113 高普考高考三級 地政 土地法規（包括土地登記） 考古題詳解

核心觀念

本題考《平均地權條例》第47條之3所設的預售屋資訊管理制度，分成兩個階段：

1. 銷售前備查：使主管機關事先掌握預售屋銷售計畫及定型化契約。
2. 簽約、解約申報登錄：掌握交易及解約資訊，避免利用虛假交易哄抬價格。

以下以命題當年（民國113年）法規為準。

解題方法

依時間順序作答，分別交代申報主體、申報時點、應辦事項及受理機關，再補充委託代銷時的例外。注意「銷售前備查」與「簽約或解約後申報登錄」是不同義務，不可混為一談。

一、銷售前：書面報請備查

銷售預售屋者應於銷售前，以書面將下列事項報請預售屋坐落基地所在地的直轄市、縣（市）主管機關備查：

• 預售屋坐落基地
• 建案名稱
• 銷售地點及期間
• 戶（棟）數
• 預售屋買賣定型化契約

此為銷售前的事前管理，重點在於先提供銷售計畫及契約資料，並非成交後的實價登錄。

二、簽約或解約後：申報登錄資訊

核心觀念

本題考查地籍圖重測中兩個階段：先依法認定並測量土地界址，再公告重測成果並處理異議或錯誤。主要法源為《土地法》第46條之2、第46條之3及《地籍測量實施規則》第184條以下規定。以下以命題當年（民國113年）法規為準。

重測是重新測量既有土地的地籍界址及面積，並非任意變更土地所有權範圍。界址認定以土地所有權人指界及地籍調查為基礎；重測結果則須經公告，讓土地所有權人查閱並依法提出異議。

解題方法：界址認定

依《土地法》第46條之2，土地所有權人應依通知到場，設立界標並指界。辦理機關依指界結果及地籍調查資料，逐宗測量界址。

遇有下列情形，依規定處理：

1. 所有權人到場指界且相鄰土地所有權人對界址沒有爭議：依指界及地籍調查結果認定界址，據以測量。
2. 所有權人未依通知到場，或未設立界標：由辦理機關參照地籍圖及其他可靠資料，依《土地法》第46條之2所定方式認定界址；不得單憑一方主張決定。
3. 相鄰土地所有權人對界址有爭議，無法協議：依《土地法》第46條之2及相關規定，移請直轄市、縣（市）地政機關調處；調處成立或經法院判決確定者，按其結果辦理。界址尚未確定時，不得把爭議當作已解決而逕以一方指界定界。

界址認定後，依《地籍測量實施規則》辦理戶地測量，並整理地籍原圖、計算面積及檢查成果。

解題方法：成果公告與錯誤處理

一、公告前成果整理

地籍原圖整理及面積計算完成後，辦理機關應依面積計算表編造重測相關清冊，包括段區域調整、合併、重測結果及未登記土地等清冊；重測結果清冊並應包含新舊地號及面積對照資料。相關清冊核對圖表無誤後，依規定備供公告閱覽及登記使用。

二、公告程序及公告期滿效果

依《土地法》第46條之3及《地籍測量實施規則》第199條，直轄市或縣（市）主管機關應將重測相關清冊、地籍公告圖及地籍調查表公開展覽30日，並以書面通知土地所有權人。

公告期滿，土地所有權人沒有異議，重測結果即屬確定。辦理機關據以辦理土地標示變更登記，並書面通知土地所有權人限期檢附原權利書狀申請換發；

核心觀念

本題考查兩種不同的徵收補償請求權：殘餘地一併徵收與接連地損失補償。區分關鍵在損失來源：

• 土地因部分遭徵收，留下的殘餘部分因此不能相當使用，適用《土地徵收條例》第 8 條，請求一併徵收。
• 鄰接土地因被徵收土地後續使用，致原有利用受阻或效能降低，適用《土地法》第 216 條，請求相當補償。

以下以命題當年（民國 113 年）法規為準；本題所涉兩條規定於命題年度的適用內容，分別為《土地徵收條例》第 8 條及《土地法》第 216 條。

解題方法與個案判斷

先看水果收成受影響的原因。題目說的是隔壁土地被徵收後的使用行為影響收成質量，屬於徵收土地供事業使用後，對相鄰土地利用造成的影響。只要該影響使農地不能維持原有利用，或降低原有利用效能，即應循《土地法》第 216 條請求接連地損失補償。

本題未指出地主的土地本身有一部分被徵收，也未指出因部分徵收而留下的土地面積過小、形勢不整，以致不能相當使用。因此，地主應請求接連地損失補償，而非殘餘地一併徵收。

殘餘地一併徵收的要件

依《土地徵收條例》第 8 條，符合下列情形之一者，所有權人得申請一併徵收：

1. 土地部分遭徵收後，殘餘土地面積過小或形勢不整，致不能為相當使用。
2. 建築改良物遭徵收後，殘餘部分不能為相當使用。

申請程序及效果如下：

核心觀念

本題比較市地重劃與區段徵收中，原土地所有權人如何在開發後取得計畫範圍內的土地。兩種制度都可能使地主取得開發後土地，但法律方式不同：

• 市地重劃：土地所有權人共同負擔公共設施用地及開發費用，扣除共同負擔後，依土地價值比例分配土地。
• 區段徵收：政府先徵收範圍內土地，原土地所有權人原則上領取地價補償；符合規定並申請者，得以抵價地折算領回開發後土地，另有原位置保留分配等例外。

以下以命題當年（民國 113 年）法規為準。

解題方法

作答時，分別掌握兩制度的「一般分配方式」與「特殊保留方式」，並說明地主取得土地的條件及限制：

1. 市地重劃以《平均地權條例》第 60 條、第 60 條之 1 為主，補充《市地重劃實施辦法》第 31 條的分配位置規定。
2. 區段徵收以《土地徵收條例》第 40 條、第 44 條為主，說明申請抵價地、原位置保留分配及農業專用區配售。

一、市地重劃：扣除共同負擔後分配土地

1. 一般按地價比例分配

依《平均地權條例》第 60 條，重劃區內道路、溝渠、學校等法定公共設施用地，以及工程費、重劃費、貸款利息等，由參加重劃的土地所有權人按土地受益比例共同負擔；土地負擔原則上以區內未建築土地折價抵付。

依同條例第 60 條之 1，扣除共同負擔土地後，其餘土地仍依各宗土地的地價數額比例分配給原土地所有權人。實際分配面積多於應分配面積者，須繳納差額地價；少於應分配面積者，則領取差額地價。

因此，地主在開發完成後保有土地的主要方式，是取得重劃後分配土地。依同條例第 62 條，重行分配土地自分配結果確定日起，視為原有土地。

2. 特殊情形：按原位置分配

依《市地重劃實施辦法》第 31 條，重劃後土地位置原則上依重劃前土地位次，分配在原街廓臨原有路街線的位置；其中：

• 重劃前已有合法建築物，且建築物不妨礙都市計畫、重劃工程及土地分配者，按原有位置分配。
• 重劃前土地位於都市計畫公共設施用地，且該用地已經主管機關核准興建者，仍分配給原土地所有權人。

這些情形讓地主得以在特定條件下，於開發後繼續持有原位置附近或原位置的土地；但不代表所有地主都能選擇原地分配。

3. 未達最小分配面積的處理

依《平均地權條例》第 60 條之 1，應分配土地的一部或全部因未達最小分配面積標準而不能分配者，得以現金補償。《市地重劃實施辦法》第 31 條並規定，應分配面積未達重劃區最小分配面積標準二分之一者，原則上以現金補償；達一定面積者，則得依規定合併或調整分配。