110 專技高考高等考試 不動產估價師 不動產估價實務 考古題詳解

本次試題不需撰寫完整報告書。但根據《不動產估價技術規則》第 16 條之規定，估價報告書應載明事項共計 15 項，而實務上許多不動產估價報告書會增加下列三項，請說明其內容重點：

1. 估價立場聲明。
2. 不動產估價報告書基本聲明事項。
3. 不動產估價報告書使用之限制條件。

再請就下列給定之估價條件為基礎，分別採用比較法及收益法之直接資本化法，依《不動產估價技術規則》之規定，評估勘估標的之比較價格與收益價格。如就現有所給條件與資料發現評估有所困難時，得進一步自行界定必要之估價條件並詳細說明。但不得自行任意變更或添加任何非必要之估價條件。價格試算結果四捨五入至千位數。

一、勘估標的之基本資料

○○市○○區試院段 50 地號住宅區土地一筆，持分面積 80 平方公尺，申報地價為每平方公尺 38,600 元，建蔽率為 $40\%$，容積率為 $160\%$。

其上有同市同區同段 236 建號建物，門牌為○○市○○區桌球路 150 號 6 樓，建物面積 200 平方公尺，房屋現值為 689,667 元，另有地下一層坡道平面式停車位 1 個。

價格日期為民國 110 年 5 月 15 日，勘察日期為民國 110 年 5 月 18 日，價格指數為 $112\%$，價格種類為正常價格，估價目的係供不動產出售之參考。

勘估標的具有完整所有權，無他項權利，亦無假扣押、查封、預告登記等限制登記事項。

北側臨接約 10 公尺寬之桌球路，西側臨接 10 公尺寬之桌球路 152 巷，西北側臨接 10 公尺寬之桌球路 130 巷。臨街寬度約 300 公尺，平均臨街深度約 40 公尺，大致近似矩形，地勢由西北向東南緩升。

全棟建物為鋼筋混凝土造，地上 6 層、地下 1 層，完工於民國 100 年 5 月 16 日。

勘估標的所在行政區地理位置佳，自然人文景觀豐富。區域內有大學、小學、高中，文風鼎盛；里鄰公園、大型公園、停車場、綠地等公共設施完善，區域環境發展成熟度高。周邊具備郵局、銀行、便捷的交通運輸系統與完善生活機能。

土地多已開發利用，漸趨於飽和，市場供給量小。沿主要道路兩旁以商業及住宅使用為主，巷內則多住家。半徑 500 公尺內有市場、購物商場、小學、中學、公園、郵局及銀行，附近無嫌惡設施。

二、比較法之比較標的條件

比較標的 1 於民國 109 年 11 月 25 日成交，建坪價格為每坪 700,000 元，價格指數為 $108\%$。其通風採光及樓層位置優於勘估標的，調整率為 $-2\%$；土地個別條件優於勘估標的，調整率為 $-3\%$。

比較標的 2 於民國 109 年 6 月 20 日成交，建坪價格為每坪 620,000 元，價格指數為 $107\%$。其通風採光及樓層位置較勘估標的差，調整率為 $+4\%$；土地個別條件較勘估標的差，調整率為 $+3\%$。

比較標的 3 於民國 107 年 5 月 30 日成交，建坪價格為每坪 675,000 元，價格指數為 $106\%$。其通風採光及樓層位置優於勘估標的，調整率為 $-2\%$；土地個別條件較勘估標的稍差，調整率為 $+1\%$。

除此之外，三個比較標的在建築樓層、屋齡、結構、面積、臨路狀況、交通條件、行政條件、道路條件、接近公共及公益性設施等條件皆相近，不須修正。

停車位經過比較分析後推估，在當地每個地下一層平面車位價格為 1,200,000 元。

三、收益法相關資料

勘估標的比較租金之推定為每平方公尺每月 280 元，押金為 2 個月租金，定存利率為 $0.77\%$。

以平均租期 3 年、招租期 2 個月、裝修期 1 個月，以及 $50\%$ 租戶換租之條件，推估空置率及裝修抵減。

地價稅以當年度申報地價總額乘以 $1\%$ 推估。

房屋稅以房屋現值乘以 $1.5\%$ 推估。

保險費以勘估標的建物成本價格 5,000,000 元之 $0.1\%$ 推估。

管理費以勘估標的總收入之 $1.5\%$ 推估。

維修費以勘估標的營造施工費 7,000,000 元之 $0.2\%$ 推估。

重置提撥費以勘估標的營造施工費之 $1\%$ 推估。

收益資本化率以 $1.2\%$ 計算。