113 專技高考高等考試 不動產估價師 不動產估價實務 考古題詳解

核心觀念

本題考《不動產估價技術規則》的比較法：以比較標的的交易價格為基礎，先依情況、價格日期、區域因素及個別因素進行比較調整，求得各比較標的的勘估標的試算價格，再依各標的的加權數計算比較價格。

本題適用民國 113 年法規。依《不動產估價技術規則》第 18 條，比較法是以比較標的價格經比較、分析及調整，推算勘估標的價格；第 21 條規定比較法估價程序；第 25 條以百分率法調整為原則；第 26 條要求就調整後的試算價格分析決定比較價格；第 28 條規定應採用三件以上比較標的，並敘明比較修正內容。報告書並應依第 17 條等規定，清楚呈現估價過程與結果。

解題方法與計算

一、判斷各項調整

• **情況調整：**三件比較標的均為交易價格，題目明示無須調整，調整率為 $100\%$。
• **價格日期調整：**三件比較標的的價格日期指數均為 $100\%$，調整率為 $100\%$。
• **區域因素調整：**勘估標的與比較標的位於同一區域，區域因素一致，調整率為 $100\%$。
• **個別因素調整：**採用題目提供的各項調整率，將各項百分率相乘。

百分率調整的計算式為：

$$\text{勘估標的試算價格} = \text{比較標的價格} \times \text{情況調整率} \times \text{價格日期調整率} \times \text{區域因素調整率} \times \text{個別因素調整率}$$

其中，題目表列的宗地、行政、建物、道路、接近及週邊環境條件調整率，均屬個別因素調整。

二、計算三件比較標的的試算價格

比較標的一

僅建物個別條件須調整 $101\%$，其餘條件均為 $100\%$：

$$2{,}180 \times 1.00 \times 1.00 \times 1.00 \times 1.01 =2{,}201.8\text{ 萬元}$$

比較標的二

各項因素均為 $100\%$，無須調整：

$$3{,}370 \times 1.00=3{,}370\text{ 萬元}$$

比較標的三

行政條件、建物個別條件及道路條件分別調整為 $106\%$、$102\%$、$103\%$，其餘為 $100\%$：

核心觀念

本題考查《不動產估價技術規則》的土地開發分析法。其基本作法是先估算開發完成後的總銷售價格，再扣除直接成本、間接成本、資本利息及開發者適當利潤，以推求開發基地的土地價格。

本題未提供個別成本與收益的發生時點，依題意採用土地開發分析法的常用計算假設：總銷售價格、開發成本及適當利潤均以開發完成時點計算；資本利息按開發期間平均投入，計息期間為開發期間的一半。依命題當年（民國 113 年）法規及題目資料計算。

解題方法與計算

一、估算開發完成後總銷售價格

一樓房地銷售額：

$$240\text{ 坪}\times 40\text{ 萬元／坪} =9,600\text{ 萬元}$$

二樓以上房地銷售額：

$$960\text{ 坪}\times 30\text{ 萬元／坪} =28,800\text{ 萬元}$$

車位銷售額：

$$50\text{ 個}\times 100\text{ 萬元／個} =5,000\text{ 萬元}$$

因此，總銷售價格為：

$$9,600+28,800+5,000 =\boxed{43,400\text{ 萬元}}$$

二、計算營造施工費與規劃設計費

營造施工費以營造施工面積 1,200 坪計算：

$$1,200\text{ 坪}\times17\text{ 萬元／坪} =20,400\text{ 萬元}$$

規劃設計費為營造施工費的 2%：

$$20,400\times2\% =408\text{ 萬元}$$

三、計算管銷費用及稅捐、其他負擔費用

管銷費用為總銷售價格的 3%：

$$43,400\times3\% =1,302\text{ 萬元}$$

稅捐及其他負擔費用亦為總銷售價格的 3%：

$$43,400\times3\% =1,302\text{ 萬元}$$

四、計算開發成本合計與適當利潤

不含資本利息的開發成本合計為：

核心觀念

本題先用租賃實例比較法推估勘估標的的市場月租金，再將租金帶入直接資本化法計算收益價格。計算架構為：

$$收益價格=\frac{年淨收益}{收益資本化率}$$

依民國 113 年《不動產估價技術規則》第 34 條，收益法依序推算有效總收入、總費用、淨收益、收益資本化率及收益價格；第 36 條以總收入扣除閒置損失等收入損失，求得有效總收入；第 42 條規定有效總收入減總費用即為淨收益；第 43 條列有加權平均資金成本法（WACC）。

本題涉及法規者，以下均以命題當年（民國 113 年）法規為準。

解題方法與計算

一、由租賃實例推估勘估標的月租金

先將比較標的年租金換算為每平方公尺每月租金：

比較標的	每平方公尺月租金	個別因素調整後
一	$170,520\div145\div12=98$ 元	$98\times99\%=97.02$ 元
二	$101,640\div77\div12=110$ 元	$110\times103\%=113.30$ 元
三	$216,000\div180\div12=100$ 元	$100\times100\%=100$ 元

三件案例的價格日期調整率均為 $100\%$，區域因素一致，且比較標的為成交租金，無須情況調整；因此僅依表列個別因素調整率修正。以三件調整後租金的算術平均推估勘估標的單位月租金：

$$(97.02+113.30+100)\div3=103.44\text{ 元／平方公尺月}$$

勘估標的建物面積為 $133\ \mathrm{m^2}$，故推估月租金為：

$$103.44\times133=13,757.52\text{ 元／月}$$

二、計算有效總收入

全年潛在租金收入為：

$$13,757.52\times12=165,090.24\text{ 元／年}$$

空置損失為兩個月租金：

$$13,757.52\times2=27,515.04\text{ 元／年}$$

押金為兩個月租金，押金利率為 $1\%$，其年孳息為：

$$13,757.52\times2\times1\%=275.15\text{ 元／年}$$

因此，扣除空置損失並計入押金孳息後，有效總收入為：

$$165,090.24-27,515.04+275.15 =137,850.35\text{ 元／年}$$

三、計算總費用及年淨收益

地價稅：