109 高普考高考三級 地政 不動產估價 考古題詳解

核心觀念

比較法以替代原則為理論基礎：具有替代關係、效用相當的不動產，其價格會相互影響，並有趨於一致的傾向。但基地面積、形狀、建物構造、屋齡等特徵相似，只表示部分個別因素接近；價格仍可能受到交易情況、交易日期及區域因素等影響。

依《不動產估價技術規則》，比較法是以比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整，推算勘估標的價格的方法。比較法的主要調整項目包括情況調整、價格日期調整、區域因素調整及個別因素調整。本題以命題當年（民國 109 年）法規為準。

解題方法

先指出：特徵相似不等於價格必然相同。再從比較法的調整項目說明價差來源，最後交代這些差異如何影響比較標的的選用。

1. 情況不同：交易條件可能使成交價偏離正常價格。 例如急買急賣、特殊期待、受債權債務影響，或親友、關係人間交易等。若能掌握其對價格的影響，應作情況調整；若無法有效掌握或量化，該案例不宜採用。

2. 交易日期不同：市場條件會隨時間變化。 即使兩筆不動產的物理特徵相似，若成交時間不同，仍可能因景氣、利率、政策或經濟情勢變化而出現價差。因此須依價格日期調整，將比較標的的價格換算至勘估標的的價格日期。

3. 區域條件不同：外部環境會影響價格。 交通、生活機能、環境品質、公共設施或嫌惡設施等差異，都可能造成價格不同。即使位於相似地區，只要供需圈或近鄰環境不同，替代關係就可能較弱，應分析區域因素並適當調整。

核心觀念

農地價格同時受「農業生產收益」與「土地市場價格」影響。估價時須先確認勘估標的的合法使用及價格種類，再依資料可得性選擇方法；農地具有農業生產用途，不能只因接近都市，就逕以住宅或建地價格推估。

本題涉及《不動產估價技術規則》。以下以命題當年（民國 109 年）法規為準。該規則第 93 條規定，農場或牧場以比較法估價為原則；無買賣實例時，得以附近土地價格為基礎，考量位置、形狀、地形、土壤特性及利用狀況等差異比較推估。規則第 14 條另要求原則上兼採二種以上估價方法；因情況特殊無法兼採者，應於估價報告中說明。

解題方法

一、以比較法作為主要方法

農地若有足夠且可信的交易案例，通常以比較法掌握市場價格。依《不動產估價技術規則》第 18 條及第 21 條，須蒐集、查證比較標的，選取條件相似的案例，並調整交易情況、價格日期、區域因素及個別因素，最後決定比較價格。

農地比較案例應優先選擇同一供需圈內、使用管制相同或相近、農業用途及生產條件相似的土地。調整時可分別檢視：

• 自然生產力：土壤肥沃程度、土層深度、坡度、排水、灌溉條件、日照、氣候及土地形狀。
• 農業設施與利用狀況：農路、灌排水設施、溫室、蓄水池等設施是否合法、堪用，及其對生產效率的實際貢獻。
• 區位與都市距離：交通便利性、與農產品集散地或市場的距離、鄰近都市帶來的通勤與休閒需求，以及周邊環境。
• 法令制度與使用限制：都市計畫分區、非都市土地使用分區及使用地類別、農業用地管制、農舍興建資格及其他限制。

若缺乏農地成交案例，可依第 93 條以附近土地價格為基礎，再就上述差異調整；但「附近土地」須在使用性質、使用管制及市場條件上具有可比性，不能將建地或已變更使用土地的價格直接套用。

二、以收益法反映農業生產收益

若農地有穩定且可查證的農業收益資料，收益法可作為重要估價方法或比較法的檢核。直接資本化的基本公式為：

$$土地收益價格=\frac{土地年淨收益}{土地收益資本化率}$$

土地年淨收益應以正常、持續的農業經營收益估算，扣除合理的生產費用；若原始收益包含建物、農業設施、設備或經營者勞務的收益，應合理分離，避免把非土地收益全部算入土地價值。資本化率則應反映農業收益穩定性、價格風險、土地流動性及區位差異。

採收益法時，不能只看單一年份的高價作物收入。應檢視作物輪作、休耕、災害風險、農產品價格波動、勞動及灌溉成本等因素，推估客觀且可持續的淨收益。

核心觀念

本題考查政府辦理不同地政、稅務措施時，為何需要評定土地或建物價格，以及各措施所採用的價格基礎。答題時要分清楚：地價稅與房屋稅是以法定課稅價值作為稅基；土地徵收是為補償財產權損失；都市更新權利變換則須衡量更新前後的權利價值，作為分配依據。

以下法規說明以命題當年（民國 109 年）為準。房屋稅相關法規其後曾有重要修正，現行法已修正；本題仍依民國 109 年規定說明。

解題方法

依序回答每一項措施的兩個問題：

1. 為何需要價格：價格在該制度中用來計算稅額、補償金額，或權利分配比例。
2. 價格認定基礎：指出法定價格名稱、評定方式，以及價格是指土地、建物，或房地權利價值。

各項措施說明

一、地價稅

**為何需要知道土地價格：**地價稅以土地價值為課稅基礎。政府必須掌握土地價格，才能核定每一土地所有權人的課稅地價，並據以計算稅額。

價格認定基礎：依《土地稅法》，已規定地價的土地，除依法課徵田賦者外，應課徵地價稅。地價稅原則上按土地所有權人的申報地價計算；土地所有權人未申報地價時，依規定以公告地價為申報地價。申報地價不得超過公告地價的 120%，也不得低於公告地價的 80%。

概念上，應先依土地面積與申報地價核算地價總額，再適用地價稅稅率；累進課稅時，尚須依土地所有權人符合規定的歸戶地價總額及累進起點地價計算。

二、房屋稅

**為何需要知道建物價格：**房屋稅是對房屋課徵，政府須評定房屋價值，作為核計房屋稅額的依據。這裡的稅基是房屋價值，不是房屋連同土地的整體交易價格。

**價格認定基礎：**依民國 109 年《房屋稅條例》第 11 條，房屋標準價格由不動產評價委員會評定，主要考量：

• 房屋建材、種類及等級；
• 房屋耐用年數與折舊標準；
• 房屋所在街道、村里之商業交通情形及房屋供求概況，並參考實價登錄不動產交易價格，扣除土地價格部分。

稽徵機關依評定標準核計個別房屋的房屋現值，再按適用稅率計徵房屋稅。房屋標準價格每三年重行評定一次，並依耐用年數折舊。

三、土地徵收

**為何需要知道土地及建物價格：**徵收使人民喪失土地或建築改良物，政府須以價格計算補償，保障財產權並維持補償的公平性。土地與建物分別補償，不能只用房地合併價格概括處理。

價格認定基礎：

核心觀念

大量估價，是指在一定期間內，對數量眾多的不動產，以一致的資料蒐集、分類、分析及估價程序，估計其價格。其核心在於以合理成本快速處理大量標的，同時掌握標的間的價格差異與高低層次。

大量估價與逐筆個別估價的著眼點不同：前者重視作業效率、估價一致性及整體價格分布；後者通常針對個別標的深入調查，重視個案價格的精確程度。

解題方法

本題可依序回答三個層次：先定義大量估價，再分述政府與民間的用途及方法，最後比較兩者檢核估價結果的標準。比較時應扣合估價目的：政府著重整體均衡與公平，民間著重個別標的價格精度及決策風險。

大量估價在政府部門的應用

政府辦理大量估價，常用於土地稅基查估、徵收補償市價查估，以及地價調查等工作。由於標的數量大，常採取下列方式：

1. 區段地價法：依地價、區位、使用情形及其他影響地價因素，將條件相近的土地劃入同一地價區段，再以抽查土地的價格推估區段代表性地價，據以查估區段內各宗土地。

2. 路線價法：對繁榮街道上臨街條件相近的土地設定路線價，再依深度、形狀等修正因素，查估同一路線沿線各宗土地價格。

3. 基準地法：先對具有代表性的基準地進行較精密估價，再比較修正附近條件相近的其他土地價格。

政府採行大量估價，須兼顧作業經濟性與整體地價水準的合理分布。依命題當年（民國 109 年）的制度，政府土地地價查估相關規範包括《地價調查估計規則》及各項地價查估規定；以課稅地價為目的的查估，重點在掌握區域內地價高低層次及課稅負擔的相對公平。

大量估價在民間部門的應用

民間大量估價常用於投資篩選、授信與抵押貸款風險管理、資產組合評價，以及不動產市場資訊服務。其常見作法是運用計量模型，蒐集一定數量且具代表性的交易資料，分析價格與影響價格因素之關係，再將模型套用於大量標的。