112 高普考高考三級 地政 不動產估價 考古題詳解

核心觀念

本題評量區分所有建物（住宅大樓）房地一體買賣價格中，分離評估「基地價格」之法規程序與估價技術。本題以命題當年（民國 112 年）法規為準（現行法規架構亦同）。其核心法條與觀念如下：

1. 《地價調查估計規則》第 21 條、第 23 條：

• 房地一體交易推算基地單價時，在不知土地價值比率或建物價值比率之情形下，依規定應採「建物推算現值扣除法」（以房地總額或單價，扣除推算之建物現值或單價）。
• 區分所有建物應考量樓層別效用與持分面積，以求得基地單價或總額。

2. 《不動產估價技術規則》第 60 條、第 62 條、第 63 條：

• 房地價格分離土地價格時，若不知土地與建物價值比率，不得使用第 60 條第 1 項第 2 款之比率法，必須依第 60 條第 1 項第 1 款「自房地價格扣除建物之成本價格」。
• 區分所有建物涉及立體地價與樓層效用，須結合第 63 條之「樓層別效用比」與「地價分配率」，推算該戶持分基地價格或全棟基地總價值。

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解題方法

壹、依《地價調查估計規則》之規定評估基地價格

依民國 112 年《地價調查估計規則》第 21 條第 1 項第 1 款及第 3 款規定，在僅查得房地總額（不知房地價值比率）時，採成本扣除法推算基地價格，步驟如下：

1. 推算七樓建物現值：

• 依直轄市、縣（市）主管機關訂定之「標準建物之營造或施工費標準」，按該十二層住宅大樓之構造、規格計算建物總成本。
• 按主管機關規定之耐用年數與折舊率，計算七樓建物之累積折舊額，自建物總成本中扣除，求得七樓之建物推算現值： $建物推算現值 = 建物總成本 - 累積折舊額$

2. 扣除計算基地總額：

• 以七樓房地買賣交易總額，扣除七樓建物推算現值，其餘額即為該戶之基地總額： $七樓基地總額 = 七樓房地總額 - 七樓建物推算現值$

3. 計算基地單價：

• 依同規則第 21 條第 1 項第 1 款第 3 目規定，區分所有建物之基地單價，以該戶基地總額除以該區分所有建物之持分面積求得： $基地單價 = \frac{七樓基地總額}{七樓坐落基地持分面積}$
• 或依同條第 3 款，逕以七樓之「房地單價」扣除七樓「建物推算單價」，計算該樓層之土地單價。

4. 評估住宅大樓全棟基地價格：

• 七樓屬特定樓層，受樓層別效用影響。若欲評估全棟基地價格，應依第 23 條規定，考量全棟各樓層地價分配率或樓層效用比，將該交易實例之土地單價調整還原為基準樓層地價，進而推算整筆大樓基地之正常單價與總額。

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貳、依《不動產估價技術規則》之規定評估基地價格

依民國 112 年《不動產估價技術規則》第 60 條第 1 項第 1 款，因不知土地價值比率或建物價值比率，應自房地價格中扣除建物成本價格。評估全棟基地價格有以下兩種作業途徑：

途徑一：單戶扣除後以地價分配率反推（各戶持分推算法）

1. 勘估七樓建物成本價格：

• 依第 48 條至第 59 條之成本法規定，勘估七樓建物之重新營建價格（包含直接工程成本、間接工程成本、利息與開發利潤）。
• 按其竣工年期計算累積折舊額，扣除後求得七樓建物成本價格： $七樓建物成本價格 = 重新營建價格 - 累積折舊額$

2. 計算七樓之基地持分價格：

核心觀念

本題測驗「大量土地估價」（Mass Appraisal）實務中最核心的法定制度——地價區段劃設與宗地地價推估。考生必須精熟《地價調查估計規則》之條文架構（以命題當年民國 112 年法規為準）：

1. 法源依據：

• 地價區段之劃分原則與類型：《地價調查估計規則》第 18 條。
• 宗地單位地價之推估與計算：《地價調查估計規則》第 23 條。

2. 制度邏輯： 大量估價採「由面到點」的二階段作業模式。第一階段將影響地價因素相近之土地劃為「地價區段」，並估計出基準的「區段地價」；第二階段再依各區段之屬性與宗地之個別條件，將區段地價推估至個別宗地的「宗地單位地價」。

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解題方法

1. 地價區段類型之切入：

• 依《地價調查估計規則》第 18 條體系，由整體土地劃分原則出發，將地價區段歸納為：一般地價區段、繁榮街道路線價區段、一般路線價區段、公共設施保留地地價區段，以及非都市土地零星用地區段與公共事業／特殊設施地價區段。條理分明地列出各區段的定義與劃設要件。

2. 宗地地價推估之切入：

• 嚴格依照《地價調查估計規則》第 23 條規定，建立「繁榮街道路線價區段（依深度指數等原則推估）」與「其他地價區段（原則採區段地價，例外採加權平均或特殊規定）」之二分架構。
• 將「跨越二個以上地價區段」以數學公式明確展示，並補足「公共設施保留地」與「地下公共工程穿越」等法定特殊情形。

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選項分析

本題為申論題，無選擇題選項。評分爭點與結構對應如下：

1. 爭點一：區段類型是否完整：考生常僅寫出「一般區段」與「路線價區段」，遺漏「繁榮街道路線價區段與一般路線價區段之區分」、「公共設施保留地單獨劃設要件」及「特殊用地劃設」，此為得高分之分水嶺。
2. 爭點二：推估方法之原則與例外：一般區段採「一區段一地價」（等價推估）；繁榮街道路線價區段須依「宗地計算原則」（按深度及個別條件修正）；跨區段宗地須「面積加權平均」，三者缺一不可。

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解題技巧

1. 分類體系化記憶：

• 路線價類：繁榮街道路線價區段、一般路線價區段。
• 面狀區段類：一般地價區段。
• 法定專用類：公共設施保留地區段（記住門檻數字：$30$ 公尺、$1$ 公頃、地價差異甚大）。
• 特定／零星類：非都市土地零星建築／非建築區段、大眾運輸用地、特殊設施用地。

2. 常考陷阱與辨別：

• 只有「繁榮街道路線價區段」內的宗地才適用《繁榮街道路線價區段宗地單位地價計算原則》；「一般路線價區段」之宗地，若無跨區段等例外，仍以該路線價之區段地價直接作為宗地單位地價。
• 計算跨區段宗地地價時，分子為各區段面積乘區段地價之「積之和」，分母為「宗地總面積」，勿顛倒或遺漏公式。

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【答案】

一、地價區段之類型及其詳細說明

依《地價調查估計規則》第 18 條規定（以命題當年民國 112 年法規為準），地價區段之劃分應由都市計畫細部計畫完成地區、未完成地區及非都市土地使用分區之編定使用地類別分別辦理。其類型與劃設要件如下：

核心觀念

本題涉及不動產估價基礎理論（價值之時點性與經濟原則）及我國土地行政與都市更新法規中之估價實務規範，相關法規以命題當年（民國 112 年）為準：

1. 不動產估價技術規則：

• 第 2 條（價格日期定義：指確定勘估標的價格之基準日期）。
• 第 9 條（價格日期原則以勘察日期為準，契約或法令另有規定從其規定）。

2. 不動產估價經濟原則：

• 「變動原則（Principle of Change）」為解釋價格日期不可或缺性之核心理論。

3. 實務法規規範：

• 公告土地現值：平均地權條例第 46 條、地價調查估計規則第 4 條。
• 徵收補償市價：土地徵收條例第 30 條、土地徵收補償市價查估辦法第 2 條、第 21 條、第 22 條。
• 都市更新權利變換估價：都市更新條例第 50 條、都市更新權利變換實施辦法第 8 條。

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解題方法

本題採三層次架構切入解答：

1. 第一層（理論本質）：界定價格日期的法定定義，並自不動產市場價格隨時間動態波動之特性，論證不動產估價為何具有嚴格的「時間定點性」。
2. 第二層（經濟原則鏈結）：選取最相符之「變動原則」，闡明影響不動產價格的各項因素（一般、區域、個別因素）處於持續推移變化的動態過程中，說明唯有鎖定「價格日期」，價格結論方具確定性與客觀意義。
3. 第三層（實務比較分析）：針對「公告土地現值」、「徵收補償市價」、「都市更新權利變換估價」，就「法源依據」、「價格日期（基準日）之決定機制」、「時點法定效力與期限限制」逐項剖析，並繪製橫向比較表，彰顯各制度因其公益性、法定程序與權利保護目的之不同所衍生的制度設計差異。

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選項分析（非選擇題：各項制度要素比較分析）

本題為申論題，非選擇題型。針對題目指定比較分析之三項估價制度，其價格日期相關要素分析如下：

1. 公告土地現值之價格日期規範：

• 性質分析：屬於大量估價與法定地價制度。
• 實質價格日期：地價調查估計之估價基準日為每年 9 月 1 日，蒐集買賣實例期間以公告日前一年 9 月 1 日至當年 8 月 31 日為原則。
• 公告生效日：每年 1 月 1 日由直轄市、縣（市）政府公告。其價格日期具備高度法定週期性與固定性。

2. 徵收補償市價之價格日期規範：

• 性質分析：公法上剝奪財產權之完全補償估價。
• 價格日期認定：法定價格時點為「徵收當期（即預定公告徵收之日）」。實務查估時，基準日由直轄市、縣（市）主管機關依期程查估。
• 時效管制：需用土地人送請查估之日至「預定公告徵收之日」若逾 6 個月，依法必須重新查估，以防止補償金落後於市場行情而侵害被徵收人權益。

3. 都市更新權利變換估價之價格日期規範：

• 性質分析：私法產權轉換與合建分配之價值等比計算。
• 價格日期認定：稱為「評價基準日」，由實施者自行指定。
• 時效管制：該評價基準日距都市更新事業計畫（或權利變換計畫）「報核之日」不得逾 6 個月；因故變更評價基準日時，必須重新委託三家以上專業估價者重新查估，以保障更新前、後所有權人與權利人之價值均衡。

4. 經濟原則適用性辨析：

• 變動原則（最相符）：價格日期之設定，目的在凍結變動因素以求得該時點之均衡價格，完全契合變動原則「市場因素與價格處於持續動態演變」之意涵。
• 預期原則（次要相關，非最相符）：雖價格形成包含對未來收益的預期，但預期亦是隨時點變更而改變，其直接關聯點仍受制於「變動」的本質，故以變動原則最能直接解釋價格日期之必要性。

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解題技巧

1. 關鍵法條時間點精準記憶：

• 公告現值：基準日「9 月 1 日」、公告日「次年 1 月 1 日」。
• 徵收補償：以「預定公告徵收日」為準，函請查估至預定公告徵收日「逾 6 個月應重新查估」。
• 都市更新：評價基準日由「實施者」指定，距「報核之日不得逾 6 個月」。

2. 常見陷阱與扣分點：

• 誤將公告土地現值的「公告日（1 月 1 日）」直接當作「估價基準日（9 月 1 日）」。
• 遺漏都市更新條例中「事業計畫報核」與「權利變換計畫分開報核」時對於 6 個月期間的不同起算規定。
• 經濟原則若選擇「替代原則」或「貢獻原則」將嚴重偏離題意，務必直扣「變動原則」。

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【答案】

一、不動產估價重視價格日期之理由及相符之經濟原則

本題為民國 112 年高考三級地政類科「不動產估價」之申論題，以下提供標準參考書等級詳解。

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一、核心觀念

本題的核心在於測驗考生對土地開發分析法的法規定義、基本公式，以及現況不同之宗地（素地／低度利用土地 vs. 附有高層建物之土地）在評估土地正常價格時的成本與效益差異。

1. 法規依據： 以命題當年（民國 112 年）之《不動產估價技術規則》為準：

• 定義（第 68 條）：土地開發分析法，指根據土地法定用途、使用強度進行開發與改良所導致土地效益之變化，以估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發建築所需之直接成本、間接成本、資本利息及開發者利潤等項，求算開發前或建築前土地價值之方法。
• 計算公式（第 77 條）： $V = \frac{S}{(1 + R)(1 + r)} - (C + M)$ 其中：
• $V$：土地開發分析價格（土地價值）。
• $S$：開發或建築後預期總銷售金額。
• $C$：開發建築所需之直接成本。
• $M$：開發建築所需之間接成本。
• $R$：資本利息綜合負擔率。
• $r$：開發利潤率。

2. 地上改良物之影響（第 71 條、第 79 條）： 依土地開發分析法評估附有建物之土地時，若最有效使用為拆除重建，必須計入既有建物之拆除清理費，並考量產權整合與開發期程對資金利息與利潤之影響。

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二、解題方法與推導

本題切入點在於：固定基準條件，比較影響土地開發分析價格之各項參數變數。

1. 基準條件設定

• 地理位置與規劃條件：A、B 兩宗土地毗鄰、均位於「第三種住宅區」，且「面積相同」。
• 最有效使用與預期總銷售金額（$S$）： 由於法定容積率、建蔽率及市場環境條件相同，兩地在重新開發建築之最有效使用規劃型態（如新建住宅大樓）一致，因此其開發或建築後預期總銷售金額相同，即： $S_A = S_B = S$

2. 各項參數之差異比較

依土地開發分析法公式 $V = \frac{S}{(1 + R)(1 + r)} - (C + M)$ 逐項分析：

1. 直接成本（$C$）之比較：

• A 地（停車場）：現況為平面停車場，屬低度利用之素地型態，開發時整地及清除成本極低。
• B 地（七層樓住宅華廈）：現況已建有地上七層鋼筋混凝土構造華廈。若要重新進行土地開發，必須進行地上建物之拆除工程、清運廢棄物，且可能衍生安全防護支撐工程費用。
• 因此，B 地之直接成本必須額外增加拆除清理費用（$\Delta C_{\text{拆除}}$）： $C_B = C_A + \Delta C_{\text{拆除}} \implies C_B > C_A$

2. 間接成本（$M$）之比較：

• B 地既有七層華廈通常涉及區分所有產權之整合、住戶搬遷安置補償、廢棄物清運規費等，導致規劃設計與管理費用增加。
• 因此： $M_B \ge M_A$

3. 資本利息綜合負擔率（$R$）與開發期程：

• B 地因需進行拆除、清理及前期準備作業，開發興建總週期較 A 地長。
• 開發期程拉長導致資金積壓時間增加，資本利息負擔隨之提高： $R_B > R_A$

4. 開發利潤率（$r$）之比較：

• B 地既有建物在拆除、地基清理及鄰房安全維護上的不確定性與風險較高，開發者所要求之風險報酬與利潤率通常高於或至少等於 A 地： $r_B \ge r_A$