109 高普考高考三級 地政 土地經濟學 考古題詳解

核心觀念

本題考查區位理論中的競租曲線（bid rent curve），以及土地租金與不動產市價的關係。

競租曲線表示：在其他條件相同下，不同土地使用者為取得特定區位所能支付的最高地租，如何隨距離市中心遠近而變化。使用者會把區位帶來的收益，扣除非土地成本與正常報酬後，作為可支付地租的上限。

一般而言，距離市中心愈近，交通便利、接近市場與服務的利益愈大；但各用途從中心區位取得的利益不同，因此競租曲線的高度與斜率不同。各用途實際占用何處，取決於同一地點各用途的競租能力與市場均衡。

解題方法

先比較各用途對中心區位的依賴程度，再分析其地租承受能力隨距離變化的幅度。以下以縱軸表示每單位土地可支付的地租，橫軸表示距市中心的距離 $d$：

• 辦公室與商業服務：依賴面對面聯繫、資訊交換、客戶往來及交通可及性，通常在中心區的競租能力最高，且地租隨距離增加而下降較快。
• 住宅：重視就業、交通與公共服務可及性，但也重視居住空間、環境品質與通勤成本。其競租曲線通常低於中心商業用途，且斜率較緩。
• 工業：重視運輸、土地面積、物流與接近勞動力或市場；若產業仰賴大型土地或貨運，通常較能選擇外圍區位，曲線多低於中心辦公用途。
• 農業：都會區內通常對中心區位的支付能力最低，且較能容忍遠離市中心，競租曲線通常較平緩。

因此，典型示意下，中心附近常由辦公或商業用途競租；往外則由住宅、工業等用途依其區位需求競租；最外圍可能由農業使用。這是一般理論排序，並非任何城市都固定如此；產業特性、交通建設、土地規模需求與地方市場條件都會改變曲線位置及交點。

租金與市價的高低順序

**租金排序與市價排序不必相同。**租金是土地或不動產在一定期間內提供使用權的價格；市價則是該不動產權利整體在市場上的資本化價格。兩者相關，但市價不只由當期租金決定。

核心觀念

本題考查都市更新的經濟誘因與推動障礙。容積獎勵是透過增加更新後可建築樓地板面積，提高更新案的預期收益，促使土地所有權人、實施者與投資者參與；但都市更新能否推動，還受土地整合、權利分配、融資、程序與公共設施負擔等因素影響。因此，不能只以「獎勵容積越高，更新越快」作答。

以命題當年（民國 109 年）法規為準，都市更新容積獎勵的法制依據包括《都市更新條例》及其相關子法。分析時可用簡化的開發收益概念表示：

增加容積可能提高可售或可使用樓地板面積與總收益，但也可能增加營建、融資與管理成本，且受市場需求、基準容積、土地價格及分配方式影響，未必等比例轉化為地主或實施者的淨利益。

解題方法

本題是申論題，宜分兩段作答：

1. 先分析提高容積獎勵的正面效果與限制，回答「是否可以加速」。
2. 再依都市更新的主要瓶頸，提出除提高容積獎勵以外的配套方法。

結論應採取「有助於部分案件，但不能單靠提高獎勵」的立場，並交代其成立條件與可能副作用。

提高容積獎勵的效果與限制

提高容積獎勵有助於加速都市更新，主要有以下理由：

• 增加開發收益：增加可建築樓地板面積，提升更新後房屋的銷售、出租或使用價值，使原本收益不足以負擔重建成本的案件更具可行性。
• 改善地主參與誘因：當更新後可分回的房屋或權利價值增加，地主較有意願參與協議、同意更新計畫或接受權利變換。
• 提高實施者投入意願：收益空間增加，有利於承擔前期規劃、整合、拆遷與融資風險，吸引民間資金投入。

但提高容積不必然加速更新，原因包括：

• 土地整合與權利協調仍可能卡關：地主人數多、權屬複雜、共有關係或意見分歧時，增加收益未必足以化解協商與分配爭議。
• 增加的容積未必帶來足夠淨收益：營建成本、融資成本及房價變動可能抵銷新增收益；若新增樓地板面積難以銷售或出租，誘因也會減弱。
• 權利分配可能引發新爭議：地主與實施者對更新後價值、共同負擔及分配比例認知不同時，較高總收益仍可能伴隨更激烈的利益分配爭議。
• 市場與地區條件不同：高需求地區較能將新增容積轉為收益；需求較弱或公共設施不足的地區，單純增加容積的效果有限。

核心觀念

本題考查「持有成本」如何影響土地與住宅的配置，以及租稅能否促使閒置不動產投入使用。分析時須區分：

• 空地稅：針對可供建築而閒置或未充分利用的土地加重課稅，目的在提高囤地成本，促使土地開發或移轉。
• 空屋稅：針對閒置住宅加重課稅，目的在促使屋主出租、出售或自住，使既有住宅投入市場。

以命題當年（民國 109 年）法規為準。《土地稅法》第 21 條規定，經直轄市或縣（市）政府核定應徵空地稅的土地，按該宗土地應納地價稅基本稅額加徵二至五倍空地稅。當時全國並無統一、專以「空屋」為名的稅目；非自住住家用房屋依《房屋稅條例》適用較高的房屋稅率，地方政府也可依地方自治及相關規定採取差別稅率。現行房屋稅制後續已有重要修正，以下仍以民國 109 年為分析基準。

解題方法

可用「提高持有成本 → 改變屋主選擇 → 影響市場供給、價格與資源配置」的順序作答。接著分別分析空地稅與空屋稅的作用對象、預期效果及可能副作用，最後提出附帶條件的政策立場。

空地稅對不動產市場的影響

正面效果

空地稅增加閒置土地的持有成本，可能促使地主提早開發、出售或與他人合作開發，使土地進入建築及使用階段。都市中若有可立即利用的空地投入市場，可增加建築用地供給，減少土地遭長期囤積所造成的資源閒置；土地開發或移轉增加，也可能抑制單純等待地價上漲的投機行為。

可能的副作用與限制

空地未必都出於投機。土地可能因道路、水電等公共設施尚未到位、都市計畫限制、基地形狀或產權共有等原因而無法開發。若未能辨明閒置原因而一律加重課稅，會使非自願閒置的地主承擔不合理負擔。

此外，課稅效果取決於地主能否把稅負轉嫁給買方或承租人，也取決於土地需求、開發成本及相關管制。若需求強、土地供給仍受限制，空地稅未必足以降低房價；地主也可能將增加的持有成本反映在土地或房屋價格上。故空地稅能提高土地釋出誘因，但不能單獨解決住宅供給不足或房價高漲。

核心觀念

本題考查農地與工業用地的競合，以及政府如何在農業生產、產業發展、環境保護與土地使用秩序之間取捨。土地經濟學的分析重點包括：

• 土地使用的機會成本：農地改作工廠使用，會減少農業生產空間，也可能影響周邊農地灌溉、耕作與農業設施。
• 外部效果：工廠可能帶來就業、產值與產業群聚效益，也可能造成污染、交通負荷、農地破碎化及農業生產環境受損。
• 土地使用管制與政策誘因：如果違規使用最後可以取得合法化途徑，可能形成「先違規、後補辦」的預期，削弱農地管制的效果。

以命題當年（民國 109 年）法規為準，《工廠管理輔導法》108 年修法增訂未登記工廠與特定工廠管理及輔導專章。制度原則是：既有低污染未登記工廠納管、改善，符合條件者取得特定工廠登記；農地不得因此成為新設工廠的合法設廠用地。

依當時制度，符合條件的既有未登記工廠須在期限內申請納管、提出工廠改善計畫，繳納納管輔導金；完成改善後，得申請特定工廠登記。特定工廠登記並非一般工廠登記，也不等於土地及建築物已全面合法。後續仍須依規定處理用地計畫、土地使用變更及相關環境、安全要求。特定工廠登記並有期限，取得登記者須繳納營運管理金。

解題方法

本題分成兩部分作答：

1. 分別說明政策對農業、工業的影響，同時寫出正面效果與成本，避免單向論述。
2. 提出制度改善方向，將前述成本回扣至土地使用管制、農業環境保護、產業轉型及執行管理。

題目設定的政策轉變，是將部分既有工廠由臨時登記制度銜接至特定工廠登記納管。作答時應特別指出：這是對既有工廠的分級納管與輔導安排，並非開放農地新設工廠，也不是一律就地合法。

政策對農業發展的影響

正面影響

• 較能掌握既有工廠的分布與污染風險：納管後可要求工廠提出改善計畫，接受主管機關管理，並配合環保、水利、水土保持等設施改善，降低完全游離於管理之外的風險。
• 為農工混雜地區提供整體規劃機會：工廠群聚地區可透過都市計畫或產業園區規劃處理，減少零散工廠各自擴張所造成的土地使用失序。
• 收取費用及回饋金，部分反映土地使用成本：納管輔導金、營運管理金及土地變更相關回饋金，可將部分管理成本與農地轉用成本納入制度。

負面影響

• 農地流失與農業生產空間縮減：工廠占用農地會減少可耕作面積，並使農地破碎化，增加農業經營、灌排設施維護與農機作業的困難。
• 農業生產環境承受外部成本：即使工廠屬低污染，仍須檢視廢水、空污、噪音、交通及地下水等影響；若改善與稽查不足，農地及農產品安全可能受損。
• 合法化預期可能削弱農地管制：若業者認為違規占用農地日後仍可取得登記或用地變更，可能形成模仿與擴張誘因，降低土地使用管制的嚇阻效果。
• 造成農業與工業使用衝突常態化：工廠周邊農地可能因污染疑慮、交通及設施不相容而降低農業經營意願，形成農地名義上仍在、實際農業功能卻逐漸衰退的情形。

政策對工業發展的影響

正面影響