114 高普考高考三級 地政 土地法規（包括土地登記） 考古題詳解
第 一 題25 分
近來市面上出現「專辦河川浮覆地登記」的廣告。依土地法第 12 條規定，私有土地因天然變遷成為湖澤或可通運之水道時，其所有權視為消滅；惟當土地回復原狀時，經原所有人證明為其原有者，仍回復其所有權。
試說明此種土地所有權的回復取得應如何辦理？
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核心觀念
本題考《土地法》第12條第2項的土地所有權回復，以及浮覆地的測量、登記程序。以下以命題當年（民國114年）法規及解釋為準。
私有土地因天然變遷成為湖澤或可通運水道時，依同條第1項，所有權視為消滅；嗣後土地回復原狀，原所有權人或其繼承人證明該土地原為其所有，即依第2項回復所有權。此種回復是法律規定的物權效果，原則上不以登記為所有權回復的生效要件；申請登記則是使地籍與權利公示狀態相符。
解題方法：先確認土地回復，再依登記狀況辦理
申辦時依序確認三件事：土地是否已回復原狀、申請人是否為原所有權人或其繼承人、土地原來是否已辦登記。浮覆地須先確認回復範圍，並將該範圍與原地籍資料核對，不能只憑申請人自行指認的位置辦理。
一、確認土地已回復原狀並測定範圍
水道河川浮覆地的回復範圍，依命題當年相關規定，原則上以河川主管機關確認土地已脫離河川區域或水道治理計畫用地範圍線外為據；通常須配合主管機關公告及地籍測量，確認浮覆土地的範圍與原滅失土地相符。申請人應先向土地所在地地政事務所申請複丈，取得複丈成果圖；若涉及已登記公有土地，須辦理分割者，應由復權請求權人會同公有土地管理機關申請。
二、證明原土地權利與申請人身分
申請人應提出足以證明原土地所有權及土地範圍的資料，例如原所有權狀、土地登記簿資料、舊地籍圖或其他相關圖籍；申請人為繼承人時，並應提出繼承關係證明文件。地政機關須核對權利主體與權利客體：前者是原所有權人及其繼承關係，後者是申請回復的土地範圍確實為原土地。若只有登記簿記載而沒有原始地籍圖，仍須以其他客觀資料釐清位置與範圍，不能只憑申請人指界。
三、依原登記狀況申辦
- **原土地已依法登記：**向土地所在地登記機關申請所有權回復登記，登記原因為「回復」，並檢附登記申請書、複丈成果圖、原所有權證明及申請人身分或繼承關係證明等。
第 二 題25 分
民國 112 年 2 月 8 日修正發布的「平均地權條例」中，增訂第 47 條之 4 的主要目的是限制預售屋或新建成屋的買賣契約不得讓與或轉售，以遏止炒作，並規定例外情況，如配偶、直系血親或二親等內旁系血親之間，或經主管機關公告許可者，可以轉讓。
試說明此一增訂條文的內容為何？
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核心觀念
本題考《平均地權條例》第 47 條之 4 的「預售屋及新建成屋買賣契約讓與、轉售限制」。增訂目的在防止以轉售契約牟利、遏止不動產炒作，維護交易秩序並保障自住購屋需求。
本題以命題當年（民國 114 年）法規為準。第 47 條之 4 於民國 112 年增訂，並自同年 7 月 1 日施行。
解題方法：依規範對象與條文層次作答
先說明限制適用的契約與買受人的禁止行為，再分述例外、銷售者義務及主管機關查核權，即能完整呈現條文內容。
條文內容
一、買受人的原則禁止
預售屋或新建成屋買賣契約之買受人，簽訂買賣契約後，不得將買賣契約讓與或轉售給第三人，也不得自行或委託他人刊登讓與或轉售廣告。
「新建成屋」是指已領得使用執照，但尚未辦竣建物所有權第一次登記的成屋。
二、例外情形
下列情形不受前述限制：
- 買受人與其配偶、直系血親或二親等內旁系血親間讓與或轉售。
- 其他經中央主管機關公告得讓與或轉售的情形，並經直轄市、縣（市）主管機關核准。
第 三 題25 分
土地法第 25 條規定，直轄市或縣（市）政府對於其所管公有土地，非經該管區內民意機關同意，並經行政院核准，不得處分、設定負擔或為超過十年期間之租賃。
但相關法規有許多除外規定，試例舉五種在適用上的除外情形。
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核心觀念
本題考《土地法》第 25 條的適用範圍，以及其他法律明文排除其程序限制的情形。依命題當年（民國 114 年）《土地法》第 25 條，直轄市或縣（市）政府處分其所管公有土地、設定負擔，或出租超過十年，原則上須經該管區內民意機關同意，並經行政院核准；但特別法另有規定者，依其規定辦理。
以下以命題當年（民國 114 年）法規為準。
解題方法
作答時先掌握原則，再列出五部法律的明文例外。每一項應寫出法規名稱、適用情形，以及免受《土地法》第 25 條限制的效果，避免只寫法規名稱而未說明除外範圍。
五種除外情形
-
《平均地權條例》第 7 條 政府依法照價收買、區段徵收或因土地重劃而取得的土地，得隨時公開出售，不受《土地法》第 25 條限制。
-
《國土計畫法》第 29 條 申請人於公共設施用地上興建公共設施時，不適用《土地法》第 25 條規定。
第 四 題25 分
所得稅法部分條文修正（俗稱房地合一稅 2.0）已於民國 110 年 7 月 1 日起施行，以健全房地產市場及防杜短期炒作不動產，維護居住正義，遏止租稅規避，維護租稅公平，穩定產業經濟及金融。
但同時也訂定四種免納房地所得稅之情形，試說明其具體內容為何？
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核心觀念
本題考《所得稅法》第 4 條之 5「房地合一稅制免稅規定」。房地交易原則上依房地合一制度課徵所得稅；符合該條列舉情形，才可免納房地交易所得稅。
以下以命題當年（民國 114 年）法規為準。
解題方法：依四款逐一說明
一、自住房屋、土地交易：免稅額上限新臺幣 400 萬元
個人與其配偶及未成年子女的自住房地，須同時符合下列條件：
- 個人或其配偶、未成年子女在該房屋辦竣戶籍登記，且持有並居住連續滿 6 年。
- 交易前 6 年內，該房屋沒有出租、供營業或執行業務使用。
- 個人與其配偶及未成年子女在交易前 6 年內，未曾適用本款自住房地優惠。
符合上述條件者，按所得稅法第 14 條之 4 第 3 項計算的餘額，不超過新臺幣 400 萬元部分免稅；超過部分仍須課稅。因此，這是有免稅額上限的優惠，並非所得全額免稅。
二、符合農地規定、得申請不課徵土地增值稅的土地
土地須符合《農業發展條例》第 37 條及第 38 條之 1 規定，得申請不課徵土地增值稅。此類土地交易所得免納房地所得稅。
三、被徵收或徵收前先行協議價購的土地及土地改良物