107 地方特考三等 地政 不動產估價 考古題詳解

核心觀念

本題測驗《不動產估價》三大基本估價方法之一「收益法」的核心理論與法規實務，涵蓋以下三項核心：

1. 客觀淨收益之定義：區別「客觀淨收益」（正常市場水準）與「主觀淨收益」（個別經營者能力），著重於正常、合法、合理且最有效使用狀態下的收益能力。
2. 法規推算規定：以命題當年（民國 107 年）之《不動產估價技術規則》為準（註：現行法對於總收益、總費用與淨收益推算之實質規範架構維持一致），核心法條為第 31 條（淨收益推算方式）、第 32 條（總收益推算及扣除項目）及第 33 條（總費用包含與排除項目）。
3. 收益法依循之估價原則：收益法基本公式為： $P = \frac{NOI}{r} \quad \text{或} \quad P = \sum_{t=1}^{n} \frac{NOI_t}{(1+Y)^t} + \frac{P_n}{(1+Y)^n}$ 其理論基礎主要奠基於「預期原則」（價值源於未來收益之折現），並緊密結合「最有效使用原則」、「替代原則」、「變動原則」與「供需原則」。

---

解題方法

本題為標準的申論三段式問答題，破題與切入策略如下：

1. 第一子題（客觀淨收益）：採「學理定義＋對比分析」切入。先給出嚴謹定義（在最有效使用下、具備通常營運管理能力所能獲得之淨額），再以「客觀 vs. 主觀（實際）」之對比凸顯「排除異常租金、非必要浪費或特殊經營天賦」之必要性。
2. 第二子題（技術規則之規定）：採「總綱 $\rightarrow$ 總收益 $\rightarrow$ 總費用」的層次解構法。嚴格依據《不動產估價技術規則》第 31 至 33 條條文，將「應計入項目」、「應扣除項目」及「不得列計項目」條列呈現，展現對法規細節的精確掌握。
3. 第三子題（估價原則）：採「核心原則＋輔助原則」的推導架構。以「預期原則」為首要核心，接著鋪陳支撐客觀收益的「最有效使用原則」、決定市場報酬率與租金的「替代原則」，以及反映收益波動特性的「變動原則」與「供需原則」。

---

解題技巧

1. 配分與版面配置：本題共有三個獨立問號，作答時務必分為三大項標題，不可混雜作答。
2. 法規關鍵字掌握：

• 推算總收益時，必寫「具有正常有效承租能力者」、「最有效使用」、「扣除閒置及欠租損失」。
• 推算總費用時，必記「維修費、管理費、保險費、地價稅、房屋稅、重置提撥金」，且特別強調「不得列計所得稅與資本利息」，此為國考最高頻之閱卷計分點。

3. 原則論述切忌名詞堆砌：列出估價原則時，每一項均須寫出一句「如何落實於收益法」，例如：說明「預期原則」時，點出「不動產價值取決於未來淨收益之折現，而非過去成本」，方能取得高分。

---

【答案】

一、客觀淨收益之意義與內涵

1. 定義： 客觀淨收益（Objective Net Income）指勘估標的在合法、實質可能、財務可行之最有效使用前提下，由具備正常營運與有效承租能力之經營者所產生，並排除特定人特殊經營能力、非常態租約條款及非正常支出後，所能合理獲取之正常淨收益。其數額為客觀總收益扣除客觀總費用後之餘額。
2. 與主觀（實際）淨收益之差異： 實際淨收益可能夾雜個別所有權人或承租人之特異因素（如：家族偏惠租金、過高之人事浪費、特殊商業名譽附加利潤等）。

核心觀念

本題以命題當年（民國 107 年）法規為準（現行法規核心架構與原則均維持一致）。

本題旨在測驗考生對於我國官方地價查估體系中「大量估價（Mass Appraisal）」作業程序與估價技術之掌握程度。地政機關辦理「公告土地現值」之估價，係依據《平均地權條例》第 46 條及《地價調查估計規則》之規範，屬於法定的公權力大量估價作業，而非針對單一宗地進行之個別獨立鑑價。

其核心估價概念與法規基礎包含：

1. 法規依據：《平均地權條例》第 46 條、《地價調查估計規則》（特別為第 3 條、第 17 條、第 18 條、第 21 條、第 23 條）。
2. 制度定位：採用「區段地價法（Zone Value Method）」為主、「路線價法（Depth Table Method）」為輔之大量估價機制。
3. 三層次估價架構：

• 第一層次（點）：買賣或收益實例之調查與推估（個別實例正常化）。
• 第二層次（面）：地價區段劃分與區段地價決定（劃分均質區段並以統計方法決定區段地價）。
• 第三層次（回歸宗地）：宗地單位地價之計算（由區段地價推估轄區內各筆宗地現值）。

---

解題方法

解答本題應採取「由點到面，再由面回到個別點」之層級演繹法切入，完整闡述地政機關在實務上將市場交易資料轉化為法定公告土地現值的三大作業層次與具體估價方法：

一、第一層次：實例地價之推估方法（實例之調查與價格正常化）

地政機關首先蒐集轄區內之買賣實例或收益實例，並運用傳統估價方法推估各實例之正常單價：

1. 比較法（主要方法）： 蒐集調查買賣實例，進行下列四項價格修正，推估實例之正常土地單價：

• 情況影響排除（情況修正）：排除非正常交易因素（如親友間交易、急買急賣等）。
• 價格日期調整（期日調整）：將交易日期之地價水準調整至地價調查估計基準日。
• 區域因素修正：調整實例所在區域與勘估標的所在區域之環境條件差異。
• 個別因素修正：調整臨路寬度、宗地地形、地勢、面積規模等個別條件。 $P = P_0 \times \text{情況修正率} \times \text{期日修正率} \times \text{區域因素修正率} \times \text{個別因素修正率}$

2. 收益法（收益還原法）： 有租賃或營運收益實例時，得以勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益 $a$，除以適當之收益資本化率 $r$，推算其收益價格： $P = \frac{a}{r}$
3. 成本法（土地開發分析法）： 若無適當之買賣或收益實例時，得採用土地開發分析法或成本法輔助推估。

二、第二層次：地價區段之劃分與區段地價之估計方法（大量估價核心）

1. 地價區段之劃分原則： 地政機關審酌都市計畫土地使用分區、土地使用管制、使用現況、地價差異、交通運輸及自然條件等因素，將「地段相連、地價相近、使用情形相同或相近」之土地，劃為同一個地價區段。區段可分為：

• 一般地價區段：一般住宅區、商業區、工業區或農業區土地。
• 繁榮街道路線價區段：商業繁榮且地價隨深度遞減之主要街道兩側土地。

2. 區段地價之估計方法（依區段條件分類）：

• 有買賣或收益實例之區段（統計決定法）：
• 實例達 3 個以上者：採中位數法。將區段內各實例經修正後之單價由低至高排序，取其中位數作為該區段之區段地價。
• 實例僅有 2 個者：取該 2 個實例修正後單價之算術平均數作為區段地價。
• 實例僅有 1 個者：得以該實例修正後單價決定，或參考鄰近地價區段之實例修正推估。
• 無買賣或收益實例之區段（鄰近替代法／區域因素修正法）： 選取鄰近使用性質類似或其他地價區段之實例或區段地價，考量道路交通、公共設施、商業機能等區域條件差異，經區域因素修正後推估之。
• 公共設施保留地地價區段（毗鄰平均法）：

本題涉及政府徵收土地補償地價之查估作業，詳解以命題當年（民國 107 年）法規為準。（註：現行法已微調部分查估作業細則與名詞，但徵收以市價補償及都市計畫公保地採毗鄰平均之核心法制與估價架構維持一致）。

---

核心觀念

1. 市價補償原則與雙軌法制： 依《土地徵收條例》第 30 條規定，被徵收之土地應按「徵收當期之市價」補償其地價。然土地因其土地使用管制法規不同，在估價法制上分為兩大體系：

• 都市計畫區內道路用地：性質屬《都市計畫法》第 48 條之「公共設施保留地」，依《土地徵收條例》第 30 條第 1 項但書，法定補償地價為「毗鄰非公共設施保留地之平均市價」。
• 非都市計畫地區道路用地：非都市土地無《都市計畫法》之適用，不具「公共設施保留地」之法定身分，不得比照公保地採毗鄰平均市價，而應依《土地徵收條例》第 30 條本文及《不動產估價技術規則》第 89 條規定，回歸按該土地「徵收當期之正常市價」評估。

2. 核心法規依據：

• 《土地徵收條例》第 30 條
• 《土地徵收補償市價查估辦法》（101 年發布施行版）
• 《不動產估價技術規則》第 87 條（公共設施用地估價）、第 88 條（公共設施保留地估價）、第 89 條（非都市土地估價）
• 內政部相關函釋（非都市土地無公共設施保留地之適用）

---

解題方法

本題應按「空間管制界線」切分為都市計畫土地與非都市土地兩部分分別評估，解題推導步驟如下：

一、都市計畫區內道路用地之補償地價評估

1. 定性與適用規定： 都市計畫區內規劃之道路用地，在未取得前屬於「公共設施保留地」。依《土地徵收條例》第 30 條但書及《不動產估價技術規則》第 88 條規定，依相關法令規定以毗鄰非公共設施保留地之平均價格為依據。

2. 具體查估作業程序（依《土地徵收補償市價查估辦法》）：

• 劃分地價區段：查估人員應蒐集買賣實例，以比較法或收益法評定各毗鄰非公共設施保留地之地價區段市價。
• 毗鄰非公保地平均市價之計算： 原則上以該公共設施保留地深層路線或交界面所毗鄰之非公共設施保留地區段市價，按各區段與其交界之接觸面長度比例進行加權平均計算： $P_{\text{都市道路}} = \frac{\sum_{i=1}^{n} (P_i \times L_i)}{\sum_{i=1}^{n} L_i}$ 其中 $P_i$ 為第 $i$ 個毗鄰非公保地區段之市價，$L_i$ 為該道路用地與第 $i$ 個非公保地區段相鄰之邊界長度。
• 特殊例外處理： 若道路用地兩側「全為公共設施保留地」而無毗鄰非公保地者，以該都市計畫區內其他非公共設施保留地之區段地價平均計算；若都市計畫區整體均無合適資料，則以鄰近條件相當之非公共設施保留地區段平均地價計算。

二、非都市計畫地區道路用地之補償地價評估

核心觀念

本題旨在測驗「附有待拆除老舊建物之基地價格評估」與「再開發利用之土地估價方法」。評估的核心精神在於貫徹最有效使用原則（不動產估價技術規則第 4 條、第 11 條）與法定估價原則。

相關法規與估價原理（以命題當年民國 107 年《不動產估價技術規則》為準，現行法相關條文亦同）：

1. 建物預定拆除之基地評估原則（《不動產估價技術規則》第 86 條）： 附有建物之基地，其地上建物預定拆除者，應視為素地價格扣除建物拆除費用評估之。
2. 兼採二種以上估價方法原則（《不動產估價技術規則》第 14 條）： 不動產估價應兼採兩種以上估價方法推算勘估標的價格，本案依買方某甲「拆除重建辦公大樓」之特定開發目的與市中心區位條件，應採用土地開發分析法為主、比較法為輔。
3. 土地開發分析法之公式（《不動產估價技術規則》第 58 條）： $V = \frac{S}{(1 + R)(1 + i)} - (C + M)$ 式中：

• $V$：土地開發分析價格（即土地評估價格）。
• $S$：開發或建築後預期可銷售之房地總銷售金額。
• $R$：適當之利潤率。
• $i$：資本利息綜合利率。
• $C$：開發或建築之直接成本（依第 68 條，包含拆除費用、施工工程費等）。
• $M$：開發或建築之間接成本（管理費、廣告費、銷售費、稅捐及其他負擔等）。

---

解題方法

某甲欲購入該筆土地進行拆除重建，其出價上限受限於重建後之開發效益與開發總成本。評估流程應按以下三大步驟進行：

步驟一：確認土地最有效使用並界定估價標的性狀

1. 最有效使用認定：基地座落於市中心，原地上老舊建物效益低落且不堪使用，拆除興建現代化辦公大樓符合「法律許可、實體可能、財務可行、產生最高價值」之最有效使用原則。
2. 標的估價條件：依《不動產估價技術規則》第 86 條，以「素地價格扣除老舊建物拆除費用（含廢料殘值淨額）」為基本架構。

步驟二：兼採二種估價方法推算土地價格

1. 方法一：土地開發分析法（最主要方法）

針對某甲具有明確重建辦公大樓之開發構想，採用土地開發分析法最符合開發商出價邏輯：

• 推算總銷售金額（$S$）：依土地法定容積率及相關獎勵容積，規劃最有效利用之辦公大樓建築量體；調查市中心同級辦公大樓之市場行情，推算完工後全棟房地總銷售金額（或各樓層租金收益折現後之價值）。
• 推算直接成本（$C$）： $C = C_{\text{拆除}} + C_{\text{營造}} + C_{\text{規劃設計}}$ 其中 $C_{\text{拆除}}$ 必須包含老舊大樓拆除工資、清運廢棄物費用，並扣除有價廢料回收殘值。
• 推算間接成本（$M$）：包含廣告銷售費、營運管理費、地政稅捐規費及不可預見費等。
• 決定利潤率（$R$）與利率（$i$）：參考同業正常利潤率與開發期間之資金融資成本。
• 帶入公式計算土地價格 $V_{1}$： $V_{1} = \frac{S}{(1 + R)(1 + i)} - (C + M)$

2. 方法二：比較法（交叉檢驗方法）

• 選取比較標的：於同一供需圈（市中心商務區）內，蒐集近期條件相近之商業區「素地」買賣成交案例。