112 高普考高考三級 地政 土地法規 考古題詳解

核心觀念

本題以民國 112 年 7 月 1 日施行之《平均地權條例》（總統於 112 年 2 月 8 日修正公布）修正條文為核心命題範圍，評量考生對於政府抑制預售屋及新建成屋炒作、杜絕換約牟利之最新法制規範。

所涉及之核心法條與法理包括：

1. 管制客體與原則禁止：《平均地權條例》第 47 條之 4 第 1 項前段（買受人讓與、轉售及廣告之全面禁止）。
2. 例外允許轉售情形：《平均地權條例》第 47 條之 4 第 1 項但書、第 2 項，以及內政部授權訂定之法規命令《預售屋及新建成屋買賣契約得讓與或轉售情形》。
3. 換約次數管制：《平均地權條例》第 47 條之 4 第 2 項前段（全國每二年以一戶／棟為限）。
4. 銷售者之協力禁止義務：《平均地權條例》第 47 條之 4 第 3 項（建商與代銷業者之配合管制責任）。
5. 罰則與裁罰基準：《平均地權條例》第 81 條之 3（按戶／棟處新臺幣 50 萬元以上 300 萬元以下罰鍰）。

法規基準提醒：本題評析以命題當年（民國 112 年）施行之法規為準；現行法制架構仍維持該次修正之規定。

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解題方法

本題為標準之法條題型，宜採「總說立法意旨 $\rightarrow$ 原則禁止與規範對象 $\rightarrow$ 例外許可之二分體系（法定免審 vs. 申請核准）$\rightarrow$ 配套限制與違法罰則」之架構作答：

1. 破題：點明立法意旨（憲法第 23 條公共利益、健全市場、遏止短期套利炒作）。
2. 第一子題（限制規範）：分別從「買受人端之作為／不作為限制」、「銷售者（建商、代銷）之協力禁止義務」及「違反之行政處罰」三維度完整交代。
3. 第二子題（得讓與或轉售之特殊情形）：精準切分「免經核准型（法定親屬間）」與「經地方主管機關核准型（非自願性重大變故等六大情事）」，並補充「二年一戶」之次數防火牆。

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選項分析

本題為申論試題，閱卷評分點著重於體系結構的完整性與法條構成要件之精確度。閱卷要點與得分關鍵剖析如下：

• 得分核心一：規範客體——必須精準寫出「預售屋或新建成屋買賣契約」，若遺漏「新建成屋」將遭扣分。
• 得分核心二：例外情形之區分——不可將「親屬間讓與」與「非自願性變故」混為一談；前者「免經主管機關核准，且不受次數限制」，後者「須報經直轄市、縣（市）主管機關核准，且受每二年全國一戶之限制」。
• 得分核心三：對建商與代銷之雙向規範——不僅買方受限，賣方（銷售者）亦不得同意、協助或刊登廣告，構成完整的防炒作閉環。

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解題技巧

1. 親等口訣記憶：「配直二旁」（配偶、直系血親、二親等內旁系血親）。注意「三親等」（如叔侄、舅甥）不在免核准範圍，此為極常見之觀念陷阱。
2. 六大非自願變故記憶法：「傷、亡、離、災、共、繳」：

• 傷：罹患重大傷病或重大意外長照需 6 個月以上。
• 亡：家庭成員意外死亡或重傷。
• 離：非自願失業逾 6 個月。
• 災：原自用住宅因天災毀損不堪居住。

核心觀念

本題以命題當年（民國 112 年）之土地稅法為準（現行法規規定一致）。主要測驗考生對土地稅法中「配偶相互贈與」之租稅實質、租稅遞延效果，以及土地增值稅「漲價總數額」計算公式的理解與法條操作能力。涉及之核心法條與觀念如下：

1. 配偶相互贈與土地之課稅原則（土地稅法第 28 條之 2 第 1 項）： 配偶相互贈與之土地，係採「得申請不課徵」，而非「免稅」或「絕對不課徵」。當事人享有選擇權，得向主管稽徵機關申請不課徵土地增值稅；若未提出申請，仍應依法課徵。
2. 租稅遞延性質與原地價認定（土地稅法第 28 條之 2 第 2 項）： 此項「不課徵」制度本質為「租稅遞延（Tax Deferral）」，目的在於維護夫妻財產移轉之彈性，同時防杜藉由夫妻贈與墊高原地價以規避稅負。因此，受贈配偶再移轉予第三人時，原地價應「回溯」至該土地第一次贈與前之原規定地價或前次移轉現值。
3. 土地漲價總數額計算公式（土地稅法第 31 條）： 土地漲價總數額之計算，應以移轉時之申報移轉現值，減除物價指數調整後之原地價，並扣除土地所有權人為改良土地所支付之相關費用。

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解題方法

本題為法條構成要件與法律效果的實例申論題，答題架構應採「階段分析法」展開：

1. 第一階段：甲贈與 A 地予妻乙之課稅判斷

• 從法條字義「得申請」切入，區分「有申請不課徵」與「未申請不課徵」兩種法律效果，嚴謹交代構成要件。

2. 第二階段：乙出售 A 地予丙時之原地價認定

• 根據甲贈與乙時之處理方式，分別對應乙出售時的原地價認定基準（回溯至第一次贈與前 vs. 以甲贈與乙時之移轉現值為準）。

3. 第三階段：計算土地漲價總數額及課徵稅額

• 列出土地稅法第 31 條標準計算公式，逐一拆解「申報移轉現值」、「物價指數調整後之原地價」及「得減除之各項土地改良費用」，並說明適用稅率。

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選項分析（非選擇題：本題爭點與法效剖析）

本題為申論題，無選擇題選項，針對本題關鍵法規爭點進行深入剖析：

• 爭點一：配偶相互贈與是「免徵」還是「不課徵」？
• 解析：「免徵」係實質免除納稅義務；「不課徵」則為租稅主體與納稅時點之遞延。土地稅法第 28 條之 2 規定為「得申請不課徵」，當事人間若因特定財務考量（如使用當期較低之公告現值結算、考量日後出售時之物價指數與累進稅率級距）未申請不課徵，稽徵機關仍應依法課稅。
• 爭點二：再移轉時的「第一次贈與前」所指為何？
• 解析：若夫妻間有多度相互贈與，原地價並非往前推算一次，而是回溯至「第一次贈與前」的前次移轉現值或原規定地價，以徹底貫徹防杜墊高地價的立法意旨。

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解題技巧

1. 關鍵字精準命中：

• 答題切勿直接斷言「不用繳稅」，必須精確寫出「得申請不課徵土地增值稅」。
• 再移轉第三人時，務必寫出「以該土地第一次贈與前之原規定地價或前次移轉現值為原地價」。

2. 公式完整性：

• 漲價總數額公式中的物價指數調整（以台灣地區消費者物價總指數為準）與改良費用扣除項目（工程受益費、土地重劃負擔總費用、改良費用等）必須完整列出，不可只寫「移轉現值減前次移轉現值」。

3. 常見失分陷阱：

• 漏答甲贈與乙時若「未申請不課徵」的法定效果。

核心觀念

本題以命題當年（民國 112 年）法規為準。涉及《臺灣地區與大陸地區人民關係條例》（下稱兩岸條例）第 69 條授權訂定之法規命令——《大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法》（下稱本辦法）。

本題核心考點聚焦於兩大面向：

1. 陸資法人取得不動產物權的事前審查（消極要件／不予許可事由）：主管機關考量國家安全、公共利益及國土資源配置，明定應不予許可的實質與標的限制（本辦法第 5 條、第 7 條）。
2. 取得後之后續管制與違法處置（事後監督機制）：特許取得後，所有權人負有按核定計畫及法令管制作目的性使用的公法上負擔。若有違反而未履行，法律賦予主管機關層級化的制裁程序：清查列管 $\rightarrow$ 限期改善 $\rightarrow$ 報請內政部廢止許可 $\rightarrow$ 限期一年出售 $\rightarrow$ 逾期代為標售（本辦法第 14 條、第 15 條）。

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解題方法

本題為標準的公法管制型申論題，解題切入點應分為「事前准駁」與「事後監督」兩大維度：

1. 第一子題（不予許可事由）：

• 採「專屬實質限制」為主、「通用標的限制」為輔的架構回答。
• 重點條文為本辦法第 7 條（陸資法人專屬不予許可事由），輔以第 5 條（不得取得之土地類別）及第 6 條（目的要件不合），展示法規體系完整性。

2. 第二子題（違規使用之法律效果與處理程序）：

• 建立動態的行政程序流程：不可直接寫「沒收」或單純寫「罰款」，必須明確標明「管轄機關（縣市政府與內政部之權限分工）」及「漸進處置步驟（列管清查 $\rightarrow$ 限期改善 $\rightarrow$ 報廢許可 $\rightarrow$ 限期出售 $\rightarrow$ 代為標售）」。

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選項分析（申論評分關鍵點剖析）

本題為高考三級申論題，閱卷評分的核心採分點與失分盲點如下：

1. 第一子題得分要件：

• 必須精確寫出本辦法第 7 條列舉的五大不予許可實質事由（重大建設、壟斷投機、國土國防、水土環境、重大不良影響）。
• 若能進一步補充第 5 條土地法第 14 條及各類生態/國防敏感用地之不得取得限制，方能取得滿分級距。

2. 第二子題得分要件：

• 管轄權分工陷阱：地方直轄市、縣（市）政府負責「查核」與「通知限期改善」，但「廢止許可」權限在「內政部」，不可誤寫為地方政府直接廢止。
• 處分性質陷阱：此處為「廢止」合法成立之許可處分，而非「撤銷」（撤銷係針對自始違法之處分）。
• 救濟與執行陷阱：廢止後並非「沒入土地」，而是「命其於一年內出售移轉」；逾期不賣，直轄市或縣（市）政府得「代為標售」，標售款項扣除稅費後返還原所有人。漏寫「代為標售」將嚴重失分。

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解題技巧

1. 記憶口訣：

• 不予許可五字訣：「建、壟、安、保、大」
• 影響重大建設
• 涉及土地壟斷投機
• 影響國土或國防安全
• 妨礙水土保持或環境保護
• 其他經認定有重大不良影響
• 違規處置五步流程：「查 $\rightarrow$ 改 $\rightarrow$ 廢 $\rightarrow$ 賣 $\rightarrow$ 標」
• 定期清查列管
• 通知限期改善（依計畫使用）
• 逾期報請廢止許可
• 限期一年出賣移轉
• 逾期未賣代為標售

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【答案】

依《大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法》（以民國 112 年法規為準，現行法未有重大實質變更）之規定，詳述如下：

核心觀念

本題測驗《土地徵收條例》中關於「廢止徵收」之法定事由、發動主體、代位／逕送機制及衍生改良物之法益衡平處理。

1. 法規基準：本題以命題當年（民國 112 年）法規為準（現行《土地徵收條例》相關條文迄今未作修正）。
2. 核心法條：

• 《土地徵收條例》第 49 條（應廢止與得申請廢止徵收之原因）。
• 《土地徵收條例》第 50 條（申請人、原所有權人請求、主管機關審查與逕送程序）。
• 《土地徵收條例》第 51 條（繳清應繳回徵收價額之收回期限與效果）。
• 《土地徵收條例》第 54 條（原一併徵收土地改良物之處理規定）。

3. 法理脈絡：土地徵收係國家基於公共利益剝奪人民財產權之嚴厲處分。徵收完成後，若因客觀情事變更導致公益目的喪失或無使用必要，即應透過「廢止徵收」制度使原行政處分向將來失效，落實憲法第 15 條保障人民財產權之意旨。

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解題方法

本題為標準的公職四合一申論題，破題時應依題目所問四個子題分層鋪陳：

1. 原因要件：區分第 49 條第 1 項之「應廢止徵收」（羈束規範，共五款）與第 2 項之「得申請廢止徵收」（裁量規範，情事變更）。
2. 申請人界定：精確區分法條上正式之「申請人」（需用土地人）與發動促請權之「請求人」（原土地所有權人）。
3. 未申請之法定處理：由「被動審查救濟途徑」（第 50 條第 2 項）與「主管機關主動督促及逕送機制」（第 50 條第 3 項）雙軌切入。
4. 改良物之處理：依第 54 條規定，按改良物所有權人「是否於限期內繳清價額」及「改良物是否遭除去或毀損」三款法定效果作答。

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選項分析

本題為申論題，無選擇題選項。

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解題技巧

1. 「撤銷」與「廢止」之法理區辨：

• 撤銷徵收（第 49 條第 3 項）：針對徵收處分「自始違法」或有作業瑕疵。
• 廢止徵收（第 49 條第 1、2 項）：徵收處分自始合法，係因「嗣後情事變更」致失其必要性。答題時切勿混入撤銷徵收之三款原因。

2. 關鍵字口訣記憶：

• 應廢止原因五款：「變更設計、都計變更、都委決議、事業改變、更合公益」。
• 未申請處理機制：「人民得請求，會同需地審；不服提救濟，逾期得逕送」。
• 改良物處理：「繳清發還、未繳處分、除去毀損免補償」。

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【答案】

依《土地徵收條例》第 49 條、第 50 條及第 54 條規定，分項說明如下：

一、辦理廢止徵收之原因

已徵收之土地，辦理廢止徵收之原因可分為「應廢止徵收」與「得申請廢止徵收」兩大類：

1. 應廢止徵收之原因（法定羈束事由）： 依《土地徵收條例》第 49 條第 1 項規定，已徵收之土地有下列情形之一者，應廢止徵收： (1) 因工程變更設計，致原徵收之土地不在工程用地範圍內者。