110 高普考高考三級 地政 土地法規 考古題詳解

核心觀念

本題考查三個重點：

1. 原核准實施市地重劃與後續修正重劃計畫書，聽證規定是否相同。
2. 「陳述意見」與「聽證」的程序差異。
3. 行政程序法上「強制聽證」與「職權聽證」的法律依據。

以下以命題當年（民國110年）法規為準。

解題方法

應先區分本題所稱的兩種行政程序：

• 重劃會申請「核准實施市地重劃」：適用獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第27條。
• 重劃會申請「核准重劃計畫書修正草案」：適用同辦法第27條之1。

兩者雖均涉及土地所有權人及利害關係人權益，但第27條與第27條之1所規定的程序強度不同。判斷主管機關是否「必須」舉辦聽證，應直接比較法條文字，尤其注意「應舉行聽證」與「有舉行聽證之必要」的差別。

一、原核准實施市地重劃：屬強制聽證

依獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第27條：

1. 直轄市或縣（市）主管機關受理申請核准實施市地重劃後，應檢送重劃計畫書草案。
2. 應通知土地所有權人及已知之利害關係人舉辦聽證。
3. 通知應於聽證期日十五日前為之。
4. 並應於機關公告欄及網站公告，公告期間自通知日起不得少於十五日。
5. 主管機關應以合議制方式審議，並以公開方式舉行聽證，斟酌全部聽證結果，說明採納及不採納之理由後作成准駁決定。

因此，對於「申請核准實施市地重劃」案件，主管機關具有舉辦聽證的法定義務，並非由主管機關自由裁量。

此種情形即屬強制聽證。其規範目的在於落實司法院釋字第739號解釋所要求的正當行政程序，使重劃範圍內土地所有權人及已知利害關係人，能在行政決定作成前，透過公開、言詞及直接參與的方式陳述意見、提出資料並進行論辯。

二、修正重劃計畫書：原則上是陳述意見，並非一律強制聽證

本題問的是「重劃會申請核准重劃計畫書修正草案」，應適用獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第27條之1，而非直接適用第27條。

依第27條之1第1項，主管機關受理申請後：

• 應檢送重劃計畫書修正草案；
• 通知重劃範圍全體土地所有權人及已知之利害關係人陳述意見；
• 通知應於受理陳述意見截止日十五日前為之；
• 並於機關公告欄及網站公告，公告期間自通知日起不得少於十五日。

同條第2項規定，主管機關應以合議制方式審議申請案件，並斟酌前項陳述意見作成准駁決定；經審議「有舉行聽證之必要者」，應以公開方式舉行聽證，並準用第27條第1項及第2項規定。

由此可知：

• 通知全體土地所有權人及已知利害關係人陳述意見，是主管機關的法定義務。
• 舉辦聽證則以主管機關審議後認為有必要為前提。
• 因此，主管機關在作成准駁決定前，並無一律舉辦聽證的義務。

換言之，本題的答案是：主管機關「必須通知陳述意見」，但不當然「必須舉辦聽證」。

若主管機關經合議審議，認為修正內容涉及重大權益變動、爭議複雜、利害關係人眾多，或單純書面陳述不足以保障程序參與，即應認定有舉行聽證之必要，並依公開聽證程序辦理。

三、陳述意見與聽證之區別

（一）陳述意見

陳述意見是行政機關作成限制或剝奪人民權利之行政處分前，給予相對人或利害關係人表達意見的程序。

其特色是：

• 可以書面提出，也可以言詞提出；
• 主要在使人民有表達意見及提出資料的機會；
• 不當然具有公開、言詞辯論、交互詰問等程序形式；
• 程序密度通常低於聽證。

本題第27條之1第1項要求主管機關通知全體土地所有權人及已知利害關係人陳述意見，即屬此種程序保障。

（二）聽證

核心觀念

本題考查《國土計畫法》兩項制度：

1. 國土保育費與影響費：針對土地開發或使用所造成的國土保育、環境復育及公共設施負擔，建立費用分擔機制。
2. 國土復育促進地區：為國土復育需要，對地區內既有聚落或建築設施採取居住限制或遷居措施。

以下均以命題當年（民國110年）《國土計畫法》規定為準。

一、國土保育費與影響費

（一）收取時機

國土保育費與影響費並非對所有土地一律收取，而是應配合國土功能分區及土地使用管制，在各級國土計畫中明定。

對於依法申請使用許可之開發行為，應依國土計畫及相關收費規定，在使用許可申請、審查及核准程序中收取。其具體內容包括：

• 收取對象；
• 計算方式；
• 繳交期限；
• 減免條件；
• 收費程序；
• 其他相關事項。

上述事項由中央主管機關訂定辦法規範。因此，考試作答時應掌握：國土保育費與影響費係在使用許可等開發管制程序中，依各級國土計畫及中央主管機關所定規定收取。

（二）用途

國土保育費與影響費應採取專款專用，支用範圍包括：

1. 國土保育：維護國土資源及生態環境，降低土地開發對國土安全與環境所造成的負面影響。
2. 環境復育：修復遭受破壞或具有復育必要性的土地與自然環境。
3. 相關公共設施之興建、維護：支應因開發行為所增加或影響的公共設施建設及維護費用。

因此，本制度具有「使用者負擔」及「開發影響成本內部化」的性質，使土地開發者負擔其開發所產生的國土及公共設施成本。

二、國土復育促進地區之劃定

中央主管機關為促進國土復育，得劃定國土復育促進地區，並訂定國土復育計畫，進行必要的復育工作。

國土復育促進地區主要是針對具有下列性質的地區：

• 國土遭受重大破壞；
• 生態環境亟需恢復；
• 地質、地形或水土保持情況具有高度危險；
• 有必要透過整體計畫進行土地利用調整及居民安置。

其目的在於維護國土安全、恢復自然環境，並降低人民生命、身體及財產所受的危險。

三、既有聚落或建築設施能否限制居住或強制遷居

（一）法律效果

可以。

《國土計畫法》明定，國土復育促進地區內已有聚落或建築設施者，得限制居住或強制遷居。

因此，本題不能以「既有聚落受居住自由及財產權保障」為理由，直接認定政府不得限制居住或強制遷居。當該地區確有國土復育及公共安全上的必要時，法律已授權主管機關採取此類措施。

（二）限制並非毫無條件

一、核心觀念

本題核心在於比較三種規範對「承租人未經合法授權，將租賃房屋全部或一部交由他人使用收益」之處理方式，應掌握下列概念：

1. 轉租之意義

轉租係承租人仍保有原租賃契約之承租人地位，另以出租人身分，將租賃物之全部或一部出租予第三人，使第三人成為次承租人。

2. 三種法律規範之定位

• 《民法》：一般租賃關係之普通法。
• 《土地法》：對房屋租賃設有特別保護及收回限制之特別法。
• 《租賃住宅市場發展及管理條例》：針對以居住為目的之租賃住宅，建立書面同意、資訊揭露及提前終止等專門規範。

3. 解題主軸

應依「轉租是否須經同意」、「同意之形式」、「違法轉租之法律效果」、「是否須提前通知」及「規範適用關係」五個層次比較。

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二、民法之規定

《民法》第443條規定：

1. 承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。
2. 租賃物為房屋者，除租約有反對約定外，承租人得將房屋之一部轉租於他人。
3. 承租人違反規定將租賃物轉租時，出租人得終止租賃契約。

因此，民法採取「原則禁止、房屋一部轉租例外許可」之立法模式：

• 房屋全部轉租：原則上須經出租人承諾。
• 房屋一部轉租：除租約明定禁止外，原則上不必另經出租人承諾。
• 租約已約定不得轉租：即使僅轉租房屋一部，仍屬違反租約。
• 未經同意而違法轉租：出租人得終止原租賃契約。

民法所稱出租人之「承諾」，原則上不以書面為必要，口頭同意、事前約定、事後追認，均可能成立合法授權，但發生爭議時，承租人須負擔證明已獲同意之風險。

此外，違法轉租並不當然使轉租契約當然無效。其主要效果是使出租人取得終止原租約之權利；原承租人與次承租人間之轉租關係，仍應依具體情形判斷其效力及損害賠償責任。

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三、土地法之規定

《土地法》第100條第4款規定，出租人非因法定事由，不得收回房屋；其中包括「承租人轉租於他人時」。

土地法之規範重點，不在於建立一般轉租成立要件，而在於限制出租人收回房屋之權利。房屋租賃原則上受到承租人居住安定之保障，出租人不得任意要求返還房屋，必須具有第100條所列法定事由。

承租人轉租於他人時，出租人即具有收回房屋之法定原因。其法律效果可整理如下：

1. 出租人取得收回房屋之權利

承租人轉租房屋，屬土地法第100條所列之法定收回事由，出租人得請求承租人返還房屋。

2. 重點在房屋收回，而非僅在契約違約

民法第443條著重於出租人得否終止租約；土地法第100條則著重出租人是否具備收回房屋之法定事由。二者法律效果相近，但規範目的不同。

3. 轉租須具有實質交由他人使用之情形

單純由親屬、朋友短暫居住，未必即屬法律上之轉租；若係承租人將房屋交由他人獨立使用，並收取租金或具有租賃收益關係，較符合轉租要件。

4. 土地法與民法之關係

民法是一般規定，土地法是房屋租賃之特別規定。房屋租賃發生爭議時，應先適用土地法關於房屋收回之限制，再以民法補充轉租、終止及損害賠償等問題。

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四、租賃住宅市場發展及管理條例之規定

本條例適用於具有居住使用性質之租賃住宅，但不包括供休閒、旅遊使用之住宅、租期未達30日之租賃，以及其他條例排除適用之住宅類型。

1. 轉租須經出租人書面同意

《租賃住宅市場發展及管理條例》第9條規定，轉租人應經出租人書面同意，始得將租賃住宅之全部或一部轉租於他人。

與民法相比，本條例不採「房屋一部轉租原則上自由」之例外，而是要求：

• 全部轉租須有出租人書面同意。
• 一部轉租同樣須有出租人書面同意。
• 僅有口頭同意，原則上不符合本條例之形式要求。

2. 轉租人負有資訊揭露義務

轉租人與次承租人訂立轉租契約時，應：

• 提供出租人同意轉租之書面文件。
• 在轉租契約中載明原租賃關係之租賃標的範圍。
• 載明原租賃期間。
• 載明得終止租賃契約之事由。
• 轉租契約訂立後30日內，以書面通知出租人。

因此，本條例不僅要求「取得同意」，也要求「提出證明」及「通知出租人」。

3. 未經書面同意轉租之效果

《租賃住宅市場發展及管理條例》第10條第1項第3款規定，承租人未經出租人書面同意將租賃住宅轉租於他人，出租人得提前終止租賃契約。

出租人依此規定終止時，依命題當年規定，應於終止前30日，檢附相關事證，以書面通知承租人。

4. 本條例之特別保護功能

核心觀念

本題涉及兩個重點：

1. 繼承財產之分割

• 依民法第1151條，繼承人有數人時，遺產在分割前由繼承人共同共有。
• 依民法第1164條，各繼承人原則上得隨時請求分割遺產。
• 依民法第824條，共有物之分割，得由共有人協議；協議不成時，得請求法院判決分割。

2. 共有人之優先購買權

• 土地法第34條之1第4項規定，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先購買。
• 優先購買權的前提是「出賣應有部分」之買賣行為，單純分割共有物並非出賣，因此原則上沒有優先購買權問題。

本題以命題當年（民國110年）法規為準。

解題方法

應分成兩個問題判斷：

一、分割是否須全體繼承人同意

A地因甲、乙、丙、丁共同繼承，在遺產分割前屬於繼承人間之共同共有關係。

分割方式有二：

1. 協議分割

若甲、乙、丙、丁欲以協議方式分割A地，例如：

• 甲取得東側土地；
• 乙取得西側土地；
• 丙、丁取得其他部分；
• 或由一人取得土地，再補償其他繼承人。

此種分割涉及全體繼承人權利義務之重新安排，原則上須由全體繼承人協議同意。甲單獨提議，不能以其意思表示直接完成協議分割。

2. 裁判分割

若乙、丙、丁不同意，甲並非因此永久受分割同意之拘束。依民法第1164條，甲得請求分割遺產；依民法第824條，協議不成時，得向法院請求裁判分割。

因此，「協議分割須全體同意」與「請求分割須全體同意」必須分開判斷：

• 以協議方式分割：原則上須全體同意。
• 由甲請求法院裁判分割：不須先取得乙、丙、丁全體同意。

二、分割時是否有優先購買權