111 高普考高考三級 地政 不動產估價 考古題詳解

核心觀念

本題主要比較「計量模型分析法」與「比較法」在估價上的理論基礎、資料處理方式及適用情形，並進一步討論實價登錄資料增加後，計量模型是否得以運用於：

1. 政府評估土地稅之稅基。
2. 土地徵收之市價補償。

解題時應掌握三個層次：

• 方法論上：計量模型分析法與比較法如何區別。
• 估價技術上：實價登錄資料能否支援計量模型。
• 法律制度上：估價方法可以作為技術工具，但仍須符合土地稅及土地徵收補償的法定程序與基準。

以下法規說明，以命題當年（民國111年）法規為準。

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一、計量模型分析法與比較法之定義

（一）比較法

比較法係蒐集與勘估標的相同或相近地區內，條件相似且具有替代性的比較標的交易價格，經過價格日期、區域、個別條件及其他必要因素之調整，推算勘估標的正常價格。

其基本概念可表示為：

$$勘估標的價格 = 比較標的交易價格 \times 價格日期修正率 \times 區域因素修正率 \times 個別因素修正率$$

實務上通常選取數個比較標的，分別調整後，再依其資料可靠程度決定權重，推求勘估標的價格。

比較法的核心是「個案間之直接比較」，估價人員須判斷：

• 比較標的是否具有替代性。
• 交易是否屬正常交易。
• 交易日期與估價基準日是否接近。
• 區位、面積、地形、臨路、使用分區及容積等條件是否相近。
• 各項差異應如何調整。

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（二）計量模型分析法

計量模型分析法係利用大量交易樣本，以統計及計量經濟方法分析不動產價格與其影響因素間的關係，再依據模型估計結果推算勘估標的價格。

不動產估價常見的模型為特徵價格模型（hedonic price model），其一般形式如下：

$$P_i = \beta_0 + \beta_1 X_{1i} + \beta_2 X_{2i} +\cdots+ \beta_k X_{ki} + \varepsilon_i$$

其中：

• $P_i$：第 $i$ 筆交易價格。
• $\beta_0$：截距項。
• $X_{1i},X_{2i},\ldots,X_{ki}$：影響價格的特徵，例如面積、屋齡、樓層、臨路寬度、距離捷運站遠近、使用分區及容積率等。
• $\beta_1,\beta_2,\ldots,\beta_k$：各項價格影響因素的估計係數。
• $\varepsilon_i$：模型未能解釋的誤差項。

亦可採用半對數模型，例如：

$$\ln P_i = \beta_0 + \beta_1 X_{1i} +\cdots+ \beta_k X_{ki} + \varepsilon_i$$

此時係數可用來解釋各項因素對價格的相對影響程度。

計量模型的基本流程為：

1. 蒐集大量正常交易價格。
2. 選擇可能影響價格的變數。
3. 建立價格模型。
4. 以統計方法估計各變數係數。
5. 進行模型檢定與診斷。
6. 將勘估標的條件代入模型，推估其價格。

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二、兩種方法之主要差異

（一）資料數量不同

比較法通常以少數具有代表性的比較標的為基礎，重點在於比較標的與勘估標的之相似程度。

計量模型分析法則須使用大量交易資料，以樣本群體估計各種價格因素的平均影響。

因此，計量模型對資料數量、完整性及品質要求較高。

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（二）分析方式不同

比較法是以估價人員的專業判斷進行個案調整，屬於「個案比較」。

計量模型則以統計方法估計價格與各項不動產特徵之間的關係，屬於「整體性、系統性分析」。

比較法重視估價人員對個案差異的判斷；計量模型則重視變數選取、模型設定及統計檢定。

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（三）價格調整方式不同

比較法將比較標的與勘估標的逐項比較，並透過百分比或金額進行修正。

例如，某比較標的交易單價為每平方公尺10萬元，因其臨路條件優於勘估標的，估價人員認定應下修5%，則調整後價格為：

$$100,000 \times (1-5\%) = 95,000$$

計量模型則將影響價格的因素納入方程式，由模型係數反映各項因素的平均價格效果，不必逐筆以人工方式調整。

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（四）透明性與可解釋性不同

比較法的調整過程可直接說明，例如「比較標的距離捷運站較近，因此下修其價格」。

計量模型雖具有數量化及一致性優點，但模型結果受到變數選取、函數形式、樣本範圍及統計假設影響。若模型設定不當，所得價格可能具有形式上的精確性，卻欠缺實質正確性。

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（五）適用規模不同

比較法適合單筆或少數標的之估價，特別是交易案例充足、個案差異可以合理調整的市場。

計量模型適合大量標的或大範圍估價，例如：

• 大量估價。
• 稅基評估。
• 不動產市場分析。
• 地價區段或區域性價格推估。
• 作為比較法選取案例及調整幅度的輔助工具。

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（六）對估價人員角色的要求不同

比較法主要依賴估價人員的市場觀察、案例判斷及調整能力。

計量模型除需具備估價專業外，還須具備統計、計量經濟及資料分析能力，並能檢視模型是否存在多重共線性、異質變異、空間自相關及樣本偏誤等問題。

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三、實價登錄制度對計量模型之意義

實價登錄制度提供不動產交易價格及交易條件等資料，對計量模型具有下列幫助：

（一）增加交易樣本

計量模型必須建立在足夠交易樣本上。實價登錄可提供較大範圍及較長期間的交易資料，改善傳統估價只依賴少數案例的限制。

（二）提高估價一致性

模型依相同變數及估計程序推算價格，能降低不同估價人員在個案調整上的主觀差異。

（三）支援大量估價

政府進行土地稅基或區域性地價評估時，通常涉及大量土地，逐筆採取傳統人工比較方式成本高、耗時久。計量模型可先進行整體價格推估，再由專業人員進行審查及修正。

（四）改善價格因素分析

透過模型可以量化下列因素對價格的影響：

• 面積。
• 臨路寬度。
• 土地使用分區。
• 容積率。
• 距離公共設施遠近。
• 地形及地勢。
• 交易日期。
• 區域及鄰里環境。

但實價登錄資料仍有使用限制，包括：

• 交易價格可能存在申報錯誤。
• 部分交易具有特殊關係或特殊付款條件。
• 交易樣本分布不均。
• 個別土地的地形、權利範圍及利用限制未必完整呈現。
• 實價登錄反映的是已發生交易，不等同於所有土地在同一時間的正常市場價格。

核心觀念

本題評量考生對我國《土地徵收補償市價查估辦法》（以命題當年民國 111 年法規為準）之法規熟悉度與實務操作程序之掌握，核心焦點包含兩大主軸：

1. 土地徵收補償市價查估之法定作業流程（依《土地徵收補償市價查估辦法》第 3 條）。
2. 比較法於買賣實例正常單價之估計技術（依《土地徵收補償市價查估辦法》第 17 條至第 21 條，包含房地分離、各項價格調整與單價決定）。

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解題方法

本題屬標準法條申論題，作答時切入點如下：

1. 第一部分（查估過程）：依《土地徵收補償市價查估辦法》第 3 條之規定，按邏輯順序條列出完整的 7 項作業程序，並簡要闡述各階段重點，展現流程脈絡。
2. 第二部分（以買賣實例估計正常單價）：自蒐集實例起，循序說明房地價格分離（若為房地買賣）、四項關鍵調整（情況調整、價格日期調整、區域因素調整、個別因素調整），至求得試算正常單價並綜合決定之過程。

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解題技巧

1. 查估七大步驟記憶法：可記憶核心動詞「蒐 $\rightarrow$ 調 $\rightarrow$ 劃 $\rightarrow$ 估（實例） $\rightarrow$ 估（區段） $\rightarrow$ 評（宗地） $\rightarrow$ 提（評議）」。
2. 正常單價調整公式：比較法調整架構可套用估價通用數學式： $\text{試算正常單價} = \text{實例單價} \times \text{情況調整率} \times \text{價格日期調整率} \times \text{區域因素調整率} \times \text{個別因素調整率}$
3. 高分關鍵小細節：若實例為「房地合併買賣」，務必提及「需先扣除建物價格（房地分離）」求得土地價格，方能精準切中評分標準。

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【答案】

依《土地徵收補償市價查估辦法》（以下簡稱本辦法）之規定，土地徵收補償市價之查估過程及以買賣實例估計土地正常單價之方式分述如下：

一、土地徵收補償市價查估之過程

依本辦法第 3 條規定，土地徵收補償市價之查估作業程序如下：

1. 蒐集、製作或買賣實例相關產權、地籍、都市計畫、使用管制等基本資料：蒐集勘估標的與周邊相關之圖籍、產權、都市計畫或非都市土地分區與編定等資料。
2. 調查買賣或收益實例、影響地價之區域因素及個別因素：至現場勘查並調查蒐集買賣、收益實例，以及影響地價之各項環境、條件因素。

核心觀念

本題旨在考驗考生結合「總體經濟金融政策（央行升息）」與「不動產估價理論及法規實務」之整合應用能力。本題核心聚焦於**《不動產估價技術規則》**中各大估價方法之參數決定、價格形成機制，以及市場供給與需求之變動。

主要引用的法規與估價學理公式如下：

1. 收益法之收益資本化率（$R$）與折現率（$Y$）：

• 依《不動產估價技術規則》第 43 條規定，收益資本化率或折現率之決定方法包含：風險溢酬法、市場萃取法、加權平均資金成本法、債務保障比率法、有效總收入乘數法等。
• 加權平均資金成本法（WACC）： $R = W_d \times K_d + W_e \times K_e$ （其中 $W_d$ 為抵押貸款常數比率、$K_d$ 為借貸資金成本／房貸利率；$W_e$ 為自有資金比率、$K_e$ 為自有資金要求報酬率）
• 直接資本化法公式： $P = \frac{NOI}{R}$ （其中 $P$ 為收益價格，$NOI$ 為客觀淨收益，$R$ 為收益資本化率）

2. 成本法之資金利息：

• 依《不動產估價技術規則》第 54 條及第 56 條規定，勘估標的之營造施工費、規劃設計費等各項費用，於施工開發期間應依適當之借款利率計入「資金利息」，並計入重置／重建總成本。

3. 土地開發分析法之資本利息綜合利率與開發成本：

• 依《不動產估價技術規則》第 70 條及第 77 條規定，土地開發分析中之「資本利息綜合利率」與開發期之利息負擔直接受市場利率水準影響。

4. 比較法之期日修正：

• 依《不動產估價技術規則》第 21 條規定，比較標的成交日期與勘估標的價格日期不同時，應進行價格變動率之「期日修正」。

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解題方法

解答本題應採取「總體金融變數 $\rightarrow$ 估價參數變動 $\rightarrow$ 各估價方法與價格影響」的系統化架構，分別就收益法、成本法、比較法、土地開發分析法及市場總體供需逐層剖析：

一、對「收益法」之影響（衝擊最大、呈負向關係）

1. 推升折現率與收益資本化率：

• 風險溢酬法角度：升息使無風險利率（如國庫券、公債殖利率、定存利率）調升，在風險溢酬不變下，直接推升折現率及收益資本化率。
• 加權平均資金成本法角度：升息使金融機構放款利率上揚，借貸資金成本 $K_d$ 增加；投資人亦提高對不動產自有資金之機會成本要求 $K_e$，使得加權平均後之資本化率 $R$ 明顯上升。

2. 收益價格下修：

• 依公式 $P = \frac{NOI}{R}$，在客觀淨收益 $NOI$ 短期內無法隨之調漲（甚至因升息導致承租人負擔加重而微幅下修）的情況下，分母 $R$ 擴大，將直接導致收益價格 $P$ 明顯下跌。
• 以折現現金流量分析法（DCF）評估時，折現率調升會使得未來各期現金流量折現值與期末價值（Reversion Value）同步縮水。

二、對「成本法」之影響（呈正向推升成本）

1. 增加營建施工期之資金利息成本：

• 依《不動產估價技術規則》第 56 條，建物總成本包含「營造施工費」於興建期間的資金利息。
• 升息使得建商在營建期間的土建融資借款利率提高，導致資金利息成本增加，在其他條件不變下，會推升建物的積算價格（重置或重建成本）。

2. 利潤率受到壓縮：

• 雖然利息推高總成本，但因升息壓抑市場買盤，估價師在評定開發商之「適當利潤率」時，可能因市場景氣趨緩而向下調整，抵銷部分因利息上升帶來的價格增幅。

三、對「土地開發分析法」之影響（雙重壓抑土地價值）

1. 開發利息費用增加：

核心觀念

本題以命題當年（民國 111 年）法規為準，測驗考生對於「都市計畫容積移轉」政策中「折繳代金」之估價法理、實務作業方法及制度面缺失之綜合分析能力。

1. 法源依據：

• 《都市計畫容積移轉實施辦法》第 9 條之 1（接受基地得以折繳代金方式申請移入容積）。
• 《不動產估價技術規則》有關「土地開發分析法」（第 50 條至第 63 條）、「比較法」與「收益法」之相關規定。
• 各直轄市、縣（市）政府訂定之「容積移轉折繳代金估價作業程序」或「容積移轉代金估價作業指引」。

2. 本質意涵：

• 容積本質為公共財。移入容積折繳代金之經濟本質，係將接受基地因增加容積所產生之「土地開發增益（超額地價利益）」透過代金形式予以「外部效益內部化」，由政府收取並專款專用於取得私有公共設施保留地。
• 估價核心在於計算接受基地在「移入容積後」與「基準容積（或移入前容積）」之土地價值差額（前後差額法）。

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解題方法

本題為申論題，答題架構應分為「國內容積移轉折繳代金之估價方法」與「檢討改進之處」兩大主軸論述。

一、國內容積移轉折繳代金之估價方法

目前國內實務（如雙北市及各直轄市）在評定容積移轉折繳代金時，主要以土地開發分析法（前後差額法）為主，並輔以比較法進行檢驗。其作業程序多由直轄市、縣（市）政府委託三家以上不動產估價師事務所獨立查估，送交「容積代金審議小組」或「地價評議委員會」審議決定。

1. 主要方法：土地開發分析法（前後差額法）

• 評估原理：分別評估接受基地在「移入容積後」之土地開發分析價格（$V_1$）與「移入容積前（基準容積）」之土地開發分析價格（$V_0$），二者之差額即為增額容積所貢獻之土地價值增益。
• 代金計算公式： $\text{代金總額} = \Delta V = V_1 - V_0$
• 單一狀態之土地開發分析價格公式（依不動產估價技術規則第 52 條）： $V = \frac{S}{1 + R} - (C + M)$ 其中：
• $V$：土地開發分析價格。
• $S$：開發完成後房地總銷售金額。
• $R$：適當之利潤率（含利息及利潤）。
• $C$：營造施工費。
• $M$：規劃設計、銷售、管理及稅捐等各項直接與間接費用。
• 操作步驟：
• 步驟一：推估接受基地在「法定容積（基準容積）」條件下，規劃最有效利用建物之總銷售金額 $S_0$、總營建成本與各項費用 $(C_0 + M_0)$，推算出基準狀態土地價格 $V_0$。
• 步驟二：推估接受基地在「移入增額容積後」條件下，整體建物規劃之總銷售金額 $S_1$、總營建成本與各項費用 $(C_1 + M_1)$，推算出增額狀態土地價格 $V_1$。
• 步驟三：取兩者土地開發價值之差額 $\Delta V = V_1 - V_0$，作為折繳代金之基準依據。

2. 輔助方法：比較法

• 蒐集鄰近區域、條件相當之素地交易案例，評估基準容積單價與移入容積後之土地單價，推算容積增量所對應之土地單價增益，用以檢核土地開發分析法結果之合理性。

3. 審定與計價機制：

• 估價報告完成後，由直轄市、縣（市）政府召開容積移轉折繳代金審議會議，綜合考量三家估價師查估之成果（如取平均值或排除極端值後評定），做為申請人應繳納之代金金額。

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二、目前制度之檢討與改進之處

1. 現行機制之檢討（問題點）：

• 參數主觀性高，估價結果落差大： 土地開發分析法涉及未來總銷金額（$S$）、營造成本（$C$）、管銷費用（$M$）及利潤率（$R$）等參數。