115 高普考高考三級 地政 土地法規（包括土地登記） 考古題詳解
第 一 題25 分
經濟部水利署甲河川分署為強化區域排水，避免淹水，欲新建抽水站，而有取得乙縣所有 A 地之需求。A 地現為丙國民小學管理，A 地上的丙國民小學因少子女化招生受到嚴重影響，鄰近兩公里的丁國民小學有吸收丙國民小學學生的空間。
試問：經濟部水利署甲河川分署欲取得 A 地，在用地取得及土地登記應辦理哪些行政程序？
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核心觀念
本題考的是兩條行政程序必須銜接：先處理公立國民小學合併或停辦及校地管理，再由中央機關申請撥用縣有公地。A 地仍屬乙縣所有，丙國民小學只是管理機關；公地撥用通常移轉的是土地的使用、管理權能，並不因此改變所有權。
以下以命題當年（民國 115 年）法規為準。
解題方法
依序判斷：
- 丙國民小學能否合併或停辦，以及校地如何移交。
- 水利署甲河川分署如何依土地法第 26 條申請使用乙縣所有的 A 地。
- 核准撥用後，辦理何種土地登記。
題目給出少子女化、丁國小距離兩公里且有容納空間，都是學校合併或停辦的評估因素；但這些事實不會直接使丙國小停辦，也不會讓校地自動轉為水利署使用。
一、先辦理丙國民小學合併或停辦及校地移交
依《國民教育法》第 10 條及《公立國民小學及國民中學變更或停辦準則》，丙國小由乙縣地方主管機關辦理專案評估。評估應考量學生數、學齡人口變化、與鄰近同級學校距離、交通情形、丁國小是否須增建教室及充實設備，以及社區對學校的依賴程度等。
地方主管機關應規劃合併或停辦方案，辦理學區內公聽會，將評估結果及公聽會紀錄送所屬教育審議委員會審議；經審議通過後，依規定送中央主管機關備查。若決定停辦，並應指定學生改分發學校及辦理學生、教職員工安置等事項。題示丁國小距離近且有空間，是評估與改分發的重要資料，並非取代上述程序的法律要件。
學校停辦或合併後，乙縣應依縣有財產管理規定處理校地，核定變更用途、管理機關或財產性質，並完成必要的移交。A 地所有權仍屬乙縣；若校地已不再供丙國小使用，應由乙縣依法決定後續管理及撥用事宜。
二、甲河川分署申請撥用 A 地
抽水站供強化區域排水、防止淹水，屬公共用途。甲河川分署作為中央機關所屬機關，得就公務或公共需要，依《土地法》第 26 條申請撥用乙縣所有的公有土地。
甲河川分署應先洽乙縣及 A 地管理機關，取得管理機關同意；並備妥撥用計畫書、土地清冊、地籍圖及使用計畫圖、土地登記謄本、興辦事業核准或經費證明、土地使用分區及使用現況等資料。計畫應說明抽水站興建的必要性、用地範圍與配置，並確認與都市計畫或非都市土地使用管制相符。若需使用部分土地，應先辦理分割；
第 二 題25 分
甲地政機關因地籍原圖破損而有辦理地籍圖重測之必要，於辦理地籍測量之際，因為甲所有之 A 地與乙所有之 B 地毗連，A 地為都市計畫住宅區，B 地為都市計畫商業區。
試問：
- 於進行地籍調查之際，測量機關應通知當事人配合的行政程序及當事人救濟程序為何？
- A、B 兩地的界址曲折，甲可否主張趁此重測機會一併截彎取直，調整地形？
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核心觀念
本題考《土地法》地籍圖重測程序，以及《地籍測量實施規則》所定的地籍調查與界址截彎取直。地籍圖重測是因地籍原圖破損等原因重新實施地籍測量；重測係依既有權利界址調查、測量，不是重新分配土地或任意調整地形。
以下以命題當年（民國 115 年）法規為準。
解題方法
分兩階段判斷：
- 地籍調查階段：確認機關應如何通知、所有權人應配合哪些事項，以及未到場或不服重測成果時可循的程序。
- 界址調整階段：依《地籍測量實施規則》第 211 條判斷，毗鄰土地能否協議截彎取直，並檢視土地使用分區是否相同。
一、地籍調查通知及救濟程序
依《土地法》第 46 條之 2，重新實施地籍測量時，土地所有權人應於地政機關通知的期限內自行設立界標，並到場指界。《地籍測量實施規則》第 82 條亦規定，地籍調查應通知土地所有權人在一定期限內會同辦理，並製作地籍調查表，由指界人簽名或蓋章。
甲、乙接獲通知後，應依指定時間到場指界，在界址分歧點、彎曲點及其他必要點設立界標。所有權人到場仍未能完成指界時，調查及測量人員得依職權調查事實、證據，並參酌舊地籍圖及其他可靠資料協助指界；所有權人同意協助指界結果者，視同自行指界。
土地所有權人逾期未設立界標或未到場指界，機關得依《土地法》第 46 條之 2 所定順序逕行施測，包括參照鄰地界址、現使用人指界、舊地籍圖及地方習慣等資料。
第 三 題25 分
甲有位於丁市都市計畫第二種住宅區之 A 屋，因該屋目前閒置，欲將 A 屋出租，遂接洽專職承租他人出租供居住使用之建築物，並轉租及經營此類建築物管理業務之乙公司。乙公司知有 A 屋之物件，在未簽訂書面契約前即刊登 A 屋出租廣告並接受消費者諮詢。
其後，甲與乙公司簽訂契約後，乙公司將 A 屋出租予有居住需求的丙，乙與丙簽約時，契約書未記載甲、乙租賃契約的租賃期間。其後，丁市主管機關於查察時獲知上述事實。
試問：丁市主管機關應如何處理？
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核心觀念
本題考《租賃住宅市場發展及管理條例》對「包租業」的管制，重點有二：包租業何時可以刊登廣告，以及包租業與次承租人簽約時，應提供及記載哪些資訊。
以命題當年（民國 115 年）法規為準。依條例第 3 條，包租業是指專業承租他人住宅並轉租，且經營該住宅管理業務的業者。題幹所述乙公司符合此一定義。
A 屋位於都市計畫第二種住宅區，題目也指出用途是供居住出租；本題應依包租業規定處理，題幹未呈現違反土地使用分區管制的事實。
解題方法
依事實發生順序檢視包租業的法定程序：
- 簽約前刊登廣告：檢查是否已取得出租人同意轉租，並已與出租人簽訂租賃契約。
- 與次承租人簽約：檢查是否提供法定文件，並在轉租契約記載甲、乙租約的標的範圍、租賃期間及得終止租約的事由。
- 後續通知與申報：檢查乙是否在法定期限內通知甲並向主管機關提供、申報相關資訊。
個別事實及主管機關處理
一、乙在簽約前刊登廣告
依條例第 29 條第 1 項，包租業須先經出租人同意轉租其住宅，並與出租人簽訂租賃契約書，始得刊登廣告或執行業務。
乙在未與甲簽訂書面契約前，即刊登 A 屋出租廣告並接受消費者諮詢，違反上述規定。條例第 37 條第 6 款規定，丁市主管機關得對乙處新臺幣 1 萬元以上、5 萬元以下罰鍰，並限期改正；屆期未改正者，按次處罰。
題目指出乙後來與甲簽約，這不會使簽約前已發生的違規廣告行為消失；主管機關仍應就該違規依法處理。
二、乙與丙簽約時未記載甲、乙租約期間
依條例第 29 條第 2 項，包租業與次承租人簽訂租賃契約書時，應提供住宅租賃標的現況確認書，以及甲同意轉租的書面文件；契約並應記載包租業與出租人間的住宅租賃標的範圍、租賃期間及得終止租賃契約的事由。
第 四 題25 分
甲所有之 A 地及乙所有之 B 地均位於丙市，並劃入區段徵收之範圍。該區段徵收案經內政部核准，甲、乙二人均無領取現金補償之意願，有意領回區段徵收開發後之可建築土地，且申請後經計算，A、B 兩地的權利價值均未達當次辦理分配回土地的最小分配面積所需的權利價值，但 A 地加 B 地的權利價值，則達當次辦理分配回土地的最小分配面積所需的權利價值。
試問：甲、乙兩人如欲領回土地，應如何提出申請？又兩人取得土地後可以獲得哪些租稅優惠？
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核心觀念
本題考區段徵收中，原土地所有權人的抵價地權利價值未達當次最小分配面積門檻時，如何合併申請分配，以及領回抵價地相關的租稅優惠。
以命題當年（民國 115 年）法規為準，依《土地徵收條例》第 44 條及《區段徵收實施辦法》第 29 條，個別權利價值未達當次最小分配面積所需權利價值者，應於主管機關規定期限內，自行洽商其他土地所有權人申請合併分配，或申請主管機關協調合併分配。
解題方法
先比較個別權利價值及合併後權利價值與門檻的關係：
- 甲的 A 地權利價值未達門檻，不能單獨取得一筆最小面積土地。
- 乙的 B 地權利價值也未達門檻，不能單獨分配。
- A、B 兩地權利價值合計已達門檻，符合合併分配條件。
因此，甲、乙應於丙市主管機關規定期限內，共同提出合併分配申請。兩人可先自行洽商後申請；如無法自行洽商，可申請主管機關協調合併。申請時應依主管機關所定程序及表件辦理，並約定合併分配後各自的權利範圍，使合併權利價值用於共同參與抵價地分配。
合併後達到最小分配面積所需權利價值，僅表示具備參與分配的資格；實際分配仍依抵價地分配程序辦理。若未於期限內提出合併申請，或合併後仍未達門檻，主管機關應依規定按原徵收補償地價發給現金補償。
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