109 高普考高考三級 地政 土地法規 考古題詳解

核心觀念

以命題當年（民國 109 年）法規為準。《土地徵收條例》第 3 條揭示徵收範圍的基本原則：因公益需要興辦法定事業而徵收私有土地，範圍應以事業所必須者為限。這是徵收的必要性與比例原則要求。

但特定情形下，法律容許徵收範圍及於直接興辦事業所需土地以外。答題時宜先區分這些情形，再比較其目的：有些是為了解決徵收造成的土地或建物殘餘問題；有些則是以整體開發、土地整理或公共設施配置為目的。

解題方法

依《土地徵收條例》的制度，抓住三種常見的擴張情形：

1. 一併徵收土地改良物：為取得興辦事業所需土地，依法將其上的建築改良物一併徵收。
2. 殘餘土地或建築改良物一併徵收：徵收一部分後，剩餘部分因面積過小、形勢不整或不能為相當使用，所有權人得依法申請一併徵收。
3. 區段徵收：依《土地徵收條例》第 4 條所列要件，對一定區域整體徵收、整理及開發，範圍可能包含個別公共設施以外的土地。

其中前兩者是針對個別土地、建物與徵收結果所作的附隨處理；區段徵收則以一定區域的整體開發為制度核心，性質不同。

各種擴張徵收及其本質

一、土地改良物一併徵收：附隨於取得必要土地

依《土地徵收條例》第 5 條，徵收土地時，土地改良物原則上應一併徵收；但法定情形下得例外處理。其目的在使需用土地人取得可供事業使用的土地，避免土地已徵收、地上物仍留置而妨礙事業興辦。

此種擴張的對象是土地上的改良物，其法律與事業上的關係依附於必要用地，並非另行擴張徵收土地範圍以取得開發利益。

二、殘餘地一併徵收：減輕徵收造成的個別損害

依《土地徵收條例》第 8 條，被徵收土地或建築改良物的殘餘部分，如有下列情形之一，原所有權人得於徵收公告之日起一年內，申請一併徵收：

• 土地殘餘部分面積過小或形勢不整，致不能為相當使用。
• 建築改良物殘餘部分不能為相當使用。

其本質是保障被徵收人：政府只取得事業所需部分，卻可能使剩餘部分失去合理利用價值，因此法律提供所有權人要求一併徵收的途徑。這不是需用土地人為了自身開發需要而任意擴大範圍；

核心觀念

本題考查土地法第43條「登記絕對效力」的適用，以及政府已合法徵收土地、但尚未辦妥所有權登記時，善意第三人能否信賴土地登記而取得所有權。

土地法第43條規定：「依本法所為之登記，有絕對效力。」其目的在保護信賴土地登記、依有效法律行為取得不動產物權的善意第三人，維護交易安全。此處的「絕對效力」並非讓錯誤登記在所有情形下都成為真實，而是使符合要件的善意受讓人不因前手登記原因有瑕疵，即遭真正權利人追奪。

民法第759條之1第2項亦規定，因信賴不動產登記的善意第三人，已依法律行為完成物權變動登記者，其取得不因原登記物權不實而受影響。

**以下以命題當年（民國109年）法規為準。**土地法第43條及民法第759條之1相關規定，均為本題判斷依據。

解題方法

依序判斷三件事：

1. A市政府是否因合法徵收而取得土地所有權。
2. 丙是否符合土地法第43條的善意取得保護要件。
3. 若丙受保護，A市政府能否塗銷丙的登記，以及政府與相關當事人間的後續救濟。

徵收是政府基於公法關係原始取得土地所有權；依徵收法制，需用土地人於補償費發給完竣後取得被徵收土地所有權，不以先完成所有權移轉登記為必要。因此，若題目所稱「辦理徵收」已包含合法完成徵收程序及補償發給完竣，A市政府原則上已取得土地所有權；未辦登記不會使徵收本身失效。

但A市政府取得所有權後，登記簿仍記載乙為土地所有權人。若丙信賴此登記，依有效買賣完成所有權移轉登記，且丙為善意第三人，土地法第43條及民法第759條之1第2項即可能使丙取得受保護的所有權。

丙受土地法第43條保護的要件

丙須具備下列要件：

• **有可供信賴的登記外觀：**乙在土地登記簿上仍為所有權人，具備權利外觀。
• **存在有效法律行為：**乙與丙間有有效買賣，並依此辦理所有權移轉登記。
• **丙為善意：**丙不知登記與實體權利不符。若有證據足認丙明知土地已被徵收、登記不實，便不受善意第三人保護。善意原則上不因丙有普通過失或重大過失而當然排除。
• **丙已完成物權登記：**僅簽訂買賣契約或提出登記申請，尚不足以主張登記公信力；須已完成所有權移轉登記。
• **原登記確與實體權利不符：**本案徵收後未登記，乙仍列名登記，正是登記外觀與實體權利可能不一致的情形。

核心觀念

本題考《國土計畫法》第32條兩種補償的法律性質：主管機關採取合法的土地使用管制措施，為公共利益限制既有合法使用時，何時構成財產權人的「特別犧牲」，以及法律明文補償是否也可能具有信賴保護或政策性給付的性質。

以命題當年（民國109年）法規為準。《國土計畫法》第32條第1項規定，區域計畫實施前或原合法之建築物、設施，與新土地使用管制不符者，主管機關認有必要時得限期令其變更使用或遷移，因遷移所受損害應予適當補償；第2項則規定，既有合法可建築用地經依直轄市、縣（市）國土計畫變更為非可建築用地，其所受損失應予適當補償。

判斷補償本質的關鍵，是看損失是否來自合法公權力措施，以及財產權人所受限制是否已超出一般人對財產權社會義務所應忍受的範圍，形成個人特別犧牲。憲法第15條保障財產權；司法院釋字第400號、第440號等解釋，亦以個人特別犧牲作為合法管制下損失補償的重要法理基礎。

解題方法

先依兩項規定的補償對象與直接原因分開判斷，再說明其共同點及差異：

1. 第1項：既有建築物、設施被令遷移。 建築物或設施原本合法，後因新土地使用管制而須遷移。強制遷移會造成遷移費用、改良物或設備搬遷損害，甚至營業中斷等損失。此類補償以保護既有合法狀態及其信賴利益為重要考量；若遷移負擔集中由特定權利人承受，亦具有特別犧牲補償的性質。

2. 第2項：既有合法可建築用地改為非可建築用地。 土地原有的建築使用可能性，因國土計畫變更而遭剝奪，土地所有權人承受的損失來自土地發展權或可建築利益受限制。一般可建築用地因此遭受個別、重大且超過社會責任界線的限制時，補償本質上屬於特別犧牲補償。

兩種補償的本質與評論

第一種補償以信賴保護為重要基礎，並兼具特別犧牲補償性質。 既有建築物、設施原已合法存在，權利人因而形成對其持續使用的合理信賴。主管機關為國土保育或土地使用秩序，依法要求其遷移時，補償遷移所生損害，可理解為保障既有合法狀態及信賴利益。

核心觀念

本題考土地法第 104 條的基地、房屋優先購買權，以及數名權利人競合時的行使順序。制度目的在減少房屋與基地分屬不同人所有所生的法律關係，促進房地所有權的一體化。

依命題當年（民國 109 年）土地法第 104 條：

• 基地出賣時，基地上的地上權人、典權人或承租人，得依同樣條件優先購買。
• 房屋出賣時，基地所有權人得依同樣條件優先購買。
• 數名優先購買權人競合時，其順序以登記先後定之。
• 優先購買權人接到出賣通知後，十日內不表示者，視為放棄。
• 出賣人未通知權利人而與第三人訂立買賣契約者，該契約不得對抗優先購買權人。

此項權利屬法定先買權，實務上認為具有形成權性質及相對物權效力。行使後，權利人得請求出賣人依與第三人約定的相同條件與其成立買賣關係。

行使要件與解題方法

作答時先分辨出賣標的是基地還是房屋，再確認權利人身分、權利登記、買賣條件與行使期間。

一、基地出賣

須具備下列要件：

1. 有基地買賣：基地所有權人將基地出賣，始發生土地法第 104 條的優先購買權。
2. 權利人身分合格：行使人須為該基地上的地上權人、典權人或承租人。
3. 權利已登記：主張者的地上權、典權或租賃關係，須有登記，並依登記先後決定權利競合時的順位。
4. 依同樣條件承買：對買賣標的及範圍、價金、付款方式等交易條件，須接受出賣人與第三人約定的條件，不能只挑選有利部分。
5. 遵守通知後十日的期間：接到出賣通知後十日內不表示者，視為放棄。出賣人未通知時，不能以權利人未在通知後十日內表示為由，主張其已放棄。

二、房屋出賣

房屋出賣時，基地所有權人得依同樣條件優先購買。其適用情形是房屋與基地分屬不同人所有，且房屋所有人對基地有地上權、典權或租賃關係；