108 專技高考高等考試 不動產估價師 不動產估價實務 考古題詳解

內政部刻正推動以「基準地價」為基礎之地價查估技術精進計畫，下列表 1～4 為進行基準地查估時採用之估價報告相關表格（報告表之內容，因答題之需已進行調整），惟該表格尚有不合理之內容，如比較法中調整率之適宜性、收益法中資本化率之適當性等，對於不合理之處可調整修正數值而計算之結果僅止於作答中呈現，不進行後續相關數值之調整；亦即，表格中後續相關數值仍視為正確而加以沿用。（本案評估當時，判定該地區不動產市場自民國 105 年後呈現持續衰退走勢。）

一、請依不動產估價之相關理論、規範與本試題提供之敘述，由上開表格內容中挑選七項為最不合理之內容，陳述理由並加以修改。並依表 2 比較法、表 3 收益法、表 4 土地開發分析法、表 1 估價報告表之順序，分四段回答。（70 分）

二、本報告於審議時指出，比較法的比較標的 3，因適合案例不足而選用容積率相對較高的比較標的（勘估標的為 $200\%$，比較標的 3 為 $240\%$），但只修正 $-5\%$ 似有調整不足的嫌疑。如果其他條件不變、銷售面積以法定容積面積的 $1.125$ 倍計算，而就勘估標的的容積率的差異以土地開發分析法推估調整率，請問該修正多少？請列示說明其計算過程。（30 分）

【表 1 基準地價查估地價報告表】

一、基準地資料

（一）基準單元地號：A001。

（二）土地坐落：00府市 XX 區中正段 888 地號。

（三）地上建物門牌：00府市 XX 區中正路 888 號。

（四）建物名稱：透天住宅。

（五）總樓層數：地上 3 層。

（六）面積：$138.00\ \mathrm{m^2}$。

（七）使用分區及使用地類別：住宅區。

（八）建蔽率：$60\%$。

（九）容積率：$200\%$。

（十）形狀：長方形。

（十一）寬度：$5.0\ \mathrm{m}$。

（十二）深度：$27.5\ \mathrm{m}$。

（十三）臨街情形：單面臨路。

（十四）主要道路名稱：中正路。

（十五）近鄰環境範圍：中正路兩側及永和路與其相交道路附近。

（十六）道路寬度：$30\ \mathrm{m}$。

（十七）平均公告土地現值：$110,000\ \text{元}/\mathrm{m^2}$。

二、地上物現況：

■ 建築物　□ 改良物　□ 空地或其他地上物。

基地外所屬交易態樣：2（1 棟整）。

三、價格日期：民國 107 年 3 月 31 日。

四、位置圖：A001，基準地價 $204,000\ \text{元}/\mathrm{m^2}$。

🖼️【此處有附圖，請對照原卷：A001 基準地位置圖及周邊道路、土地使用與鄰近環境圖。】

五、各項價格：

基準地價：$204,000\ \text{元}/\mathrm{m^2}$。

比較價格：$770,000$、$664,000$、$618,000$、$674,000$。

比較價格調整率：$25\%$、$40\%$、$35\%$。

六、本期調整基準地地價：

本期調整基準地地價：$204,000\ \text{元}/\mathrm{m^2}$。

七、決定理由：

本案基準地位於南區中正路南側，鄰近中正路與○○路交叉口，周邊為商業區及住宅區，近鄰有市場、學校、公園及主要公共設施，交通便利，生活機能良好。經蒐集市場交易資料，並依比較法、收益法及土地開發分析法等估價方法評估後，決定本案基準地地價。

八、查估結果：

（一）比較法查估價格：$204,000\ \text{元}/\mathrm{m^2}$。

（二）收益法查估價格：$204,000\ \text{元}/\mathrm{m^2}$。

（三）土地開發分析法查估價格：$204,000\ \text{元}/\mathrm{m^2}$。

（四）本次調查估價結果：$204,000\ \text{元}/\mathrm{m^2}$。

【表 2 比較法調查估價表】

比較標的之條件如下：

一、比較標的 1：

（一）位置及鄰近土地坐落：00府市 XX 區中正段 777 地號。

（二）總價：$12,000,000$ 元。

（三）建物面積：$55.00\ \mathrm{m^2}$。

（四）土地單價：$218,182\ \text{元}/\mathrm{m^2}$。

（五）交易日期：民國 106 年 4 月 19 日。

（六）情況調整百分率 $A$：$0\%$。

（七）時間調整百分率 $B$：$1.90\%$。

（八）交通運輸：優。

（九）區域因素：優。

（十）環境因素：優。

（十一）公共設施：稍優。

（十二）發展趨勢：優。

（十三）其他綜合因素：優。

（十四）區域因素調整百分率 $C$：$3\%$。

（十五）總面積：$55.00\ \mathrm{m^2}$。

（十六）土地總價：$233,444$ 元。

（十七）個別因素調整百分率 $D$：$0\%$。

（十八）比較價格：$233,000$ 元。

（十九）比準地價：$40\%$。

二、比較標的 2：

（一）位置及鄰近土地坐落：00府市 XX 區中正段 666 地號。

（二）總價：$33,000,000$ 元。

（三）建物面積：$400.00\ \mathrm{m^2}$。

（四）土地單價：$196,344\ \text{元}/\mathrm{m^2}$。

（五）交易日期：民國 106 年 4 月 13 日。

（六）情況調整百分率 $A$：$0\%$。

（七）時間調整百分率 $B$：$1.90\%$。

（八）交通運輸：優。

（九）區域因素：稍優。

（十）環境因素：優。

（十一）公共設施：普通。

（十二）發展趨勢：優。

（十三）其他綜合因素：優。

（十四）區域因素調整百分率 $C$：$0\%$。

（十五）總面積：$125.09\ \mathrm{m^2}$。

（十六）土地總價：$239,890$ 元。

（十七）個別因素調整百分率 $D$：$9\%$。

（十八）比較價格：$239,000$ 元。

（十九）比準地價：$25\%$。

三、比較標的 3：

（一）位置及鄰近土地坐落：00府市 XX 區中正段 555 地號。

（二）總價：$23,000,000$ 元。

（三）建物面積：$300.00\ \mathrm{m^2}$。

（四）土地單價：$198,197\ \text{元}/\mathrm{m^2}$。

（五）交易日期：民國 107 年 2 月 14 日。

（六）情況調整百分率 $A$：$0\%$。

（七）時間調整百分率 $B$：$0.12\%$。

（八）交通運輸：優。

（九）區域因素：稍優。

（十）環境因素：優。

（十一）公共設施：普通。

（十二）發展趨勢：普通。

（十三）其他綜合因素：優。

（十四）區域因素調整百分率 $C$：$0\%$。

（十五）總面積：$88.00\ \mathrm{m^2}$。

（十六）土地總價：$227,009$ 元。

（十七）個別因素調整百分率 $D$：$4\%$。

（十八）比較價格：$227,000$ 元。

（十九）比準地價：$35\%$。

四、勘估標的：

（一）位置及鄰近土地坐落：00府市 XX 區中正段 888 地號。

（二）交易日期：民國 107 年 3 月 31 日。

（三）情況調整百分率 $A$：$0\%$。

（四）時間調整百分率 $B$：$0\%$。

（五）交通運輸：優。

（六）區域因素：優。

（七）環境因素：優。

（八）公共設施：優。

（九）發展趨勢：優。

（十）其他綜合因素：優。

（十一）土地總面積：$138.00\ \mathrm{m^2}$。

（十二）比準地價：$204,000\ \text{元}/\mathrm{m^2}$。

五、比較標的調整：

（一）比較標的 1：$7.0\%$。

（二）比較標的 2：$22.2\%$。

（三）比較標的 3：$14.5\%$。

（四）比較標的 1 調整後價格：$233,444$ 元。

（五）比較標的 2 調整後價格：$239,890$ 元。

（六）比較標的 3 調整後價格：$227,009$ 元。

（七）比較標的 1 權重：$40\%$。

（八）比較標的 2 權重：$25\%$。

（九）比較標的 3 權重：$35\%$。

（十）比較法決定價格：$233,000$ 元。

【表 3 收益法調查估價表】

一、收益資料：

（一）收益：$248.00$。

（二）土地面積：$138.00\ \mathrm{m^2}$。

（三）建物面積：$833.49\ \mathrm{m^2}$。

（四）租金收入：$280$。

（五）其他收入：$833,280$ 元。

（六）總收入：$1,138,880$ 元。

（七）空置及收租損失：$1.04\%$。

（八）有效總收入：$1,444$ 元。

（九）總收入合計：$834,724$ 元。

二、總費用：

（一）地價稅：$24,568$ 元。

（二）房屋稅：$10,918$ 元。

（三）管理費：$8,347$ 元。

（四）保險費：$2,642$ 元。

（五）總費用合計：$46,475$ 元。

三、淨收益：

（一）房地淨收益：$723,128$ 元。

（二）目前收益資本化率：$2.50\%$。

（三）建物收益：$167,372$ 元。

（四）土地收益：$0$ 元。

四、土地收益資本化率：$2.00\%$。

五、土地收益：

（一）土地收益：$27,787$ 元。

（二）土地收益單價：$201,361\ \text{元}/\mathrm{m^2}$。

（三）考慮地價差異調整後土地收益單價：$201,361\ \text{元}/\mathrm{m^2}$。

（四）考慮個別因素調整後土地收益單價：$201,000\ \text{元}/\mathrm{m^2}$。

六、收益法查估價格：$201,000\ \text{元}/\mathrm{m^2}$。

七、收益法查估價格之決定理由：

由於收益法估算之收益率偏低，且收益法估價結果與比較法及土地開發分析法之結果差異較大，故以比較法及土地開發分析法之估價結果為主要參考，收益法估價結果作為輔助參考。

【表 4 土地開發分析法調查估價表】

一、基本資料：

（一）土地坐落：00府市 XX 區中正段 999 地號。

（二）土地面積：$138.00\ \mathrm{m^2}$。

（三）建蔽率：$60\%$。

（四）容積率：$200\%$。

（五）容積樓地板面積：$83.49\ \mathrm{m^2}$。

（六）預計建築樓層數：地上 4 層。

（七）用途：透天住宅。

（八）每戶平均銷售單價：$410,000$ 元。

（九）總銷售面積：$93.93\ \mathrm{m^2}$。

（十）建築完成後預計銷售期間：$1$ 年。

（十一）合併建築基地：RC。

（十二）總樓地板面積：$276.00\ \mathrm{m^2}$。

（十三）地下室：無。

二、資本及收益資料：

（一）自有資金：$50\%$。

（二）借貸資金：$50\%$。

（三）自有資金利率：$2.63\%$。

（四）借貸資金利率：$1.04\%$。

（五）利潤率：$0\%$。

（六）營造工程費：$17,000\ \text{元}/\mathrm{m^2}$。

（七）營造工程費調整係數：$1.0$。

（八）營造工程費調整率：$0\%$。

（九）土地開發分析法之資本化率：$1.66\%$。

三、開發成本：

（一）直接成本 $C$：$38,509,763$ 元。

（二）間接成本 $M$：$5,828,546$ 元。

（三）規劃設計費：$1,116,571$ 元，費率 $2.00\%$。

（四）廣告銷售費：$1,155,293$ 元，費率 $3.00\%$。

（五）管理費：$770,499$ 元，費率 $2.00\%$。

（六）利息及其他負擔：$192,549$ 元，費率 $0.50\%$。

（七）開發成本合計：$2,234,608$ 元，成本率 $7.50\%$。

四、土地開發分析：

$$V=\frac{S}{1+R}-\frac{C+M}{1+R}$$

其中：

$V$：土地價格。

$S$：總銷售價格。

$R$：土地開發分析法之資本化率。

$C$：直接成本。

$M$：間接成本。

總銷售價格：$38,509,763$ 元。

土地開發分析法之資本化率：$1.66\%$。

直接成本與間接成本合計：$38,509,763+5,828,546$ 元。

土地開發分析價格：$25,758,133$ 元。

土地單價：$187,000\ \text{元}/\mathrm{m^2}$。

土地開發分析法查估價格：$618,000$ 元。

五、備註：

（一）本價格為全案平均土地單價。

（二）本案所需營造工程費參照民國 98 年 7 月 1 日公布之營造工程物價指數調整。

（三）本案營造工程費調整係數為 $1.13$。

（四）營造工程費調整率為 $10.42\%$。

（五）本案土地開發分析法所採總銷售面積為 $18,771\ \mathrm{m^2}$。

（六）本案土地開發分析法所採土地單價為 $187,000\ \text{元}/\mathrm{m^2}$，建物單價為 $618,000\ \text{元}/\text{坪}$。