113 高普考高考三級 地政 土地政策 考古題詳解

核心觀念

本題考的是公辦市地重劃抵費地處分後的盈餘用途，以及盈餘支用如何符合「地主共同負擔、共享開發利益」原則。以下以命題當年（民國 113 年）法規為準。

市地重劃的土地所有權人，依《平均地權條例》第 60 條及相關規定，按土地受益比例共同負擔公共設施用地及工程費、重劃費、貸款利息等費用。抵費地處分所得，首先用於抵付重劃總費用；償清後如有盈餘，依《平均地權條例施行細則》第 84 條，留供重劃區內增加建設、管理、維護之費用，並撥充實施平均地權基金。

解題方法

依序掌握「先償還重劃成本、再處理盈餘」：

1. 先抵付重劃負擔總費用：以抵費地處理所得價款，優先償還重劃開發成本。
2. 有盈餘時：用於重劃區內增加建設、管理、維護，並撥充實施平均地權基金。重劃區內建設、管理、維護部分，應按重劃區分別設立專戶儲存支用；適用範圍依同施行細則第 84 條之 1。
3. 若款項不足：由實施平均地權基金貼補。

條文沒有規定盈餘一律按固定比例分配給地主，也沒有規定區內建設款與基金款須採五五分帳。應依上述法定用途處理。

核心觀念

本題考司法院釋字第813號對「特別犧牲」的補償方式與補償額度如何決定。歷史建築登錄未必須以土地所有人同意為要件；但登錄若使第三人所有土地的使用、收益、處分權能受到限制，且損失已逾其社會責任所應忍受範圍，形成個人特別犧牲，國家即應給予相當補償，以保障憲法第15條財產權。

釋字第813號並未訂出固定金額、比例或計算公式，也沒有要求一律以現金補足全部土地價值損失。解釋明示，補償可採金錢或其他適當方式，具體制度由立法者形成。

解題方法

作答時應區分「補償權利」與「補償數額、方式」：

1. 先確認補償前提：土地所有人因歷史建築登錄，土地權能受到限制，且損失已逾社會責任所應忍受範圍，構成特別犧牲。
2. 再說明制度選擇：依釋字第813號，立法者有形成自由，可用金錢或其他適當方式補償；並非解釋直接指定單一公式。
3. 最後說明相當性的衡量：制度仍須使補償與土地所有人實際承受的限制及損失相稱。可考量限制的內容、程度、期間及對土地使用收益與交易價值的影響，並將已提供的租稅減免、容積移轉或其他利益納入整體評估，避免補償不足或重複補償。

核心觀念

本題考查「區段地價制」與「電腦大量估價模型直接估計宗地價格」的估價單位及查估責任差異。以命題當年（民國 113 年）法規為準，依《地價調查估計規則》，直轄市或縣（市）地政機關是地價調查估計的主辦機關；現行制度的主要程序包括調查買賣或收益實例、劃分地價區段、估計區段地價，再計算宗地單位地價。

兩者最重要的差別在於先估區段、再推算宗地，或是直接以宗地特徵估計宗地價格：

• 區段地價制：先依地價相近、地段相連等條件劃分區段，以區段為主要估價單位估計區段地價，再依個別宗地條件計算其單位地價。其估價結果受區段劃分及區段代表地價影響，同一區段內各宗地的個別差異，主要透過宗地地價計算及個別因素調整反映。
• 大量估價模型直接估價：以實價登錄、地籍、地理資訊等資料建立統計模型，將宗地的區位、面積、臨路、使用分區及其他影響價格的特徵納入模型，逐筆推估宗地價格。核心是以資料與模型估計各宗地的價格，不以區段平均地價作為宗地估價的主要起點。

以簡化式表示，區段地價制度可理解為：

大量估價模型則可概括表示為：

解題方法

作答宜分成兩層：先指出估價概念上的根本差異，再說明因此地政機關的查估責任如何轉變。

第一層，抓住「估價單位與價格形成方式」。區段地價制先形成區段地價，再由區段地價推算宗地價格；大量估價模型則以每筆宗地的特徵作為輸入，直接估計該筆宗地價格。這不只是把同一估價程序改由電腦執行，而是估價重心由區段整體轉向個別宗地。

第二層，說明「責任由區段與人工查估，擴大為模型及資料治理責任」。直接估計各宗地後，地政機關仍是依法負責查估及公告的行政機關，模型不能取代機關的法定責任。機關須確保資料、模型及個別估價結果均足以支持價格決定，並能接受檢驗。

地政機關責任的轉變

核心觀念

本題考查房屋稅能否透過提高持有成本，改變多屋者的持有與出售決策，進而增加市場供給、壓低房價。作答須完整說明「稅負增加 → 持有誘因改變 → 房屋釋出 → 市場價格變動」的因果鏈，並判斷每一環是否足以發生。

以命題當年（民國 113 年）法規為準。《房屋稅條例》於民國 113 年修正，房屋稅差別稅率 2.0 自同年 7 月 1 日施行，對非自住住家用房屋採差別稅率。此制度背景有助說明政策工具，但本題重點在分析其經濟效果。

解題方法

採用「租稅改變持有成本，再觀察供需與價格反應」的分析方式。首先說明支持此論述的理論機制，再檢視多屋者是否會因此出售，以及出售是否足以帶動房價下跌。

一、支持此論述的邏輯

房屋稅提高會增加持有房屋的年度成本，降低持有空屋或等待房價上漲的淨收益。若多屋者認為未來房價增值及租金收益，不足以補償新增稅負與其他持有成本，就可能選擇出售部分房屋。

當這些房屋進入市場，短期內可出售的房屋供給增加。若買方需求沒有同步增加，供給增加會使賣方競價或延長銷售時間，因而形成房價下跌壓力。房屋稅也可能使投資人把未來稅負納入購屋成本，降低其願付價格；即使房屋尚未出售，資產價值也可能因未來稅負而下修。

若將年度稅負簡化為固定金額 $T$，持有期間為 $n$ 年，折現率為 $r$，稅負的現值約為：

在其他條件不變時，買方會把這筆預期稅負視為持有成本，降低對房屋的願付價格。此即租稅資本化的基本概念。

二、發生的可能性與限制

**較可能出現的是部分屋主調整持有或使用方式；房價是否明顯下跌，則不能僅由稅率提高推定。**原因如下：

1. 稅負未必足以改變出售決策。 多屋者是否出售，取決於房屋稅增加額相對於房屋市值、租金收入、預期增值與融資成本的大小。若預期房價上漲或租金收益仍高，屋主可能選擇繼續持有。