110 高普考高考三級 地政 不動產估價 考古題詳解

核心觀念

本題結合「新冠疫情下居家辦公」與不動產估價之經濟原則，核心在於判斷外部環境變動如何透過市場供需、使用效益、未來收益及替代選擇，反映於住宅價格。

估價人員不得直接認定「居家辦公必然使住宅價格上升」，而應依下列因素判斷：

1. 住宅需求是否增加。
2. 不同區位、產品類型受影響程度。
3. 居住效用是否提高。
4. 未來租金、收益及資本化率是否改變。
5. 市場參與者對疫情及居家辦公趨勢的預期是否已反映於價格。

本題以市場價值判斷為核心，應以估價基準日當時之市場資料、一般買賣雙方的合理預期及正常市場交易情況為基礎。

以命題當年（民國110年）法規為準；本題重點在不動產估價原則及市場分析，並非特定法條之適用題。實際估價仍應依不動產估價技術規則及相關估價規範辦理。

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解題方法：先分析居家辦公的價格傳導機制

居家辦公對住宅價格的影響，可依「需求—效用—收益—價格」的順序分析。

居家辦公使住宅同時具有「居住場所」及「工作場所」功能，因此住宅使用效用增加。若住宅供給在短期內無法同步增加，需求增加會推升價格；但價格變動仍須視區位及產品條件而定。

可用下列關係表示：

$$住宅價格 \approx 住宅使用效用與未來收益的資本化結果$$

若採收益觀點，住宅價格可簡化表示為：

$$V=\frac{NOI}{R}$$

其中：

• $V$：住宅價格或收益價格；
• $NOI$：淨收益；
• $R$：資本化率。

居家辦公若提高住宅租金、出租率或居住效用，會使收益增加，價格具有上升壓力；若疫情造成景氣衰退、所得下降、失業增加，導致住宅需求及支付能力降低，價格則具有下跌壓力。因此，實際結果是多項力量綜合作用的結果。

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居家辦公對住宅價格的影響

一、住宅空間需求增加

居家辦公使部分家庭需要在住宅內設置書房、工作區或隔離空間，增加對下列住宅條件的需求：

• 室內坪數較大。
• 格局具有獨立房間。
• 採光、通風良好。
• 隔音效果較佳。
• 具備高速網路及適合辦公的設備。
• 有陽台、庭院或可提供彈性使用的空間。

因此，大坪數住宅、三房以上住宅、可改作書房的產品，其使用效用提高，價格可能較具支撐。

二、區位選擇發生變化

居家辦公降低每日通勤頻率，使部分購屋者對「距離工作地點近」的重視程度下降，轉而重視：

• 住宅面積。
• 居住環境品質。
• 社區安寧程度。
• 綠地及公共設施。
• 房價負擔能力。
• 交通便利與生活機能的綜合條件。

因此，部分人口可能由高房價核心區移往房價較低、空間較大之郊區或衛星城市，形成住宅需求的空間重新分配。

但居家辦公並不會使所有遠郊住宅均上漲。若某地缺乏生活機能、醫療教育資源、網路基礎建設及交通條件，其住宅吸引力仍然有限。

三、住宅與商用空間的替代關係改變

居家辦公使部分工作活動由辦公室轉移至住宅，住宅的工作使用功能增加，辦公室需求則可能受到抑制。

在住宅市場內，具有書房、獨立工作空間的住宅，可能替代原本需要租用共享辦公室、商業辦公空間的需求。此種替代效果會提高特定住宅產品的相對價格。

四、疫情的不利經濟效果抵銷部分上漲壓力

疫情也可能造成所得減少、失業增加、企業投資下降及信用風險升高，導致：

• 購屋支付能力下降。
• 租屋需求減少。
• 房貸取得條件趨於嚴格。
• 投資人要求較高風險貼水。
• 部分商業區及交通節點住宅需求降低。

因此，住宅價格不能僅以「居家辦公增加住宅需求」作單向推論，仍須分析所得、利率、就業、人口移動及住宅供給等因素。

五、價格影響具有產品與區位差異

居家辦公對住宅價格通常呈現分化效果：

• 大坪數、低密度、安靜且具工作空間的住宅：需求及價格支撐較強。
• 小坪數套房、主要服務通勤人口的住宅：價格上漲動能可能較弱。
• 核心商業區內、房價高度依賴通勤需求的住宅：需求可能受到調整。
• 具備良好生活機能、網路建設及公共服務的郊區住宅：需求可能增加。
• 缺乏公共設施及就業連結的偏遠地區：未必受益。

因此，估價時應採分區、分產品及分用途分析，不宜作全國性或所有住宅一體適用的結論。

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四項最相關之經濟原則

一、供需原則

供需原則認為，在其他條件不變下，需求增加而供給未同步增加，價格上升；供給增加而需求不變，價格下降。

居家辦公造成部分住宅需求增加，特別是大坪數、具獨立工作空間及環境品質較佳之住宅。若短期內住宅供給具有僵固性，新增需求會反映為：

$$需求增加 \Rightarrow \text{成交量增加及價格上升壓力}$$

但若疫情造成所得下降，住宅總需求減少，價格也會受到下跌壓力。故估價人員應同時分析：

• 需求數量是否改變。
• 需求結構是否改變。
• 住宅供給是否具有彈性。
• 市場調整所需時間。
• 不同地區及產品的供需差異。

本原則是判斷居家辦公價格影響的首要原則。

二、替代原則

替代原則認為，在其他條件相近時，理性市場參與者不會支付高於取得同等效用替代品所需的價格。

居家辦公提高住宅對工作空間的需求後，購屋者會比較：

核心觀念

本題考查房地價格中，如何將「土地」與「建物」的價值分離，主要涉及：

1. 抽取法（extraction method）
2. 分配法（allocation method）
3. 二者的估價邏輯、經濟意涵及結果差異
4. 公告地價查估時的適用方法

以命題當年，即民國110年適用之不動產估價相關法規與估價技術為準。

房地總價格係土地與建物共同作用下形成的市場價格，但實務上常取得的是房地合一交易價格，因此必須透過適當方法分離土地價格。

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一、抽取法

（一）意義

抽取法係先求取房地合一價格，再從房地價格中扣除建物於估價基準日的價值，所剩餘部分即視為土地價格。

其基本公式為：

$$土地價格＝房地總價格－建物價格$$

建物價格通常以重建成本或重置成本扣除累積折舊後求得：

$$建物價格＝重建（置）成本－累積折舊$$

因此，抽取法的完整計算概念為：

$$V_L=V_{L+B}-V_B$$

其中：

• $V_L$：土地價格
• $V_{L+B}$：房地合一價格
• $V_B$：建物於估價基準日之價值

（二）經濟意涵

抽取法的核心是「剩餘價值」觀念。房地總價格扣除建物所提供的價值後，剩餘部分歸屬於土地。

其隱含假設為：

1. 房地總價格可以合理分解為土地價值與建物價值。
2. 建物價值可以透過成本及折舊加以估計。
3. 土地對房地價格的貢獻，等於房地總價格扣除建物價值後的餘額。

因此，抽取法本質上是以建物成本法估計建物價值，再以剩餘方式推算土地價格。

（三）優點與限制

抽取法的優點是計算概念清楚，且土地價格係直接由個別房地交易價格中抽取而來，適合下列情形：

• 房地交易案例較多；
• 建物構造、用途及年齡相近；
• 重建成本或重置成本容易估算；
• 建物折舊程度可以合理判定；
• 土地與建物的使用關係單純。

但其缺點是估價結果高度依賴建物價值的估算。如果重建成本、折舊率或功能性折舊判斷不準確，土地價格即會受到連帶影響。

例如建物折舊估得過少：

$$V_B \text{ 偏高}$$

則：

$$V_L=V_{L+B}-V_B$$

會使土地價格被低估；反之，建物折舊估得過多，則可能造成土地價格被高估。

此外，若房地總價格已反映區位、容積、商業效益、建物使用效率及市場期待等因素，這些因素並不一定能單純由建物成本及折舊表現出來，抽取法的剩餘土地價格可能因此產生偏差，甚至出現土地價格過低或負值的情形。

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二、分配法

（一）意義

分配法係蒐集土地與建物條件相近之房地交易案例，分析其中土地價格與房地總價格的比例，再將待估房地的房地總價格，依合理的土地價格分配率分配出土地價格。

其基本公式為：

$$土地價格＝房地總價格×土地價格分配率$$

即：

$$V_L=V_{L+B}×r_L$$

其中：

• $V_L$：土地價格
• $V_{L+B}$：房地合一價格
• $r_L$：土地價格分配率

土地價格分配率通常可由比較案例分析而得：

$$r_L=\frac{土地價格}{房地總價格}$$

若案例中已知土地價格與建物價格，亦可表示為：

$$r_L=\frac{V_L}{V_L+V_B}$$

再將所求得的分配率，經由區位、用途、建物類型、屋齡、樓層及市場狀況等因素調整後，運用於待估房地。

（二）經濟意涵

分配法的核心不是建物成本，而是市場上土地與建物對房地總價格的相對貢獻關係。

換言之，分配法認為：

• 房地價格是市場交易者對土地與建物整體效用的評價；
• 土地與建物的價值比例，可以由類似房地交易案例歸納；
• 待估房地可依市場形成的土地分配比例，將房地價格分離為土地價格與建物價格。

因此，分配法具有較強的市場比較性，反映的是市場中土地與建物的相對價值結構，而非單純的建物重建成本。

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三、抽取法與分配法之差異

比較項目	抽取法	分配法
基本邏輯	房地總價格扣除建物價值	房地總價格乘土地分配率
建物價值來源	重建或重置成本扣除折舊	由市場案例所顯示的相對比例推估
主要依據	成本法及剩餘價值觀念	比較法及市場分配比例
土地價格性質	房地價格扣除建物價值後的餘額	市場交易中土地相對貢獻的分配結果
對折舊的敏感度	高	相對較低
對案例比例的敏感度	相對較低	高
適用條件	建物成本及折舊易估，建物差異小	有足夠同類房地案例，可歸納穩定比例

核心觀念

本題考查兩個重點：

1. 公共設施保留地的法律定義與土地權利限制
2. 土地徵收時，公共設施保留地與公共設施用地之地價查估基準差異

以下均以命題當年（民國110年）法規為準，主要依據為《土地徵收條例》第30條及《土地徵收補償市價查估辦法》相關規定。

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一、公共設施保留地之意義

公共設施保留地，係指在都市計畫中，已經劃設為道路、公園、學校、綠地、公共廣場、停車場等公共設施用地，但尚未由公部門取得，仍由原土地所有權人持有之土地。

其主要特徵如下：

1. 已受都市計畫指定：土地使用分區或使用地類別已被規劃為公共設施用途。
2. 尚未完成取得：政府尚未徵收、區段徵收、撥用或以其他方式取得。
3. 土地使用受到限制：土地所有權仍存在，但建築及使用受到都市計畫法規限制。
4. 具有公共設施用地之預定性：未來原則上將提供公共設施使用。

因此，公共設施保留地不是「政府已取得的公共設施用地」，而是「尚未取得、但已被劃定作公共設施使用的私有土地」。

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二、徵收地價查估之共同原則

公共設施保留地與公共設施用地被徵收時，均應依土地徵收補償制度，以徵收當期市價作為地價補償基礎。

其共同點包括：

1. 均以徵收當期市價為補償基礎

依《土地徵收條例》第30條，被徵收土地之地價，應按照徵收當期市價補償。

市價並非單純以公告土地現值代替，而是應透過市場資料、比較案例及土地個別條件查估。

2. 均須考量土地個別因素

查估時，應斟酌下列因素：

• 地形、地勢
• 面臨道路及交通條件
• 臨街情形
• 土地寬度、深度及面積
• 使用現況
• 公共設施完善程度
• 土地使用限制
• 土地改良物及其他影響價格之因素

可概括表示為：

$$被徵收土地市價 = 比較基準地市價 \times 個別因素修正率$$

3. 均須由主管機關辦理查估並提交地價評議委員會評定

查估結果應由直轄市或縣（市）主管機關依規定辦理，並提交地價評議委員會評定，作為徵收補償地價。

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三、公共設施保留地之查估方式

公共設施保留地之地價，應以毗鄰非公共設施保留地之平均市價為主要查估基準，再依土地個別條件進行調整。

其基本公式為：

$$公共設施保留地地價 = 毗鄰非公共設施保留地平均市價 \times 個別因素修正率$$

查估步驟

第一步：選取毗鄰非公共設施保留地

應先找出與該公共設施保留地相鄰，且未被劃為公共設施保留地之土地，作為比較基準。

此種基準土地應儘量具有相近的：

• 使用分區
• 使用地類別
• 區位條件
• 交通條件
• 發展程度

第二步：計算平均市價

將符合條件之毗鄰非公共設施保留地市價加以比較、分析，求得平均市價。

例如，毗鄰三筆非公共設施保留地之市價分別為每平方公尺20萬元、22萬元及24萬元，則平均市價為：

$$\frac{20+22+24}{3} = 22\text{萬元／平方公尺}$$

第三步：進行個別因素修正

再考量該公共設施保留地本身之地形、地勢、寬度、深度、臨路狀況、使用現況及土地限制等因素，予以適當調整。

公共設施保留地雖有使用限制，但其查估基準並非直接採用低度使用價值，也不是以公告土地現值直接計算，而是以毗鄰非公共設施保留地市價作為基準後調整。

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四、公共設施用地之查估方式

核心觀念

本題考查收益法中兩種將收益資本化為價格的方法：

1. 直接資本化法
2. 折現現金流量分析法（Discounted Cash Flow Analysis, DCF）

兩者均以不動產未來收益能力為價格基礎，但在收益期間、收益變化及計算方式上有所不同。

依命題當年民國 110 年之《不動產估價技術規則》觀念作答。

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一、直接資本化法

（一）基本公式

直接資本化法係將不動產某一代表性期間的收益，以適當資本化率直接換算為價格：

$$V=\frac{I}{R}$$

其中：

• $V$：不動產價格
• $I$：年淨收益，通常為正常、穩定且具有代表性的年收益
• $R$：資本化率

因此，資本化率亦可表示為：

$$R=\frac{I}{V}$$

（二）淨收益

淨收益通常係由有效總收入扣除必要費用後所得：

$$I=\text{有效總收入}-\text{必要費用}$$

必要費用包括管理費、維修費、稅捐、保險費及其他維持不動產正常使用所必要之支出，但應依估價目的及收益性不動產之性質判斷。

（三）方法特徵

直接資本化法將未來收益予以「正常化」或「穩定化」，再以單一資本化率計算價格。其計算期間通常以一年為基礎，未逐年列示各期收益與支出。

適用於收益穩定、收益變動幅度小、未來經營情形容易預測之不動產。

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二、折現現金流量分析法

（一）基本公式

折現現金流量分析法係先估計未來各期現金流量，再以適當折現率折算為估價基準日之現值：

$$V=\sum_{t=1}^{n}\frac{CF_t}{(1+Y)^t} +\frac{V_n}{(1+Y)^n}$$

其中：

• $V$：估價基準日價格
• $CF_t$：第 $t$ 期淨現金流量
• $Y$：折現率
• $n$：預測期間
• $V_n$：第 $n$ 期期末之剩餘價值或期末轉售價值

若以每年淨收益作為現金流量，公式可寫為：

$$V=\sum_{t=1}^{n}\frac{I_t}{(1+Y)^t} +\frac{V_n}{(1+Y)^n}$$

（二）期末價值

期末價值通常於預測期間終了時，以期末資本化率將下一期穩定淨收益資本化：

$$V_n=\frac{I_{n+1}}{R_t}$$

如有出售費用，則：

$$V_n=\frac{I_{n+1}}{R_t}-S$$

其中：

• $I_{n+1}$：預測期間後下一期之穩定淨收益
• $R_t$：期末資本化率
• $S$：出售費用

因此，DCF 的完整概念是：

$$\text{不動產價格} = \text{各期收益現值} + \text{期末價值現值}$$

（三）方法特徵

折現現金流量分析法會逐期估計：

• 租金或營業收入變化
• 空置率及收租率
• 管理、維修及其他費用
• 改良物修繕或更新支出
• 持有期間
• 期末出售價格
• 出售費用

因此，DCF 能處理收益逐年成長、衰退、波動及持有期間有限等情形，適合收益變化較大或經營計畫明確之不動產。

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三、直接資本化法與折現現金流量分析法之差異

比較項目	直接資本化法	折現現金流量分析法
收益處理	以單一代表性年收益計算	逐年估計各期現金流量
計算期間	主要以一年收益為基礎	明確設定預測期間
收益變化	假設收益已正常化、穩定化	可反映逐年成長、衰退及波動
主要比率	資本化率 $R$	折現率 $Y$，另可能使用期末資本化率 $R_t$
價格組成	單期收益除以資本化率	各期現金流量現值加期末價值現值
期末價值	通常未單獨列示	通常須估計並折現期末價值
計算複雜度	較簡單	較複雜，對假設敏感度較高