109 高普考高考三級 地政 土地登記 考古題詳解
第 一 題25 分
A土地為甲、乙、丙3人分別共有，3人之應有部分均各為 ；其中，丙之應有部分經限制登記在案。
現甲、乙2人依土地法第34條之1規定，將A土地全部出售予丁，並訂定買賣契約，而丙並未優先購買。於是，甲、乙會同丁，依規定向登記機關申請辦理A土地之所有權移轉登記。
試問：
於此情形，登記機關對於該登記申請案件，究應如何處理？請依土地法第34條之1執行要點規定申述之。
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核心觀念
本題考《土地法》第34條之1第一項的「多數決處分共有物」，以及《土地法第三十四條之一執行要點》對共有人應有部分經限制登記時的特別規定。以下以命題當年（民國109年）法規為準。
土地法第34條之1第一項原則上允許部分共有人，在符合共有人數及應有部分門檻時，就共有土地全部為處分。執行要點另規定：共有土地或建物部分共有人之應有部分經限制登記者，無本法條第一項之適用。
解題方法
先確認甲、乙是否達到土地法第34條之1第一項的多數門檻：共有人人數為3人，甲、乙共2人，超過半數；兩人應有部分合計為 ，亦超過半數。若只看這項門檻，甲、乙已符合。
但題目明示丙的應有部分經限制登記，應再適用執行要點的特別規定。該限制登記使本案不得依土地法第34條之1第一項，由部分共有人處分共有土地全部。因此，甲、乙雖達到人數及持分門檻，也不能據此代丙處分其應有部分。
登記機關的處理
第 二 題25 分
土地登記規則第57條第1項第3款規定：
「有下列各款情形之一者，登記機關應以書面敘明理由及法令依據，駁回登記之申請：……三、登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執。……。」
此規定所稱「登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執」之意涵為何？
又，假設甲於107年4月1日以遺囑指定其所有A土地之處分方式，並指定乙為遺囑執行人。108年10月15日甲死亡後，乙檢具該遺囑及其他登記申請書類文件，向登記機關申辦A土地之遺囑執行人登記。
於登記機關審查期間，甲之繼承人丙質疑該遺囑之真正，爰向登記機關提出異議。於此設例情形，登記機關可否依土地登記規則第57條第1項第3款規定駁回乙之遺囑執行人登記申請？
以上二問，請綜合闡釋說明之。
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核心觀念
本題考的是土地登記機關遇到「私權爭執」時的審查界線，以及《土地登記規則》第57條第1項第3款如何適用於遺囑執行人登記。
依命題當年（民國109年）的規定，登記機關發現登記權利人、義務人，或與申請登記法律關係有關的權利關係人之間，對該法律關係有所爭執，應以書面敘明理由及法令依據，駁回登記申請。此規定的目的，在於避免登記機關代替法院判斷私法上權利或身分爭議。
本款所稱「爭執」，是指當事人間就申請登記所據的法律關係發生爭議，不是只要有人對同一不動產上的任何事項表示異議，就一律駁回。登記機關應審查爭議是否與申請登記的法律關係有關；但無權判斷爭執本身有無理由，也不能自行終局認定私權歸屬。
解題方法
可依序判斷三件事：
- 異議人是否為相關權利關係人：異議人須與申請登記的法律關係有關。
- 異議是否涉及申請登記的法律關係：例如爭執遺囑真偽，並進而影響申請人是否具有遺囑執行人身分。
- 登記機關是否有權終局判斷：若爭議涉及遺囑效力、權利歸屬等私法事項，應由法院或其他適當紛爭解決程序處理；登記機關不得自行判定遺囑有效或無效。
因此，判斷重點不在於異議人是否已先取得法院判決，而在於其主張是否指向申請登記法律關係中的具體私權爭議。
本題適用
甲死亡後，乙依甲所立遺囑申辦A土地的遺囑執行人登記。丙是甲的繼承人，對遺囑真偽提出異議。遺囑是否真正，會影響乙是否因甲的指定而取得遺囑執行人身分；遺囑執行人又具有依遺囑及繼承法律關係處理遺產的地位，故此爭議會影響乙申辦遺囑執行人登記的法律關係。
第 三 題25 分
土地登記規則第118條規定：
「土地總登記後，因主張時效完成申請地上權登記時，應提出以行使地上權意思而占有之證明文件及占有土地四鄰證明或其他足資證明開始占有至申請登記時繼續占有事實之文件。」
試問：
此規定所謂之「以行使地上權意思而占有之證明文件」，究竟所指為何？請列舉3項事例說明之。
又，申請時效取得地上權登記案件於登記機關審查中，土地所有權人提出已對申請人之占有向法院提起拆屋還地訴訟之證明文件，聲明異議時，登記機關應如何處理？請申述之。
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核心觀念
本題考《土地登記規則》第118條及「時效取得地上權登記審查要點」第16點。
依民法第832條，地上權是以在他人土地上有建築物、其他工作物或竹木為目的而使用土地的權利。依民法第772條準用第769條、第770條，主張時效取得地上權，須以行使地上權的意思，和平、繼續、公然占有他人土地，並以在該土地上有建築物、其他工作物或竹木為目的；期間為20年，或符合善意且無過失等要件時的10年短期時效。司法院釋字第291號解釋也指出，申請人應提出證明占有的文件；登記機關主要作程序審查，權利是否存在的實體爭議，依異議及司法程序處理。
土地登記規則第118條要求提出兩類證明：
- 證明占有人是以行使地上權的意思占有。
- 證明自開始占有至申請登記時繼續占有，例如四鄰證明或其他足資證明占有事實的文件。
兩類證明各自證明不同事項。建物、戶籍、繳稅等資料可證明土地上有使用或占有的外觀，卻不能單憑這些事實推定占有人具有行使地上權的意思。
「以行使地上權意思而占有」的證明及事例
此處所指，是能證明占有人於占有開始時，已基於設定或行使地上權的意思使用他人土地，而非僅證明土地上有建物或占有事實的文件。可列舉下列三例：
- 已有設定地上權約定，並依約交付土地占有，但尚未完成登記：例如雙方簽訂地上權設定契約，地主交付土地供占有人建屋使用，後續未辦妥登記。
- 已申請地上權設定登記，但尚未完成登記：例如已提出地上權設定登記申請，因程序或文件問題未完成登記，相關契約、申請資料可證明占有意思。
- 占有人於占有開始時即對外表示行使地上權意思，並取得第三人證明：例如占有人開始使用土地時，即向外表明係以地上權人身分使用，並有第三人證明其表示及占有情形的文件。
第 四 題25 分
試問：
地籍清理條例第四章「所有權以外土地權利」規定清理之對象（土地權利）為何？
又，依同條例規定，以神祇名義登記之土地，得辦理更名登記之要件為何？請說明之。
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核心觀念
本題考《地籍清理條例》第四章「所有權以外土地權利之清理」的清理對象，以及該條例第35條所定以神祇名義登記土地的更名要件。
以下均以命題當年（民國109年）法規為準。第35條於民國112年修正，現行法已修正；本題仍應依109年條文作答。
解題方法
先按第四章條文整理土地權利類型與登記時間，再分辨各類權利的清理方式。接著依109年《地籍清理條例》第35條，逐項說明神祇名義土地的使用、同一主體證明、申報程序與期限。
一、第四章清理之對象
第四章第27條至第29條規定的清理對象，均為所有權以外的土地權利：
- 民國38年12月31日以前登記的特定權利：包括以典權或臨時典權登記的不動產質權、贌耕權、賃借權，以及其他非以法定不動產物權名稱登記的土地權利。登記機關公告三個月，期滿無人異議，逕為塗銷登記。
- 民國38年12月31日以前登記的抵押權：土地所有權人得申請塗銷；登記機關公告三個月，期滿無人異議，予以塗銷。
- 民國45年12月31日以前登記的地上權：須同時符合未定期限、權利人住所不詳或行蹤不明，且土地上沒有建築改良物或其他工作物。土地所有權人得申請塗銷；公告三個月期滿無人異議，予以塗銷。
因此，作答時要注意權利類型與年限的搭配：前兩類以民國38年12月31日為界，地上權則以民國45年12月31日為界，且須符合額外條件。
二、以神祇名義登記土地的更名要件
依109年《地籍清理條例》第35條，以神祇、未依法登記之寺廟或宗教團體名義登記的土地，符合下列條件時，得辦理更名登記：