110 地方特考三等 都市計畫技術 都市及區域計劃法令與制度 考古題詳解

核心觀念

本題考的是「鄉村地區整體規劃」與三種農村發展、土地整理工具之間的層次與功能差異。答題應從下列四個面向比較：

1. 法律及政策依據。
2. 規劃或事業的主要目的。
3. 適用範圍與實施對象。
4. 是否涉及土地權利調整及具體工程建設。

以命題當年（民國110年）法規及政策架構為準。鄉村地區整體規劃主要是國土空間規劃體系下的「整體性、上位性規劃工具」；農村再生、農地重劃及農村社區土地重劃，則分別屬於社區發展、農地整理及土地開發整理等不同性質的政策或法定事業。

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一、鄉村地區整體規劃

（一）基本意義

鄉村地區整體規劃，是針對鄉村地區的人口、產業、土地利用、公共設施、居住環境、生態景觀及交通服務等事項，進行整體盤點、問題分析與空間配置的規劃工作。

其重點不在單一工程，也不在單純整理土地，而在於回答：

• 鄉村地區未來要發展什麼功能？
• 居住、農業、產業及公共設施如何配置？
• 聚落發展範圍如何合理調整？
• 農村人口高齡化、人口外流及公共服務不足如何處理？
• 農地、農村聚落、生態環境及文化景觀如何協調？

因此，鄉村地區整體規劃具有「先規劃、後選擇實施工具」的性質。

（二）法律及規劃層次

其核心係建構於《國土計畫法》的國土規劃精神及相關鄉村地區整體規劃政策、作業規範之上，並與國土計畫、直轄市或縣（市）國土計畫及鄉村地區土地使用管制相互銜接。

它的功能在於：

1. 將鄉村地區納入國土整體空間治理。
2. 釐清鄉村發展定位及空間結構。
3. 指導住宅、農業、產業、公共設施及環境保育配置。
4. 作為後續土地使用調整、公共設施改善及土地整理事業的依據。

（三）實施特色

鄉村地區整體規劃通常具有下列特性：

• 以一定鄉村地區為整體對象。
• 強調跨部門整合。
• 著重長期發展與空間秩序。
• 兼顧居住、產業、農業、生態及文化。
• 不當然導致土地所有權移轉或地籍重新分配。
• 不以單一土地整理工程為必要內容。

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二、農村再生

（一）基本意義

農村再生係依《農村再生條例》推動，以農村社區為主要對象，透過社區參與、培力及農村再生計畫，改善農村生活環境，活化農村產業，保存農村文化與景觀，提升居民生活品質。

其核心精神是「由下而上」及「社區自主」。

（二）主要內容

農村再生可包括：

• 社區環境改善。
• 農村景觀及生態維護。
• 農村文化保存。
• 農業及地方產業活化。
• 社區組織培力。
• 高齡照護、公共服務及生活機能改善。
• 閒置空間活化及地方特色營造。

（三）與鄉村地區整體規劃的差異

農村再生與鄉村地區整體規劃均重視生活環境與地方發展，但層次不同：

• 鄉村地區整體規劃：以整個鄉村地區為對象，屬於整合性的空間規劃。
• 農村再生：以農村社區為主要行動單位，屬於社區培力及環境改善事業。
• 鄉村地區整體規劃：偏重空間配置、土地使用及公共設施整合。
• 農村再生：偏重居民參與、社區營造、產業文化及生活環境改善。
• 鄉村地區整體規劃：可作為農村再生及其他土地整理事業的上位指導。
• 農村再生：通常不以土地所有權調整、土地重新分配為主要手段。

農村再生計畫即使改善道路、廣場、景觀或公共空間，也不等於土地重劃，不能直接與農地重劃或農村社區土地重劃混為一談。

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三、農地重劃

（一）基本意義

農地重劃主要依《農地重劃條例》辦理，針對農業生產地區進行土地重新整理，使零散、狹長或不規則的農地，轉變為較完整且便於耕作的農地。

其核心目的為「提高農業生產效率」。

（二）主要工作

農地重劃通常包括：

• 農地坵塊重新劃分。
• 農路及水路系統配置。
• 灌溉、排水設施改善。
• 地界及地籍整理。
• 農地形狀及面積調整。
• 必要公共設施用地配置。

重劃後，各土地所有權人通常依重劃前土地價值及相關規定，重新分配重劃後土地。由於公共設施用地及工程費用等因素，土地所有人可能須負擔一定的土地或費用。

（三）與鄉村地區整體規劃的差異

農地重劃與鄉村地區整體規劃的區別如下：

1. 目的不同

• 鄉村地區整體規劃：處理鄉村地區整體發展與空間治理。
• 農地重劃：改善農業生產條件及農地利用效率。

2. 對象不同

• 鄉村地區整體規劃：涵蓋聚落、農業、產業、公共設施及自然環境。
• 農地重劃：主要針對農業生產區及農地。

3. 手段不同

• 鄉村地區整體規劃：透過空間規劃、土地使用配置及政策整合。
• 農地重劃：透過土地坵塊重整、農路水路建設及地籍調整。

4. 權利效果不同

• 鄉村地區整體規劃：本身主要產生規劃指導及土地使用管制效果。
• 農地重劃：會產生土地重新分配、地籍調整及費用負擔等具體法律效果。

農地重劃雖可改善鄉村公共設施，仍以「農業生產環境改善」為核心，不是處理整個鄉村地區發展問題的綜合規劃。

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四、農村社區土地重劃

（一）基本意義

一、核心觀念

本題考查《都市更新條例》權利變換程序中，土地改良物拆除、遷移的執行方式，以及民國110年5月修法後對「強制拆除」所增加的程序保障。

所謂土地改良物，包括建築物、工事及其他定著於土地上的改良物。權利變換範圍內如有土地改良物必須拆除或遷移，應依下列基本順序辦理：

$$\text{自行拆除或遷移} \rightarrow \text{實施者代為拆除或遷移} \rightarrow \text{主管機關代為拆除或遷移}$$

本題法規判斷，應以命題當年（民國110年）法規為準。

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二、屆期未自行拆除或遷移之後的辦理順序

依《都市更新條例》關於權利變換範圍內土地改良物拆除、遷移的規定，程序如下：

（一）實施者通知限期自行拆除或遷移

實施者應依核定的權利變換計畫，通知土地改良物的所有權人、管理人或使用人，限期自行拆除或遷移。

命題文字所稱「屆期未自行拆除或遷移」，即表示受通知人未於期限內履行義務。

（二）由實施者代為拆除或遷移

受通知人屆期不履行時，原則上先由實施者代為拆除或遷移。

實施者執行前，應再以書面通知土地改良物所有權人、管理人或使用人，告知拆除或遷移事項，並應在執行時會同警察到場，以維持執行秩序及避免發生衝突。

代為拆除或遷移所支出的必要費用，原則上由實施者先行墊付，並依權利變換相關規定列入共同負擔或由相關權利人負擔。

（三）必要時請求主管機關代為拆除或遷移

若實施者無法自行完成拆除或遷移，例如遭遇占有人抗拒、現場有安全疑慮或有執行力不足的情形，得請求直轄市、縣（市）主管機關代為拆除或遷移。

此時並不是由實施者自行使用強制力，而是由主管機關依法介入執行，必要時由警察機關協助維持現場秩序。

因此，完整的辦理順序為：

1. 實施者依權利變換計畫通知相關人員限期自行拆除或遷移。
2. 屆期未履行，由實施者代為拆除或遷移。
3. 實施者代為拆除或遷移前，應依法通知，執行時會同警察到場。
4. 實施者執行確有困難或有必要時，請求主管機關代為拆除或遷移。
5. 主管機關依法辦理代為拆除或遷移，必要時由警察協助執行。

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三、民國110年5月修法的目的

民國110年5月修正公布強制拆除相關規定，主要目的在於：

第一，強化居住及財產權保障。 都市更新涉及人民住宅、財產及生活安定，不能僅因更新計畫已核定，即完全忽略受拆遷者的程序權利。

第二，避免由民間實施者直接行使過度強制手段。 實施者雖然負責推動都市更新，但本質上仍屬私人或民間組織，強制排除占有、拆除建築物涉及高度公權力性質，不宜由實施者任意執行。

第三，增加主管機關的審查及介入。 修法後，強制拆除不再只是實施者通知後即可逕行處理，而是強化主管機關在強制拆除程序中的角色，使拆除行為受到公法程序及行政監督。

第四，降低執行衝突及社會爭議。 透過事前通知、行政機關介入及警察協助，使拆除程序具有明確法律依據，也讓受拆遷者有最低限度的程序保障。

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四、民國110年5月修法後的主要內容

修法重點可整理如下：

（一）明確區分「代為拆除」與「強制拆除」

實施者代為拆除，是權利變換執行上的代履行措施；但涉及以公權力排除抗拒、強制進入或強制清空現場時，則屬強制執行性質，應由主管機關依法介入。

核心觀念

本題考《新市鎮開發條例》關於「新市鎮特定區內土地取得、規劃整理完成後之處理方式」。以命題當年（民國110年）法規為準，土地處理須先區分：

1. 區段徵收所形成的抵價地。
2. 公共設施用地。
3. 可供建築土地。

其中，抵價地依區段徵收規定發交原土地所有權人；其餘土地則由主管機關依法律規定處理。

解題方法

題幹已明確提示「除以區段徵收方式辦理之抵價地……外」，因此解題重點在於記憶《新市鎮開發條例》對其他土地的分類及處理方式：

• 公共設施用地：撥供各該公共設施事業機關使用。
• 可供建築土地：得以標售、出租或設定地上權方式處理。

本題不是在考徵收補償費或抵價地比例計算，而是在考「土地取得及整理後的土地利用與處分方式」。

法規內容與土地處理方式

依命題當年《新市鎮開發條例》規定：

1. 抵價地

以區段徵收方式辦理的抵價地，依區段徵收相關規定發交原土地所有權人，不屬於主管機關另行處分的土地。

2. 公共設施用地

核心觀念

本題以命題當年（民國110年）《國土計畫法》為準，考查「國土復育促進地區」的土地使用管制效果，以及土地或建築物權利人的權益保障與應負義務。

依《國土計畫法》第35條以下規定，國土復育促進地區係因國土遭受嚴重破壞、具有高度復育必要性，經劃定後採取較一般土地使用分區更嚴格的管制。其管制重點不只是調整容積率、建蔽率，而是得直接限制甚至禁止開發、建築及既有使用。

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解題方法

本題可依下列三個層次作答：

1. 判斷劃入國土復育促進地區後，是否仍得自由建築或開發。
2. 分析容積率、建蔽率及使用項目受到何種影響。
3. 說明既有權利人的補償、收購、徵收及配合復育等權益義務。

關鍵在於區分：

• 「容積率、建蔽率」屬於建築量體管制；
• 「禁止新建、增建、改建、修建」屬於更前端的建築行為管制；
• 「限制或禁止既有合法建築物及設施使用」則屬於使用管制。

因此，題目不能只回答「容積率降低」或「建蔽率降低」，而應說明：國土復育促進地區得採取全面性土地使用管制，必要時即使原都市計畫或原土地使用規定允許建築，也可能受到禁止或限制。

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一、容積率與建蔽率的限制

劃入國土復育促進地區後，容積率、建蔽率並非當然統一調整為某一固定數值，法律也不是規定所有國土復育促進地區一律採同一容積率或建蔽率。

但是，依國土復育計畫及相關土地使用管制規定，得有下列效果：

• 限制新建、增建、改建及修建建築物；
• 限制建築基地開發規模；
• 限制建築樓地板面積；
• 限制建築覆蓋面積；
• 對特定區域禁止建築行為。

因此，容積率與建蔽率在實質上可能被降低，甚至因禁止建築而無法實際利用。若該地區禁止新建建築物，並非單純將容積率訂為較低數值，而是新建行為本身即不得為之；此時即使原本具有較高法定容積，也不能據此主張開發。

應注意，既有建築物的樓地板面積不會因劃定而當然消失，既有建築物也不當然立即拆除。但其後續增建、改建、修建及使用，仍須依國土復育計畫及管制規定辦理。

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二、使用項目的限制

國土復育促進地區內，土地使用項目得受到限制或禁止，主要包括：

• 禁止或限制新增住宅、商業、工業及其他建築使用；
• 禁止或限制新設、增設、擴建產業設施；
• 禁止或限制採取土石、開挖、填土、整地等行為；
• 限制可能造成地質、水土保持、生態或環境危害的使用；
• 對原有合法建築物及產業設施的使用予以限制或禁止。

原有合法建築物並不表示可以永遠依原用途自由使用。若該使用與國土復育目的衝突，主管機關得限制使用內容、使用強度、使用期間，必要時並得禁止使用。

例如，原本合法存在的住宅、工廠或觀光設施，若位於地層下陷、山崩地滑、土石流或其他高度危險地區，劃入國土復育促進地區後，可能不得擴建、不得改作其他高強度用途，甚至必須遷移或拆除。

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三、土地及建築物權利人的權益

土地所有權人、地上權人、建築物所有權人及其他合法權利人，因國土復育管制而受到權利限制時，仍享有下列重要保障：

（一）適當補償