115 高普考高考三級 地政 不動產估價 考古題詳解

核心觀念

本題比較三種地價查估中「地價區段」的劃設：公告土地現值、地價基準地制度的近價區段，以及土地徵收補償市價查估。三者都會考量地價及土地條件，但查估目的、作業範圍與後續估價方式不同，區段劃設不能直接視為相同。

**以命題當年（民國 115 年）法規為準。**主要法源為《平均地權條例》、《地價調查估計規則》、《地價基準地選定及查估要點》及《土地徵收補償市價查估辦法》。

解題方法

作答時可依「目的與功能 → 劃設依據與原則 → 後續如何估價」逐一比較。關鍵在於辨認三者的區段各自服務不同的估價制度：

1. 公告土地現值區段，是以區段為單位估計地價，據以編製公告土地現值。
2. 基準地近價區段，是把價格條件相近的土地歸為同一範圍，作為選定基準地及比較、推估宗地價格的空間架構。
3. 徵收補償地價區段，是為特定徵收補償查估案件劃設，區段內選取比準地，據以推估被徵收土地市價。

三種地價區段的比較

一、公告土地現值之地價區段

**目的與功能：**依《平均地權條例》第 46 條，直轄市或縣（市）政府調查地價動態、繪製地價區段圖並估計區段地價，提經地價評議委員會評定後，編製土地現值表，於每年 1 月 1 日公告。公告土地現值作為土地移轉及設定典權時申報土地移轉現值的參考，也是主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價的依據。

**劃設依據與原則：**依《地價調查估計規則》第 18 條，原則上以鄉（鎮、市、區）為單位，實地勘查土地，斟酌地價差異、使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、建物與土地利用現況、發展趨勢等因素，將地價相近、地段相連、情況相同或相近的土地劃為同一區段。區段界線依同規則第 19 條，以自然界線、道路、溝渠、使用管制界線或適當地籍線等劃定；公共設施保留地等情形另有相關規定。

**後續估價：**有買賣或收益實例的區段，以調整至估價基準日的正常單價中位數估計區段地價；沒有實例的區段，依《地價調查估計規則》第 21 條，以符合條件的基準地價區段為參考，按區域因素修正估計。

二、基準地近價區段

**目的與功能：**近價區段是基準地制度中掌握地價同質空間的劃分單元。其用途在於於相近地價範圍內選定具代表性的基準地，再以基準地價格作為地價衡量基準，協助掌握地價層次，並供推估個別宗地價格、編製地價指數、計算路線價或估計正常價格等使用。

**劃設依據與原則：**依《地價基準地選定及查估要點》第 6 點，劃分近價區段應考量土地使用管制、自然條件、交通與公共設施、商業設施接近狀態、土地利用、事業種類及繁榮程度、景觀與災害狀況，以及其他明顯影響地價的因素；劃設原則是掌握地價的同質空間。同要點第 7 點並規定，基準地須具代表性、易於識別、不易變更形質，並兼顧分布均勻與形狀完整。

核心觀念

本題在考土地使用分區與實際可建築條件不同時，估價人員如何辨認真正影響價格的因素。都市計畫農業區內的零星建築土地，雖俗稱「建地目」，仍須先釐清其法定使用管制、建築權利及可利用範圍；住宅區土地則以住宅區的使用管制、開發強度及住宅市場條件為分析核心。

依《不動產估價技術規則》第 2 條，影響價格的因素可分為一般因素、區域因素及個別因素；估價時應依勘估標的的最有效使用，分析土地使用管制、區位、交通、公共設施、形狀、面積、臨路及地勢等條件。以命題當年（民國 115 年）法規為準。

解題方法

可先按「法定使用及建築權利 → 區域市場 → 宗地條件」的順序比較。採比較法時，應選取使用性質與建築條件相近的比較標的，並就價格日期、區域及個別條件差異作合理調整：

這個順序能避免只看土地登記上的俗稱，或僅因地理位置相近，就把使用限制不同的土地直接相比。

兩類土地的影響價格因素分析

一、都市計畫農業區之零星建築土地

這類土地的估價重點是「零星建築的資格與限制」，不能直接套用一般住宅區建地的價格水準。

1. 建築權利與合法性 查明零星建築土地的認定依據、建築物是否合法、建築基地範圍及可建築面積。也須確認是否須符合特定許可、既有建築或其他法定條件。不能只憑「建地目」的俗稱，推定整筆土地均可按住宅區方式興建。

2. 使用管制與開發強度 檢視都市計畫農業區的土地使用管制、容許用途、建蔽率、容積率、建築高度及相關限制。應以實際可合法興建及使用的內容估值；不能把都市計畫農業區視同住宅區，也不能把尚未確定的分區變更或開發利益當成既得價值。

3. 可利用範圍及基地完整性 查明零星建築資格涵蓋的土地範圍，以及建築線、臨路、基地形狀、深度、地勢、排水和出入通行條件。若建築權利僅及於部分土地，超出部分須按其實際使用或合法利用價值分析，不宜整筆套用建築基地單價。

4. 區位與農業區環境條件 分析與既有聚落、市區、道路、公共設施及生活機能的距離，也要考量農業區周邊的土地使用型態、環境品質及可能的相容性問題。此類土地的價格通常同時受「有限建築使用價值」與「農業區使用限制」影響。

5. 市場與未來發展預期 應分辨交易價格反映的是現有合法建築利用、農業使用，或市場對未來都市計畫變更的預期。只有具體且可支持的市場證據，才可反映在價格判斷中；不能把單純的變更期待當作確定的建築權利。

二、住宅區土地

核心觀念與法源

本題考查都市計畫公共設施保留地徵收補償市價的特別查估方式。一般被徵收土地按徵收當期市價補償；都市計畫區內公共設施保留地則不直接以該保留地本身的交易行情或一般地價區段地價作為補償標準，而是依其毗鄰非公共設施保留地區段的地價，計算平均市價。

法源以命題當年（民國 115 年）法規為準，主要依據為《土地徵收條例》第 30 條及《土地徵收補償市價查估辦法》第 22 條至第 25 條。《土地徵收條例》第 30 條規定，被徵收土地按徵收當期市價補償；都市計畫區內公共設施保留地，按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。

本辦法所稱「市價」，是市場正常交易價格；「比準地」則是選取作為查估地價區段內各宗土地市價比較基準，或查估公共設施保留地毗鄰非公共設施保留地區段地價的宗地。

解題方法：先求鄰接區段地價，再求加權平均

查估時先劃分地價區段，並在公共設施保留地毗鄰的非公共設施保留地區段選取比準地，查估各區段地價。其後依公共設施保留地與各非公共設施保留地區段相接的區段線長度，計算加權平均地價。

設公共設施保留地毗鄰 $n$ 個非公共設施保留地區段，第 $i$ 個區段的區段地價為 $P_i$，與公共設施保留地相接的區段線長度為 $L_i$，則公共設施保留地區段地價為：

例如，某公共設施保留地分別毗鄰地價為每平方公尺 $60{,}000$ 元、$90{,}000$ 元的兩個非公共設施保留地區段，接界長度各為 $100$ 公尺、300 公尺，則：

如被徵收宗地跨越二個以上公共設施保留地地價區段，依各區段面積加權計算宗地單位地價：

其中 $A_j$ 為宗地位於第 $j$ 個區段的面積，$P_j$ 為該區段地價。

查估上的特殊性

核心觀念

本題考查三組觀念：土地與建物結合時，單獨估價是否考慮另一構成部分的影響；如何由房地整體淨收益分離出土地或建物的收益；以及《不動產估價技術規則》所定特殊價格的意義。法規內容以命題當年（民國 115 年）為準。

（一）部分估價與獨立估價

部分估價：土地與建物結合為一體時，單獨估計其中一個構成部分的價格，並考慮另一構成部分對該部分價格的影響。例如，估計附有建物之土地價格時，考量現有建物對土地價格的影響。

獨立估價：土地與建物結合為一體時，單獨估計其中一個構成部分的價格，不考慮另一構成部分對該部分價格的影響。例如，將附有建物的土地視為素地，只估計土地價格，忽略建物對土地的影響。

兩者的區別在於：**估價對象都是土地或建物中的一部分，差別是有沒有把另一構成部分的影響納入估價。**獨立估價中的「獨立」，不是指標的本來就沒有另一部分，而是估價時排除其影響。

（二）土地殘餘法與建物殘餘法

兩者都是收益法的運用方式：先求出房地整體淨收益，再扣除應歸屬於其中一部分的收益，將剩餘收益歸屬另一部分，最後以該部分適用的收益資本化率還原為價格。適用於收益資料以房地整體呈現、但估價目標是單獨求取土地或建物價格的情況。

土地殘餘法

土地殘餘法是從房地整體淨收益中扣除歸屬於建物的淨收益，取得土地淨收益，再以土地收益資本化率還原，求得土地價格。

其中，建物淨收益通常依建物價格與建物收益資本化率求取；若依《不動產估價技術規則》第 44 條適用情形，建物淨收益可按建物成本價格乘以建物收益資本化率計算。

建物殘餘法