111 高普考高考三級 地政 土地登記 考古題詳解

核心觀念

本題考查三個重點：

1. 抵押權的物上代位與追及效力
2. 土地抵押權對後建建物的效力
3. 債務清償後抵押權塗銷登記的申辦

以下以命題當年（民國111年）法規為準。

抵押權係不移轉占有而供債權擔保之不動產物權。抵押權設定並完成登記後，即具有對抗第三人的效力；即使抵押不動產移轉給第三人，抵押權原則上仍不受影響，抵押權人得對該不動產實行抵押權。

因此，判斷銀行能否拍賣甲的不動產，關鍵不在於目前所有權人是否為甲，而在於：

• 建商設定的抵押權是否已有效成立並完成登記；
• 抵押權是否仍存在；
• 建商債務是否已屆清償期而未清償。

解題方法

本題應依「抵押權成立時間—所有權移轉—債務清償狀態」三階段判斷：

一、抵押權已先於所有權移轉登記

建商為土地融資而向銀行設定土地抵押權，若銀行抵押權已辦妥登記，抵押權即存在於該土地上。

其後建商將土地所有權移轉登記給甲，甲雖成為土地所有權人，但取得的是「附有既存抵押權負擔」的土地。土地所有權移轉不會當然消滅原有抵押權。

二、抵押權具有追及效力

依民法關於抵押權之規定，抵押權人得追及抵押物之所在而行使權利。換言之，抵押物縱經讓與，抵押權仍附著於該不動產。

所以，甲不是原始借款人，也不是抵押債務人，並不表示不動產當然免於拍賣。抵押權是對物而非僅對人的權利，銀行得以抵押物為執行標的，聲請法院拍賣。

甲如因建商未清償貸款而遭受損害，得依其與建商間的買賣契約，向建商主張契約責任；但這不影響銀行對既存抵押物所享有的抵押權。

三、土地抵押權與建物的關係

題目說明房屋建造完成後，土地與建物均移轉登記給甲。此時須區分：

（一）土地抵押權

銀行原本設定的是土地抵押權，若該抵押權尚未塗銷，銀行當然得對土地聲請拍賣。

（二）抵押土地上後來興建的建物

依民法第877條，土地所有人於抵押權設定後，在抵押土地上營造建築物者，抵押權人於實行抵押權時，得聲請法院將建築物併付拍賣。但抵押權人對建築物賣得之價金，無優先受清償之權。

因此，銀行可以聲請將土地及其上建物併付拍賣，以避免土地與建物分離而降低拍賣價值；但銀行原土地抵押權的優先受償範圍，原則上仍以抵押土地的價值為限，對建物拍賣所得並無土地抵押權的優先受償權。

銀行是否可以聲請拍賣甲的不動產

結論

可以，但須以抵押權已有效登記且尚未塗銷為前提。

建商債務已屆清償期而不清償時，銀行得依抵押權的追及效力，聲請法院拍賣甲目前所有的抵押土地。若土地上已有建物，銀行並得依民法第877條聲請將建物併付拍賣。

甲取得不動產的時間在抵押權設定及登記之後，並不能消滅銀行原有抵押權。除非：

• 銀行抵押權在甲取得前已經塗銷；
• 抵押權設定或登記本身無效；
• 債務已清償而抵押權已辦理塗銷；
• 有其他法律上足以消滅抵押權的原因。

否則，甲的不動產仍受抵押權拘束。

建商清償債務後應辦理何種登記

建商清償銀行債務後，應辦理：

抵押權塗銷登記

（一）核心觀念：海岸未登錄土地之性質與登記方式

本題以命題當年（民國111年）法規為準，主要涉及《土地法》第41條、第53條、第55條、第58條、第59條，以及《土地登記規則》第72條、第75條、第77條、第118條。

依《土地法》第2條，海岸屬於第三類土地，即交通水利用地。依《土地法》第41條，第三類、第四類土地原則上免予編號登記；但因地籍管理需要而必須編號登記者，不在此限。

因此，因地籍整理發現海岸範圍內之未登錄土地，既有編號登記之必要，即應辦理土地所有權第一次登記。其程序準用土地總登記程序，並依公有土地性質登記為國有。

依《土地法》第53條：

無保管或使用機關之公有土地，以及因地籍整理而發現之公有土地，由該管直轄市或縣（市）地政機關逕為登記，所有權人欄註明為國有。

故本題之基本處理方式為：

1. 由該管直轄市或縣（市）地政機關辦理土地所有權第一次登記。
2. 登記名義為中華民國，所有權人欄註明「國有」。
3. 因屬未編號土地，應先辦理必要之測量、編號及地籍整理。
4. 登記程序準用土地總登記程序。

（二）公告期間：十五日

依《土地登記規則》第77條，土地總登記後，未編號登記之土地因地籍管理而必須編號登記者，其登記程序準用土地總登記程序。

依《土地登記規則》第72條，土地總登記案件經登記機關審查證明無誤後，應公告十五日。

因此，本題土地經審查無誤後，應公告：

$$15\text{日}$$

公告內容應載明土地標示、登記名義人、權利範圍、公告起訖日期，以及利害關係人提出異議之期限、方式與受理機關。

（三）公告期間有人異議之處理

土地權利關係人於公告期間內提出異議時，應依《土地法》第59條辦理：

1. 以書面向該管直轄市或縣（市）地政機關提出。
2. 應附具相關證明文件。
3. 如因異議發生土地權利爭執，由地政機關予以調處。
4. 當事人不服調處結果者，應於接到調處通知後十五日內，向司法機關提起訴訟。
5. 逾期未起訴者，依原調處結果辦理登記。

其程序可整理如下：

$$\text{提出異議} \rightarrow \text{地政機關調處} \rightarrow \begin{cases} \text{不服：15日內向司法機關起訴}\\ \text{逾期不起訴：依調處結果辦理} \end{cases}$$

地政機關不得在土地權利爭議尚未依調處或司法程序確定前，逕行排除異議人之權利主張。

（四）有人主張時效取得所有權之辦理方式

時效取得所有權之法律依據為《民法》第769條及第770條。

1. 一般時效取得

依《民法》第769條，以所有之意思，和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產滿二十年者，得請求登記為所有人。

2. 短期時效取得

依《民法》第770條，以所有之意思，和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產，且占有開始時為善意並無過失，滿十年者，得請求登記為所有人。

可整理為：

$$\text{一般時效：和平、公然、繼續占有20年}$$ $$\text{短期時效：占有開始時善意且無過失，和平、公然、繼續占有10年}$$

占有人主張時效取得所有權時，應依下列程序辦理：

以命題當年（民國111年）法規為準

核心觀念

本題考查公有土地「撥用」的法律性質及土地登記方式，核心在於區分：

1. 撥用不是所有權移轉。
2. 撥用是公有土地管理權限與使用目的的調整。
3. 登記上應辦理「管理者變更登記」，而非所有權移轉登記。

本案土地原為國有，因發展觀光需要，經核准無償撥用予 A 市政府管理。其法律效果是：

• 土地所有權仍屬國家。
• 原管理機關不再管理該土地。
• A 市政府成為撥用後的管理機關。
• 土地使用應限於核准之觀光等公共用途。

公有土地撥用相關規定

一、土地法上的一般原則

依土地法第26條，各級政府機關需用公有土地時，應商同該管公有土地之管理機關辦理撥用；如協議不成，則依該條所定之上級機關核定程序辦理。

因此，公有土地撥用通常具備下列要件：

• 需用機關確有公共建設或公共事業需要。
• 需用機關應與原管理機關協議。
• 應依權責完成撥用核准程序。
• 撥用後由需用機關依核准目的管理、使用土地。

本案 A 市政府為需用機關，原國有土地管理機關為原管理機關，雙方應依公有土地撥用程序辦理。

二、國有土地的特別規範

因本案土地屬於國有土地，除適用土地法關於公有土地撥用的一般規定外，並應適用國有財產法關於國有財產撥用的規定。

國有財產撥用原則上須由需用機關提出撥用計畫，商同原管理機關，並依國有財產性質及權責完成核准程序。經核准後，始得由需用機關接管使用。

本題已明示「奉核准」撥用，表示撥用的實體核准程序已完成，後續重點即在於辦理土地登記。

三、無償撥用的意義

公有土地撥用係政府機關間為公共用途所為的管理調整，並非一般私法上的買賣、贈與或交換。因此，原則上不發生土地價金支付，也不因此發生所有權移轉。

「無償」僅表示撥用不以支付土地對價為必要，並不表示 A 市政府取得土地所有權。

此外，鹽田屬濱海重要濕地，撥用後仍須遵守濕地保育、土地使用及相關環境法規，不得因完成撥用即任意變更土地用途。

解題方法

本題可依下列順序判斷：

第一步：確認土地性質

題目明示土地「原為國有」，故屬公有土地中的國有土地，應先適用公有土地撥用規範，再注意國有財產法的特別規定。

一、核心觀念

本題考《地籍清理條例》有關「未能釐清權屬土地代為標售」的法律效果，重點有二：

1. 得標人於繳清價款後，如何取得政府核發的得標證明，並據以辦理所有權移轉登記。
2. 原權利人於土地遭代為標售後，如何證明其權利，向主管機關申請發給標售價金。

代為標售的法律效果，是以標售價金取代原土地權利。得標人取得土地所有權；原權利人則改以請領標售價金為其權利實現方式。

本題解答以命題當年（民國111年）法規為準。

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二、得標人申請所有權移轉登記

得標人並非僅因「標得土地」即當然完成所有權移轉，必須先依規定繳清全部價款，再取得主管機關所發給的得標證明文件，向土地所在地登記機關申請所有權移轉登記。

其程序如下：

（一）繳清全部標售價款

得標人應依標售公告及投標須知所定期限，繳清全部標售價款及依法應負擔的相關費用。未依期限繳清者，依標售規定處理，不能據以申請移轉登記。

（二）取得主管機關核發的得標證明書

得標人繳清價款後，由代為標售的直轄市、縣（市）主管機關核發得標證明書，作為其取得土地所有權及申辦登記的重要權利證明文件。

（三）向土地所在地登記機關申請登記

得標人應檢附下列主要文件，向土地所在地登記機關申請所有權移轉登記：

1. 土地登記申請書。
2. 得標證明書。
3. 已繳清全部價款的證明文件。
4. 得標人的身分證明文件；得標人為法人者，應提出法人資格及代表人資格證明文件。
5. 其他依土地登記規則及登記機關要求應提出的文件。

登記機關審查無誤後，辦理所有權移轉登記，將土地所有權登記為得標人所有。

此種移轉登記的權利來源不是一般私人間的買賣契約，而是主管機關依《地籍清理條例》辦理代為標售所產生的公法上取得原因。因此，得標證明書及繳清價款證明具有核心地位，不能以一般買賣契約書取代。

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三、權利人申請發給標售價金

土地遭代為標售後，原權利人不能再直接請求返還土地，而應於法定期間內，向代為標售的直轄市、縣（市）主管機關申請發給標售價金。

主管機關將標售價金存入指定的保管專戶後，權利人應提出足以證明「本人就是原土地權利人」的文件。主要包括：

1. 價金申請書。
2. 原土地權利證明文件，例如原有權利書狀、契據、證明書或其他足以證明權利來源的文件。
3. 身分證明文件。
4. 印鑑證明及印鑑章，或依主管機關規定提出足以確認申請人身分及意思表示的文件。
5. 土地標售、公告或主管機關通知所載的相關資料。
6. 其他足以證明權利存在及權利人身分的文件。

主管機關審查申請人所提出的文件，確認其為原權利人且權利範圍明確後，始得發給其應得的標售價金。

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四、繼承人或受讓人申請價金的特別情形

（一）原權利人死亡