108 地方特考三等 地政 土地登記 考古題詳解

核心觀念

本題考我國土地登記制度的「強制登記」特色，以及強制辦理登記的制度理由。作答時應先說明哪些登記具有強制性，再連結登記的公示與公信功能，說明其如何維護土地交易安全。

以命題當年（民國 108 年）法規為準。

解題方法

可依「登記範圍與強制性 → 法律依據 → 制度目的」的順序作答：

1. 土地總登記原則上具有強制性。​依土地法第 38 條第 2 項，土地所有權人應於公告期間內申請登記。逾期無人申請，或申請後逾期未補具證明文件者，依同法第 57 條，經公告及法定程序後，該土地得登記為國有。
2. 建物第一次所有權登記並非全面強制。​土地法第 38 條第 2 項明定建築改良物所有權第一次登記得免辦；但第一次登記完成後，其權利變動登記仍須依法辦理。
3. 不動產物權變動與登記相連結。​依民法第 758 條，因法律行為而取得、設定、喪失或變更不動產物權者，非經登記不生效力。登記因此不只是公開權利狀態，也關係物權變動的效力。

強制登記的理由

土地具有固定性與稀少性，土地權利又涉及眾多交易當事人及公共管理。透過要求土地權利依法登記，國家得建立可供查考的地籍資料，使權利歸屬及其變動有明確的公示外觀。

核心觀念

本題以命題當年（民國 108 年）法規為準。​考點有二：第一，甲能否依土地法第 34 條之 1，以多數決處分共有土地全部；第二，依該規定辦理買賣移轉登記時，應提出哪些文件，以及出賣人甲須在申請書上切結哪些事項。

甲持有 $7/10$，已超過全體共有人應有部分合計過半數；甲、乙共二人，甲也達共有人數過半數。因此，甲符合土地法第 34 條之 1 第 1 項的多數決門檻，可就 A 地全部辦理處分。乙雖未會同申請，仍須依法通知，並處理其應得對價或補償。

此外，丙依基地租賃契約在 A 地建屋，屬土地法第 104 條所定基地承租人，對基地出售有優先購買權。登記時須一併處理丙的優先購買權。

解題方法

先將題目中的人分成兩類：

1. 共有人乙：依土地法第 34 條之 1，檢視多數決門檻、通知及對價或補償。
2. 基地承租人丙：依土地法第 104 條，確認是否已放棄優先購買權，或是否因收到通知後逾期未表示而視為放棄。

再依土地登記規則第 95 條、第 97 條，整理登記文件與申請書記明事項。甲、丁親自會同申請，只是符合一般共同申請方式，並不免除土地法第 34 條之 1 所需的通知、對價或補償證明，也不免除丙的優先購買權程序。

應檢附文件

除登記申請書及申請人身分證明外，應檢附下列文件：

1. 買賣移轉契約書：作為登記原因證明文件。
2. A 地所有權狀：依土地登記規則第 34 條，已登記土地申請移轉登記原則上應提出權利書狀。
3. 通知乙的證明文件：提出已以書面通知乙，或依法公告的證明，以證明履行土地法第 34 條之 1 的通知程序。
4. 乙應得對價或補償已受領或已提存的證明文件：例如受領收據，或依法提存的證明。
5. 處理丙優先購買權的文件：依土地登記規則第 97 條，提出丙放棄優先購買權的證明；或提出已通知丙的證件，並由甲切結丙收到出賣通知後逾期未表示優先購買。

核心觀念

本題考《民法》第 513 條及《土地登記規則》第 117 條所定的承攬人抵押權登記。依民法第 513 條，承攬工作為建築物、其他土地上工作物，或其重大修繕時，承攬人得就承攬關係所生報酬額，請求定作人就工作所附的不動產設定抵押權；也得就「將來完成」的定作人不動產，請求預為抵押權登記。

本題所稱「預為抵押權登記」，是建物尚未完成、尚不能作為抵押權登記客體時，先將承攬事實及承攬人請求抵押權登記的情形登載於登記簿，以保全並公示承攬人的權利。此時所作的是預為登記，並非已完成的抵押權設定登記。

以下以命題當年（民國 108 年）法規為準。

一、預為抵押權登記的意涵

預為抵押權登記，是承攬人依民法第 513 條，對尚未完成、將來完成後屬於定作人的建物，先行申請登記承攬關係及其抵押權請求。其目的在使第三人得知該建物已有承攬報酬債權及將來請求抵押權登記的事實，並保全承攬人權利。

由於建物尚未完成，預為登記本身並不等於已成立抵押權，也不能直接視為已完成的抵押權設定登記；待建物完成並具備登記條件後，再依規定辦理後續登記。

二、承攬人單獨申請時應提出的文件

《土地登記規則》第 117 條原則上要求承攬人與定作人會同申請；但承攬契約經公證者，承攬人得單獨申請。單獨申請時，應備文件可分為以下幾類：

1. 一般申請文件：土地登記申請書、登記清冊及申請人的身分證明文件。
2. 權利及原因證明文件：經公證的承攬契約書，作為承攬關係及請求預為抵押權登記的證明。
3. 建築許可文件：建築執照或其他建築許可文件。
4. 其他依法應提出的文件：依《土地登記規則》第 34 條、第 40 條及個案情形應提出的文件。

應掌握本題的關鍵：承攬契約經公證，是承攬人得單獨申請的條件；申請文件仍須包括一般登記文件及建築許可文件。

三、預為抵押權登記費的計收

一、核心觀念與解題方法

本題分成三層：第一，列出《土地登記規則》第7條所稱「本規則另有規定」而得逕為塗銷的情形；第二，列出《地籍清理條例》授權登記機關逕為塗銷的情形；第三，比較兩種規定的立法目的。

作答時要區分「權利人申請塗銷」與「登記機關依職權塗銷」。《土地登記規則》第143條列的是權利消滅後應申請塗銷的通常情形；本題問的是登記機關能否不經法院判決，逕以職權塗銷，重點在當時《土地登記規則》第144條及《地籍清理條例》第27條。

以下以命題當年（民國108年）法規為準。現行《土地登記規則》相關條文曾經修正、條次亦有調整，解題仍依命題年度規定作答。

二、《土地登記規則》所定得逕為塗銷的情形

依民國108年《土地登記規則》第144條，依該規則登記的土地權利，符合下列情形之一，且第三人尚未取得該土地權利的新登記時，登記機關得報請直轄市或縣（市）地政機關查明核准後塗銷：

1. 登記證明文件經主管機關認定為偽造。
2. 純屬登記機關疏失而錯誤的登記。

此外，塗銷前應在土地登記簿其他登記事項欄註記。

本條的要件可拆成三個步驟：先確認屬於法定的偽造文件或登記機關純粹疏失；再確認第三人尚未取得新的權利登記；最後報請上級地政機關查明核准，並先行辦理簿上註記。符合這些條件，才得由登記機關逕為塗銷。

三、《地籍清理條例》所定得依職權逕為塗銷的情形

依民國108年《地籍清理條例》第27條，土地權利於民國38年12月31日以前登記，並屬下列情形之一者，登記機關公告三個月，期滿無人異議，即得逕為塗銷：

1. 以典權或臨時典權登記的不動產質權。
2. 贌耕權。
3. 賃借權。
4. 其他非以法定不動產物權名稱登記的權利。

本條的適用範圍有兩個關鍵限制：一是權利須在指定日期以前登記；二是權利須屬條文列舉類型。公告三個月且期滿無人異議後，登記機關始得逕為塗銷。

《地籍清理條例》第28條至第30條亦有塗銷程序，但其規定是由土地所有權人申請，再由登記機關公告處理，並非本題所問的登記機關依職權逕為塗銷。