107 地方特考三等 地政 土地法規 考古題詳解

核心觀念

本題評量共有物分割的法定途徑、物權變動生效時點，以及「善意取得制度」與「共有物分割確定判決形成力」產生競合時的法律效果。本題以命題當年（民國 107 年）法規為準（相關條文至今未作實質變更）：

1. 共有物分割途徑與物權變動時點：

• 協議分割：民法第 824 條第 1 項，屬法律行為，依民法第 758 條第 1 項規定，採登記生效要件主義。
• 調處分割：土地法第 34 條之 1 第 6 項，屬公法上之爭端調處機制，非法院形成判決，仍採登記生效要件主義。
• 判決分割：民法第 824 條第 2 項，屬形成之訴，依民法第 759 條規定，於判決確定時直接發生物權變動效力，不待登記即取得單獨所有權。

2. 土地登記之公信力：土地法第 43 條、民法第 759 條之 1 第 2 項，旨在維護交易安全，保護信賴登記公示外觀之善意第三人。
3. 應有部分抵押之追及與轉載：民法第 824 條之 1 第 2 項、土地登記規則第 107 條（抵押權之移存與轉載）。
4. 判決效力與善意取得之競合：民事訴訟法第 401 條第 1 項（判決效力對特定繼受人），但受實體法善意取得保護之第三人，不受前訴訟確定判決形成力之拘束（最高法院 61 年台再字第 186 號判例）。

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解題方法

本題應採取「法令定義說明 $\rightarrow$ 法律要件涵攝 $\rightarrow$ 救濟途徑定性」三層架構切入：

1. 第一部分（定義與物權變動時點）：分別列出協議、調處、判決三種分割之法源依據、法律性質及物權變動之精確生效時點（特別注意「判決確定時」與「辦竣登記時」的本質分野）。
2. 第二部分（公信力意涵）：引述土地法第 43 條與民法第 759 條之 1 第 2 項，闡明登記公信力制度之構成要件與法旨（靜的安全與動的安全之調和）。
3. 第三部分（本案具體處理）：

• 檢驗時間序列：判決確定（丙已實質喪失原應有部分之共有權） $\rightarrow$ 登記前丙擅自設定抵押予丁（無權處分） $\rightarrow$ 丁善意受讓。
• 分析丁是否受登記公信力保護取得抵押權。
• 分析甲主張「塗銷」在行政程序與實體法上是否合法。
• 說明地政機關之登記程序（轉載規範）與甲之實體損害賠償求償途徑。

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選項（當事人主張與爭點）分析

本題為實例申論題，題目中雙方的主張與抗辯，分析論駁如下：

1. 丁主張「援引土地登記公信力資為抗辯」：【成立（合法）】

• 分析：裁判分割於「判決確定時」即生形成效力（民法第 759 條），共有人已各自取得分得部分之單獨所有權，原應有部分隨之消滅。故丙於分割登記前以原應有部分設定抵押予丁，實質上屬「無權處分」。惟登記簿上之外觀仍登載丙享有 $\frac{1}{3}$ 應有部分，丁信賴該登記且為善意第三人，依土地法第 43 條、民法第 759 條之 1 第 2 項規定，善意取得該 $\frac{1}{3}$ 應有部分之抵押權。依最高法院 61 年台再字第 186 號判例意旨，善意取得之第三人不受民事訴訟法第 401 條確定判決形成力拘束，故丁之抗辯合法有據。

2. 甲主張「以非抵押人為由應逕行塗銷丁之抵押權」：【不成立（於法無據）】

• 分析：丁既已依公信力善意取得有效之抵押權，該抵押權即合法存在。甲並非該抵押契約之當事人，但甲不能直接以「我非抵押人」為由，對抗具有絕對效力與公信力之抵押權登記，故登記機關不得受理甲單方之塗銷申請，甲訴請塗銷亦無理由。

3. 登記機關之登記處置：【應轉載於各共有人分得之土地上】

• 分析：依民法第 824 條之 1 第 2 項本文，應有部分有抵押權者，其權利不因共有物之分割而受影響；僅於符合同項但書三款情形（抵押權人同意分割、參加訴訟、受告知訴訟而未參加）時，始例外移存於抵押人分得之土地。本案丁係於判決分割「確定後」始設定抵押，自無參加訴訟或受告知訴訟之可能，亦未同意分割，不符合但書規定。因此，依土地登記規則第 107 條第 2 項規定，登記機關辦理分割登記時，應將丁之抵押權「按原應有部分（各 $\frac{1}{3}$）轉載於甲、乙、丙分得之各筆土地上」，並通知抵押權人丁。

4. 甲之實體法救濟途徑：【向丙請求損害賠償或不當得利】

• 分析：甲分得之土地遭受丁之抵押權轉載，受有物上擔保負擔之損害。此係丙於判決確定後故意違法處分所致，甲得依民法第 184 條第 1 項侵權行為或第 179 條不當得利向丙請求損害賠償（請求丙清償該債務並塗銷甲土地之抵押權，或賠償減損之價值）；若丁日後實行抵押權拍賣甲分得土地之 $\frac{1}{3}$ 權利，甲得代為清償後依民法第 312 條及類推適用第 879 條向丙全額求償。

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解題技巧

核心觀念

本題以命題當年（民國 107 年）法規為準（現行法規於後續雖有部分行政便民與查調實務微調，但三類謄本之立法架構與法理基礎維持不變，解題仍以命題當年為準）。本題評量之核心觀念包括：

1. 土地登記三大效力：

• 公示力：物權變動之表徵，依民法第 758 條採登記生效主義，並使第三人得知權利狀態以維護交易安全。
• 公信力：依土地法第 43 條及民法第 759 條之 1 第 2 項，保障善意信賴登記內容而取得權利之第三人。
• 推定力：依民法第 759 條之 1 第 1 項，不動產物權經登記者，推定登記名義人適法有此權利。

2. 土地登記公示力之界線與法益衡平：探討物權公示原則（維護不動產交易安全與公信力）與個人資料自主控制權（司法院釋字第 603 號解釋之資訊隱私權、個人資料保護法）之調和。
3. 土地登記規則第 24 條之 1：土地登記謄本之分級揭露制度（第一類、第二類、第三類謄本之申請主體、揭示與隱匿範圍）。

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解題方法

本題為經典的「法規內容說明＋立法評價（評論）」之申論綜合題，切入點與編排層次如下：

1. 破題連結題幹前提：先簡明闡釋登記公示力、公信力與推定力之關聯，指出「謄本核發制度」為實現登記公示力之主要具體管道。
2. 條文化系統陳述：精準列出土地登記規則第 24 條之 1 規定之三種謄本，依「申請對象」與「記載／隱匿內容」採條列對比方式呈現，展現法條記憶度。
3. 深入評論（高分關鍵）：

• 立法背景：說明民國 103 年修正、104 年施行之變革緣由（舊制二類謄本暴露完整戶籍住址導致個資外洩與濫用）。
• 法益衡平分析：從憲法資訊隱私權與民法物權公示原則之衝突與折衷切入。
• 實務運作檢討：評價利害關係人認定門檻、住址隱匿機制之實效性及對不動產實務（如共有物處分、債權追索、都市更新整合）之影響。

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選項分析

本題為公職申論題，非選擇題。就審題子題架構與評分權重進行子題考點剖析：

1. 子題一：三大效力之鋪陳：雖題目主要命題核心在第 24 條之 1，但題幹首句明白揭櫫三大效力，作答時須於前言簡要交代三者定義與交互關係，不可直接跳過，否則失去論述完整性。
2. 子題二：土地登記規則第 24 條之 1 內容：此部分為記憶題，必須清楚區分第一類（本人）、第二類（任何人）、第三類（利害關係人）之資格限制與隱匿範圍（特別是統一編號、出生日期、姓名、住址、債務額比例之隱匿差別），此段若出現法條記憶錯置，失分最重。
3. 子題三：法規內容之評論：佔分比重至少 40%，切忌僅寫「立意良善」等空泛陳述；必須有立論依據（如釋字第 603 號解釋、個人資料保護法第 1 條、民法交易安全維護），並具備實務正反檢討視野。

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解題技巧

1. 謄本分類記憶口訣：

• 「一本人、二任何人、三利害」。
• 「一全給、二遮多、三微遮（遮統編生日）」。

2. 「評論」的三段論答題架構：

• 立法目的與合憲性評價（肯定其符合比例原則與資訊自決權）。
• 制度優勢（分級保護、階梯式公開、兼顧交易安全）。
• 衍生問題與策進建議（第二類住址隱匿需主動申請之被動性、第三類利害關係人舉證認定之嚴格性對共有物通知之衝擊）。

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【答案】

一、我國土地登記三大效力之意涵與相互關聯

我國不動產登記制度兼採實質審查主義與登記生效主義，其登記簿所載事項具備下列三大法理效力：

本題以命題當年（民國 107 年）之法規為基準解析。後續國土計畫法雖於民國 109 年針對部分條文及功能分區公告實施期程有所修正（現行法已修正），惟核心學理及兩大管制制度之本質比較不受修法影響。

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核心觀念

1. 財產權保障與損失補償學說：

• 憲法第 15 條保障人民之財產權；憲法第 23 條之比例原則。
• 財產權之社會義務（社會拘束性）與公用徵收之界限劃分。
• 國土計畫法第 32 條第 2 項規定：國土功能分區圖公告實施後，原依區域計畫法編定之甲種、乙種、丙種建築用地等既有合法可建築用地，變更為非可建築用地時，主管機關應對其所受損失予以適當補償。
• 涉及公法上損失補償之四大學說：特別犧牲說、財產權本質內容侵害說（準公用徵收理論）、信賴保護與既得權保障原則、公負擔平等原則；並輔以司法院釋字第 400 號、第 440 號及第 564 號解釋意旨。

2. 土地開發管制制度之世代演進：

• 土地開發許可制：區域計畫法第 15 條之 1 至第 15 條之 5，屬於非都市土地管制由「身分管制」走向「彈性開發審查」之制度，允許民間藉由個案申請變更土地使用分區或用地編定。
• 土地使用許可制：國土計畫法第 24 條至第 28 條，建立在「計畫引導開發」原則下，嚴格區隔「國土功能分區」與「使用地類別」，於城鄉發展總量管制範圍內，依主管機關核定之國土計畫給予使用許可。

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解題方法

本題為經典的法理與制度演進申論題，採雙核心架構切入：

1. 第一部分（補償理論）：先援引國土計畫法第 32 條第 2 項之規範本旨，界定「可建築用地變更為非可建築用地」已實質剝奪土地之核心利用價值，超越一般人民依財產權社會拘束性所應承受之微量限制；進而有系統地列出四大公法學理，論證由特別公法負擔過渡至金錢補償之法理正當性。
2. 第二部分（制度比較）：避免流於零散法條默寫，應設定「對稱且具邏輯性」的比較維度：立法理念與計畫位階、管制客體與變更標的、申請規模與申請門檻、審議機制與公民參與、公益負擔與回饋義務，逐點對比區域計畫法與國土計畫法之本質差異。

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子題分析（申論爭點剖析）

• 子題一：損失補償之學說理論 爭點在於既有合法建築用地轉變為受限保護用地時，國土計畫主管機關為何不能單純以「公益目的」直接無償剝奪？考生須闡明國家對財產權的公法限制有其極限，一旦侵害達到「實質徵收」之程度，即應將公權力行為轉化為金錢補償請求權，否則即構成憲法位階之違憲侵害。
• 子題二：開發許可制 vs. 使用許可制之差異 爭點在於釐清國土計畫法不再允許民間以個案申請任意「撕裂」或「變更」國土功能分區。區域計畫法之開發許可是「由下而上、個案主導分區變更」，常導致零星開發與農地流失；國土計畫法之使用許可則是「由上而下、總量管制下之使用地變更」，功能分區架構嚴格維持，僅在核准條件下允許特定使用。

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解題技巧

1. 審題關鍵字定位：

• 看見「既有合法可建築用地變更為非可建築用地」，考點必為國土計畫法第 32 條第 2 項之「降階管制損失補償」，切勿誤引至國家賠償法（賠償係因違法公權力行為，補償係因合法公權力侵害）。
• 看見「理論學說」，標題務必打出標準公法專有名詞（特別犧牲、公負擔平等、信賴保護、準公用徵收）。

2. 比較題作答禁忌：

• 嚴禁先寫一段區域計畫法、再寫一段國土計畫法，導致評閱老師找不到對應點。務必以「構面小標」並列兩者進行對照（如：一、計畫思維與管制導向；二、變更客體與分區性質……）。

3. 高分陷阱提醒：

• 國土計畫法下的「使用許可」，申請人不能直接申請變更「國土功能分區」（分區依計畫通盤檢討決定），而是申請「土地使用許可」並變更「使用地類別」。這是許多考生容易混淆的致命錯誤。

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【答案】

壹、既有合法可建築用地變更受損補償之學說理論

依國土計畫法第 32 條第 2 項規定，直轄市、縣（市）主管機關公告國土功能分區圖後，原依區域計畫法編定之甲種、乙種、丙種建築用地、窯業用地、工礦用地等，於變更為非可建築用地時，主管機關應對其所受損失予以適當補償。建構此一損失補償制度之學說理論如下：

一、特別犧牲說（Sonderopfertheorie）

1. 理論內涵：本說源自德國公法學理，為當代公法上損失補償之核心基石。財產權之行使固然負有「社會義務（社會拘束性）」，人民於通常情形下應忍受國家為公共利益所為之微量、廣泛之限制；惟若國家之公權力措施，使特定人或少數人為公共利益蒙受超越一般人應忍受程度之負擔，即構成「特別犧牲」。

核心觀念

本題以命題當年（民國 107 年）法規為準（現行法後續雖就實價登錄申報罰則有部分修正，但本題所涉廣告真實性、經紀人簽章義務及裁處額度之核心條文均維持不變）。本題測驗之核心法規與法理包含：

1. 不動產經紀業之定義與適用範圍： 依《不動產經紀業管理條例》第 4 條第 4 款與第 5 款，從事不動產租賃之居間或代理業務者，亦屬仲介業務，受本條例全面規範。
2. 廣告真實與名稱揭示義務： 《不動產經紀業管理條例》第 21 條第 2 項規定：「經紀業刊登廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱。」
3. 重要文件之經紀人簽章義務： 《不動產經紀業管理條例》第 22 條第 1 項第 1 款規定，不動產租賃業務上之「不動產出租委託契約書」，應由經紀業指派經紀人簽章。
4. 法定罰鍰額度： 《不動產經紀業管理條例》第 29 條第 1 項第 2 款、第 3 款，違反第 21 條第 2 項或第 22 條第 1 項規定者，處新臺幣 6 萬元以上 30 萬元以下罰鍰。
5. 行政裁罰數額之決定原則：

• 行為數判定：《行政罰法》第 24 條（一行為不二罰／想像競合）與第 25 條（數行為分別處罰／併罰原則）。
• 裁罰審酌要素：《行政罰法》第 18 條第 1 項規定，應審酌應受責難程度、所生影響、所得利益及受處罰者資力。
• 裁量界限與裁罰基準：《行政程序法》第 7 條（比例原則）、第 10 條（合法裁量原則），並得參酌內政部訂定之《不動產經紀業管理條例第二十九條及第三十條裁罰基準》。

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解題方法

本題為標準的「實體違章認定」結合「行政裁罰裁量」之申論實例題，解題切入架構應採二階段演繹法：

1. 第一階段（實體違法構成要件審查）： 先確認該租賃公司具備經紀業地位，再逐一對照題目中民眾檢舉的三項具體事實（坪數及樓層不符、未揭示公司名稱、出租委託書無經紀人簽章），精確引述《不動產經紀業管理條例》之對應條文，論證其違法性。
2. 第二階段（罰鍰數額決定與行政裁量）： 分為「法定額度」、「行為數區分（併罰與否）」與「行政裁量審酌標準」三步驟。

• 分析廣告不實與未揭示名稱是否屬「一行為」；
• 分析廣告違規與委託書未簽章是否屬「數行為」而應併處；
• 帶入《行政罰法》第 18 條審酌要件與裁罰基準，得出主管機關合法決定罰鍰數額之具體方法。

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選項分析

（註：本題為申論實例題，無單選選項；以下就題件事實爭點逐一進行違法構成要件深度剖析）

1. 坪數欄位所載坪數及總樓層數與建物謄本不符： 構成違反《不動產經紀業管理條例》第 21 條第 2 項前段「刊登廣告及銷售內容，應與事實相符」之規定。廣告內容為引導消費者作成交易決意之重要資訊，坪數與樓層資訊虛偽不實，侵害交易安全。
2. 廣告頁面上未揭示其經紀業之名稱： 構成違反《不動產經紀業管理條例》第 21 條第 2 項後段「並註明經紀業名稱」之規定。立法意旨在落實經紀業之公開與透明，使消費者明瞭締約對象與責任歸屬。
3. 所附房屋出租委託契約書上無其所屬經紀人之簽章： 構成違反《不動產經紀業管理條例》第 22 條第 1 項第 1 款規定。出租委託契約書攸關委託人權利義務，依法強制由合格經紀人專業審查並簽章負責，欠缺簽章即屬違章。

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解題技巧

1. 審題關鍵字圈選： 抓出「租賃公司」（定性為經紀業）、「刊登廣告坪數樓層不符」（廣告不實）、「未揭示名稱」（未註明經紀業名稱）、「出租委託契約無經紀人簽章」（違反專任簽章義務）。
2. 避開常見失分陷阱：

• 陷阱一：誤以為租賃非買賣就不受《不動產經紀業管理條例》約束。條例明定租賃之居間亦屬經紀業務。
• 陷阱二：只寫「處 6 萬至 30 萬罰鍰」，卻漏未論述「一行為與數行為」之區分。