113 高普考高考三級 地政 不動產估價 考古題詳解

核心觀念

本題考查兩個層次：先依《不動產估價技術規則》辨別正常價格與限定價格的定義及適用情境，再運用變動、預測、競爭三項估價原則，分析近年臺灣房價上漲。

法規部分以命題當年（民國 113 年）法規為準。《不動產估價技術規則》第 2 條定義估計價格種類；第 6 條規定估價應切合價格日期當時之價值。

一、正常價格與限定價格的使用時機

（一）正常價格

正常價格，是指具有市場性的房地產，由有意願的買賣雙方在具備專業知識、謹慎行動且不受脅迫的情況下，經適當市場行銷，依正常交易條件形成的合理價值，並以貨幣金額表示。

估價時，若沒有特殊限定條件，應以正常價格為一般估價基準。例如一般買賣、金融機構擔保品估價，或需要反映一般市場交易價值的估價案件，原則上採正常價格。

（二）限定價格

限定價格，是指具有市場性的房地產，在特定限定條件下形成的價值，並以貨幣金額表示。依《不動產估價技術規則》第 2 條，限定條件包括：

1. 以不動產所有權以外的其他權利與所有權合併為目的，例如地上權人取得土地所有權，或所有權人取得地上權。
2. 以不動產合併為目的，且合併前後價格總和有增減。
3. 以違反經濟合理性的分割為前提。

這些情況下，特定權利人或特定交易條件會使不動產的價值偏離一般市場中獨立交易所形成的正常價格，因此應以限定價格反映限定條件的影響。估價報告應交代限定條件及其對價格的影響，避免將限定價格誤作一般市場價格。

二、變動、預測、競爭原則及其對房價的解釋

（一）變動原則

不動產的效用、稀少性及有效需求會隨時間和環境改變，價格也因此變動。估價必須掌握價格日期當時的市場狀況，不能只以過往價格或固定條件推定當前價值。

例如，利率、景氣、交通建設、都市計畫、人口結構及供給量改變，都可能影響房地產的需求、供給與價格。比較法進行價格日期調整，即是依此原則，將比較標的在交易日的價格調整至勘估標的的價格日期。

（二）預測原則

不動產價值取決於未來效用、收益或使用可能性，因此估價應分析市場參與者對未來的合理預期。預期未來租金上升、交通改善或土地開發完成，可能提高目前價格；預期利率上升、人口減少或市場需求轉弱，則可能壓低目前價格。

核心觀念

本題考查都市更新「權利變換」制度中的權利價值估價，以及更新前區分所有建物如何拆算出各戶的基地權利價值。法規依據為《都市更新條例》、《都市更新權利變換實施辦法》及《不動產估價技術規則》。以下以命題當年（民國 113 年）法規為準。

權利變換是由實施者整理更新前各權利人的土地、建築物及相關權利，估定其權利價值；再依更新後土地及建築物總權利價值扣除共同負擔後，按更新前權利價值比例分配。簡言之，估價先確立更新前後權利價值，再作為分配或補償的計算基礎。

依《都市更新權利變換實施辦法》第 6 條，權利變換前各宗土地、更新後建築物及其土地應有部分，以及權利變換範圍內其他土地於評價基準日的權利價值，由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定。更新後各土地所有權人應分配的權利價值，則按更新前權利價值比例計算。

解題方法：區分所有建物基地權利價值

地震毀損後進行都市更新，估價仍須針對評價基準日的權利狀態查估。先估各戶更新前房地總價，再依《不動產估價技術規則》第 125 條，以全棟土地價值比率拆算各戶房地總價中的基地權利價值。建物毀損情形須反映於建物價值估計；基地權利價值則依規定的土地價值比率及各戶房地總價計算。

設：

• $L$：素地單價乘以基地總面積。
• $B$：營造或施工費單價乘以（$1-$累積折舊率）再乘以全棟建物面積。

土地價值比率為：

建物價值比率為：

因此，各戶的基地權利價值及建物權利價值分別為：

兩種比率合計為 $1$，用以將各戶房地總價拆分為土地與建物價值。

基地總價值低於素地總價值的情形

核心觀念

本題考《不動產估價技術規則》成本法中營造或施工費的推估方法，以及缺工、缺料如何傳導至成本法、比較法與收益法。以下法規均以命題當年（民國 113 年）為準。

成本法是求取勘估標的於價格日期的重建成本或重置成本，再扣除累積折舊額及其他應扣除部分，以推算成本價格。重建成本以相同或極類似的建材標準、設計、配置及施工品質估算；建物材料已停產或施工方法改變時，得採重置成本。

依《不動產估價技術規則》第 53 條，營造或施工費包括直接材料費、直接人工費、間接材料費、間接人工費、管理費、稅捐、資本利息及營造或施工利潤。這些項目應與總成本中的規劃設計費、銷售費、開發或建築利潤等區分，避免重複計入。

解題方法：營造或施工費的估算

依同規則第 54 條至第 56 條，營造或施工費可採直接法或間接法，應按資料完整度及勘估標的特性選用，並以價格日期、勘估標的所在地區的成本水準推估。

淨計法可概括為：

單位面積比較法可概括為：

一、核心觀念：建築物殘餘法

建築物殘餘法是收益法的應用方式之一。先由房地整體淨收益中扣除歸屬於土地的淨收益，所得餘額視為建物淨收益，再以建物收益資本化率還原，推估建物收益價格。方法的關鍵在於將房地收益合理分配給土地與建物。

依命題當年（民國113年）《不動產估價技術規則》第45條，建物淨收益已扣除折舊提存費時：

若淨收益尚未扣除折舊提存費，則應將建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率納入分母：

其中土地淨收益通常以土地價格乘土地收益資本化率求得。若題目要求的是土地殘餘法，則方向相反：先自房地淨收益扣除建物淨收益，再以土地收益資本化率還原土地價格。兩種方法的殘餘對象不同，作答時須辨明。

二、地上權住宅土地估價方法

地上權住宅的標的權利不是完整土地所有權，估價須反映權利存續期間、地租負擔、權利讓與限制及其他契約條件。依命題當年（民國113年）《不動產估價技術規則》第122條，估計地上權價值時應考量用途、權利存續期間、支付地租與否、權利讓與限制及地上權設定的空間位置。估價實務常用下列方法：

（一）買賣實例比較法

蒐集同一或相似供需圈內地上權住宅的買賣實例，經價格日期、區域因素及個別因素比較調整後，推估勘估標的的地上權價值。調整時尤其要比較剩餘年期、地租支付方式、讓與限制及期滿時地上建物的處理方式。

此法直接反映市場交易，適用前提是有條件相近且資料可靠的地上權交易案例。

（二）設定實例比較法

蒐集地上權設定案例，分析案例中地上權價值相對於土地完整所有權價格的比率，再比較契約條件及標的狀況，推估勘估標的的地上權價值。可概括表示為：