110 高普考高考三級 地政 土地登記 考古題詳解

核心觀念

本題考查土地登記「絕對效力」之意義，以及土地法第 43 條、土地法第 69 條與土地登記規則第 7 條間之適用關係。解題關鍵在於區分：

1. 登記之公信力：保護信賴登記之外部第三人。
2. 更正登記：修正登記機關之技術性錯誤或遺漏，不得藉此變更實體法律關係。
3. 塗銷登記：消滅既有登記效力，原則上須經法院判決確定，但法律另有例外規定。
4. 登記機關之國家賠償責任：登記錯誤無法以更正或塗銷回復時，提供金錢性補救。

本題以命題當年（民國 110 年）法規為準。土地登記規則後續如有修正，仍不影響本題依民國 110 年法規作答之結論。

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一、土地法第 43 條「登記有絕對效力」之意義

土地法第 43 條規定：

依本法所為之登記，有絕對效力。

所謂「絕對效力」，實務上主要是指土地登記具有公信力。亦即，第三人信賴登記簿所記載之權利狀態而為交易，並完成權利取得登記後，縱使原登記原因有無效、得撤銷或其他瑕疵，原則上仍不影響該善意第三人已取得之權利。

其目的在於：

• 維護土地登記制度之交易安全；
• 使第三人得信賴登記簿之記載；
• 降低交易相對人逐一調查真實權利狀態之成本。

但「絕對效力」並非表示：

• 登記永遠不得更正；
• 登記機關絕對不能塗銷登記；
• 登記錯誤會使不法權利變成真正權利；
• 登記名義人與真正權利人間永遠不得爭訟。

因此，土地法第 43 條之「絕對」，是指對信賴登記之第三人發生公信力，而非指登記內容在任何情形下均不得修正。

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二、土地法第 69 條之更正登記

土地法第 69 條規定，登記完畢後發現登記錯誤或遺漏時，原則上須由利害關係人或登記人員以書面聲請，經該管上級機關查明核准後，始得更正。

但若同時符合下列要件，登記機關得逕行更正：

1. 錯誤或遺漏純屬登記人員記載時之疏忽；
2. 有原始登記原因證明文件可供查考；
3. 更正後仍未改變原登記之同一性；
4. 不涉及當事人間實體權利關係之重新判斷。

土地登記規則第 13 條並規定：

• 「登記錯誤」係指登記事項與登記原因證明文件所載內容不符；
• 「登記遺漏」係指應登記事項而漏未登記。

例如：

• 原始登記原因證明文件記載權利人為甲，登記簿誤載為乙；
• 文件記載抵押權存續期間為 10 年，登記簿漏載存續期間；
• 文件記載土地面積或權利範圍，登記人員因抄錄錯誤而誤載。

上述情形是登記機關將既有資料錯誤表現於登記簿，並非重新判斷誰是真正權利人，因此可依更正登記程序處理。

更正登記之界限

更正登記不得用來處理下列事項：

• 當事人間究竟誰為真正所有權人；
• 買賣、贈與或抵押契約是否有效；
• 登記原因是否因詐欺、脅迫而得撤銷；
• 是否有通謀虛偽意思表示；
• 是否應使某一權利人退出登記；
• 是否應將登記權利人改成另一實體權利人。

若涉及上述實體法律關係，即非單純登記錯誤，而是當事人間之權利爭執，應循民事訴訟，由法院判決確定後，再據以辦理塗銷或變更登記。

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三、土地登記規則第 7 條之塗銷限制

土地登記規則第 7 條規定：

依本規則登記之土地權利，除本規則另有規定外，非經法院判決塗銷確定，登記機關不得為塗銷登記。

本條具有兩項功能：

1. 防止登記機關僅憑片面資料，任意消滅既有土地權利登記；
2. 將涉及實體權利存否之爭議，交由法院判斷。

例如甲已登記為所有權人，乙主張甲之買賣契約無效，要求地政機關直接將甲之所有權塗銷。此時地政機關不能自行判斷買賣契約是否無效，而應由乙提起塗銷登記之訴，待法院判決確定後，始得辦理塗銷登記。

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四、三項規定是否相互矛盾

結論：三者並不矛盾

三項規定規範之事項不同：

規定	規範對象	法律效果
土地法第 43 條	登記對第三人之公信力	保護信賴登記之善意第三人
土地法第 69 條	登記錯誤或遺漏之修正	在不變更實體法律關係下更正登記
土地登記規則第 7 條	既有權利登記之消滅	原則上須法院判決確定後始得塗銷

三者形成的是「公信力、行政更正、司法塗銷」之分工，而不是相互排斥。

更正登記與絕對效力並不衝突

第 69 條所稱更正，是將登記簿恢復為原始登記原因證明文件所表彰之內容。例如登記人員誤寫姓名、數字或漏載事項。

此種更正並非否定土地登記之效力，而是排除登記機關自身之記載疏漏，使登記內容與原始資料一致。因此不會破壞第三人對正常登記制度之信賴。

塗銷限制與絕對效力並不衝突

土地法第 43 條保護的是信賴登記之第三人；土地登記規則第 7 條則要求，若要消滅既有登記，原則上須經法院判決確定。

換言之：

• 登記名義人與真正權利人間之爭議，由法院處理；
• 法院判決確定後，地政機關依判決辦理塗銷；
• 若第三人已基於登記完成善意取得，則土地法第 43 條可能阻卻真正權利人向該第三人追奪。

因此，第 7 條不是否定第 43 條，而是以程序方式確保登記效力不被行政機關任意推翻。

第 7 條本身保留法律例外

第 7 條使用「除本規則另有規定外」之文字，表示塗銷登記並非絕對只能依法院判決。

民國 110 年土地登記規則第 144 條即規定，依該規則登記之土地權利，在第三人取得該土地權利之新登記前，若有下列情形之一，登記機關得報經直轄市或縣市地政機關查明核准後塗銷：

1. 登記證明文件經主管機關認定為偽造；
2. 純屬登記機關疏失而為錯誤登記。

因此，第 7 條是一般原則，第 144 條則是明文例外，二者可以併存。

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五、調和土地登記絕對效力之補救方式

核心觀念

本題涉及兩個重點：

1. 神明會與祭祀公業的法律性質及組織目的。
2. 日據時期或光復初期以神明會名義登記土地，如何依土地登記及神明會土地清理相關規定，完成所有權清理、確認與登記。

以下以命題當年（民國110年）法規為準。神明會土地清理及登記制度，主要依土地登記規則及內政部訂頒之神明會土地清理相關規定辦理；現行法規及行政規定已有部分修正，考試作答仍應依命題年度判斷。

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一、神明會之意義

神明會係民間人士基於共同信仰，為祭祀神明、維護廟宇或辦理宗教活動而成立之團體。

其主要特徵如下：

1. 目的在祭祀神明，而非祭祀特定祖先。
2. 會員資格通常基於共同信仰、出資、捐獻或地方習慣形成。
3. 神明會可能設有管理人、會員大會、章程或傳統規約。
4. 神明會所取得之土地，常因歷史登記制度而以「○○神明會」名義登記。
5. 「神明會」本身通常不是土地實體上的個人所有權人，土地實質上係由會員依共同關係享有及管理。

因此，以神明會名義登記，主要是歷史上為管理及祭祀目的所形成之登記形式，不能僅因土地登記名義為神明會，即認為神明本身具有自然人式之所有權。

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二、神明會與祭祀公業之差異

比較項目	神明會	祭祀公業
設立目的	祭祀神明、維護廟宇及宗教活動	祭祀祖先、延續宗族祭祀
成員稱謂	會員	派下員
成員資格	通常依信仰、出資、捐獻或地方習慣認定	原則上依設立人及其宗族血統、家族身分認定
財產來源	會員捐獻、共同出資或信眾捐贈	設立人捐置或遺留之祭祀財產
組織依據	章程、規約、地方習慣及會員共同意思	設立人遺囑、規約、派下系統及祭祀公業條例
土地登記名義	常以「○○神明會」名義登記	常以「○○祭祀公業」名義登記
權利人判斷	以會員及神明會共同關係為核心	以派下員及祭祀公業財產關係為核心
適用法規	神明會土地清理及土地登記相關規定	祭祀公業條例及土地登記相關規定

最重要的區別，是「祭祀對象」及「成員資格」不同：神明會祭祀神明，會員資格不以血統為必要條件；祭祀公業祭祀祖先，派下員資格則以設立人及宗族派下關係為核心。

神明會土地不得逕依祭祀公業條例所定程序處理，祭祀公業土地也不得因登記名義相似，即直接認定為神明會土地。

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三、以神明會名義登記土地之所有權登記程序

（一）申報及提出申請

神明會應由管理人向土地所在地之地政事務所提出申報，並申請辦理土地所有權之清理及登記。

管理人不明、死亡、失聯或無法行使職務時，應先由會員依章程、規約或會員共同決議推選管理人，再由管理人代表申辦。

地政事務所受理後，應審查下列事項：

1. 是否確實屬於以神明會名義登記之土地。
2. 神明會是否確實存在。
3. 申請人是否為適格管理人。
4. 會員名冊及會員資格是否可信。
5. 土地權利來源及登記資料是否相符。
6. 申請之所有權登記方式是否符合神明會章程、規約及會員意思。

（二）地政事務所公告

地政事務所審查申報文件後，應依法公告，使利害關係人及其他相關人員有陳述意見及提出異議之機會。

公告內容通常包括：

1. 神明會名稱。
2. 土地坐落、地號及面積。
3. 管理人姓名。
4. 申請登記之權利內容。
5. 異議提出期間及方式。

公告期間內無人提出異議者，地政事務所依申報資料辦理登記。有人提出異議時，應先調查及處理爭議，必要時要求申請人補正證明文件；涉及民事權利爭執而無法依行政程序確認者，應由當事人循司法程序解決。

（三）完成所有權登記

經公告期滿且無爭議，或異議已依法處理後，地政事務所依神明會所選定之方式辦理所有權登記。

登記方式必須與神明會之實際組織及會員意思相符，不得僅由管理人單獨決定將神明會土地變成其個人所有。

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四、應檢附之文件

申請辦理神明會土地所有權登記，原則上應檢附下列文件：

（一）土地及申請文件

1. 土地登記申請書。
2. 土地清冊。
3. 土地所有權狀；權狀遺失時，依規定辦理補發或提出其他權利證明文件。
4. 土地登記謄本或地政事務所可查得之登記資料。
5. 申請人身分證明文件。
6. 管理人印鑑或印章證明文件。

（二）神明會組織文件

1. 神明會沿革。
2. 神明會章程、規約或組織規程。
3. 會員名冊。
4. 會員資格及其取得原因之證明文件。
5. 管理人選任或改選之會議紀錄。
6. 管理人資格證明文件。
7. 會員大會或會員會議紀錄。
8. 申請所有權登記方式之決議書或會員同意書。

（三）視登記方式提出之文件

如申請登記為會員公同共有或分別共有，另應提出：

核心觀念

本題考查《不動產證券化條例》與《土地登記規則》對「資產信託」及「不動產投資信託」之登記制度，重點包括：

1. 兩種信託之法律性質。
2. 申請登記之當事人及應備文件。
3. 登記簿之登載方式。
4. 契約信託中，受託人拒絕配合時之救濟方法。

以下均以命題當年，即民國110年法規為準。

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一、資產信託與投資信託之性質差異

（一）資產信託

資產信託係指不動產所有人或其他資產持有人，即委託人，依信託契約將其所持有之不動產或其他資產移轉予受託機構，由受託機構為受益人之利益管理、處分或運用，並依不動產證券化計畫發行受益證券。

其主要特徵如下：

1. 信託財產原本已存在於委託人名下。
2. 委託人將特定不動產移轉予受託人。
3. 受託人取得不動產所有權，但該財產屬信託財產，與受託人自有財產分離。
4. 信託關係之成立基礎為委託人與受託人間之信託契約。
5. 受益人通常為受益證券之持有人。

因此，資產信託本質上是「既有特定資產移轉成立之信託」。

（二）不動產投資信託

不動產投資信託則係由不動產投資信託事業募集資金成立不動產投資信託基金，再由受託機構依信託契約管理基金財產，並以基金財產投資、取得及管理不動產或不動產相關權利。

其主要特徵如下：

1. 信託財產主要由投資人所繳交之資金形成。
2. 投資人取得受益證券，成為基金受益人。
3. 受託機構依信託契約管理基金財產。
4. 不動產通常是由受託機構以基金財產取得，而非由原有不動產所有人將特定不動產移轉成立信託。
5. 其核心在於集合投資及基金財產之運用。

因此，不動產投資信託本質上是「集合投資資金形成基金，再由受託機構管理運用之信託」。

（三）二者比較

比較事項	資產信託	不動產投資信託
信託財產來源	委託人原有之特定資產	投資人募集之資金及其取得之財產
財產移轉方式	委託人將既有不動產移轉予受託人	受託人以基金財產取得不動產
主要法律關係	委託人、受託人、受益人間之信託	投資人、證券投資信託事業及受託機構間之基金信託
登記重點	信託財產之信託登記	基金財產之專戶及投資信託關係登載

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二、申辦登記之檢附文件差異

（一）資產信託登記

資產信託係以信託契約將特定不動產移轉予受託機構，因此辦理登記時，原則上應提出：

1. 登記申請書。
2. 委託人與受託人所訂立之信託契約書。
3. 原所有權狀。
4. 依一般移轉登記所需提出之身分及相關證明文件。
5. 依《不動產證券化條例》所需之主管機關核准文件或相關證明文件。
6. 其他依土地登記及稅捐規定應提出之文件。

資產信託之核心文件是「信託契約書」及「主管機關核准或證明文件」，因為登記機關須據以確認：

• 信託關係確實成立。
• 信託財產之範圍及標的明確。
• 受託人確為受託機構。
• 該登記係依不動產證券化制度辦理。

（二）不動產投資信託登記

不動產投資信託並非由原不動產所有人依一般資產信託方式移轉特定財產，而是以不動產投資信託基金為中心。因此，應提出之特別文件主要包括：

1. 登記申請書。
2. 不動產投資信託基金成立、募集或核准之證明文件。
3. 證券投資信託事業與受託機構間之信託契約或基金保管、信託相關文件。
4. 表明該不動產係屬不動產投資信託基金財產之證明文件。
5. 權利書狀及一般登記所需之其他文件。

二者之重要差別在於：

• 資產信託以「委託人與受託人間之特定信託契約」為主要登記原因證明。
• 不動產投資信託以「基金成立及其投資信託法律關係之證明文件」為主要依據，重點在證明該不動產屬於特定投資信託基金財產。

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三、登記簿登載方式之重要差異

（一）資產信託之登載

資產信託辦理完成後，受託機構登記為不動產之所有權人，但登記簿不得只呈現受託機構取得所有權，還應於其他登記事項欄記明其信託性質，例如：

• 依不動產證券化條例辦理資產信託。
• 委託人名稱。
• 受益人或受益證券之相關事項。
• 信託財產之範圍及信託關係。

其制度目的在於使第三人知悉：

1. 受託機構雖為登記名義人，但該不動產為信託財產。
2. 該財產與受託機構之自有財產分離。
3. 受託機構不得將其視為自有財產任意處分。
4. 信託關係變更、消滅或移轉時，應依信託及土地登記規定辦理。

核心觀念

本題比較三種「滅失」情形：

1. 登記簿滅失：登記機關保存的登記簿全部或一部滅失。
2. 土地所有權狀滅失：權利人持有的權利書狀遺失或滅失。
3. 土地滅失登記：登記標的物本身因自然或其他原因全部滅失，已無繼續存在的土地。

三者最大的區別，在於「滅失的對象」不同，因此登記申請人、證明文件及登記程序也不同。

以下以命題當年（民國110年）法規為準。

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一、登記簿滅失

（一）滅失對象

滅失的是登記機關所保存的登記簿，可能是全部滅失，也可能是其中一部滅失。土地本身及權利人的權利並不因此當然消滅。

（二）登記申請人

登記簿滅失並不是由土地權利人提出一般登記申請，而是由登記機關依職權處理。

登記機關發現登記簿滅失後，應依規定報請主管機關，並辦理補造或重建登記簿。

（三）登記程序

登記機關應：

1. 查明滅失的範圍。
2. 蒐集原有登記申請書、權利書狀、地籍資料、謄本及其他可供證明的資料。
3. 依原有登記資料補造登記簿。
4. 辦理公告，使利害關係人有提出異議的機會。
5. 公告期間無人提出合法異議，或異議已經處理完畢後，完成登記簿的補造。

因此，登記簿滅失的重點是「恢復登記資料」，不是重新創設土地權利。

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二、土地所有權狀滅失

（一）滅失對象

滅失的是權利人所持有的土地所有權狀，土地登記簿本身仍然存在，土地所有權也不因權狀遺失而消滅。

權利書狀主要是權利存在的證明文件，而不是權利本身。故權狀滅失時，應辦理的是補發權利書狀，而非土地所有權移轉或重新登記。

（二）登記申請人

原則上由土地所有權人申請補發。

如由代理人申請，應依代理規定提出授權文件；如涉及繼承、法人代表人變更等情形，則應由現存的權利人或其合法代理人提出申請。

（三）應備文件

通常應提出：

1. 權利書狀補發申請書。
2. 權利人身分證明文件。
3. 權狀滅失切結書或其他足以證明權狀滅失的文件。
4. 其他依法應提出的證明文件。

（四）登記程序

登記機關受理後，應依規定公告權狀滅失及補發事項，使不特定人及利害關係人得以提出異議。

公告期滿無人提出異議，或異議已處理完畢，登記機關始補發新的權利書狀。

補發新權狀後，原滅失的權狀即失去效力。若原權狀後來被尋獲，也不得再作為有效權利書狀使用。

（五）與登記簿滅失的差異

權狀滅失是「私人持有的證書」滅失，登記簿仍在，因此原則上是由權利人申請補發；登記簿滅失則是「官方登記資料」滅失，由登記機關依職權補造。

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三、土地滅失登記

（一）滅失對象

土地滅失登記是土地本身已全部滅失，例如因河川改道、海水侵蝕、地震、塌陷或其他原因，土地已不存在或無法繼續作為原地號土地存在。

土地滅失後，原土地所有權、地上權、農育權、典權、抵押權及其他以該土地為標的的權利，均須依其法律性質及登記規定處理。

（二）登記申請人

原則上由土地所有權人申請土地滅失登記。

土地所有權人未申請，或土地滅失情形已可由地政機關依地籍測量、現況調查或其他公文書確認時，登記機關得依職權辦理。

因此，土地滅失登記兼有「申請登記」與「職權登記」的性質，但最通常的申請人仍是土地所有權人。

（三）登記程序

土地滅失登記的程序重點如下：

1. 申請人提出土地滅失登記申請。
2. 登記機關調查土地現況，必要時辦理地籍測量或現場勘查。
3. 確認土地確已全部滅失。
4. 審查土地上原有的所有權、他項權利、預告登記及其他登記事項。
5. 辦理土地滅失登記，註銷原土地標示及相關權利登記。
6. 依規定通知相關權利人及利害關係人。

土地滅失登記與權狀滅失不同，並不是補發新權狀，而是因登記標的物已不存在，將原土地登記予以消滅或註銷。

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四、三種登記的比較

比較事項	登記簿滅失	土地所有權狀滅失	土地滅失登記
滅失對象	登記機關保存的登記簿	權利人持有的權利書狀	土地本身
土地是否仍存在	是	是	否
原有權利是否當然消滅	否	否	依權利性質處理，原則上標的消滅
主要辦理人	登記機關依職權	土地所有權人申請	土地所有權人申請，必要時登記機關依職權
主要目的	補造、恢復登記簿	補發權利書狀	消滅土地標示及處理相關權利
是否須調查土地現況	通常不以土地現況調查為核心	通常不須調查土地是否滅失	必須確認土地確已滅失