114 高普考高考三級 地政 不動產估價 考古題詳解

核心觀念

本題考查臺灣《不動產估價技術規則》所稱的價格種類，及其與國際評價準則（IVS）「價值基礎」（bases of value）的分類差異。作答時要先依我國規則說明四種價格，再比較 IVS 的主要價值基礎；兩者雖有可對照的概念，但定義與分類架構並非一一相同。

以命題當年（民國 114 年）法規為準。《不動產估價技術規則》第 2 條定義價格種類，第 6 條規定估價應註明價格種類；以特定價格估價時，須敘明估價條件，並同時估計正常價格。

解題方法

先依是否具有市場性，以及是否存在特定交易條件，區分我國四類價格；再依 IVS 的定義說明其價值基礎，最後比較兩者分類邏輯及涵蓋範圍。

一、我國不動產估價的四種價格

1. 正常價格 具有市場性的不動產，在有意願的買賣雙方依專業知識、謹慎行動、不受脅迫，並經適當市場行銷及正常交易條件下形成的合理價值，以貨幣金額表示。它是一般市場交易條件下的基準價格。

2. 限定價格 具有市場性的不動產，因特定限定條件而形成的價值，包括：

• 將不動產所有權以外的其他權利與所有權合併；
• 將不動產合併；
• 以違反經濟合理性的不動產分割為前提。

其重點是特定權利或標的組合、分合條件改變了標的價值。例如畸零地與鄰地合併後，整體價值可能高於各自分開估價的總和。

3. 特定價格 具有市場性的不動產，基於特定條件形成的價值。估價報告須揭露特定條件，且依第 6 條同時估計正常價格。它與限定價格都涉及特定條件，但限定價格的適用情形由規則明列；特定價格則著重於其他特定條件下形成的價值。

4. 特殊價格 對不具市場性的不動產所估計的價值，以貨幣金額表示。因標的缺乏可供一般市場交易參照的市場性，不能直接當作通常市場交易下的正常價格理解。

另依第 6 條，規則所列估計租金種類為正常租金及限定租金；租金種類與本題所問的價格種類不同。

二、IVS 的主要價值基礎

IVS 使用「價值基礎」一詞，說明估值所依據的基本前提。以命題時適用的 IVS 架構而言，主要類型包括：

• 市場價值（Market Value）：估價基準日，在適當行銷後，知情、審慎且無被迫的買賣雙方於獨立交易中，資產或負債應可交換的估計金額。
• 市場租金（Market Rent）：市場條件下租賃標的應可出租的估計租金。
• 公平價值（Equitable Value）：特定且知情、自願的雙方移轉資產或負債時，反映雙方各自利益的估計價格。
• 投資價值／投資效用（Investment Value/Worth）：資產對特定所有人或潛在所有人，基於其個別投資或營運目標所具有的價值。

核心觀念

本題考查污染土地的價值減損來源，以及如何將污染造成的影響反映在估價結果中。污染不只增加整治成本，也可能限制土地使用、延後收益，並因市場對污染風險的疑慮而形成污名折價。

以命題當年（民國 114 年）法規為準，《不動產估價技術規則》第 89 條規定：受土壤或地下水污染的土地，應先估算未受污染時的正常價格，再依委託人提供的土壤污染檢測資料，考量污染影響並計算地價減損額，從正常價格中扣除，以餘額作為該宗土地價格。若估價標的是受污染建物，另應注意同規則第 113 條的規定。

基本架構為：

地價減損額應反映與污染相關的實際價值影響；估價時須避免把同一項損失重複扣除。

價格影響效果

1. 整治或工程成本效果：包括污染調查、控制、整治、土方挖除處理、地下水抽除處理、監測及後續維護等費用。若土地尚未整治，這些支出會降低買方願付價格。

2. 使用限制與收益延遲效果：污染調查、整治期間可能限制開發、建築、農業或其他利用，也可能使土地閒置，造成收益中斷或延後。土地的可利用程度、開發時程與收益能力因此下降。

3. 法律責任與風險效果：污染可能伴隨列管、整治義務、使用管制或責任歸屬不明等問題。買方承受的法令遵循成本及未來責任風險，會影響交易意願與價格。

4. 污名效果（市場性減損）：即使完成整治，污染歷史仍可能使買方擔心整治是否完整、污染是否復發、未來法規標準是否改變，或金融機構是否願意融資，造成市場性降低。污名效果須有市場證據支持，不能只因土地曾受污染就逕行認定。

5. 周邊外部性效果：污染可能影響鄰近土地的環境品質、使用意願與市場接受度，進而壓低周邊不動產價格。這是污染對鄰地的影響，應與勘估土地本身的價值減損分開辨認。

解題方法與估價方法

一、先估未受污染時的正常價格

依土地的合法用途、最有效使用及價格日期，採比較法、收益法等適當方法，推估假設未受污染時的正常價格。若採比較法，應選取地區、使用分區、規模及開發條件相近的未污染交易案例，並作必要調整。

二、依污染資料估算地價減損額

依污染檢測資料及市場證據，分析污染的種類、範圍、深度與程度，以及整治方式、成本、時程、使用限制和市場反應。常用方法如下：

• 成本扣除法：先估未受污染正常價格，再扣除污染造成的價值減損。實務分析可把減損拆為必要整治成本、整治期間的使用或收益損失、額外維護監測成本，以及有證據支持的污名折價。
• 比較法：蒐集受污染土地或完成整治土地的交易案例，與條件相近的未污染土地比較；須控制污染程度、整治狀態、交易時間及使用限制等差異。
• 收益法：以污染狀態下可實現的收益推估土地價值，反映收益減少、空置或整治期間延遲，以及必要的營運或整治支出。

核心觀念

本題考土地徵收補償地價如何依「市價」查估、由誰評定，以及查估過程中價格爭議的來源與預防方式。作答時要區分兩個階段：徵收前的協議價購，與協議不成後依法徵收的徵收補償；兩者都是以市價為基礎，但法定程序與價格形成方式不同。

**以命題當年（民國 114 年）法規為準。**主要法源為《土地徵收條例》第 11 條、第 30 條，以及《土地徵收補償市價查估辦法》。市價是「市場正常交易價格」；徵收土地原則上按徵收當期市價補償，市價由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定。都市計畫公共設施保留地則依《土地徵收條例》第 30 條規定，按毗鄰非公共設施保留地的平均市價補償其地價。

解題方法：先說明制度，再依序寫查估流程

一、協議價購與徵收補償的關係

需用土地人原則上應先與土地所有權人協議價購或以其他方式取得土地；協議不成，才依法申請徵收。協議價購價格由需用土地人與所有權人協議，市價資訊可參考公開資料、交易資訊或委託估價師查估。協議價購未成立，不代表徵收補償價格已經決定；徵收補償仍須依《土地徵收條例》第 30 條及查估辦法另行查估、評定。

二、徵收補償市價查估流程

依《土地徵收補償市價查估辦法》第 4 條，流程可整理為七個步驟：

1. 蒐集、製作或修正基本圖籍與資料：包括地籍圖、都市計畫及土地使用資料、預定徵收範圍圖等，確認查估標的與使用管制條件。
2. 調查買賣或收益實例：以市場買賣實例為主，並調查交易日期、價格、付款條件及影響交易的特殊因素；必要時蒐集收益實例。
3. 調查區域及個別影響地價因素：如土地使用管制、交通、自然條件、公共建設、環境、產業活動，以及宗地形狀、臨路、接近條件等。
4. 劃分或修正地價區段：依土地區位、使用性質及價格相近程度分區，並繪製地價區段圖。
5. 估計實例土地正常單價：剔除或修正特殊交易影響，使案例價格回到正常交易條件下可比較的基礎。
6. 選取比準地並查估比準地地價：在各地價區段選取具代表性的比準地，依實例比較及相關調整程序估計地價。
7. 估計預定徵收土地宗地市價並送地價評議委員會評定：以比準地為基礎，依宗地、道路、接近、周邊環境及行政條件等個別因素調整，估計各宗地單位市價，最後由地價評議委員會評定。

市價查估得由直轄市、縣（市）主管機關自行辦理，亦得將全部或一部委託不動產估價師辦理；委託估價師不會取代地價評議委員會的法定評定權限。

可用下式概括個別宗地的估價邏輯：

此式是說明估價思路，實際查估仍須依查估辦法所定資料、程序及調整基準辦理，並非單一套用的法定計算公式。

各直轄市、縣（市）主管機關另應定期調查市價變動幅度，提交地價評議委員會評定，作為調整徵收補償地價的依據，以反映徵收期程中的市場變化。

可能產生的爭議

1. 市價定義與價格期待不同：地主可能以最高成交案例、未來開發利益或協議價購金額作為期待；機關則須估計正常交易價格，雙方對「市價」的理解容易不同。
2. 交易實例選取及修正有爭議：對案例是否具可比性、交易是否特殊、區位差異及調整幅度，可能各有看法。案例期間、距離或土地條件不適當，會影響估價結果。

核心觀念

不動產估價師提供的是專業價值判斷，估價結果會影響委託人、交易相對人、金融機構及社會大眾的權益。因此，職業倫理的核心在於：以專業判斷為基礎，維持客觀、公正、獨立，並對估價過程及結果負責。倫理規範不只要求估價師「品行端正」，也要求其能以適當的程序、紀錄及報告，說明估價結論如何形成。

本題法源以命題當年（民國 114 年）法規為準，主要依據《不動產估價師法》及中華民國不動產估價師公會全國聯合會第一號公報《不動產估價師職業道德規範》，並參照《不動產估價技術規則》。114 年 2 月 7 日起生效的《不動產估價師法》修正涉及第 8 條、第 18 條之 1、第 18 條之 2 及第 46 條；本題所涉誠信、保密、估價報告、業務紀錄及主管機關檢查等基本義務，仍應依下列規範說明。

職業倫理規範

一、誠實信用，依法執業

《不動產估價師法》第 16 條規定，估價師受委託辦理業務，應遵守誠實信用原則，不得有不正當行為，也不得違反或怠忽業務上應盡的義務。估價師應依據可查證的資料與專業方法作成判斷，不得迎合委託人預設的價值結論，也不得隱匿或扭曲重要事實。

估價師並應遵守估價相關法令及《不動產估價技術規則》，依案件目的、價格日期、估價條件及委託範圍執行業務。

二、保持客觀、公正與專業獨立

估價師應以市場資料、現場勘察及專業分析作成估價結論，不得因委託人、利害關係人或其他外力要求而任意抬高或壓低估價結果；也不得受個人偏好、偏見或經濟利益左右。

如估價師或其事務所與委託人、標的、交易相對人具有可能影響判斷的利害關係，應先查證並妥善處理利益衝突。對足以妨害獨立判斷，且無法有效管理的利益衝突，應拒絕接受委託；可管理者，則應採取揭露、隔離或其他適當措施。

三、具備勝任能力，勤勉執行業務

估價師應在自身專業知識與能力範圍內承接案件，投入必要時間與注意，完成資料蒐集、標的勘察、案例查證、分析調整及結果檢核。遇有超出自身專業能力的事項，應尋求適當協助，不得未經查證即採用資料或形成結論。

四、維護委託關係與約定範圍

依《不動產估價師法》第 15 條，受託業務的工作範圍及應收酬金，應與委託人事前訂立書面契約。估價師應依約定目的與範圍辦理，不得任意擴張、縮減或變更工作內容；報酬安排也不得成為操控估價結果的條件。

五、保守業務秘密，不得借名執業

依同法第 18 條，估價師對因業務知悉的秘密，除法律規定或經委託人同意外，不得洩漏。同法第 17 條並禁止估價師允諾他人以其名義執行業務。估價師亦不得利用執業所知資訊為自己或他人謀取不正當利益。

六、遵守報告及工作紀錄要求