形，並完成申報及查實程序後，停止課稅期間為「未重建完成期」。

選項分析

核心觀念

本題考土地移轉時，土地增值稅的「免徵」與「不課徵」兩種規定。免徵通常是符合條件後免除該次移轉的土地增值稅；不課徵則是該次移轉暫不課徵，日後再移轉時，仍依規定計算土地漲價總數額。

以下以命題當年（民國 111 年）法規為準。相關法源包括《平均地權條例》第 35 條、第 35 條之 1、第 35 條之 2，以及《土地稅法》第 28 條之 1、第 28 條之 2、第 39 條之 2。

解題方法

逐一核對選項所述的移轉情形，並特別注意題目是否把「得申請不課徵」誤寫成「免徵」。配偶贈與土地適用的是不課徵規定，因此稱為「免徵」並不精確，是本題判斷關鍵。

選項分析

• (A) 正確。《平均地權條例》第 35 條之 1 規定，私人捐贈供興辦社會福利事業使用的土地，符合相關要件時，免徵土地增值稅。

核心觀念

本題考《土地法》照價收買土地的地價計算依據。以命題當年（民國 111 年）法規為準，《土地法》第 173 條規定，土地所有權移轉或設定典權時，申報的移轉現值經審核低於公告土地現值者，照價收買的地價以申報的土地移轉現值為準。

解題方法

先辨認各選項描述的土地管制或稅捐情形，再核對它是否符合《土地法》第 173 條的照價收買地價規則。關鍵在於：申報移轉現值低於公告土地現值時，計算依據是「申報土地移轉現值」。

選項分析

• (A) 錯誤。 規定地價或重新規定地價時，申報地價未達公告地價一定比例，涉及的是申報地價的補正規則，並非本題所問的照價收買地價依據；且題述「未滿公告地價 $80\%$」也不是《土地法》第 173 條的規定。

核心觀念

本題考平均地權條例第 47 條的買賣案件實價登錄義務人。依民國 111 年適用的規定，買賣案件申請所有權移轉登記時，應由權利人及義務人檢附申報書，共同向直轄市、縣（市）主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。

本題涉及法條，以下以命題當年（民國 111 年）法規為準。

解題方法

抓住題幹的「申請所有權移轉登記時」及「共同」兩個關鍵詞，直接對照平均地權條例第 47 條。條文指定買賣案件由權利人與義務人共同申報，因此不是由其中一方單獨辦理，也不是由不動產經紀人代替雙方成為法定申報義務人。

選項分析

核心觀念

本題考《土地法》關於查定標準地價的地價調查項目。以命題當年（民國 111 年）法規為準，依《土地法》第 147 條規定，地價調查應抽查最近二年內土地的市價或收益價格，作為查定標準地價的依據。

• 市價：土地在市場交易中形成的價格。
• 收益價格：依土地可產生的收益，折算推估出的價格。

解題方法

抓住法條列舉的兩種價格即可：題幹問最近二年內應抽查何種價格，法定用語是「市價」與「收益價格」。依序對應題目中的①、②，答案為①市價、②收益價格。

選項分析

核心觀念

本題考《民法》用益物權的定義，重點是分辨普通地上權、區分地上權、農育權及不動產役權的客體與使用範圍。以下以命題當年（民國 111 年）法規為準。

解題方法

逐一比對選項與《民法》用語即可。特別留意區分地上權並非涵蓋他人土地上下的「全部空間」，而是設定於土地上下「一定空間範圍內」的地上權；選項 B 將「一定」改成「全部」，因此定義錯誤。

選項分析

• (A) 正確。《民法》第 832 條規定，普通地上權是以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的，而使用其土地之權。選項內容符合條文定義。

核心觀念

本題考《市地重劃實施辦法》第 21 條：共同負擔分為「公共設施用地負擔」及「費用負擔」；費用負擔包括工程費用、重劃費用及貸款利息。

以命題當年（民國 111 年）法規為準，工程費用所列公共設施包括道路、橋樑、溝渠、地下管道、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地及平面停車場等，其規劃設計、施工、整地、材料、工程管理費用及應徵收的空氣污染防制費，均屬工程費用。

解題方法

判斷各選項所列設施是否在第 21 條工程費用的列舉範圍內。國民小學、國民中學、停車場及零售市場雖屬共同負擔所涉及的公共設施用地，但不因此就都是工程費用項目；條文明列的是「平面停車場」。

選項分析

核心觀念

本題考《非都市土地使用管制規則》對特定目的事業用地建蔽率的規定，以及依《工廠管理輔導法》辦理使用地變更編定時的特別限制。

一般特定目的事業用地的建蔽率上限為 $60\%$；但依《工廠管理輔導法》辦理使用地變更編定者，適用特別規定，建蔽率不得超過 $70\%$。本題以命題當年（民國 111 年）法規為準。

解題方法

先辨認題目設定的關鍵條件：「依工廠管理輔導法所辦理使用地變更編定」。這不是一般的特定目的事業用地情形，不能直接套用一般的 $60\%$ 上限。

《非都市土地使用管制規則》第 9 條對這類用地設有例外；依《特定工廠申請變更編定為特定目的事業用地審查辦法》，其建蔽率上限為 $70\%$。

核心觀念

本題考《土地法》中的保留徵收。依命題當年（民國 111 年）《土地法》第 208 條規定，國家因公共事業需要，得徵收私有土地；同法第 213 條並規定，依都市計畫已公布為道路或其他公共使用的土地，得為保留徵收，並限制其建築。

保留徵收是土地已依都市計畫指定作公共使用，但尚未立即辦理徵收時，先保留徵收的需要，並限制土地建築，以免妨礙日後公共設施的興闢。

解題方法

題幹直接給出「依都市計畫已公布為道路或其他公共使用」及「限制其建築」兩個關鍵線索，對應《土地法》第 213 條所稱的保留徵收。本題是法條用語辨識，依關鍵文字即可判斷，無須另作計算。

選項分析

核心觀念

本題考《土地法》第82條關於土地使用及使用地編定的規定。依命題當年（民國111年）法規，土地應依其編定用途使用；編為某種使用地的土地，原則上不得供其他用途使用，但依法得為例外。

解題方法

先辨認各選項是否符合《土地法》第82條的法定用語與程序。題目考的是使用限制、編定機關與公告方式，以及「空地」的定義；其中將土地編定後原則上不得改作其他用途的敘述，符合該條規定。

選項分析

• (A) 正確。《土地法》第82條規定，凡編為某種使用地之土地，原則上不得供其他用途之使用。此項正確表述土地使用受編定用途拘束的原則。
• **(B) 錯誤。

核心觀念

本題考《地籍測量實施規則》關於建物平面圖測繪邊界的規定。以命題當年（民國 111 年）法規為準：

• 兩建物之間有牆壁區隔時，以共用牆壁的中心為界。
• 無牆壁區隔時，以建物使用執照竣工平面圖所載區分範圍為界。

解題方法

依序判斷題幹中的兩種情形：有共用牆壁時，界線取牆壁中心；沒有牆壁時，則依建物使用執照竣工平面圖所載的區分範圍認定。兩個空格都符合者為（C）。

選項分析

核心觀念

本題考《地籍測量實施規則》對宗地面積計算單位與精度的規定。以命題當年（民國 111 年）法規為準，宗地面積以平方公尺為單位，採四捨五入法計算至小數點以下第二位。

解題方法

題幹直接詢問法規規定的面積單位，抓住「宗地面積」及「小數點以下第二位」兩項關鍵，即可辨認所問的是地籍測量成果的面積表示方式，不是土地登記或其他統計用途常見的較大面積單位。

選項分析

核心觀念

本題考《土地登記規則》第 88 條第 4 項，測驗設定有抵押權的土地辦理合併時，應由誰協議決定抵押權的權利範圍。以命題當年（民國 111 年）法規為準，條文規定：「設定有抵押權之土地合併時，該抵押權之權利範圍依土地所有權人與抵押權人之協議定之。」

土地合併後，抵押權所及的土地範圍可能隨之改變，因此規則要求土地所有權人與抵押權人協議決定，並非由債務人或其他關係人單方決定。

解題方法

抓住法條中的「土地所有權人與抵押權人」即可作答。題目問的是與土地所有權人協議的人，對應法條所列的「抵押權人」，因此選 (C)。

選項分析

核心觀念

本題考《土地法》第 73 條第 2 項所定的繼承登記逾期公告程序。依命題當年（民國 111 年）法規，土地或建築改良物自繼承開始之日起，逾 1 年未辦理繼承登記，經該管直轄市或縣（市）地政機關查明後，應公告繼承人於 3 個月內聲請登記。

解題方法

依題幹順序對照法條的兩個期間：

• 自繼承開始起逾多久未辦登記：1 年。
• 地政機關公告後，繼承人應於多久內聲請登記：3 個月。

因此，①為 1 年、②為 3 個月，符合選項 D。

選項分析

核心觀念

本題考《土地登記規則》第 79 條及第 80 條，重點是建物所有權第一次登記所需文件，以及區分所有建物的申請方式。以下以命題當年（民國 111 年）法規為準。

第 79 條規定，申請建物所有權第一次登記，應提出使用執照或依法得免發使用執照之證件，以及建物測量成果圖或建物標示圖。若申請人不是起造人，另應提出移轉契約書或其他證明文件。區分所有建物申請登記，還須檢具全體起造人就專有部分所屬各共有部分及基地權利應有部分的分配文件。

第 80 條則規定，區分所有權人得就其專有部分及所屬共有部分的權利，單獨申請建物所有權第一次登記。

解題方法

先對照題目列出的文件名稱與《土地登記規則》第 79 條：法條要求的是「使用執照」，不是「建築執照」。再看其餘選項是否符合第 79 條或第 80 條的規定，即可選出錯誤敘述。

選項分析

核心觀念

本題考《土地法》第 53 條關於無主土地的公告與登記。以命題當年（民國 111 年）法規為準：無主土地由該管直轄市或縣（市）地政機關公告，公告期間不得少於三十日；期滿無人提出異議者，登記為國有土地。

解題方法

先掌握兩個法定要件：

1. 公告期間：不得少於三十日。
2. 公告期滿無人異議的登記權屬：國有土地。

因此，只有同時符合「三十日」與「國有土地」的選項正確。

選項分析

核心觀念

本題考《土地法》關於土地登記的定義、辦理順序、主管機關，以及哪些土地免予編號登記。以下以命題當年（民國 111 年）法規為準。

• 《土地法》第 37 條：土地登記是土地及建築改良物之所有權與他項權利的登記。
• 《土地法》第 38 條：辦理土地登記前，應先辦地籍測量；已依法辦理地籍測量的地方，應即依本法辦理土地總登記。
• 土地登記由地政機關辦理。
• 《土地法》第 41 條：第二條第三類及第四類土地，原則上免予編號登記；但因地籍管理必須編號登記者，不在此限。

解題方法

先抓各選項的關鍵字，對照法條原文：A 考登記標的，B 考地籍測量與土地總登記的先後順序，C 考辦理機關，D 考免予編號登記的土地類別。逐項核對後，B 符合《土地法》第 38 條。

選項分析

核心觀念

本題考《土地法》第 34 條之 1 第 1 項共有物處分的多數決門檻。以命題當年（民國 111 年）法規為準，處分共有土地或建築改良物，原則上須同時符合：

1. 同意的共有人數「過半數」；
2. 同意共有人應有部分合計「過半數」。

但若同意者的應有部分合計已「逾三分之二」，即可不計共有人數。這是人數與持分的雙重門檻，以及持分達一定比例時的人數例外。

解題方法

先抓住法條的兩組比例：原則是「人數過半數、持分過半數」；例外是「持分逾三分之二時，人數不予計算」。依此逐一比對選項中的人數門檻、持分門檻及例外比例。

「過半數」指超過二分之一；「逾三分之二」指持分必須大於三分之二，剛好三分之二尚未達到例外門檻。

選項分析

核心觀念

本題考《大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法》，重點是陸資公司可申請取得不動產物權的用途。以下以命題當年（民國 111 年）法規為準。

依該辦法第 4 條第 3 款，經依公司法認許之陸資公司得為不動產登記的權利主體；依第 8 條第 1 項，陸資公司為特定需要，得申請取得、設定或移轉已登記的不動產物權，其中包括「業務人員居住之住宅」。

解題方法

先抓題幹指定的主體「經依公司法認許之陸資公司」，再比對法規列出的可申請用途。第 8 條明文列出業務人員居住的住宅，因此依官方答案選 A。

選項分析

• (A) 業務人員居住之住宅：正確。 這是許可辦法第 8 條第 1 項第 1 款明列的用途。
• **(B) 營業處所、辦公場所、商店及工廠：依官方答案不選。

核心觀念

本題考《土地法》第 14 條「不得為私有土地」及其例外。依民國 111 年命題時的規定，下列土地不得為私有：天然形成且供公共使用的湖澤及其沿岸一定限度內土地、城鎮區域內水道湖澤及其沿岸一定限度內土地、瀑布地，以及名勝古蹟等。

但第 14 條第 1 項第 9 款「名勝古蹟」有明文例外：日據時期原屬私有，臺灣光復後登記為公有，且依法得贈與移轉為私有的名勝古蹟，不受不得私有規定限制。

解題方法

先逐項對照土地法第 14 條列舉的不得私有土地，再確認是否有法定例外。題目問「何者可為私有土地」，因此前三個涉及湖澤、瀑布的選項，若符合條文列舉類型，即不得為私有；名勝古蹟則須進一步檢查是否符合例外條件。

選項分析

• **(A) 錯誤。**天然形成之湖澤如為公共需用，其湖澤及沿岸一定限度內土地，依土地法第 14 條第 1 項第 2 款不得為私有。

核心觀念

本題考《土地法》地權章的基本規定，包括公有土地的範圍、土地他項權利的種類、土地改良物分類，以及水道、湖澤因自然變遷增加土地時的優先權。以命題當年（民國 111 年）法規為準。

其中，《土地法》第 11 條明定：「土地所有權以外設定他項權利之種類，依民法之規定。」選項 B 把準據法寫成《平均地權條例》，因此錯誤。

解題方法

逐一比對選項中的關鍵名詞與《土地法》相關條文。這題不用複雜推論，只要抓出 B 的「依平均地權條例」與第 11 條規定不符，即可選出錯誤項；再以其他選項核對第 4、5、13 條，確認其內容符合土地法規定。

選項分析

• (A) 正確。《土地法》第 4 條所稱公有土地，包括國有土地、直轄市有土地、縣（市）有土地及鄉（鎮、市）有土地。選項內容符合規定。