115 高普考高考三級 地政 土地政策 考古題詳解

核心觀念

本題在考土地徵收補償的理論標準，以及我國以市價補償是否符合憲法上的合理補償與公平原則。判斷時須區分「補償採何種標準」與「個案是否依該標準正確估價並足額補償」。

憲法第15條保障人民財產權。國家因公共利益徵收人民財產，對被徵收人形成特別犧牲，應給予合理補償；司法院釋字第579號並指出，補償與損失必須相當。以命題當年（民國115年）法規為準，《土地徵收條例》第30條以徵收當期市價作為土地補償地價的標準；都市計畫區內公共設施保留地，則按毗鄰非公共設施保留地的平均市價補償。市價查估並須依相關查估規定辦理。

完全補償與相當補償

完全補償說主張，補償應填補被徵收人因徵收所受的全部財產上損失，使其財產狀態盡可能回復至未受徵收時的狀態。除被徵收土地及土地改良物的客觀價值外，可能還涵蓋徵收所直接造成的其他經濟損失，例如必要搬遷費用、營業中斷或殘餘土地減損等。其核心是損失多少，原則上即補償多少。

相當補償說則不要求逐項、完全填補一切損失，而是在憲法財產權保障與公共利益、國家財政負擔之間衡平，提供合理且與特別犧牲相稱的補償。其標準不是象徵性給付，也不能使被徵收人承受顯失公平的損失；立法者得依制度設計，以客觀、可操作的基準衡量補償是否合理。

兩說的差異在補償範圍與精確程度：完全補償以填平全部財產損失為目標；相當補償容許制度以合理標準衡量，不必然等同個別被徵收人的全部主觀損失。

解題方法：分成法定標準與實際執行兩層判斷

第一，先確認法定基準。《土地徵收條例》第30條採徵收當期市價補償土地地價，目的在使補償更貼近土地實際交易價值，避免僅以公告土地現值等偏低基準補償。

核心觀念

本題在考我國住宅政策由早期以興建國民住宅、增加住宅供給量為主，轉向以社會住宅保障居住權、回應不同族群居住需求的政策意涵；並考《住宅法》對社會住宅的定義、主管機關及民間興辦方式，以及出租對象的比例與優先順序。

依《住宅法》第3條第2款，社會住宅是「由政府興辦或獎勵民間興辦，專供出租之用之住宅及其必要附屬設施」。其政策核心是只租不售，由政府直接提供或透過獎勵、輔導民間參與，提供可負擔且適宜居住的住宅，優先照顧經濟或社會弱勢者，同時回應婚育家庭及在地就學、就業者的居住需求。

以下以命題當年（民國115年）《住宅法》為準。

解題方法

採「定義與政策目的—興辦主體與方式—優先出租對象」三段作答。先說明社會住宅不同於以出售為主的國民住宅；再分列政府與民間的法定興辦方式；最後掌握《住宅法》第4條的出租比例及弱勢者範圍。比例與對象是本題最適合用條列呈現的得分重點。

社會住宅的政策意涵

1. 由「住者有其屋」轉向「住者適其屋」：政策重點不再只是增加住宅數量或協助購屋，而是讓不同所得、家庭型態及生活需求的民眾，都能取得合宜住宅。
2. 以租賃住宅保障居住權：社會住宅專供出租，不以出售移轉住宅所有權為政策工具；藉由長期保有公共住宅資源，穩定提供居住支持。
3. 照顧弱勢並兼顧多元需求：除經濟或社會弱勢者外，也納入婚育家庭及在當地就學、就業而有居住需求者，兼具社會福利與住宅政策功能。
4. 政府與民間共同提供住宅：政府可直接興辦，也可藉租屋服務事業或民間興辦擴大供給，並透過管理及租金制度提升住宅可近性與居住品質。

主管機關興辦方式

依《住宅法》第2條，中央主管機關為內政部；直轄市、縣（市）主管機關分別為直轄市政府及縣（市）政府。中央與地方主管機關均負有社會住宅興辦職責；各目的事業主管機關亦得配合政策需要興辦，並依法律規定準用相關條文。

依同法第19條，主管機關得採下列方式興辦：

1. 新建。
2. 利用公有建築物及其基地興辦。
3. 接受捐贈。
4. 購買建築物。
5. 承租民間住宅，再轉租及代為管理。
6. 獎勵、輔導或補助租屋服務事業承租民間住宅，再轉租及代為管理，或媒合承、出租雙方並代為管理。
7. 辦理土地變更及容積獎勵之捐贈。
8. 其他經中央主管機關認定的方式。

其中，以承租民間住宅轉租及代為管理等方式辦理者，不適用《政府採購法》。另依第20條，主管機關新建社會住宅可採直接興建、合建分屋、以公有土地設定地上權與民間合作興建、公有土地或建築物參與都市更新分回建築物及其基地等方式。

民間興辦方式及申請規定

依《住宅法》第19條，民間得以以下方式興辦社會住宅：

1. 新建。
2. 增建、改建、修建或修繕同一宗建築基地的既有建築物。
3. 購買建築物。
4. 承租民間住宅，再轉租及代為管理。
5. 其他經中央主管機關認定的方式。

核心觀念

本題考《土地稅法》第9條的「自用住宅用地」定義，以及該定義如何分別適用於地價稅與土地增值稅優惠。兩種優惠的共同基礎是土地供自用住宅使用，但優惠目的與要件不同：地價稅是按年適用特別稅率；土地增值稅則於土地移轉時，就符合條件的部分適用優惠稅率。

以下以命題當年（民國115年）法規為準。

自用住宅用地的法定定義

依《土地稅法》第9條，自用住宅用地是指：土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。

因此，基本判斷包括：

1. 土地上須有住宅使用。
2. 土地所有權人或其配偶、直系親屬，須在該地辦竣戶籍登記。
3. 土地不得出租，也不得供營業使用。

符合第9條定義，只是進一步判斷優惠的起點；適用地價稅或土地增值稅優惠，還須分別符合各該條文的其他規定。

解題方法

作答時先寫出第9條共同定義，再分別比較《土地稅法》第17條的地價稅優惠與第34條的土地增值稅優惠。比較重點放在課稅時點、優惠方式、面積限制、使用期間及次數限制。

地價稅優惠

依《土地稅法》第17條，符合自用住宅用地規定者，地價稅按 千分之二（2‰） 計徵，低於一般地價稅基本稅率千分之十（10‰）。

優惠面積上限如下：

• 都市土地：未超過三公畝部分。
• 非都市土地：未超過七公畝部分。

超過面積上限的部分，不能適用自用住宅用地稅率，仍依一般規定課徵地價稅。土地所有權人與其配偶及未成年受扶養親屬，適用第17條第一項優惠稅率者，以一處為限。

地價稅優惠著重土地當年度是否符合自用住宅使用條件，並非出售時才適用。符合要件者，仍須依規定提出申請；逾期申請者，原則上自申請次年起適用。

土地增值稅優惠

依《土地稅法》第34條，土地所有權人出售自用住宅用地時，都市土地未超過三公畝、非都市土地未超過七公畝部分，其土地漲價總數額按 百分之十（10%） 課徵土地增值稅；超過面積的部分，仍依一般土地增值稅稅率課徵。

此外，還須注意以下限制：

• 土地出售前一年內，曾供營業使用或出租者，不適用該優惠。
• 自用住宅的評定現值，不及其所占基地公告土地現值百分之十者，不適用；但自用住宅建築工程完成滿一年以上者，不在此限。
• 原則上以一次為限。已適用一次後，再出售自用住宅用地，須符合第34條所列條件，才不受一次限制；

核心觀念

本題考的是政府因應老屋問題所採取的三種政策工具，以及各自的適用情境與誘因設計。作答時應先區分「整體都市更新」、「危險建築物加速重建」與「既有住宅修繕延壽」，再說明政府如何透過容積獎勵、稅捐優惠、經費補助與行政協助降低推動門檻。

本題涉及法規及政策內容，以命題當年（民國 115 年）法規及政策為準。都市更新及危老制度可能因修法而調整，考場作答應以命題年度已施行規定為依據；修法草案或尚未施行的措施，不宜當作既有法定獎勵。

解題方法

可用「政策意涵—適用對象—獎勵措施」三層架構，逐一說明三項政策：

1. 都市更新：以更新單元或更新地區為範圍，改善都市環境及土地使用。
2. 危老重建：針對符合條件的危險或老舊建築，透過較簡化、快速的程序辦理重建。
3. 老宅延壽：對尚可使用、以修繕改善為主的老屋補強安全與居住機能，延長使用年限。

應特別指出：都市更新與危老重建以「拆除重建」為主；老宅延壽則以「修繕改善、繼續使用」為主。三者是不同政策路徑，應依建物安全、產權整合條件及住戶需求選擇。

一、都市更新

（一）政策意涵

依《都市更新條例》，都市更新係在都市計畫範圍內，透過重建、整建或維護等方式，改善都市機能、居住環境及公共安全，並促進土地合理利用。

都市更新不限於拆除重建，也包括：

• 重建：拆除原建築物後重新建築。
• 整建：改善建築物主要構造、設備或外觀。
• 維護：維持建築物及其周邊環境品質。

其政策目標包括更新老舊窳陋地區、改善公共設施與防災能力、促進都市土地有效利用，並透過法定程序處理更新範圍內的權利變換及利益分配。

（二）獎勵措施

1. 容積獎勵 依《都市更新條例》及《都市更新建築容積獎勵辦法》，就更新事業所提供的公益性、環境品質提升、建築性能改善及配合更新的條件，核給一定容積獎勵。申請人仍須依個案條件及法定上限辦理，不是所有更新案均可取得相同獎勵。

2. 稅捐減免 依《都市更新條例》相關規定，更新期間及更新後，土地或建築物符合要件者，可適用地價稅、房屋稅、土地增值稅、契稅等相關減免。優惠對象、期間及適用方式須視法定條件及個案情形認定。

3. 規劃及推動補助 政府得透過都市更新基金及地方政府相關機制，補助更新地區劃定、都市更新計畫、事業概要或事業計畫等前期規劃作業，並提供諮詢、輔導及整合協助，降低民間自行推動的成本。

二、危老重建

（一）政策意涵

依《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，危老重建是為加速都市計畫範圍內危險及老舊瀕危建築物重建，改善居住環境、提升建築安全及生活品質所設的制度。

危老重建以基地個案方式推動，程序相較都市更新較為簡化，適用對象為符合條例所定危險或老舊建築條件、並符合重建計畫審查要求的建築物。其推動重點在於加速重建，但仍須依規定取得必要同意、提出重建計畫並經主管機關核准。

（二）獎勵措施

1. 建築容積獎勵 依危老條例及相關容積獎勵辦法，符合條件的重建基地可依項目取得容積獎勵，例如建築物耐震能力、綠建築、智慧建築、無障礙環境及基地規模等。獎勵後建築容積受法定上限規範；