108 地方特考三等 地政 不動產估價 考古題詳解

核心觀念

本題考查「獨立估價」的意義，以及地上有建物時，如何評估基準地的素地地價。

獨立估價是指土地與建物結合形成房地時，假設地上建物不存在，將土地視為空地，只評估土地本身的價格；換言之，不把現存建物的狀況及其對土地價格的影響納入土地估價。

基準地是具有代表性的宗地，其地價作為觀察區域土地市價與地價變動的標竿，評估標的是素地地價。因此，地上建物的屋齡、構造、樓層或使用狀況，不應左右基準地地價。

法規基準：以命題當年（民國 108 年）法規為準。

解題方法

回答時先界定獨立估價，再依地上有建物時可採的方法，說明哪些方法直接估土地、哪些方法須從房地整體價值拆分土地價值，最後指出何者較符合素地估價精神。

地上有建物時，基準地地價常見的評估方法如下：

1. 比較法：蒐集土地買賣實例，經情況、價格日期、區域因素及個別因素調整後，推估基準地的土地價格。若採用的是房地交易實例，則須先適當分離房地價格。
2. 收益法：以土地本身的淨收益除以土地收益資本化率，推估土地收益價格；地上有建物時，須將歸屬於建物的收益自房地淨收益中扣除。
3. 土地開發分析法：估算土地依適當開發方式完成後的銷售總額，扣除開發直接成本、間接成本、資本利息及利潤，推估開發前土地價格。
4. 土地殘餘法：從房地淨收益中扣除建物應得收益，再將歸屬土地的淨收益還原為土地價格。

核心觀念

本題考查以房地總價扣除建物價值推估土地價格的「土地殘餘法」，以及負地價的經濟意義。計算式為：

若採成本法估算建物價格，應扣除折舊後，以建物現值作為扣除額。此法成立的前提，是房地總價與建物現值採用一致的估價基準，且房地總價能合理反映土地與建物的價值。

解題方法

設房地總價為 $V_{LH}$、建物現值為 $V_B$，則推估土地價格為：

當 $V_{LH}<V_B$ 時，結果即為負地價。這不代表土地在物理上具有負值，而是表示依據所採用的資料與假設，整體房地價格不足以支應建物現值；應檢視價格資料、建物價值及估價前提，而不能直接將負數解讀為土地的市場價值。

負地價是否合理及可能原因

負地價在計算上可能出現，但通常不宜逕認為土地本身具有負的市場價格。它可能反映下列情形：

1. 房地總價偏低或資料不具代表性：交易價格受急售、特殊關係交易、瑕疵或其他個別因素影響，未能代表正常市場價格。
2. 建物現值估得過高：建物成本、折舊率或耐用年數估算不當，或建物現值與房地總價採用不同估價基準。

核心觀念

本題考查「路線價估價法」的定義、相較於「區段價法」的優勢，以及繁榮街道路線價區段逐漸減少的原因。路線價估價法以特定街道為單位，先評定道路兩側一定深度範圍內土地的標準地價，再依宗地條件與標準地的差異，調整推估各宗土地價格。

路線價通常以道路兩側臨街一定深度內、具代表性的標準宗地為基礎，評定每單位面積的價格；個別宗地價格則依其臨街情形、深度、形狀、寬度、位置及使用限制等條件，透過深度指數、角地加成或其他修正因素估算。

解題方法

作答可分三層：先說明路線價估價法的估價單位與推估方式；再從價格細緻度、區位差異及計算一致性，與區段價法比較；最後從都市發展、資料取得、估價成本及制度運用等面向，說明路線價區段減少的原因。

「區段價法」係將地價相近、土地使用條件相似的土地劃為同一地價區段，評定區段地價，再按個別土地條件調整。路線價法則以街道及其臨街土地為中心，估價單位更細。

路線價估價法的定義與作法

路線價估價法係先評定繁榮街道兩側一定深度範圍內土地的路線價，再依各宗土地與標準宗地的條件差異，適用深度指數及其他修正因素，推估各宗土地價格。

基本推估方式可表示為：

如需計算宗地總價，則以推估單價乘以宗地面積：

實務上，路線價所代表的標準地通常須明確設定臨街條件與深度；個別宗地若為角地、形狀不規則、臨街寬度不同或深度超出標準範圍，須依其對價格的影響另作修正。路線價並非直接等於所有臨街土地的單價，而是估價的基準。

相對區段價法的優勢

1. 價格表達較細緻：路線價以街道及臨街土地為評價基礎，能反映同一區段內不同街道、不同繁榮程度及臨街位置的價差；區段價法以整個地價區段為單位，區段內土地的價差較不易直接呈現。

2. 較能反映臨街效益：商業繁榮街道的土地價值常受店面效益、交通可及性、能見度及人流影響。路線價法以道路為核心，較能表達臨街土地與內側土地的價值差異。

3. 推估結果較具一致性：透過統一的路線價、深度指數及修正因素，可按相同架構推估沿街多筆土地，降低逐宗個別估價造成的尺度差異。

核心觀念

本題要比較的是：協議價購與徵收補償雖然都以「市價」為基礎，但兩者的法源、查估主體與查估程序並不相同。共同的價格概念，是反映市場正常交易的價格；制度上的差異，則在各自適用的估價規範。

以下以命題當年（民國 108 年）法規為準。相關規定為《土地徵收條例》第 11 條、第 30 條、《不動產估價技術規則》及《土地徵收補償市價查估辦法》。其中，《土地徵收補償市價查估辦法》現行查得的修正日期仍為民國 103 年 11 月 14 日，故此處所引查估架構並無後續重要修正須另行提醒。

解題方法

先辨明題目問的是兩種市價的「評估依據」及「方法是否有差異」，因此分別從規範依據、查估方式、程序三方面比較；不可只因兩者都稱為市價，就認為估價程序完全相同。

一、協議價購市價

依《土地徵收條例》第 11 條，需用土地人申請徵收前，原則上應先與土地所有權人協議價購或以其他方式取得；協議價購應由需用土地人依市價與所有權人協議。

協議價購市價的估價，主要依《不動產估價技術規則》辦理，價格概念是市場正常交易價格。需用土地人可蒐集政府公開資訊、仲介業資訊等市場資料，綜合分析後與所有權人協議；亦可委託不動產估價師估價。受託估價師依《不動產估價技術規則》第 14 條，原則上應兼採二種以上估價方法，並依第 15 條綜合比較各方法的估價結果。

二、徵收補償市價

依《土地徵收條例》第 30 條，被徵收土地應按照徵收當期市價補償；市價調查估計程序、方法及應遵行事項，授權中央主管機關訂定。民國 108 年的具體依據是《土地徵收補償市價查估辦法》，其第 2 條將市價定義為「市場正常交易價格」。